La gestion d une copropriété

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1 La gestion d une copropriété Par: Me Angie Pelonis, notaire Lambert, Perron-Oddo, Pelonis & Associés

2 La copropriété divise La mode de propriété appelée la «copropriété divise» est régie par les lois du Code civil du Québec. Quand nous achetons en copropriété divise, nous achetons une ou des parties privatives (unité d habitation, stationnement, rangement), ainsi que la quote-part des parties communes (aires communes, bâtisse, installations sportives, stationnement, etc.), qui sont tenues en copropriété indivise par tous les copropriétaires.

3 La déclaration de copropriété O Une copropriété divise n existe pas légalement avant la publication d une déclaration de copropriété notariée, qui doit être publiée sur chaque lot qui compose la copropriété. O La déclaration de copropriété compte souvent au moins 45 pages, est un contrat d adhésion (non négociable par ceux qui achètent) et compte 3 parties: - l acte constitutif de copropriété; - Le règlement de l immeuble; - L état descriptif des fractions

4 Le syndicat de copropriété Dans la déclaration de copropriété, spécifiquement dans l acte constitutif de copropriété, le notaire établi les règles pour le fonctionnement du syndicat de copropriété, qui est une personne morale, avec sa propre personnalité juridique. Le syndicat peut être comparé à une compagnie. Il peut poursuivre, et être poursuivi. Il doit s immatriculer au Registre des entreprises du Québec, et tenir son immatriculation à jour sur un base annuelle, et suite à tout changement effectué.

5 La raison d être du syndicat O La conservation de l immeuble O L entretien et l administration des parties communes O La protection des droits afférents à l immeuble O Gestion des opérations d intérêt commun (assurance, budget, services, etc.)

6 Les organes décisionnels du syndicat 1. L assemblée générale des copropriétaires O Exerce le pouvoir législatif O Composé par tous les copropriétaires 2. Le conseil d administration O Exerce le pouvoir exécutif O Composé d un nombre fixe d administrateurs élus par l assemblée générale des copropriétaires

7 Le conseil d administration O Le nombre d administrateurs est fixé dans la déclaration de copropriété, et varie souvent selon le nombre d unités d habitation. O Il y a un président, un vice-président, un secrétaire-trésorier, et, si tel est le cas, autres administrateurs. Les mandats durent généralement un an. O Les personnes suivantes ne peuvent agir à titre d administrateur: le mineur, la personne inapte, le majeur en tutelle/curatelle, le failli.

8 Les obligations des administrateurs O S assurer que chaque copropriétaire respecte la déclaration de copropriété et les règlements de l immeuble O Fixer le budget annuel, ainsi que les frais communs O Percevoir, déposer, et gérer les frais communs O Prendre les mesures nécessaires en cas de défaut par un copropriétaire O Gérer le fonds de prévoyance (la loi exige que 5% de la valeur du budget annuel soit mis de côté dans le fonds de prévoyance) O Identifier et exécuter les réparations nécessaires aux parties communes

9 Les obligations des administrateurs O Négocier et signer les contrats de services communs (déneigement, nettoyage, aménagement paysager, etc.) O Maintenir à jour les registres O Maintenir à jour les informations au REQ O Maintenir une police d assurance couvrant la valeur à neuf de reconstruction des parties communes (chaque copropriétaire est seul responsable pour l assurance couvrant l intérieur de leur partie privative) ainsi que la responsabilité civile du syndicat O Faire évaluer l immeuble ponctuellement O Répondre aux demandes des notaires lors d une vente/refinancement Me O Angie Compléter Pelonis, notaire le rapport d impôt annuel

10 Le registre de la copropriété O Le CA du syndicat tient à jour le registre de la copropriété, qui inclut les informations suivantes: O Les noms et adresses de chaque copropriétaire O Les noms des locataires O Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d administration O Les états financiers du syndicat O Copie de la déclaration de copropriété O Liste de chaque créancier (banque) O Tout contrat auquel le syndicat est partie O Copie du plan cadastral O Plans et devis de l immeuble O Tout autre document pertinent à l immeuble

11 Quelques difficultés que le CA du syndicat peut vivre O Le copropriétaire qui n acquitte pas ses frais communs O Le copropriétaire qui effectue des travaux dans ses parties privatives qui affectent les parties communes, sans avoir obtenu la permission du syndicat O La qualification de partie privative versus partie commune O Le copropriétaire qui ne respecte pas la déclaration de copropriété ou les règlements (bruit, animaux nuisibles, non respect de l uniformité des parties communes, etc.)

12 Question quiz Les copropriétaires se plaignent du nombre de locataires qui occupent l immeuble. Ils tiennent une réunion (à majorité) et votent pour un règlement interdisant la location des parties privatives par les copropriétaires. Est-ce légal et contraignant?

13 Réponse Non! Le syndicat ne peut interdire la location d une partie privative (sauf dans le cas où la destination de l immeuble le justifierait ex: location résidentielle dans un immeuble commercial) Par contre, le syndicat peut imposer des conditions sur la location, tel une durée minimale d un bail

14 Question quiz Lors d une vente d une partie privative, le vendeur a le droit de réclamer les frais communs qu il a contribué au fonds de prévoyance mais qui n ont pas encore été utilisés.

15 Réponse C est faux! Les cotisations qu un copropriétaire effectue deviennent la propriété du syndicat, et ne sont remboursable au vendeur lors d une vente.

16 Confier la gestion? Les points positifs O Épargne du temps aux copropriétaires O Gestion organisée, respecte les formalités et délais imposées par la loi O Un administrateur de plusieurs immeubles peut avoir le pouvoir de négocier des meilleurs prix pour les contrat de gestion Les points négatifs O Il y a des frais à payer O Qualité du gestionnaire O Difficulté de changer un gestionnaire qui n offre pas un bon service O Le conseil d administration doit intervenir si le gestionnaire n agit pas (ex: demande par les notaires, délais à respecter)

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