MARKETBEAT IDF LA DÉFENSE. 1er Trimestre 2017

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1 MARKETBEAT IDF LA DÉFENSE 1er Trimestre 2017

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE AU BEAU FIXE MALGRE QUELQUES NUAGES De belles éclaircies En ce début d année 2017, l économie mondiale reprend des couleurs malgré un ensemble d incertitudes politiques: élections cruciales en Europe, futures décisions du nouveau président américain. Portée par la dynamique des marchés américains et émergents, l INSEE prévoit une croissance du commerce mondial de 4,2%. Cette embellie a profité à la zone euro (croissance de 0,4% au 4 ème trimestre 2016), avec une hausse de la consommation privée et des exportations, soutenues par la dépréciation de l euro face au dollar. Toutefois, le risque inflationniste, entretenu notamment par l évolution du prix du pétrole (+2% en zone euro en février 2017), pourrait à terme impacter le pouvoir d achat des ménages. Dans ce contexte favorable, la croissance française devrait néanmoins acter un léger ralentissement avec seulement une progression de 0,3% au 1 er trimestre 2017 en raison du caractère exceptionnel des livraisons aéronautiques en fin d année. En complément de l investissement des ménages (stable à +0,7%), le trend haussier observé sur la consommation des ménages (+0,6%) et l investissement des entreprises (+0,8%) devrait conforter la solidité de cette croissance anticipée pour l année Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Une bouffée d optimisme Depuis le creux du 3 ème trimestre 2014, on observe de concert un regain d optimisme du climat des affaires (retour au niveau de 2010) ainsi que du moral des ménages qui atteint la barre symbolique des 100 points, revenant ainsi à son niveau de fin Tandis que le rythme des commandes s est accéléré pour l industrie manufacturière et que le secteur de la construction est repassé en territoire positif (+0,7%), les mauvaises conditions météorologiques ont néanmoins pesé sur la production agricole (-5,7%) et fait perdre 0,2 point de croissance du PIB en rattrapée par la réalité de l emploi INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % La baisse significative du taux de chômage se fait attendre, et ce en dépit d un niveau de création d emplois ( en 2016) au plus haut depuis La France marque ainsi sa différence avec les autres pays européens. Depuis fin 2012, ce taux oscille entre 9,5% et 10,5% (-0,2% en 2016), sans jamais passer sous le seuil des 9%. Dans ce contexte, les promesses des candidats à l élection présidentielle qui prophétisent un retour à 7% en fin du prochain quinquennat sonnent comme peu réalistes et tiennent de la douce utopie. BIT 2

4 LA DEFENSE LE MARCHE REPREND SON SOUFFLE Démarrage en douceur de la demande placée Demande placée à La Défense, en milliers de m² Après une année 2016 d anthologie (plus de m² commercialisés), le marché des bureaux de La Défense reprend son souffle et démarre 2017 plutôt calmement. La demande placée du 1 er trimestre s élève en effet à m² à travers 16 mouvements d entreprises, opérant essentiellement sur le terrain des Technologies de l'information et de la Communication (TIC). La dynamique de grands mouvements qui avait porté le marché de La Défense en 2016 (11 signatures ; près de m²) continue d opérer en 2017 avec, au 1 er trimestre, le positionnement d ORANGE BUSINESS SERVICES dans Cœur Défense. L opérateur de télécommunication, a choisi cet ensemble emblématique pour regrouper mi-2018 les salariés basés pour l heure sur huit sites en Ile-de-France (Courbevoie, Neuillysur-Seine, Puteaux, Vannes, Vélizy, Paris Javel et Paris Médéric). En marge de ce regroupement, quelques prises à bail sur des surfaces de bureaux de taille intermédiaire (4 signatures) et inférieures à m² (une dizaine) viennent compléter le panorama d une activité transactionnelle qui aura porté sur des bureaux existants. Valeurs locatives : progression constante pour les bureaux de seconde main Les valeurs locatives faciales des transactions de bureaux observées au 1 er trimestre 2017 font ressortir un loyer moyen de première main (surfaces neuves ou restructurées) de l ordre de 450 /m²/an, en repli par rapport aux 460 /m²/an relevés en Cette moyenne tranche avec le positionnement de la prochaine génération de tours à construire, dont les loyers projetés dépassent nettement les 500 /m²/an. Immostat Demande placée par tranche de surface à La Défense 1 er Trimestre 2017 TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. Moins de m² % 23% De à m² % -41% Plus de m² % -68% Surface totale % -58% Immostat Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an Les prises à bail de surfaces de seconde main du 1 er trimestre 2017 se sont quant à elles traitées à des valeurs moyennes de 430 /m²/an, poursuivant ainsi le mouvement haussier observé depuis Sources : Immostat - Cushman & Wakefield. Les loyers s entendent HC HT 3

5 LA DEFENSE BAISSE DE L OFFRE IMMEDIATE PEU DE LIVRAISONS EN 2017 L offre immédiate continue de baisser La consommation exclusive de surfaces existantes au 1 er trimestre 2017 entretient le mouvement baissier de l offre immédiate de bureaux à La Défense. Le stock vacant est ainsi passé de m² en 2014 à m² au 1 er trimestre L essentiel de cette offre se compose de surfaces de grande taille (une vingtaine d offres, pour un total de m²), dont peu de bureaux de première main. Dans le même temps, les bureaux de taille intermédiaire (de à m²), tombés à m² en 2015, sont orientés à la hausse; ceux-ci représentent aujourd hui un volume total de m² toutes qualités confondues, dont quelques offres dans des immeubles livrés récemment («Eqho», «Carpe Diem», «Tour D²»). Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Un taux de vacance de 9% Taux de vacance Dans un contexte francilien de stabilité du taux de vacance sur l ensemble des micro marchés, celui de La Défense a conservé sa trajectoire baissière depuis Celui-ci se positionne actuellement à 9%, bien en-deçà des 13% relevés en 2013 et La Défense marque aujourd hui nettement sa différence avec le Croissant Ouest, dont le taux de vacance reste «suspendu» entre 11% et 12% depuis Aucune offre neuve jusqu en 2018 La production d offre future sera très limitée en 2017, où seule la restructuration «Ampère E+» ( m²) devrait être livrée. L opération a déjà fait l objet d une pré commercialisation à hauteur de 50%. En 2018, deux immeubles seront achevés : la restructuration du «Belvédère» ( m²) et la livraison de «Trinity» ( m²). Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² Le rythme des livraisons pourrait s accélérer en 2019 et 2020, avec près de m² annoncés au cumul de ces deux années. Promoteurs et investisseurs travaillent à la fois sur des projets de constructions neuves comme «Hekla» ( m²), «Alto» ( m²) ou «Ava» ( m²), mais aussi sur des restructurations de tours de première génération : Tours «Pascal» rebaptisées «Landscape» ou encore «Eria». Cushman & Wakefield 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 5

7 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Directeur Général +33 (0) olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés