L Habitat dans le PayS d AnceniS. aidee. Se loger en Pays d Ancenis // Quel(s) habitat(s) pour quels habitants?

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1 L Habitat dans le PayS d AnceniS l accession aidee Se loger en Pays d Ancenis // Quel(s) habitat(s) pour quels habitants?

2 L ACCESSION AIDÉE L accession aidée L accession sociale ou aidée concerne des ménages qui se trouvent, de par leur situation économique et sociale, dans l impossibilité matérielle d acheter leur résidence principale aux conditions actuelles du marché de l immobilier. Plusieurs types d aides, parfois cumulables, peuvent permettre de caractériser une accession aidée : prêt bonifié, subvention directe ou dispositifs plus intégrés. Les objectifs fixer la population au territoire en proposant un parcours résidentiel ; compléter l offre immobilière en réintroduisant de la mixité : > meilleure diversité des statuts d occupation ; > mise sur le marché de nouveaux produits. permettre une sortie du logement locatif social. L accession aidée fait aujourd hui de plus en plus appel à la participation financière des collectivités locales. Les prêts bonifiés L octroi de ces prêts est soumis au respect d un plafond de ressources. Le Prêt accession sociale (PAS) est un dispositif proche du système bancaire classique Le taux d intérêt de l emprunt, plafonné, n est pas forcément plus intéressant que les taux du marché mais ouvre droit à l APL pour le futur propriétaire. Le PAS peut couvrir l ensemble du montant de l opération. Le PAS est une variante des prêts conventionnés qui, bien que non soumis à des conditions de ressources au départ, peuvent également donner droit à l APL.

3 L ACCESSION AIDÉE L ACCESSION AIDÉE Le Prêt à taux zéro est un dispositif plus complexe Le Prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt, en principe complémentaire d un prêt principal. Dans le cadre du plan de relance de l économie, et uniquement pour l année 2009, le dispositif a été modifié (voir fiche technique). Le montant du prêt varie en fonction de la taille du ménage. Selon le niveau de ressources du ménage, le prêt pourra être remboursé avec un différé pouvant aller jusqu à 18 ans et pour la totalité du montant emprunté. Les ménages éligibles au PTZ peuvent bénéficier d une majoration du montant du prêt PTZ à condition d acheter un logement neuf et de bénéficier d une aide financière d une collectivité locale : c est le Prêt à taux zéro majoré. Une autre majoration est en cours de préparation, elle porterait sur la qualité thermique et énergétique du logement.! PTZ et PAS permettent de financer des projets dans l ancien et le neuf. Les montages spécifiques Il existe deux dispositifs qui ouvrent droit à une TVA réduite à 5,5 % et une exonération de taxe foncière sur le bâti.! Il s agit exclusivement d opérations neuves. La location-accession Le dispositif est mis en œuvre sous la forme d un prêt conventionné au bénéfice du porteur de projet d une opération agréée (Prêt social pour la location-accession : PSLA). Dans un premier temps, le ménage est locataire de l opérateur et s acquitte auprès de lui d une redevance comprenant le loyer et une partie épargne pour acquisition future. Lorsqu il décide, dans un second temps, de se porter acquéreur de son logement, dans des conditions paramétrées au démarrage de l opération et encadrées par les textes, il lève l option et le prêt contracté glisse de l opérateur vers l occupant. Les ménages doivent respecter les plafonds de ressources. Le montant du loyer et le prix de vente du bien sont plafonnés. Le prix de vente est minoré par année de location. Le Pass-Foncier Il constitue un dispositif de dissociation de l achat du foncier et du bâti avec une acquisition en deux temps : remboursement des prêts pour la construction de la maison ; puis remboursement du terrain. Dans l intervalle, le portage foncier est assuré par un organisme collecteur du 1 % logement dans le cadre d un bail à construction, ou par le biais d un prêt avec un différé de remboursement correspondant à la durée du prêt pour le logement. La valeur du terrain est actualisée chaque année. C est le principe de La maison à 15 par jour. Il est soumis aux mêmes plafonds de ressources que le PSLA et réservé aux primo-accédants à la condition qu ils bénéficient d une aide par une collectivité territoriale. Une accession en Pass-Foncier peut être financée par un prêt PAS ou PTZ. L accession via les HLM La vente de logements appartenant au parc HLM est également considérée comme de l accession sociale. Dispositif très encadré, elle permet souvent à des locataires en place de s en porter acquéreur. Les prix, contrôlés par les services des domaines et par la commune sont bien inférieurs au marché. Pour le bailleur HLM, c est un moyen de reconstituer des fonds propres pour réinvestir dans la construction d un parc locatif neuf. Le préfet et le Conseil général sont les garants du respect d un niveau minimal de logements locatifs à l échelle locale. Ils peuvent s opposer à la vente si la procédure engagée peut diminuer de façon conséquente le parc locatif social du territoire. Les collectivités, ayant garanti les emprunts des organismes HLM au moment de la construction, sont également sollicitées. Les bailleurs peuvent également construire des logements en accession aidée. Les plafonds de ressources et montants maximum de vente sont élevés (au-delà du PAS et du PSLA). Le Conseil général, pour cette raison, ne finance pas ces opérations.

4 L ACCESSION AIDÉE L ACCESSION AIDÉE Les bonnes pratiques en matière d accession sociale Agir sur le coût et la maîtrise du foncier Malgré les dispositifs, si les prix du foncier sont élevés, l accession sociale à la propriété reste impossible. D autres facteurs entrent en ligne de compte dans la maîtrise du foncier au premier rang desquels la taille et la localisation du terrain. Si l opération est prévue sur un terrain communal, les différents outils de maîtrise foncière permettent d encadrer les niveaux de prix. Sur une opération privée, le risque est que le recours à des dispositifs d accession sociale (sollicitant bien souvent la participation financière de la commune) ne constitue qu un outil de commercialisation plus rapide. Définir ses besoins et les formuler auprès de l opérateur Il s agit, de manière assez classique, d analyser la situation existante et d établir un diagnostic. Celui-ci permettra de fixer des orientations stratégiques, notamment pour définir et formaliser l offre nouvelle à développer et préciser le programme : population d accédants ciblée ; nombre et caractéristiques des projets à aider : individuel ou collectif, quelle localisation géographique ; nature et volume des aides mobilisées ; modalités de réalisation et plan de financement. Sélectionner des candidats en se fondant sur des critères fiables d un point de vue juridique Les seuls plafonds de ressources, qui sont le premier critère obligatoire pour parler d accession sociale, sont suffisamment élevés pour couvrir la majorité de la population, probablement plus des 3/4 des ménages du Pays d Ancenis. Aussi, il est indispensable de prévoir des critères d attribution plus stricts. Les dispositifs PTZ, Pass-Foncier et PSLA prévoient déjà quelques critères : primo accession et résidence principale. Pour s adapter au contexte local, on peut imaginer des critères complémentaires. Mais attention, il s agit de les prévoir avec une extrême vigilance quant au respect des principes d égalité et de non-discrimination. Les critères choisis doivent être en cohérence avec l argumentaire issu de l analyse des besoins. Exemple : âge du candidat si l objectif poursuivi par la collectivité et affiché comme tel est de revitaliser la commune par l arrivée de jeunes ménages. Rendre impartiale l attribution Plusieurs possibilités sont envisageables : tirage au sort, sélection au fur et à mesure des candidatures ou critères supplémentaires. Dans tous les cas, la régularité de la sélection ne pourra être garantie sans une publicité large et impartiale. Mettre en place des mesures d accompagnement de l accédant et de la collectivité Il s agit à la fois de l accompagnement de l accédant et de celui de la collectivité. Pour l accédant, les dispositifs PSLA et Pass-Foncier proposent des garanties suffisantes : exemple du Pass- Foncier, dans les cas des accidents de la vie, il existe une sécurisation en cas d impayés de loyer avec relogement ou rachat du logement. On pourrait également imaginer une clause de dépréciation du bien. Dans l hypothèse d une détérioration des valeurs foncières, cette clause permet à l accédant d obtenir auprès de la collectivité une compensation financière. Pour la collectivité, on se tourne principalement vers la promulgation de clauses anti-spéculatives. L idée est de se prémunir contre la revente rapide avec plus-value ou l utilisation du logement à d autres fins que l accession sociale. Dans ces cas, et hors les cas d accidents de la vie, le remboursement en tout ou partie des aides perçues peut être exigé.

5 communicationgraphique:nantes:2009 Communauté de Communes du Pays d Ancenis centre administratif Les Ursulines - quartier Rohan BP Ancenis tél papier environnemental partiellement recyclé certifié FSC - encres à base d'huiles végétales et d'agents mouillants à l'eau - imprimeur certifié Imprim'Vert et PEFC édition COMPA juin 2009