Property Times Luxembourg 1 er semestre 2012 Le marché d immobilier maintient le rythme

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1 Luxembourg 1 er semestre 2012 Le marché d immobilier maintient le rythme 7 Août 2012 Contents Sommaire 1 Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre immédiate et future 5 Marché de l investissement 6 Définitions 7 Les publications de DTZ Research 8 Contacts 9 Auteur Sophie Leblon Commercial Assistant & Marketing sophie.leblon@dtz.com Au 1er semestre 2012, le marché de bureaux luxembourgeois enregistre un volume de commercialisations de m² contre m² à la même époque en Le 2ème trimestre a totalisé à lui seul m² de surfaces louées. Un résultat annuel similaire à 2011 avec m² enregistrés, est attendu pour l ensemble de l année Parmi les transactions enregistrées au 1er semestre on observe différents types d opérations: la location, la pré-location, la sous-location alors que les ventes à utilisateurs connaissent un succès croissant. Le manque d offre neuve et la faible reprise des livraisons poussent les utilisateurs à précommercialiser les opérations en chantier. Ainsi, une grande partie des nouvelles livraisons de bureaux de 2011 et 2012 a déjà trouvé un ou des locataires. L offre immédiatement disponible s est résorbée de 23% en un an pour représenter m² de bureaux disponibles à la fin du 2 ème trimestre. La vacance se situe aujourd hui à 5% contre 6,4% il y a un an. Le niveau des loyers prime se maintient à 480 /m²/an. La diminution du taux de vacance relâche la pression exercée sur les loyers ces dernières années et redonne aux propriétaires plus de liberté dans la négociation de nouvelles prises de bail ; une hausse des loyers économiques, à court ou moyen terme n est donc pas à exclure. Graphique 1 Pipeline bureaux et taux de vacance Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com 10% 8% 6% 4% 2% 200,000 m² 150,000 m² 100,000 m² 50,000 m² Nigel Almond Global Head of Strategy Research +44 (0) nigel.almond@dtz.com 0% 0 m² Pipeline Taux de vacance Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com 1

2 Contexte économique La situation économique demeure tourmentée Si les premiers chiffres annoncés en début d année laissaient présager un retour au calme, les préoccupations relatives à l actualité financière ne cessent de se renforcer et posent un sérieux problème de cohésion entre les différents pays de la zone euro. En effet, un fossé se creuse de plus en plus entre les pays du Nord, avec l Allemagne en 1 ère place qui a enregistré une croissance de son PIB de 0,5% en début d année, et du Sud, durement ancré dans la récession. Bien que les derniers mois aient vu les crises potentielles évitées en Grèce et en Espagne, le risque de futures crises restent élevé dans ces deux pays. La confiance des consommateurs se maintient en Allemagne et en Autriche tandis qu elle reste en berne dans la plupart des pays membre de la zone euro en raison des diverses répercussions économiques : baisse des salaires réels, hausses des charges fiscales, incertitude économique, risque accru du chômage. Les récentes études menées sur la zone euro démontrent que le PIB est entrain de reculer et devrait tomber à 0,6% à la fin de l année pour croître de seulement 0.5% en Suite au ralentissement économique qui prévaut depuis 2011, le marché du travail est de nouveau entré dans une phase difficile. Au Luxembourg, tous les indicateurs disponibles confirment cette dégradation. Vu la faible activité observée au premier trimestre, la situation devrait encore s aggraver tant Europe qu au Luxembourg. Le Statec annonce une croissance de l emploi salarié intérieur de seulement 2,1% sur un an en 2012 contre 2,6% en Le taux de chômage devrait ainsi continuer d augmenter progressivement de 5,9% sur le début de l année à plus de 6% d ici fin Graphique 2 Evolution du PIB dans la zone Euro 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% Source: Statec Oxford Economics Graphique 3 Evolution du taux de chômage au Luxembourg 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% Source: Statec Les prévisions économiques pour le Luxembourg publiées au cours du printemps 2012 par les différentes organisations nationales et internationales convergent globalement : une année de très faible croissance en 2012 et une reprise molle en

3 Demande placée et valeurs locatives Le marché maintient son dynamisme Le marché luxembourgeois maintient son rythme avec m² de bureaux commercialisés au 1 er semestre contre m² à la même période en Le 2 ème trimestre comptabilise à lui seul une demande placé de l ordre de m². L essentiel du marché luxembourgeois continue de se concentrer sur des surfaces de bureaux inférieures à 500 m² avec 81 des 116 transactions réalisées sur ce segment de surfaces (Tableau 1). En termes de m² placés, 81% des commercialisations l ont été sur des surfaces supérieures à 500 m² et 66% sur des surfaces supérieures à m². La taille moyenne des transactions est de 648 m² pour ce premier semestre. Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface au 1 er semestre 2012 Tranche de surface Surface Part Nombre Moins de 200 m² m² 5% 46 De 200 à 500 m² m² 14% 35 De 500 à m² m² 14% 17 De à m² m² 18% 10 De à 5000 m² m² 24% 6 Plus de m² m² 24% 2 Surface totale m² 100% 116 Parmi les transactions enregistrées, on observe une grande diversité dans les différents types d opérations : la location, la pré-location, la sous-location alors que la vente à utilisateurs suscite un plus grand intérêt. Tableau 2 Transactions principales du 1 er semestre 2012 Quartier Immeuble/Adresse Surface (m²) Locataire-Occupant Transaction Gare Central Plaza Société Générale Bank & Trust Luxembourg Pré-location Kirchberg 4 Rue Alphonse Weicker Université de Luxembourg Location CBD Rue JP Brasseur Banque Privée Edmond de Rothschild Location Kirchberg Kubik EFSF Location Aéroport Rue de Neudorf Deloitte Location Howald C Etude Bonn Steichen & Partners Location Kirchberg Président Franklin Templeton Location CBD Star Gate Rapego Pré-location CBD Bld Roosevelt Baker & McKenzie Location Esch/Belval Southlane Ilnas Pré-location 3

4 Au 1 er semestre, les transactions les plus importantes en termes de m² placés se concentrent dans le centre ville avec m² pris en occupation, au Kirchberg avec m² commercialisés et dans le quartier de la gare où m² ont été loués. Ce résultat est principalement dû à l importante prise en occupation de bureaux par la Société Générale dans l immeuble Central Plaza. L analyse de la prise en occupation par secteur d activité place au premier rang le secteur bancaire avec m² loués soit la moitié de la demande placée. Le secteur du service aux entreprises arrive en seconde place avec m² de surfaces occupées soit 21% des commercialisations. La troisième position revient au secteur du Gouvernement avec m² soit 11% des bureaux commercialisés (graphique 4). Graphique 4 Prise en occupation par secteur d activité au 1 er semestre % 11% 21% 5% 50% Banque & Finance Services aux entreprises Autres Gouvernment/EU IT & Telecom Les loyers prime sont estimés à 480 /m²/an (40 /m²/mois). Les loyers des immeubles de seconde main ont, quant à eux, subi globalement une correction variant de 10 à 15% selon les secteurs considérés Les propriétaires continuent aujourd hui de proposer des conditions de location plus avantageuses tant quant aux durées d engagement que d éventuelles mesures d accompagnement (incentives). Des gratuités (1 mois par année de bail) et des contributions aux aménagements (de minimum 100 H TVA/m²) sont aujourd hui pratiquées. Toutefois, en raison d un décalage entre l offre et la demande, les valeurs locatives risquent d être revues à la hausse redonnant dès lors une plus grande liberté aux propriétaires dans la négociation de nouvelles prises de bail. 4

5 T1 T2 T3 T4 Property Times Offre immédiate et future L offre immédiate se résorbe L offre immédiatement disponible atteint aujourd hui m² contre m² au 2 ème trimestre Cette réduction de l offre entraîne une chute progressive du taux de vacance, aujourd hui à 5% contre 6,4% à la même époque il y a un an (graphique 5). L étroitesse du marché luxembourgeois, le faible niveau de l offre en construction combiné à un niveau élevé de commercialisations permet au stock actuel d être absorbé assez rapidement sans trop dégrader la valeur locative. Toutefois, si la production neuve continue de ralentir, les valeurs locatives pourraient être revues à la hausse. Le marché luxembourgeois est marqué par un plus grand nombre de projets immobiliers spéculatifs qui voient à nouveau le jour. L incertitude économique avait en effet dissuadé les promoteurs d entamer de nouveaux projets. Un manque en production neuve commence à se faire sentir et a pour conséquence directe une augmentation de la pré-commercialisation. Ainsi, pour 2012, le volume de production de nouvelles surfaces représente environ m² mais concerne généralement des opérations déjà pré-commercialisées, ainsi 30% de ces nouveaux bureaux ont déjà trouvé preneur (graphique 6). A l heure actuelle, on observe toujours une prudence des investisseurs et des promoteurs quant à l initiation de nouveaux projets. Néanmoins, 2013 devrait retrouver une certaine activité en termes de redémarrage des mises en chantier d immeubles tertiaires. Graphique 5 Taux de vacance au T % 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Graphique 6 Nouvelles livraisons et taux d occupation en 2012, en milliers de m² 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 Livraison Occupation 5

6 S Property Times Marché de l investissement Une amélioration en trompe l œil Le total d investissements du 2 ème trimestre s inscrit en nette hausse avec un volume approximatif de 180 millions d euros contre 6 millions d euros lors du 1 er trimestre. Cela est partiellement le fait d une transaction institutionnelle d envergure ( 43 millions pour un immeuble de m² d une nouvelle promotion prélouée à Clifford Chance et achetée par AG Real Estate au promoteur Ikogest) qui vient confirmer la grande attractivité des actifs de qualité (baux longs, promotions récentes ou objets rénovés aux standards de marché) situés dans le CBD. Le taux de rendement observé (5.25%) situerait le marché Luxembourg «prime» à des niveaux approchant ceux des grandes capitales européennes (Paris, Londres) avec un caractère défensif recherché par une large gamme d investisseurs non limitée aux seuls institutionnels. Graphique 7 Volume d investissement et taux prime 8% 6% 4% 2% 0% Investment volumes ( x ) Prime Yields 3,000 2,000 1,000 0 Un examen plus attentif doit cependant modérer les attentes quant à une reprise généralisée de l investissement institutionnel. Le reste du volume a été le fait de 3 autres transactions réalisées dans le CBD effectuées par le secteur public (Etat Luxembourgeois ; Banque Centrale) et qui ne sauraient constituer une tendance. Le CBD qui représente seulement 25% du stock total de bureaux ne peut être l unique locomotive du marché d autant plus que la nouvelle offre est structurellement limitée car elle intervient dans un environnement urbain déjà totalement développé. Les prochains trimestres seront riches d enseignement sur la volonté des investisseurs de profiter des valeurs relatives qu offrent les autres sous-marchés de Luxembourg. 6

7 Définitions Incentives: Loyer prime: Offre immediate: Take-up : Taux de vacance : Pipeline : Méthodes visant à encourager les futures locataires en offrant des baux de 3 ou 6 mois de loyer à titre gratuit ou en contribuant aux frais des locataires. Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux) Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu à la sortie effective du locataire Représente la surface totale au sol, connue pour avoir été louée ou pré-louée à des locataires, au dernier jour du trimestre Rapport entre la somme des surfaces vacantes et le par total de bureaux Somme des surfaces de bureaux en développement ou en projet dans un futur plus ou moins proche 7

8 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment Market Update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Global Debt Funding Gap - May 2012 Great Wall of Money - March 2012 DTZ Research Data Services DTZ Research produit des indicateurs de marché et des prévisions pour aller plus loin dans vos analyses. Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. 8

9 Contacts Jean-Pierre Lequeux Capital Markets Pierre-Alexandre Humblot Location et vente Thierry Mahault Professional Services Christophe Adam Evaluation Norbert Antoine Disclaimer This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. 9