ETAT ET PERSPECTIVES DU MARCHE LOCATIF A PARIS ET EN ILE-DE-FRANCE ACTUALITE JURIDIQUE DES BAUX COMMERCIAUX

Transcription

1 ETAT ET PERSPECTIVES DU MARCHE LOCATIF A PARIS ET EN ILE-DE-FRANCE ACTUALITE JURIDIQUE DES BAUX COMMERCIAUX Jeudi 9 juillet 2015 Club Pierre #44

2 Magali MARTON Head of EMEA Research, DTZ Jean-Marc PEYRON Avocat, Herbert Smith Freehills Paris LLP

3 L ACTUALITE JURIDIQUE DES BAUX COMMERCIAUX

4 LA LOI «PINEL» DU 18 JUIN 2014 Promulguée le 18 juin et publiée le 19 juin au journal officiel Comprend un premier volet consacré à l'aménagement du statut des baux commerciaux (Titre I) et intitulé : «Adaptation du régime des baux commerciaux» Un décret d application, promulgué le 3 novembre 2014 et publié le 5 novembre

5 LA LOI «PINEL» DU 18 JUIN 2014 SON APPLICATION DANS LE TEMPS Dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014 : Les nouvelles règles relatives aux baux dérogatoires (durée maximale de 3 ans et possibilité de mettre le locataire en demeure de partir dans le mois suivant le terme du bail) La suppression de l'indice du coût de la construction dans le statut des baux commerciaux Plafonnement du loyer fixé à la valeur locative, de façon à ce que les augmentations de loyer en résultant ne puissent être supérieures à «10 % du loyer acquitté au cours de l année précédente» 5

6 LA LOI «PINEL» DU 18 JUIN 2014 SON APPLICATION DANS LE TEMPS Dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014 : Inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées au bail Etat récapitulatif annuel à transmettre au plus tard le 30 septembre ou 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété Etats récapitulatif et prévisionnel des travaux du bailleur 6

7 LA LOI «PINEL» DU 18 JUIN 2014 SON APPLICATION DANS LE TEMPS Dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014 : Ne s appliquent pas aux baux conclus avant le 1 er septembre 2014 mais ayant pris effet après cette date Quid des baux renouvelés avant le 1 er septembre 2014 et dont le loyer est fixé après le 1 er septembre 2014? 7

8 LA LOI «PINEL» DU 18 JUIN 2014 SON APPLICATION DANS LE TEMPS Dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 : Les dispositions relatives aux charges énoncées à l article L du code de commerce et précisées par le décret d application : La fin du loyer «net de charges» avec une liste de charges non imputables aux locataires 8

9 LA LOI «PINEL» DU 18 JUIN 2014 Les charges, taxes et travaux qui ne peuvent être imputés aux locataires : - Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; - Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l article 606 du code civil ; - Le bailleur peut répercuter les travaux d embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l identique 9

10 LA LOI «PINEL» DU 18 JUIN 2014 Les charges, taxes et travaux qui ne peuvent être imputés aux locataires : - Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l immeuble ; toutefois, peuvent être imputé au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l usage du local ou de l immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; - Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l immeuble; - Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d autres locataires. 10

11 LA LOI «PINEL» DU 18 JUIN 2014 SON APPLICATION DANS LE TEMPS Dispositions applicables pour toute cession d un local intervenant à compter du 19 décembre 2014 (à compter du 6 ème mois suivant la promulgation de la loi) : Le droit de préemption du locataire en cas de vente d un local commercial ou artisanal 11

12 LA LOI «PINEL» DU 18 JUIN 2014 SON APPLICATION DANS LE TEMPS Les autres dispositions sont entrées en vigueur dès le 20 juin 2014 Sont-elles applicables aux baux en cours à la date du 20 juin 2014? L argument en défaveur d une application au baux en cours : - Le principe de non-rétroactivité des lois énoncé à l article 2 du code civil Les arguments en faveur d une application au baux en cours : - Les lois d ordre public ou applicables à un statut légal s appliquent immédiatement - La loi nouvelle régit immédiatement les situations juridiques non définitivement réalisées ayant pris naissance avant son entrée en vigueur 12

13 LA LOI «PINEL» DU 18 JUIN 2014 SON APPLICATION DANS LE TEMPS Les principales dispositions entrées en vigueur dès le 20 juin 2014 : L interdiction des baux d une durée ferme de plus de trois ans, sauf pour les baux : d'une durée supérieure à 9 ans, de locaux construits en vue d une seule utilisation de locaux à usage exclusif de bureaux des entrepôts La faculté de délivrer congé par lettre recommandée 13

14 LA LOI «PINEL» DU 18 JUIN 2014 SON APPLICATION DANS LE TEMPS Les principales dispositions entrées en vigueur dès le 20 juin 2014 : Nouvelle sanction pour les clauses contraires aux règles d ordre public du statut : désormais réputées non écrites et non plus nulles La garantie solidaire du cédant limitée à 3 ans, avec obligation d informer le cédant dès le premier mois d impayé de loyer par le cessionnaire Obligation d établir un état des lieux lors de l entrée et au moment de la sortie des locaux, ainsi qu en cas de cession du droit au bail ou de mutation à titre gratuit du fonds. 14

15 L ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE INDEXATION ET REVISION 3 ème civ. 3 décembre 2014 et 27 janvier 2015 : validité d un indice de base fixe Clause d indexation «classique» : Loyer Année 2 = Loyer Année 1 x Indice Année 2 Indice Année 1 Loyer Année 3 = Loyer Année 2 x Indice Année 3 Indice Année 2 Loyer Année 4 = Loyer Année 3 x Indice Année 4 Indice Année 3 15

16 L ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE INDEXATION ET REVISION 3 ème civ. 3 décembre 2014 et 27 janvier 2015 : validité d un indice de base fixe Clause d indexation avec un indice de base fixe : Loyer Année 2 = Loyer Année 1 x Indice Année 2 Indice Année 1 Loyer Année 3 = Loyer Année 1 x Indice Année 3 Indice Année 1 Loyer Année 4 = Loyer Année 1 x Indice Année 4 Indice Année 1 16

17 L ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE INDEXATION ET REVISION 3 ème civ. 3 décembre 2014 et 27 janvier 2015 : validité d un indice de base fixe Contraire au Code Monétaire et Financier? L du Code Monétaire et Financier : interdiction de «toute clause prévoyant la prise en compte d une période de variation de l indice supérieure à la durée s écoulant entre chaque révision» Sanction : la clause est réputée non écrite 17

18 L ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE INDEXATION ET REVISION 3 ème civ. 3 décembre 2014 et 27 janvier 2015 : validité d un indice de base fixe Conformité de la clause d'indexation à indice de base fixe, sous réserve qu'elle n'organise pas une distorsion entre la durée séparant deux révisions et la période de variation indiciaire 18

19 L ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE LES PROVISIONS POUR CHARGES Cass. Com. 5 novembre 2014 : L absence de régularisation des charges rend sans cause les appels trimestriels de provision de charges 19

20 L ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE LES BAUX A LOYER BINAIRE 3 ème Civ. 9 septembre 2014 : Exclusion de la fixation judiciaire d un loyer binaire ou variable Loyer binaire composé de deux parties - Un loyer de base fixe minimum garanti - Un pourcentage sur le chiffre d affaires du preneur La jurisprudence du «Théâtre Saint-Georges» (3 ème civ. 10 mars 1993) : La fixation du loyer d un bail à loyer variable échappe aux règles légales de fixation du loyer et n est régie que par la convention des parties 20

21 L ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE LES BAUX A LOYER BINAIRE 3 ème Civ. 9 septembre 2014 : Exclusion de la fixation judiciaire d un loyer binaire ou variable Pour modifier le loyer de base lors du renouvellement, obligation d insérer au bail une clause prévoyant les modalités de fixation du loyer de base En l espèce, clause d un bail prévoyant que le loyer de base, lors du renouvellement, «ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative» Selon la Cour de cassation, faute d accord entre les parties sur cette valeur locative, le juge est incompétent «pour fixer ce loyer en leurs lieu et place» 21

22 L ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE LES BAUX A LOYER BINAIRE CA Limoges 4 septembre 2014 : Exclusion de la fixation judiciaire d un loyer binaire ou variable Un bail prévoyant que le loyer de base : - Doit être fixé à la valeur locative, - Que les parties soumettent volontairement les modalités de fixation de cette valeur locative au juge des loyers commerciaux Pour la Cour d Appel, «il n entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de procéder à cette fixation» 22

23 LES MEMBRES DE L ÉQUIPE IMMOBILIER Pierre Popesco, Associé Responsable du département Immobilier T M pierre.popesco@hsf.com Arnaud Bergeot, Avocat T arnaud.bergeot@hsf.com Michel Koutsomanis, Avocat T michel.koutsomanis@hsf.com Florence Chérel, Associée T M florence.cherel@hsf.com Benjamin Bill, Avocat T benjamin.bill@hsf.com Marie Mantes, Avocat T marie.mantes@hsf.com Pierre-Nicolas Sanzey, Associé T M pierre-nicolas.sanzey@hsf.com François Hillmeyer, Avocat T françois.hillmeyer@hsf.com Séverine Marquis, Avocat T severine.marquis@hsf.com Jean-Marc Peyron, Of counsel T jean-marc.peyron@hsf.com Lin Jiang, Avocat T lin.jiang@hsf.com Sylvie Varisli, Juriste T sylvie.varisli@hsf.com 23

24 24

25

26