MARKETBEAT AIX-MARSEILLE METROPOLE BUREAUX

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1 MARKETBEAT AIX-MARSEILLE METROPOLE BUREAUX 1er Semestre 2017 Un 1 er semestre prometteur pour la métropole!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Aix-Marseille 3 03 Marseille 4 04 Aix-en-Provence 6 05 Définitions 9

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des fondamentaux robustes pour une reprise durable Croissance du PIB en France, % En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par les élections présidentielles et législatives. En effet, l élection d Emmanuel Macron a tout d abord permis d écarter les risques d une implosion de la zone Euro et d une montée internationale des partis populistes tandis que l obtention d une majorité absolue à l Assemblée Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer l adoption de réformes structurantes, en droit social notamment. En parallèle de cette stabilisation des instances politiques françaises, l économie mondiale et européenne multiplie les signes d une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l année 2017), progression du climat des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% au 1 er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4 ème trimestre 2016). Ce contexte favorable pour l économie française a d ores et déjà permis d acter au 1 er trimestre 2017 une croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de base aux anticipations de l INSEE. L augmentation du PIB attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%. La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit depuis 2011! Toujours plus haut Depuis le début de l année, le climat des affaires ne cesse d augmenter. Il s appuie sur une politique monétaire accommodante, l optimisme des industriels dont les carnets de commande se remplissent, un retour des touristes qui bénéficie aux services marchands (augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1 er trimestre 2017) ainsi que le regain d activité du secteur de la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016). Cette embellie du climat des affaires s accompagne d une augmentation significative du moral des ménages qui renoue avec son niveau de juin INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % L inversion c est maintenant! Au 1 er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse de 0,4%. Selon les prévisions d Oxford Economics, cette inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se confirmer. En effet, la croissance de l activité, une politique d allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour l automne 2017 devraient dynamiser le marché de l emploi et soutenir les besoins immobiliers des entreprises. Oxford Economics MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S

4 SYNTHESE AIX-MARSEILLE DEMANDE PLACEE Demande placée de bureaux : Aix-Marseille démarre l année en fanfare Demande placée de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² Un peu plus de m² de bureaux ont été commercialisés sur le territoire de la métropole d Aix- Marseille au cours du 1 er semestre Ces résultats sont de bons augures pour le reste de l année; rappelons qu en 2016, ce marché avait écoulé m² de surfaces tertiaires, un chiffre en ligne avec la moyenne annuelle décennale ( m²). L accélération du marché est surtout sensible sur le segment des grandes surfaces; elles auront soutenu l activité transactionnelle de ce début d année, avec une mention particulière à Marseille. Marseille reprend l avantage sur Aix Après une séquence 2015 et 2016, où les agglomérations de Marseille et d Aix-en-Provence avaient fait jeu égal en termes de volume placé, l année 2017 marque une rupture et l avantage passe clairement du côté de la cité phocéenne où les transactions ont représenté près de m² au cours des 6 premiers mois de l année. Le marché marseillais signe ainsi son meilleur 1 er semestre de la décennie, alors qu à l inverse, celui d Aix-en- Provence subit le contrecoup de 2 années de très forte activité transactionnelle qui ont épuisé le stock. Les mouvements des entreprises ont ainsi tout juste dépassé m² depuis le début de l année. Demande placée de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² Une offre immédiate en repli mais toujours élevée; le neuf se fait plus rare Fin 2016, l offre immédiate de bureaux avait atteint un point haut avec un peu plus de m² de surfaces vacantes. Six mois plus tard, ce stock immédiatement disponible n est plus que de m², en baisse de 16% en un semestre. L essentiel de ces surfaces se situe dans l agglomération de Marseille ( m²), alors que sur Aix-en-Provence on compte m² de surfaces à commercialiser. Offre immédiate de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² Le stock de 1 ère main conserve sa tendance baissière ; il ne représente plus de m², dont m² à Marseille et moins de m² sur Aix-en-Provence. Le marché se tend donc sur les meilleures qualités de bureaux qui écoulent en moyenne annuelle plus de m² par an. Le renouvellement de l offre de classe A devient donc un sujet crucial sur l agglomération Aix-Marseille et conditionne les volumes à venir tant au 2 nd semestre 2017 qu en MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S

5 MARSEILLE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : meilleur 1 er semestre de la décennie! Demande placée à Marseille, en milliers de m² Les années se suivent et ne se ressemblent pas sur le marché des bureaux de Marseille : les résultats décevants observés en 2016 ( m² commercialisés) ont été effacés par un 1 er semestre 2017 d anthologie avec m² transactés, soit la meilleure performance des 10 dernières années. Cette bonne dynamique du marché était déjà perceptible au 1 er trimestre; elle s est amplifiée au 2 ème trimestre ( m²). Les signatures sur des surfaces de bureaux neufs ou restructurés (1 ère main) qui avaient tant manqué en 2016, opèrent un retour fracassant : avec m² placés, elles représentent plus de la moitié du volume transacté à Marseille au 1 er semestre. Comme souvent sur cette qualité de bureaux, ce sont les grands utilisateurs qui sont passés à l action à l image de BNP sur «Le Corail» un immeuble de m² en cours de développement à Euroméditerranée 1 ou encore NOW COWORKING sur m² sur le Vieux Port en plein cœur du centre ville. Demande placée de bureaux par tranche de surface Le 1 er semestre 2017 aura indéniablement été celui des grands mouvements : 9 transactions pour un total de m² signés depuis le début de l année, alors que sur ce segment de surfaces le marché n avait écoulé que m² l an dernier. Le marché tertiaire phocéen renoue donc avec une structuration de sa demande placée identique à celle observée en 2012 et 2014, les 2 points hauts de la décennie. L autre moteur de l activité transactionnelle aura été le créneau des surfaces de 200 à 500 m² avec m² réalisés dans 46 signatures. Valeurs locatives : ca repart à la hausse L heure est à la hausse des valeurs locatives sur le marché des bureaux marseillais : +4% pour les prises à bail de première main et + 13% pour celles de seconde main. Le recentrage des transactions sur les secteurs centraux (de 200 à 240 /m²/an) explique l essentiel de cette remontée des valeurs moyennes de transactions. Evolution des valeurs locatives à Marseille, /m²/an L amplitude des loyers moyens de bureaux demeure importante sur le marché marseillais : entre 130 et 245 /m²/an selon les qualités de surfaces à Euroméditerranée 1 et dans le centre ville, entre 130 et 220 /m²/an sur les autres secteurs. La valeur prime est inchangée à 300 /m²/an; elle correspond à une tour, immeuble de très grand qualité en front de mer comme «La Marseillaise». MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S

6 MARSEILLE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : enfin un repli des grandes surfaces La meilleure tenue des transactions conjuguée à un ralentissement des livraisons de bureaux neufs a permis à l offre immédiate de bureaux à Marseille de baisser pour la 1 ère fois depuis Les disponibilités immédiates de bureaux restent cependant encore élevées, de l ordre de m² recensés mi-2017, à comparer à m² relevés en début d année, soit un taux de vacance de 3,6%. Le repli de l offre est sensiblement le même quelle que soit la qualité des surfaces considérées. Il ramène la vacance neuve à un niveau relativement bas, de l ordre de m², soit 22% du volume total tel qu observé mi Cette offre neuve est principalement concentrée sur le créneau des surfaces de plus de m² (7 offres dont 1 seule - le bâtiment «Hermione» de l opération d «Euromed Center» à Euroméditerranée). Les grands équilibres de l offre tertiaire dans la cité phocéenne sont restés inchangés d un semestre sur l autre : un 1/3 du stock vacant se situe à Euroméditerranée-Centre Ville, dont plus de 60% sur des gabarits supérieurs à m². Vient ensuite le secteur Sud avec un peu plus de m² (-14% en 6 mois) immédiatement disponibles et une multitude de petites surfaces. Signalons enfin le secteur du Nord Littoral où l offre immédiate s élève à m², là encore en baisse significative sur 6 mois (-19%). Sur ce secteur, une dizaine d immeubles proposent des bureaux de grande taille, de seconde main en très grande majorité. Offre immédiate à Marseille, en milliers de m² Taux de vacance des bureaux à Marseille Production neuve : Euroméditerranée en 2017.plus diversifié au-delà Comme nous l anticipions, le rythme des livraisons de bureaux neufs va se ralentir en 2017 avec seulement m² annoncés, dont m² à Euroméditerranée 1 (bâtiments Hermione, déjà livré, et Floréal dans l opération «Euromed Center» ). Disponibilités de première main (de plus de m²) en chantier ou autorisés à Marseille, en milliers de m² En 2018, l offre neuve pourrait être nettement plus abondante, de l ordre de m², dont seulement m² sont aujourd hui en chantier. Sous réserve que les projets dotés d une autorisation de construire soient effectivement lancés, cette production neuve va se répartir principalement entre Euroméditerranée 1 (solde de «La Marseillaise») et 2 (4 500 m² dans «Smartseille»). Le solde est constitué d opérations entre et m² situées dans le Sud et l Est de l agglomération. MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S

7 AIX-EN-PROVENCE DEMANDE PLACÉE Un 1 er semestre 2017 assez calme Après deux années consécutives de très forte activité ( m² placés en 2015 et m² en 2016), le marché tertiaire aixois affiche, au 1 er semestre 2017, une performance certes nettement plus faible, de l ordre de m² et 73 transactions, mais relativement en ligne avec sa moyenne décennale ( m² commercialisés chaque année). La production neuve et les opérations réalisées en clés en main avaient soutenu le marché tant en 2015 qu en 2016; elles manquent clairement à l appel sur les 6 premiers mois de l année 2017 avec moins de m² placés de bureaux neufs ou restructurés. Ce ralentissement des commercialisations de surfaces de première main est à relier à la difficulté du marché aixois à renouveler son offre de classe A, alors même que la demande des entreprises pour ce type de surfaces demeure soutenue. Dans ce contexte, la répartition de la demande placée par tranche de surfaces évolue de façon sensible et les tendances dégagées en 2016 se confirment : baisse du poids relatif des transactions de surfaces de plus de m², passées de 34% en 2016 à 20% au 1 er semestre 2017 et hausse des petites transactions (celles inférieures à 500 m²) qui représentent 56% du volume total demande placée depuis le début de l année. Demande placée à Aix-en-Provence, en milliers de m² Demande placée de bureaux à Aix-en-Provence par tranche de surface, en milliers de m² Le pôle d activité, toujours et encore leader Le pôle d activité d Aix concentre plus de la moitié de la demande placée (59%) sur l agglomération d Aix-en- Provence avec m² commercialisés au 1 er semestre Les mouvements d entreprises relevés depuis le début de l année ont concerné le parc de Pichaury-la- Robole exclusivement sur des surfaces inférieures à m² mais aussi, celui de la Duranne, secteur qui a accueilli les 2 plus grandes transactions de ce début d année avec DIGINEX (3 100 m²) et THALES (1 303 m²). Demande placée de bureaux à Aix-en-Provence par secteur au 1 er semestre 2017, en surfaces Dans la continuité de tendance observée en 2016, le secteur d Aix Centre a vu sa part de marché progresser par rapport à l année 2016, pour atteindre m² soit 26% du volume total transacté. Les prises à bail de petites surfaces continuent de soutenir l activité transactionnelle en hyper centre. Les 3 autres secteurs de l agglomération aixoise Sud+REB+Ouest, Est ou Nord Ouest, affichent des performances assez comparables, entre 4 et 6% du volume total des transactions du semestre. MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S

8 AIX-EN-PROVENCE VALEURS LOCATIVES Des valeurs locatives stables pour le neuf, en hausse pour la seconde main En dépit d un ralentissement marqué des prises à bail de surfaces de bureaux neufs au 1 er semestre 2017, les valeurs locatives sont restées stables d une année sur l autre, avec une moyenne de 160 /m²/an sur l ensemble de l agglomération aixoise. Les références de loyers portent essentiellement sur des prises à bail dans le pôle d activité. Après un repli de 4% en 2016, les loyers de seconde main, retrouvent une meilleure tenue et affichent une progression de 9% d une année sur l autre, pour s établir à 136 /m²/an en Cette moyenne cache une amplitude assez large des positionnements loyers avec des valeurs basses à peine supérieures à 100 /m²/an relevées sur le secteur Sud + REB + Ouest, alors que les maximales enregistrées dans le centre de l agglomération frôlent les 160 /m²/an. La progression des loyers est surtout sensible sur le pôle d activité où les prises à bail ont porté sur des surfaces plus qualitatives en 2017 d où une valeur moyenne passée de 109 /m²/an en 2016 à près de 130 /m²/an. On retrouve ce même schéma sur le secteur de l Est. A l inverse, les loyers de transaction se sont ajustés à la baisse dans le centre et sur celui du Sud + REB + Ouest. Baisse des loyers de présentation de seconde main Valeurs locatives de transactions par secteur à Aix-en- Provence au 1 er semestre 2017, en /m²/an Secteur 1ère main 2nde main Aix Centre Pôle d activité Sud + REB + Ouest Secteur Est Tous secteurs Valeurs locatives de présentation par secteur à Aix-en- Provence mi 2017, en /m²/an Secteur 1ère main 2nde main Aix Centre Pôle d activité Sud + REB + Ouest Secteur Est Tous secteurs Les valeurs locatives de présentation des bureaux neufs avaient progressé de façon significative (+10%) en 2015 sur fond de pénurie des disponibilités de première main. Elles entrent plutôt aujourd hui dans une phase de stabilité et affichent une valeur pivot de /m²/an. L amplitude des loyers reste relativement large sur l agglomération aixoise, de 120 /m²/an sur le secteur du Sud+REB+Ouest à 200 /m²/an pour les quelques surfaces vacantes dans le Centre (valeur du «Parc Rambot» immeuble livré depuis plus 5 ans). Dans cette hiérarchie, le pôle d activité occupe une place intermédiaire avec des valeurs comprises entre 140 et 175 /m²/an selon les parcs considérés. Le stock immédiatement disponible de seconde main est globalement de moindre qualité que par le passé, d où des valeurs locatives comprises entre 90 et 170 /m²/an en périphérie et entre 115 et 200 /m²/an en hyper centre. MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S

9 AIX-EN-PROVENCE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre neuve immédiate : au secours! La hausse de l offre immédiate observée en 2016 (+11% en un an) sur le marché aixois n aura pas duré longtemps et mi-2017 elle ne représente plus que m², un chiffre en recul de 3% en 6 mois. Si les disponibilités de seconde main qui constituent l écrasante majorité du stock vacant - sont restées quasi stables depuis fin 2016, celles de première main (7 700 m²) sont tombées à un niveau historiquement bas et inquiétant pour la pérennité du marché aixois à court terme. Moins d une dizaine d immeubles proposent aujourd hui des surfaces neuves ou restructurées et aucun de ces immeubles n est situé dans le centre de l agglomération ou sur le parc d activité de Pichaury La Robole. Citons dans la ZAC de l Enfant à Aix-en-Provence les m² vacants proposés à 165 /m²/an ou encore les m² dans la ZAC les Florides à Marignane (secteur Sud + REB + Ouest ) commercialisés sur la base d une valeur locative de /m²/an. Moins dans le pôle d activité, plus dans le Sud-Ouest Le renversement des équilibres géographiques de l offre observé en 2016 reste d actualité mi-2017 : le poids relatif des disponibilités recensées dans le pôle d activité a continué de se réduire pour ne représenter que m² soit 49% du volume total. Ce mouvement de contraction de l offre immédiate sur ce secteur phare dans la dynamique tertiaire aixoise s accompagne d un accroissement des surfaces vacantes dans le secteur Sud + REB + Ouest. Il concentre, mi-2017, près d un quart des surfaces disponibles ( m²) à l échelle de l agglomération. Dans le centre, l heure est statu quo avec seulement m² de surfaces vacantes réparties sur une dizaine d immeubles. Des projets mais trop peu de chantiers! En dépit d un stock vacant neuf relativement faible à peine m² - les promoteurs et investisseurs sont toujours aussi frileux dans l initiation de nouveaux projets tertiaires. Une seule opération «Le Saphir» dans le parc d activité de La Duranne viendra alimenter le stock neuf supérieur à m² au 2nd semestre de l année. Offre immédiate à Aix-en-Provence, en milliers de m² Offre de bureaux à un an par secteur à Aix-en-Provence, en surfaces, mi 2017 Offre de bureaux 1 ère main, plus de m² immédiate et future par secteur à Aix-en-Provence, en milliers de m² En 2018 et 2019, l offre pourrait être nettement plus importante avec des volumes projetés de m² et m² respectivement. Ces chiffres sont très hypothétiques puisqu à ce jour aucun projet n est en chantier. MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S

10 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S

11 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Eric Costamagno Head of Agency Marseille / Aix-en-Provence +33 (0) eric.costamagno@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés