Le rôle d évaluation foncière au service d une approche territoriale ciblée : le cas de Montréal

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1 L rôl d évaluation foncièr au srvic d un approch trritorial ciblé : l cas d Montréal Suzann Chantal st économist t consillèr n aménagmnt Stéphan Charbonnau st détntur d un maîtris n étud urbain Ls dux auturs ouvrnt au Srvic d la mis n valur du trritoir t du patrimoin d la Vill d Montréal L rôl d évaluation foncièr réfèr l plus souvnt, t à just titr, à ds qustions d taxation municipal. Il constitu pourtant un outil d planification intérssant par ls informations uniqus qu il contint sur son trritoir d application. Drnièrmnt, n plus ds donnés socio-économiqus usulls sur ls ménags, la Dirction d l habitation d la Vill d Montréal a dévloppé un indic basé sur ls valurs foncièrs ds bâtimnts résidntils pour définir ls scturs désignés du Programm Rénovation Québc. La corrélation ntr ls scturs à faibl valur foncièr t cux socio-économiqumnt défavorisés st positiv. D plus, à la suit d visits sur l trrain, il apparaît qu ct indic témoign plus fidèlmnt ds bsoins n réparation majur qu la variabl provnant du rcnsmnt; ctt drnièr, constitué à partir d l opinion du rcnsé, présnt un crtain subjctivité. Enfin, factur non négligabl pour ls municipalités, cs donnés lur sont facilmnt accssibls. La rvitalisation ds quartirs cntraux Au miliu ds annés 90, ls vills-cntrs intrpllnt l gouvrnmnt du Québc pour invstir dans la rvitalisation ds quartirs cntraux dans l but d y frinr la dégradation t la sous utilisation ds infrastructurs t du patrimoin t pour améliorr la qualité d vi ds populations résidants. Au fil ds ans, la vrsion montréalais du Programm Rénovation Québc (PRQ) a évolué t constitu, aujourd hui, l outil l plus important dont dispos Montréal pour modrnisr t adaptr son parc résidntil t pour favorisr la mixité socioéconomiqu ds quartirs, ntr autrs, par l accssion à la propriété abordabl. Un approch trritorial ciblé Dpuis la mis n plac du Programm d rvitalisation ds viux quartirs, l ancêtr d l actul Programm Rénovation Québc n 1996, la stratégi d la Vill d Montréal n matièr d habitation s st orinté vrs un approch trritorial ciblé. En intrvnant prioritairmnt dans ls scturs ls plus détériorés, ctt approch a pour fft d stimulr l invstissmnt dans un nombr limité d quartirs délaissés par l sctur privé t d y concntrr ls intrvntions pour maximisr ls rtombés du programm. L choix ds scturs désignés L chois ds scturs désignés rvêt un nju d taill pour la rvitalisation ds quartirs n bsoin t pour ls propriétairs qui pourront ou non s prévaloir d crtains programms d aid financièr 1. L choix ds scturs s st fait à partir d paramètrs établis par la Vill n accord avc la Société d habitation du Québc (SHQ). Dpuis 1996, la Vill d Montréal a procédé à dux rpriss à la réévaluation d ss quartirs d rvitalisation, applés «scturs désignés». À la mis n plac du programm, ls scturs désignés dvaint rncontrr simultanémnt ls trois critèrs suivants : 40 % t plus d prsonns sous l suil 1 Crtains volts du programm s appliqunt à tout l trritoir montréalais. Pour plus d détails sur la vrsion montréalais du Programm Rénovation Québc, visitr l sit Wb à la rubriqu «Programms d aid financièr». 1

2 d faibl rvnu dans ls ménags privés, 80 % t plus d ménags locatairs t 10% t plus d logmnts nécssitant ds réparations majurs (rcnsmnt 1991). Ls bâtimnts barricadés ont égalmnt été considérés ainsi qu ls zons prioritairs d mis aux norms rconnus dans l Plan d urbanism d Ls scturs désignés ont été révisés, un prmièr fois, n 2000 à l aid ds donnés du rcnsmnt d Ls mêms critèrs ont été rtnus mais ajustés compt tnu du portrait socio-économiqu global d 1996, notammnt l appauvrissmnt général d la population montréalais (tablau1). D plus, ls scturs ont été délimités plus finmnt slon un analys ds valurs foncièrs ds bâtimnts résidntils. Mntionnons qu ds visits sur l trrain sont toujours ffctués lors d xrcics d établissmnt ou d révisions d scturs d intrvntion. Ls scturs désignés ont été rvus à nouvau n L xrcic fut particulir puisqu il s inscrivait dans l contxt d la nouvll Vill d Montréal. L élargissmnt du trritoir s st traduit, ntr autrs, par un réalité socio-économiqu différnt. Par xmpl, l taux d propriété ds ménags montréalais st passé d 71,2 % à 64,2 % (2001). D plus, avant la fusion, d autrs municipalités d l îl participaint égalmnt au PRQ t avaint constitué lurs zons d intrvntion; cs drnièrs ont égalmnt été considérés dans l analys 2. L rôl foncir, un outil intérssant pour qualifir l cadr bâti Pour la révision d 2004, l xamn ds paramètrs d 2000 combinés à cux utilisés pour idntifir ls scturs d défavorisation 3 a démontré qu ls critèrs basés sur ls donnés socio-économiqus ds ménags (rcnsmnt 2001) dmuraint, à qulqus ajustmnts près, fort prtinnts. Toutfois, il n était autrmnt pour la variabl lié au cadr physiqu. En fft, n étudiant la répartition spatial ds logmnts nécssitant ds réparations majurs (variabl du rcnsmnt fondé sur l opinion d l occupant du logmnt), ls quartirs Notr-Dam-d-Grâc, Bai-D Urfé t l Viux-Point-Clair présntaint ds taux égaux ou supériurs à ds quartirs rconnus pour lurs difficultés au nivau du cadr physiqu comm Hochlaga-Maisonnuv, Saint-Hnri, Côt-Saint-Paul t l Viux-Lachin. Pour rmédir à ctt situation, la Dirction d l habitation a constitué, à partir du rôl d évaluation foncièr, un nouvau critèr prmttant d miux qualifir l cadr bâti sur l trritoir montréalais, soit l indic d concntration d valur foncièr sous la médian. 2 Ls ancinns vills d Lachin, LaSall, Montréal-Nord t Vrdun participaint au PRQ avant la fusion. 3 Ls scturs d défavorisation répondaint miux aux scturs désignés par ls municipalités d l îl (xbanliu). Cs scturs sont détrminés à partir d un indic d défavorisation (Indic d Pampalon ajusté aux ménags) qui considèr : l rvnu moyn ds ménags, l taux d chômag, l pourcntag d la population sans diplôm univrsitair, l nombr d famills monoparntals, l nombr d prsonns suls t ls prsonns séparés ou divorcés. Ct indic a été dévloppé par l résau d la santé t ds srvics sociaux pour crnr ls scturs d concntration d pauvrté au Québc. Pour plus d détails, voir l étud «Localisation t amplur ds conditions d habitation problématiqus à Montréal» au 2

3 Tablau 1 : Évolution ds critèrs d admissibilité 1a Critèrs % 50% 40% t + t + t + 80% 80% 70% t + t + t + 10% 10% 10% Proportion d prsonns sous l suil d faibl rvnu dans ls ménags privés d : Proportion d ménags locatairs d : Proportion d logmnts nécssitant ds réparations majurs d : Un indic d concntration d valur foncièr sous la médian supériur à : OU 1b Indic d défavorisation Un indic d concntration d valur foncièr sous la médian supériur à : t + t + t + 1,2 Scturs défavorisés 1,2 R c n s m n t Rôl foncir Rôl foncir Not: Ls scturs doivnt rncontrr simultanémnt tous ls critèrs d'un ds tablaux ci-dssus pour êtr éligibls. D'autrs considérations ont srvi pour la délimitation final ds scturs, notammnt ls visits sur l trrain. Ls suils ont été fixés à partir d'un analys ds valurs moynns (ou médian dans l cas ds valurs foncièrs) pour l'nsmbl d la Vill d Montréal. Ls donnés provinnnt ds rcnsmnts 1991, 1996 t 2001 d Statistiqu Canada t du rôl d'évaluation foncièr 2004 d la Vill d Montréal (suivant ls valurs marchands comparativs au 1 r juillt 2002). Établissmnt d l indic d concntration d valur foncièr sous la médian Ct indic découl d un méthod statistiqu utilisé fréqummnt n scinc social pour évalur la concntration ou la disprsion d un variabl donné. Il consist à calculr la proportion d un caractéristiqu dans un sous trritoir par rapport à cll d ctt mêm caractéristiqu pour tout l trritoir étudié. Dans l cas présnt, il s agissait d divisr l pourcntag d logmnts ayant un valur foncièr résidntill infériur à la «valur médian-vill» ds scturs étudiés, par catégori d bâtimnts, à c mêm pourcntag pour l nsmbl d la Vill 4. L suil critiqu d l indic pour qu un sctur soit rtnu a été fixé à 1,2. Statistiqumnt, c suil st généralmnt rtnu pour détrminr la surprésntation d un caractéristiqu dans l cas d un distribution normal. Un xmpl : Un sctur composé à 40 % d duplx t à 60 % d multilocatifs, dont rspctivmnt 50 % t 80 % ds logmnts d lur catégori sont sous la «valur médian-vill» srait admissibl à l égard d c critèr, puisqu il y aurait 68 % ds logmnts (soit 0,5*0,4 + 0,8*0,6) sous la «valur médian-vill», alors qu pour l nsmbl d la Vill, pour cs catégoris, c pourcntag s élèv à 50,5 %, c qui donn un indic d 1,35 (soit 0,68 /0,505). Pour l établissmnt d ct indic, suls ls valurs foncièrs ds bâtimnts ont été rtnus afin d réduir l biais lié à la rnt foncièr t aux rnts monopolistiqus. Aussi, d ctt valur, sul la proportion résidntill a été traité (xclusion du non résidntil) 4 Il faut toutfois tnir compt du décalag d18 mois ntr ls valurs portés au rôl t clls qui prévalnt sur l marché pour analysr corrctmnt la situation déclr ls indics d rvitalisation intrns ds quartirs signifiant qu l intrvntion publiqu n st plus nécssair. 3

4 pour n considérr qu ds valurs imputabls à l habitation. Puis, on a divisé ctt valur par l nombr d logmnts afin d comparr ls unités d évaluation foncièrs ntr lls. L graphiqu suivant résum la démarch ffctué à partir ds valurs inscrits au rôl. Unité d évaluation foncièr Bâtimnt Trrain Résidntil Non-résidntil Résidntil Non-résidntil du bâtimnt du bâtimnt du trrain du trrain par logmnt (moynn) par local (moynn) au pid² au pid² Univrs rtnu pour ls fins d l analys La création d ct indic s avèr intérssant pour crnr ls scturs où l cadr bâti st dégradé. En fft, on obsrv un corrélation positiv ntr ls scturs présntant un indic supériur à 1,2 t ls obsrvations faits sur l trrain. Considérant qu ls valurs foncièrs basés sur ls valurs marchands tinnnt compt indirctmnt d l nvironnmnt physiqu ds quartirs, il n st pas surprnant d constatr qu ct indic constitu un outil d analys prtinnt pour détctr ls scturs d intrvntion. L analys spatial comm instrumnt d planification t d évaluation La délimitation ds scturs désignés résult d la suprposition ds trritoirs idntifiés par l nsmbl ds critèrs rtnus 5, comm l montr la figur suivant. Suprposition ds informations Prsonns à faibl rvnu Ménags locatairs Ou Faibls valurs foncièrs Faibls valurs foncièrs Scturs défavorisés Un validation trrain d cs scturs, d mêm qu un xrcic d idntification ds problématiqus locals avc ls arrondissmnts concrnés sont vnus validr l tout. En 5 Ls donnés ont été ramnés sur ls mêms unités spatials, n occurrnc ls scturs d rcnsmnt, afin d prmttr un analys comparativ. 4

5 fft, la connaissanc ds arrondissmnts ds problèms locaux n habitation a confirmé la prtinnc ds scturs idntifiés. En c qui concrn la suprposition ds trritoirs idntifiés par ls critèrs 2004 (tablau 1), l utilisation d un logicil d spatialisation constitu un instrumnt quasi indispnsabl prmttant d un part aux décidurs d visualisr ls scturs rtnus t d autr part, d suivr l évolution ds intrvntions prmttant, x-post, d évalur la réaction ds propriétairs ds scturs n qustion.la cart ci-dssous illustr ls scturs désignés du PRQ n viguur dpuis l 12 octobr Conclusion Dans l but d bin crnr ls scturs où l on obsrv un dégradation du cadr bâti t où un intrvntion publiqu n matièr d rénovation apparaît nécssair, la Dirction d l habitation d la Vill d Montréal a révisé ls scturs désignés du Programm Rénovation Québc n Ct xrcic a donné liu à l introduction d un nouvau critèr, soit l indic d concntration d valur foncièr sous la médian, constitué à partir du rôl foncir Ct indic traduit miux la condition du cadr bâti qu ls donnés du rcnsmnt sur l ntrtin ds logmnts. Comm touts bass d donnés, l rôl d évaluation foncièr comport ds forcs (catégoris d immubls rflétant miux l parc montréalais, miss à jours régulièrs, accssibilité pour ls municipalités) t crtains faiblsss dont la non fiabilité d crtains variabls (suprficis d planchr ds bâtimnts, nombr d étags, tc.). L rôl d évaluation foncièr dmur, pour ls municipalités, un instrumnt d analys du cadr bâti fort approprié. 5

6 D plus, l rôl d évaluation foncièr prmt un analys spatial très fin, l unité foncièr, prmttant un multitud d avnus d rchrch sur l bâti t dans d autrs domains. À ct fft, il st intérssant d notr l utilisation ds valurs foncièrs d un quartir, comm factur xplicatif xtrn, srvant aux rchrchs sur la santé ds populations. À titr d xmpl, mntionnons l projt pilot mné conjointmnt par la Dirction d l habitation d la Vill d Montréal t la Dirction d santé publiqu d Montréal sur la «Localisation t amplur ds conditions d habitation problématiqus à Montréal» (Smargiassi, A.,Charbonnau, S., King, N., Wxlr, M., 2004). 14 octobr