et transmettre son patrimoine immobilier» Réunion thématique novembre 2011

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1 «Constituer, Gérer G et transmettre son patrimoine immobilier»

2 Constituer, Gérer G et transmettre son patrimoine immobilier INTRODUCTION I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET II DES REPONSES FINANCIERES SUR MESURE Intervention du Cercle Premier par Florence LEMOINE QUESTIONS/REPONSES

3 Constituer, Gérer G et transmettre son patrimoine immobilier I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET 1 Définir ses objectifs 2 Evaluer sa capacité d investissement

4 I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET 1 Définir ses objectifs Objectifs : Objectifs/ Acquisition de la RP ou Résidence R Préoccupations secondaire, locative Agrandissement, embellissement des biens. Préoccupations Diversification du patrimoine Recherche de revenus complémentaires mentaires Donation, transmission

5 I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET 2 Evaluer sa capacité d investissement Programme d un d investissement immobilier Prix d acquisition + frais d agence (éventuels) + frais notaire + frais de garantie Apport Personnel + Emprunt immobilier = CAPACITE D INVESTISSEMENT

6 I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET 2 Evaluer sa capacité d investissement Constitution de l apport l personnel Epargne : PEL, CEL, Epargne salariale, Produit de la vente d un bien (propre ou commun) Don familial, donation

7 I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET 2 Evaluer sa capacité d investissement Montant de l emprunt l immobilier Le montant du financement dépend de la capacité de remboursement, déterminée par deux critères : Le taux d endettement Le quotient familial

8 I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET 2 Evaluer sa capacité d investissement Mode de calcul classique du Taux d endettementd Charges de remboursement annuelles du prêt immobilier + autres charges (encours de crédits existants..) (1) Revenus nets annuels (2) (1) Les charges fiscales et charges de co-propriétés ne sont pas incluses (2) Revenus professionnels hors primes, ou pensions + revenus locatifs pondérés à 70% NORME D ENDETTEMENT D = 33%

9 I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET 2 Evaluer sa capacité d investissement Exemple : jeune couple - un enfant Actuellement locataire 1000 /mois Revenus mensuels nets : Epargne : 500 /mois Objectif : acquérir sa résidence principale Apport : 100 k (dont 30 k don familial) Capacité de remboursement = 33%*4000 soit 1320 /mois Quotient familial = ( )/3 soit 893 /mois Prêt immobilier entre 170 k (15 ans) et 200 k (20 ans) Capacité d investissement = entre 270 k et 300 k

10 I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET 2 Evaluer sa capacité d investissement Mode de calcul patrimonial du Taux d endettementd Charges de remboursement annuelles du prêt immobilier - Revenus Locatifs liés au financement et pondérés à 70% + autres charges (encours de crédits existants..) (1) Revenus nets annuels (2) (1) Les charges fiscales et charges de co-propriétés ne sont pas incluses (2) Revenus professionnels nets hors primes, ou pensions NORME D ENDETTEMENT D = 33%

11 I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET 2 Evaluer sa capacité d investissement Exemple : Couple 50 ans 2 enfants étudiants Propriétaire RP un encours de prêt 800 /mois à échéance dans 2 ans Revenus mensuels nets : 5000 Objectif : Acquisition d un bien locatif au prix de 160 k frais inclus Loyer estimé 600 /mois Apport : 20 k - emprunt de 140 k sur 180 mois soit 1120 /mois Taux d endettement : «calcul classique» ( )/( *)= 35% «calcul patrimonial» ( *)/5000 = 30 % Quotient familial = ( )/4 soit 875 /mois *loyer pondéré à 70%

12 I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET 2 Evaluer sa capacité d investissement Mode de calcul du Quotient Familial Revenu disponible mensuel(1) Nombre de personnes au foyer Norme : QF autour de 610 pour une personne, 460 pour 2 personnes (1) Revenu disponible mensuel= (revenus mensuels charges de remboursement mensuelles)

13 I INVESTIR DANS L IMMOBILIER L : BIEN PREPARER SON PROJET SYNTHESE L analyse préalable de votre situation familiale et financière, de vos objectifs et de votre capacité d investissement permet : de réfléchir au cadre juridique de l investissement (en direct, sous forme de SCI, ) d évaluer l apport personnel minimum à investir dans le projet de réfléchir au cadre juridique de l investissement (en direct, sous forme de SCI, ) de proposer des modes de financements adaptés 13 Réunion Novembre 2011

14 Constituer, Gérer G et transmettre son patrimoine immobilier II DES REPONSES FINANCIERES SUR MESURE 1 Les prêts à taux bonifiés et autres financements 2 L offre de l Agence du Personnel 3 Des partenaires pour vos investissements locatifs

15 II DES REPONSES FINANCIERES SUR MESURE 1 Les prêts à taux bonifiés et autres financements Les prêts à taux bonifiés Prêts Epargne logement Sous conditions d octroi : constitution préalable d une Epargne CEL (18 mois min.) ou PEL (36 mois min.) et détenir un montant minimum d intérêts acquis, objet de financement règlementé en fonction de la date de souscription du contrat. Contrats PEL ouverts depuis le 1 Mars 2011 : financement de l achat de la Résidence Principale uniquement (usage propre ou RP locataire), extension, rénovation de la RP Montant : CEL maxi PEL Durée : de 24 à 180 mois

16 II DES REPONSES FINANCIERES SUR MESURE 1 Les prêts à taux bonifiés et autres financements Les prêts à taux bonifiés Prêt PTZ+ Réservé aux primo- accédants Achat RP en 2012 programme neuf uniquement Taux = 0% Montant : sous conditions de revenus, du nombre d occupants, du lieu d acquisition (zone),de la performance énergétique Durée : de 5 à 30 ans (avec paliers)

17 II DES REPONSES FINANCIERES SUR MESURE 1 Les prêts à taux bonifiés et autres financements Les prêts à taux bonifiés Prêt 1% patronal Achat RP - réservé aux primo-accédants Montant maximum sur 180 mois Achat neuf : taux à 0% dossier monté par l AG 90* Achat ancien : taux autour de 1% dossier monté par un organisme collecteur voir Mme Lecolier DPRS *un an d ancienneté Bred minimum

18 II DES REPONSES FINANCIERES SUR MESURE 1 Les prêts à taux bonifiés et autres financements Les autres financements Crédit relais Montant : 70% de la valeur estimée du bien déduction faite des encours de prêts immobiliers (mandat de vente nécessaire) Durée : 24 mois Crédit relais classique (intérêts payés trimestriellement ) ou in Fine Engagement irrévocable du notaire à verser le produit de la vente Faire évaluer son bien par plusieurs agences immobilières et le mettre en vente au juste prix ( prix du marché )

19 II DES REPONSES FINANCIERES SUR MESURE 1 Les prêts à taux bonifiés et autres financements Les autres financements Prêt habitat moyen ou long terme Financement jusqu à 300 mois Bien assurer son prêt => s adapter à chaque situation pour garantir la sécurité financière du foyer en cas de décès d un des co-emprunteurs. Achat neuf ou travaux : décaissement par appels de fond sur production de factures - période d anticipation de 24 mois Intérêts intercalaires calculés au prorata du capital utilisé et prélevés par trimestre. Amortissement du prêt un mois après le déblocage total du capital

20 II DES REPONSES FINANCIERES SUR MESURE 2 L offre de l Agence du Personnel Des conditions collaborateurs avantageuses Meilleur taux prescription Pas de frais de dossier Pas de garantie réelle pour une durée de prêt inférieure ou égale à 15 ans (sous réserve de l étude du dossier) Pas de frais d avenant Un relais vers le Cercle Premier pour des réponses à des situations patrimoniales plus complexes (SCI..)

21 II DES REPONSES FINANCIERES SUR MESURE 3 Des partenaires pour vos investissement locatifs Une offre riche et diversifiée COMPTOIRS DE L IMMOBILIER/DIVERSIMMOL Inv moyen : Location nue / Scellier Métropole Objectif : Préparation de retraite ISELECTION Inv moyen : Location meublée neuf (LMNP) Objectif : Recherche de revenus complémentaires sur longue période. NAMI Inv moyen : Pierre papier (SCPI de rendement, SCPI fiscales, OPCI..) Objectif : Primo accédant en immobilier de défiscalisation, besoin de défiscalisation immédiate en déléguant la gestion de son investissement, besoin de futurs revenus en prévision de la retraite

22 Constituer, Gérer G et transmettre son patrimoine immobilier CONCLUSION Une radiographie nécessaire de la situation financière et patrimoniale de réfléchir au cadre juridique de l investissement (en direct, sous forme de SCI, ) Une allocation d actifs équilibrée à privilégier entre liquidités et immobilier. Un patrimoine vivant qui évolue dans un environnement complexe et imprévisible. Réunion Novembre 2011

23 Constituer, Gérer G et transmettre son patrimoine immobilier Intervention du Cercle Premier par Florence LEMOINE Une nécessaire approche Patrimoniale globale La logique de la fiscalité immobilière Les évolutions fiscales récentes La donation en nue-propriété/ la SCI

24 Constituer, Gérer G et transmettre son patrimoine immobilier QUESTIONS/REPONSES