Résumé commenté de la "Loi Pinel"

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1 1-INTRODUCTION : Résumé commenté de la "Loi Pinel" Loi N du 18 juin 2014 dite "Loi Pinel" publiée le 19 juin 2014 décret d application en date du 03 novembre 2014 INTENTION DU GOUVERNEMENT : «permettre le maintien d'une offre commerciale et artisanale diversifiée sur les territoires, en améliorant la situation locative des entreprises (entreprises de commerce et de l artisanat), variable importante de leur équilibre économique, notamment en centre-ville,» MOYENS MIS EN ŒUVRE : «règles d'indexation plus justes et des modalités plus adaptées aux très petites entreprises (TPE) du commerce et de l'artisanat». «faculté de déléguer le droit de préemption en matière commerciale pour mieux lutter contre la spécialisation commerciale». - Loi Pinel n du 18 juin 2014 relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (JORF 19 juin 2014). - Décret n du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial (JORF 5 novembre 2014). 2- LES ARTICLES D ORDRE PUBLIC : De façon à éviter des clauses permettant aux bailleurs de s affranchir de l application de certaines dispositions essentielles de la loi, le législateur a rédigé des articles dit d ordre public ne pouvant en aucun cas faire l objet d une dérogation. Il s agit des articles listés ci-après : Article L Sont réputés non écrits, quelle qu en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles suivants : - durée du bail L révision du loyer L intérêts sur les sommes payées d'avance L l état des lieux L l inventaire des charges facturables clause résolutoire L cessation d'activité premier alinéa du L la déspécialisation L à L Article L Sont également réputées non écrites, quelle qu en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu il tient du présent chapitre à l acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Page 1 sur 7

2 Tous les autres articles n étant pas d ordre public, il est possible d y déroger. Les articles indiqués ci-après en rouge sont d ordre public et ceux en bleu ne le sont pas. 3- LES PRINCIPAUX ARTICLES : Sont abordés ci-dessous les principaux articles de la loi PINEL. DUREE DU BAIL : Article L Le bailleur est tenu à une obligation d un bail sans possibilité d imposer une période ferme à son locataire, sauf dans les 4 cas suivants : - Construction en vue d une seule utilisation (ex. hôtel, cinéma ), - Les baux des locaux à usage exclusif de bureaux, - Les locaux de stockage, - Les baux de plus de 9 ans. Les baux en cours assortis d une période ferme ne sont pas concernés par ce texte, sous réserve d une appréciation contraire des tribunaux. BAIL DEROGATOIRE : Article L Il est dorénavant possible de rédiger des baux dérogatoires de 36 mois (+ 1*) dans les mêmes conditions que précédemment, sauf qu il est maintenant totalement interdit de maintenir l activité dans le même local au-delà du terme prévu au bail. *Le bailleur dispose d un délai de carence d un mois à l expiration du bail dérogatoire avant que naisse un nouveau bail soumis au statut (L ) : Veiller à manifester expressément son opposition si l on tient à refuser l application du statut. Passé cet ultime délai, le maintien du locataire dans les lieux lui confère automatiquement la propriété commerciale et le bénéfice d un bail commercial. BAIL PRECAIRE : Article L Ce nouvel article permet de codifier les conventions résultant de la jurisprudence en baux d occupation précaire, il se caractérise par une durée du bail indéterminée, indépendante de la seule volonté des parties (la fin du bail ne peut en aucun cas être déterminée à l avance). Exemple : dans l attente d un jugement, de l autorisation d un permis de construire CONGE, RENOUVELLEMENT : Article L Congé : Il peut être donné soit par lettre recommandée soit par un acte extra-judiciaire. Si par lettre recommandée, c est la date de première présentation faite par la Poste qui doit être prise en compte. Nous conseillons fortement aux parties de procéder par un acte d huissier. En effet, le congé par LRAR risque d entraîner de nombreux litiges (mauvais libellés, adresses erronées, remise au bon destinataire aléatoire ). Renouvellement : il doit impérativement être demandé par acte extra-judiciaire. La réponse du bailleur au locataire demandant le renouvellement de son bail doit également se faire par un acte d huissier, en mentionnant impérativement le montant du loyer demandé. Page 2 sur 7

3 CESSION DU BAIL : Article L La garantie du cédant au bénéfice du bailleur en cas de défaillance du paiement du loyer par le cessionnaire a été limitée dans le temps. Cette obligation est limitée à une période maximale de 3 ans à compter du jour de la cession du bail. Le texte a prévu que le bailleur doit informer le cédant dans un délai de 1 mois de toute défaillance de son successeur dans le bien loué. Cet article n étant pas d ordre public, il est possible de prévoir un délai plus long dans les nouveaux baux, il pourrait raisonnablement être de l ordre de 3 à 6 mois. Il faudra prévoir dans les nouveaux baux l engagement du locataire de communiquer à son propriétaire, lors de la cession de son bail, ses nouvelles coordonnées, dont il sera opportun de vérifier la véracité. INDEXATION ANNUELLE DU LOYER : Article L Dorénavant, il faut considérer l indice ICC comme n étant plus applicable sur les nouveaux baux. En revanche, Il continue, à s appliquer aux baux en cours jusqu'à leur terme, sauf à le modifier d un commun accord par avenant. Il sera également toujours possible de l appliquer dans certains cas particuliers (par exemple pour les activités liées au bâtiment ainsi que le BT01). Les indices ILAT et ILC s appliquent de la façon suivante : - indice des loyers commerciaux (ILC) pour tous les locaux commerciaux, - Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour tous les autres locaux, bureaux, entrepôts, locaux d activités TRAVAUX, IMPOTS ET CHARGES : Article R A effet du 5 novembre 2014 pour les nouveaux baux ou les baux renouvelés, ne peuvent plus être mis à la charge du locataire les charges, impôts, taxes, redevance et travaux suivants : - TRAVAUX : les gros travaux visés par l article 606 du Code Civil, ainsi que ceux générant des travaux importants pouvant être assimilés à des gros travaux, suite à des arrêtés de la cour de cassation faisant jurisprudence. En fonction de l importance des travaux à effectuer (à l appréciation des tribunaux), peuvent être considérés comme de gros travaux, la mise aux normes des locaux loués (accessibilité PMR, Grenelle de l environnement, électricité ) ainsi que le remplacement des équipements ou matériels devenus vétustes (chaudière, climatisation, ascenseur ). Les discussions vont être nombreuses entre les parties et les tribunaux largement sollicités à ce sujet, la nouvelle jurisrudence sera connue d ici 4 ou 5 ans. - IMPOTS : o la contribution économique territoriale, qui est composée de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). - CHARGES : o honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers. Il y a débat sur l interprétation de cette clause : Page 3 sur 7

4 Certains juristes considèrent qu il n est plus possible de facturer aux locataires les frais de gestion quel que soit le gestionnaire. d autres considèrent que cet article concerne seulement les bailleurs ayant leur propre service de gestion. Notre position est d éviter de le faire, toutefois si un bailleur est prêt à prendre le risque et si le gestionnaire est bien un tiers (administrateur de biens, agent immobilier, notaire), le prévoir à la charge du locataire, dans ce cas il faudra bien préciser dans le bail : honoraires de gestion du mandataire. o Répartition des taxes, charges et impôts des locaux vacants aux locataires occupants. PAR EXCEPTION le décret précise les travaux pouvant être imputés au locataire (R al3) : - Embellissements : les dépenses se rapportant à des travaux d embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l identique.(?) L interprétation de cet alinéa sera à préciser. ETAT RECAPITULATIF ANNUEL DES CHARGES : Article R Information : Le bailleur doit impérativement informer dans le bail de façon précise et limitative la répartition des charges (quote-part ou tantièmes) qu il veut facturer à son locataire, et pour lesquelles il devra apporter les justificatifs. Le Bailleur devra fournir une liste exhaustive des charges, en précisant leur répartition entre lui-même et son/ses locataire(s), ce type de document existe déjà dans les copropriétés gérées par des syndics professionnels. Il faudra de la même façon, dans les immeubles indépendants, préciser ce qui incombe à chacune des parties. Cas particulier de l ensemble immobilier comportant plusieurs locataires (centre commercial, copropriété ) : Le bailleur devra informer en cours de bail les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les locataires. A tout moment, le bailleur devra également informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Pondération : La répartition de ces charges entre les locataires de l immeuble peut-être conventionnellement pondérée (cette pondération devant être portée à la connaissance desdits locataires). Exemple : dans les centres commerciaux la grande surface paye généralement proportionnellement moins de charges que les locataires des cellules commerciales de la galerie. Cette pondération en fonction de la destination du local : - ne peut s appliquer aux impôts, taxes et redevances qui doivent correspondre «strictement aux lieux loués», - doit pouvoir s appliquer aux quotes-parts des parties communes. Justificatifs : Chaque année un inventaire devra faire l'objet d'un état récapitulatif, il devra être fourni aux locataires aux échéances suivantes : Page 4 sur 7

5 Immeuble hors copropriété : au plus tard le 30 septembre de l année suivant celle au titre de laquelle il a été établi. Immeuble en copropriété : au plus tard dans les 3 mois de la reddition des charges par le syndic. Surface exploitée : Un nouveau terme devra dorénavant être utilisé dans les baux, servant de base au calcul évoqué ci-dessus, il s agit de la «surface exploitée», elle devra être mentionnée et correspondre de façon explicite à ce que nous appelons dans nos baux le «BIEN LOUE». Cette nouvelle appellation de «surface exploitée», sera à porter dans tous les contrats. Il faudra définir dans le bail, la façon dont elle a été déterminée, afin d éviter ensuite toutes discussions et contestations. Il faudra être d autant plus attentif et précis dans la désignation de la «surface exploitée» lorsque le «BIEN LOUE» comprendra des parties communes (exemple : toilettes, salle de réunion ), si possible joindre des plans. En principe, l accord des parties indiqué dans le bail devrait valider légalement la répartition des charges. Plafonnement loyer : Article L à L Un loyer déplafonné et porté à sa valeur locative, quel qu en soit le nouveau montant, ne pourra être augmenté de plus de 10 % du montant du loyer de l année précédente. Exemple : loyer 1 000, valeur locative 1 500, - 1 ère année : indexation annuelle (ILC / ILAT) + (10 % du loyer de l année précédente) = nouveau loyer. - 2 ème année : même processus et ainsi de suite Par conséquent, le loyer à la valeur locative ne pourra effectivement être atteint qu à partir de la 5 ème année. Dans l hypothèse d une valeur locative portée à 3 ou 4 fois le montant du loyer initial, le bailleur n aura pas la possibilité de facturer ce loyer avant le terme du bail en cours. Afin de pouvoir continuer à approcher la valeur locative, le bailleur devra lors du renouvellement du bail faire procéder à une nouvelle évaluation de la valeur locative, et éventuellement si la valeur locative est toujours considérée comme supérieure au loyer du bail et si la loi n a pas été modifiée d ici là, continuer à facturer une augmentation plafonnée à 10 % par an. Etats des lieux obligatoires : article L La loi impose désormais aux bailleurs et aux locataires d'un bail commercial, d'un bail professionnel ou d'un bail de courte durée, de procéder à un état des lieux lors de la prise de possession des locaux puis lors de leur restitution. ETAT RECAPITULATIF DES TRAVAUX : Article L Le bailleur doit impérativement, à la signature du bail, fournir à son locataire un état récapitulatif des travaux effectués ou programmés dans l immeuble ou l ensemble immobilier loué, de la façon suivante : Page 5 sur 7

6 Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel. Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. En cours du bail, il devra dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale (R145-37), établir un nouveau budget prévisionnel sur 3 ans ainsi qu un état récapitulatif des travaux réalisés sur les 3 dernières années. A défaut d avoir été informé, le locataire pourrait se retourner vers son bailleur, en invoquant une gêne dans l exploitation du bien loué, pour en contester la réalisation ou pour le moins demander une baisse de loyer ou une indemnité, en invoquant la gêne apportée, non prévisible puisque non annoncée. Exemple : ravalement de la façade ou réfection de la toiture pouvant entraîner une perturbation pour son activité. Pour les locaux en copropriété, généralement les travaux sont programmés à 1 an, il est conseillé au bailleur de faire mettre à l ordre du jour de la prochaine AG, en invoquant l article L , lors de la prochaine assemblée générale de la copropriété, d établir un état prévisionnel des travaux à 3 ans, pour permettre au copropriétaire concerné de se conformer à ce texte. En cas de refus des copropriétaires lors de l AG, ce qui sera vraisemblablement souvent le cas, le bailleur pourra se dédouaner de cette obligation en invoquant le PV de l AG le mentionnant. Pour simplifier cette démarche, de façon à ce que le bailleur ne l oublie pas, le bail pourrait prévoir de le faire chaque année lors de la révision du loyer. DROIT DE PREEMPTION : Article L La loi Pinel a souhaité, comme en matière de baux d'habitation, faire bénéficier le locataire de locaux commerciaux d'un droit de préférence s ils sont mis en vente. Cela concerne les locaux commerciaux ou artisanaux (mais non industriels, quid des bureaux?) sur lesquels porte le bail commercial. A défaut de prévoir explicitement dans le bail la renonciation du preneur à son droit de préemption, le bailleur devra informer son locataire de son intention de vendre le «BIEN LOUE» par lettre recommandée avec accusé réception ou remise en mains propres contre récépissé ou émargement. La notification devra indiquer, sous peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire disposera d un mois pour se prononcer et de deux mois supplémentaires à compter de son acceptation pour signer l acte. En cas de demande de prêt, il disposera d un délai supplémentaire de deux mois. En cas de refus du locataire aux prix et conditions demandés, s ils venaient à changer, le bailleur devra en informer le preneur dans les mêmes conditions qu indiquées ci-dessus. Exonération : Ce droit de préemption ne s applique pas dans les cas suivants : - cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ; - cession unique de locaux commerciaux distincts ; Page 6 sur 7

7 RESILIATION : 08/12/ cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ; - cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ; - cession d'un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Dérogation : En cas de renoncement explicite du locataire à ce droit, porté dans le bail, il est possible d y déroger. Départ en retraite, pension d invalidité ou décès : Art. L En cas de départ à la retraite ou de mise en invalidité, le locataire associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, a la possibilité, à tout moment, de céder son droit au bail pour une autre activité compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification qui doit être lui être faite par le preneur, elle doit préciser la nature de(s) la nouvelle(s) activité(s) envisagé(es), ainsi que le prix proposé. En cas de décès du locataire, personne physique ou majoritaire dans une personne morale, les ayants droit peuvent résilier le bail à tout moment, moyennant préavis de 6 mois prenant effet le dernier jour du trimestre civil. Exemple 1 : si congé donné (par LRAR ou huissier) le 15 janvier, l effet du congé est au 30 septembre ; Exemple 2 : si congé donné le 30 décembre, l effet du congé est au 30 juin de l année suivante. Résiliation extrastatutaire : Procédure collective : pouvoir du mandataire de résilier le bail à tout moment. Code civil : art en cas de destruction de la chose louée. Amiable : Les parties peuvent toujours d un commun accord résilier un bail commercial, il faut rédiger une convention précise, prévoyant tous les termes de l accord (montant de l indemnité éventuelle, date de la libération, état de restitution des lieux...). Attention à ne pas omettre de le notifier aux éventuels créanciers inscrits. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus. Art. L Page 7 sur 7