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1 Property Times La Défense T1 211 Le niveau d offre devient préoccupant 14 Avril 211 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2 La Défense 3-4 Chiffres clés 5 Définitions 6 Contacts 7 Auteur Manuela Moura Chargée d études +33 () Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () Après une année 21 des plus décevantes, le marché de La Défense est toujours à la peine, et seuls 14 3 m² de bureaux ont été commercialisés au cours des trois premiers mois de l année. L absence de transactions supérieures à 5 m² pénalise à nouveau le quartier d affaires. Le loyer prime de La Défense inchangé à 515 /m²/an, devrait cependant retrouver une orientation positive dès la fin de l année 211 pour atteindre 53 /m²/an (+2,9%). Le loyer moyen de seconde main n a pas connu d évolution notable et s établit à 437 /m²/an à la fin du 1 er trimestre 211. L offre immédiate francilienne a fortement augmenté à La Défense et 233 m² de bureaux sont vacants au 1 er trimestre 211, soit un taux de vacance dépassant 7%. La hausse de ce stock est imputable à de nombreuses libérations de surfaces de supérieures à 5 m², ainsi qu à la livraison de «First» dont 41 m² sont toujours disponibles. Le renouvellement de l offre de 1 ère main à La Défense reste très limité. Ainsi la seule offre livrable en 211 est la restructuration par JP MORGAN de «Patios Défense» (5 4 m²) ; en 212, seule la restructuration par KANAM de la tour «Europe» (21 5 m²), devrait arriver à son terme. Tony McGough Global Head of Forecasting and Strategy Research +44 () Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Graphique 1 Evolution du taux de vacance En % La Défense Paris QCA Ile-de-France 1

2 Contexte économique Fin mars 211, un an jour pour jour après le sauvetage de la Grèce, les gouvernements de la zone euro se sont réunis à Bruxelles pour adopter un train de mesures visant à prévenir toute défaillance d un pays membre. Ainsi, les budgets seront désormais soumis à Bruxelles avant leur présentation aux Parlements nationaux et un mécanisme permanent de sauvetage de 5 milliards d euros sera mis en place. A la crise des dettes souveraines de la zone euro sont venues s ajouter des craintes inflationnistes alimentées par l envolée des cours du pétrole (+38% en un an) consécutive aux révolutions arabes de ce début d année. Le prix des matières premières explose, à l image de l or (+23% en un an) ou du coton (+115% en un an). En conséquence, les banques centrales, au premier titre desquelles la BCE, devraient relever leurs taux directeurs dans les mois à venir, fragilisant d autant plus des états périphériques ayant déjà difficilement accès aux financements. En France, l année 21 s est achevée sur une croissance de 1,5% (graphique 2), grâce notamment à un 4 ème trimestre particulièrement dynamique. La consommation des ménages a tiré la croissance (+,4% au 4 ème trimestre), alors que les investissements des entreprises ont ralenti, passant de +,5% au 3 ème trimestre à +,3% au 4 ème. En 211, si la consommation des ménages reste sur une tendance positive, en partie grâce aux derniers effets de la prime à la casse, les tensions inflationnistes pèsent sur le moral des ménages qui anticipent une année difficile sur le terrain du pouvoir d achat. Leurs prévisions en matière d inflation atteignent des niveaux inobservés depuis A l inverse, le secteur industriel présente des signes évidents de reprise, avec des perspectives de production supérieures à la moyenne de longue période. Ainsi, après 2 mois de hausse ininterrompue de la production manufacturière, et malgré la forte instabilité internationale, le moral des industriels français a atteint en mars son plus haut niveau depuis 27. Sur le front de l emploi, les données communes de l Insee et du Pôle Emploi indiquent que près de 125 emplois salariés ont été créés en 21. Le secteur tertiaire reste le premier bénéficiaire de cette reprise avec 19 5 créations nettes de postes. A l inverse, l industrie continue de détruire des emplois (- 6 7 sur l année), mais à un rythme qui a été en s amenuisant au fil de l année, avec 17 7 suppressions de postes au 3 ème trimestre et seulement 2 5 au 4 ème. En Ile-de-France, dans le cadre du financement du volet transports du Grand Paris, la loi de finances rectificative pour 21 est venue modifier le régime de la taxe annuelle sur les bureaux et de la redevance pour création de bureaux. Les trois zones de taxation ont été redécoupées et la tarification augmentée de 41% sur l ensemble des zones. La conjonction des deux impacte fortement la fiscalité de certaines communes, avec des hausses qui vont donc de +41% à +397% pour les communes qui sont passées de la zone 3, la moins chère, à la zone 1. Ces nouvelles règles donnent d autant plus d importance au volet fiscal dans la décision d implantation des entreprises et la concrétisation de nouveaux projets immobiliers. Graphique 2 Croissance : évolution du PIB de l Ile-de-France 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -5% Graphique 3 Taux de chômage % 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source : Oxford Economics Eurozone France Ile-de-France France Ile-de-France Rhône-Alpes Sources : INSEE, *Données provisoires 2

3 Bureaux La Défense Le ralentissement de la demande placée s accentue. Après une fin d année 21 plutôt décevante, le marché des bureaux en Ile-de-France semble retrouver une orientation plus positive avec 613 m² commercialisés au cours des 3 premiers mois de l année 211 (+21% en un an). Le marché de La Défense est, une fois de plus, resté à l écart de cette bonne dynamique avec seulement 14 3 m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 211. Ce volume d activité reste bien en deçà de la moyenne trimestrielle observée depuis 21, autour de 5 m². Cette contre-performance s explique par l absence de transactions de plus de 5 m² au 1 er trimestre 211. L essentiel de l activité du marché s est donc concentré sur le segment des moyennes surfaces (73% de la demande placée). Les transactions de petites surfaces ne représentent, quant à elles, que 3 9 m², un niveau en ligne avec la performance du marché l an passé de l ordre de 19 m² (tableau 1). Au regard d un stock vacant en forte hausse et d un niveau de transactions particulièrement faible, le loyer prime de La Défense reste positionné à 515 /m²/an. Selon nos prévisions, cette valeur devrait retrouver une légère tendance à la hausse fin 211 pour atteindre 53 /m²/an (graphique 5). Graphique 4 Evolution de la demande placée à La Défense En m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface T1 211 Part Moins de 1 m² 3 9 m² 27% De 1 à 5 m² 1 4 m² 73% Plus de 5 m² - - Surface totale 14 3 m² 1% T1 T2 T3 T4 Le loyer moyen de seconde main de La Défense n a pas enregistré d évolution significative en un an (en recul d 1%), et s établit à 437 /m²/an à la fin de l année 211 (graphique 5). Graphique 5 Evolution des valeurs locatives à La Défense En /m²/an HT-HC Loyer prime Loyer moyen de 1ère main Loyer moyen de 2nde main Sources : Loyers moyens 1ère et 2nde main Immostat, Loyer prime DTZ Research 3

4 Bureaux La Défense Transactions du 1 er trimestre 211 à La Défense Boucle Nord Transactions (m²) 3.8 Neuilly-Levallois Péri Défense Loyer ( /m²/an) < 4 > 4 DTZ Research 211 Sources : DTZ, IGN, Navteq 25 5 m Tableau 2 Principales transactions du trimestre Adresse Secteur Preneur Surface Etat des locaux First Courbevoie La Défense ERNST & YOUNG 3 82 m² Restructuré Pacific Puteaux La Défense SOCIETE GENERALE 2 34 m² Etat d usage Manhattan Courbevoie La Défense DEFACTO m² Rénové PCB 1 Courbevoie La Défense ISIOM m² Rénové 4

5 Bureaux La Défense Le taux de vacance de La Défense dépasse le seuil des 7%, une première depuis 25. Le stock vacant de bureaux en Ile-de-France, stable depuis un an, est reparti à la hausse ce trimestre pour représenter 3,7 millions de m², soit un taux de vacance de 7,2%. On observe une tendance identique sur La Défense mais dans des proportions bien plus importantes. En effet, la livraison de «First», ainsi que les libérations massives de surfaces ont alourdi l'offre immédiate sur le secteur de 44% en un an. Les disponibilités représentent aujourd'hui 233 m² de bureaux (graphique 6), soit un taux de vacance de 7,3%, un niveau jamais atteint depuis 25 (graphique 7). Graphique 6 Evolution de l offre immédiate à La Défense En m² Ce stock reste majoritairement composé de surfaces supérieures à 5 m² avec près de 26 m² vacants. Hormis «First» (41 m²), et «Praetorium» (1 m²), ces surfaces se situent exclusivement dans des immeubles de seconde main. L'offre à venir à un an (libérations et livraisons d immeubles neufs) reste importante et dépasse les 145 m². Le taux de vacance de La Défense devrait poursuivre sa hausse pour se rapprocher des 8%. L offre future livrable en 211 et 212 est très restreinte et se limite en effet aux 5 4 m² de l immeuble «Patios Défense» restructuré par JP MORGAN pour 211, et la restructuration par KANAM de la tour «Europe» (21 5 m²) en 212. Ce début d année a été marqué par la pose officielle de la première pierre de «Carpe Diem» le 14 mars 211 ; cette tour (44 4 m² disponibles) développée par AVIVA devrait vraisemblablement être livrée début 213. Le chantier de «Majunga», 6 m² développés par UNIBAIL et livrables fin 213, a également démarré au 1 er trimestre 211. A l horizon 215, d autres projets en attente de lancement pourraient être livrés, notamment «AVA» (58 7 m²), «GENERALI» (9 m²), et «Phare» (147 m²). Graphique 7 Evolution du taux de vacance En % Graphique 8 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à La Défense En m² La Défense Paris QCA Ile-de-France T2-T Source : DTZ Research Courbevoie Nanterre Puteaux 5

6 Chiffres clés Tableau 3 Marché des bureaux T1 21 T2 21 T3 21 T4 21 T1 211 Evol. T/T Evol. A/A Perspectives d évolution La Défense Demande placée 8 m² 47 5 m² 56 1 m² 36 8 m² 14 3 m² -61% 79% Offre immédiate 162 m² 197 m² 193 m² 195 m² 233 m² 19% 44% Taux de vacance 4,9% 6,% 5,3% 5,9% 7,1% 2% 45% Loyer moyen 2 nde main % -1% Loyer prime % -6% 6

7 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Carte des secteurs Immostat Property Times est rédigé pour partie à partir des données produites par le GIE IMMOSTAT, dont DTZ est cofondateur (demande placée, offre immédiate, loyers moyens). Fin 26, le GIE IMMOSTAT a décidé de modifier la cartographie des zones de marché afin de prendre en compte les mutations du marché des bureaux depuis 21, date de la création d'immostat. Cette nouvelle sectorisation a été utilisée dans ce document. Les analyses, projections et commentaires sont propres à DTZ Research. 7

8 Contacts Gérard Margiocchi +33() Conseil Jean-Philippe Carmarans +33() Philippe Méjean +33() Claudia Mansard +33() Investissement Hugues de Bérail +33() Transaction Frédéric Blies +33() Laurence Escleine-Dumas +33() Didier Terrier +33() DTZ Entreprises Thierry Laborderie +33() Asset Management François Brisset +33() Patrice Genre +33()

9 Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Avril 211

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