MARKETBEAT AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE BUREAUX

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1 MARKETBEAT AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE BUREAUX Bilan 2017 Année historique!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Aix-Marseille 3 03 Agglomération de Marseille 4 04 Pays d Aix 6 05 Définitions 9

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des fondamentaux robustes pour une reprise durable Croissance du PIB en France, % En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par les élections présidentielles et législatives. En effet, l élection d Emmanuel Macron a tout d abord permis d écarter les risques d une implosion de la zone Euro et d une montée internationale des partis populistes tandis que l obtention d une majorité absolue à l Assemblée Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer l adoption de réformes structurantes, en droit social notamment. En parallèle de cette stabilisation des instances politiques françaises, l économie mondiale et européenne multiplie les signes d une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l année 2017), progression du climat des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% au 1 er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4 ème trimestre 2016). Ce contexte favorable pour l économie française a d ores et déjà permis d acter au 1 er trimestre 2017 une croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de base aux anticipations de l INSEE. L augmentation du PIB attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%. La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit depuis 2011! Toujours plus haut Depuis le début de l année, le climat des affaires ne cesse d augmenter. Il s appuie sur une politique monétaire accommodante, l optimisme des industriels dont les carnets de commande se remplissent, un retour des touristes qui bénéficie aux services marchands (augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1 er trimestre 2017) ainsi que le regain d activité du secteur de la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016). Cette embellie du climat des affaires s accompagne d une augmentation significative du moral des ménages qui renoue avec son niveau de juin INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % L inversion c est maintenant! Au 1 er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse de 0,4%. Selon les prévisions d Oxford Economics, cette inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se confirmer. En effet, la croissance de l activité, une politique d allégement du coût du travail et la loi travail devraient dynamiser le marché de l emploi et soutenir les besoins immobiliers des entreprises. Oxford Economics MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux Bilan

4 SYNTHESE AIX-MARSEILLE DEMANDE PLACEE Demande placée de bureaux : Aix-Marseille signe sa meilleure année! Demande placée de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² Après une année 2016 un peu «poussive» en termes de commercialisation, le marché tertiaire de l agglomération Aix-Marseille aura vu le rythme de ses transactions s accélérer pour finir sur un volume record proche de m². La croissance de la demande placée de bureaux est spectaculaire tant d une année sur l autre (+37%) que par rapport à la moyenne annuelle des 10 dernières années (+30%). C est dire si le cru 2017 est exceptionnel : les grandes transactions, moteur essentiel de cette bonne performance, auront été décisives, sur le marché marseillais essentiellement. Marseille is back! Après une séquence 2015 et 2016, où les agglomérations de Marseille et d Aix-en-Provence avaient fait jeu égal en termes de volume placé, l année 2017 marque une rupture et l avantage repasse clairement du côté de la cité phocéenne où les transactions ont représenté plus de m² au cours de l année. Le marché marseillais signe ainsi sa meilleure année de la décennie, alors qu à l inverse, celui d Aix-en-Provence subit le contrecoup de 2 années de très forte activité transactionnelle qui ont épuisé le stock. Les mouvements des entreprises ont ainsi tout juste représenté m² de bureaux au cours de l année Demande placée de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² Une offre immédiate en repli mais toujours élevée; le neuf reste rare Fin 2016, l offre immédiate de bureaux avait atteint un point haut avec un peu plus de m² de surfaces vacantes. Un an plus tard, ce stock immédiatement disponible n est plus que de m², soit une baisse de 15% en douze mois. L essentiel de ces surfaces se situe dans l agglomération de Marseille ( m²), alors que sur Aix-en-Provence on compte m² de surfaces à commercialiser. Offre immédiate de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² Le stock de 1 ère main conserve sa tendance baissière ; il ne représente plus de m², dont moins de m² à Marseille. Le marché se tend donc sur les bureaux de classe A qui ont écoulé en moyenne plus de m² par an. Le renouvellement de l offre de classe A devient donc un sujet crucial sur l agglomération Aix-Marseille et conditionne les volumes de transactions à venir en 2018 et en MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux Bilan

5 AGGLOMERATION DE MARSEILLE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : record historique! En conservant sa bonne dynamique observée au 1 er semestre, le marché tertiaire de Marseille a connu en 2017 sa meilleure année en termes de demande placée. Au cumul de l année, les commercialisations de bureaux s élèvent à m², un volume en hausse de 94% par rapport à 2016, une année noire pour ce marché. L année 2017 restera donc dans les annales comme un record historique en comparaison des m² de bureaux placés chaque année depuis 10 ans. L accélération du marché est surtout sensible sur le segment de surfaces supérieures à m², passées de m² placés en 2016 à m² (16 signatures) cette année. Le marché tertiaire phocéen renoue donc avec une structuration de sa demande placée identique à celle observée en 2012 et 2014, les 2 points hauts de la décennie passée. Ces grands mouvements se concrétisent selon un schéma classique avec une quasi domination des bureaux neufs ou restructurés (95% du volume total) et du quartier d affaires d Euroméditerranée (9 signatures pour un total de m²). Après BNP dans «Le Corail» sur m² au 1 er semestre, la vente des bâtiments «Floréal» et «Hermione» de l opération «Euromed Center» ( m² au total) à la REGION PACA est le fait marquant de cette fin d année. En marge de ces mouvements d envergure, signalons la bonne tenue des surfaces de 200 à 500 m², avec un total de m² commercialisés en 2017, alors que le marché marseillais en écoule généralement m². Valeurs locatives : pressions à la hausse! L heure est à la hausse des valeurs locatives sur le marché des bureaux marseillais : +13% pour les prises à bail de première main et + 13% pour celles de seconde main. Le recentrage des transactions sur les secteurs d Euroméditerranée et Sud (de 190 à 250 /m²/an) explique l essentiel de cette remontée des valeurs moyennes de transactions. Demande placée à Marseille, en milliers de m² Demande placée de bureaux par tranche de surface Evolution des valeurs locatives à Marseille, /m²/an L amplitude des loyers moyens de bureaux demeure importante sur le marché marseillais : entre 150 et 280 /m²/an pour des surfaces neuves, et, entre 125 et 200 /m²/an pour ceux de seconde main. Dans ce contexte, Euroméditerranée s affirme comme le prime du marché phocéen avec des valeurs top moyennes de 245 et 200 /m²/an. La valeur des bureaux «prime» est inchangée à 320 /m²/an; elle correspond à une tour, immeuble de très grand qualité en front de mer («La Marseillaise») avec les signatures de SNEF et HARIBO en MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux Bilan

6 AGGLOMERATION DE MARSEILLE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : baisse des grandes surfaces peu de première main Offre immédiate à Marseille, en milliers de m² Sous le double effet d une accélération des transactions dans le stock immédiat et d un ralentissement des livraisons, l offre immédiate de bureaux à Marseille baisse pour la 1 ère fois depuis 2012 pour atteindre m² (-22% en un an), un chiffre qui peut paraître encore un peu élevé mais qui, au final, reflète un taux de vacance de 3,4%. Le repli des disponibilités est plus marqué pour les offres neuves ( m² seulement et -46% en un an) que pour la seconde main (-15% sur la même période). Les bureaux d une surface supérieure à m² affichent un recul de 30% en un an avec seulement m² vacants, dont à peine m² de bureaux neufs et aucune surface de cette qualité à Euroméditerranée. Les grands équilibres de l offre tertiaire dans la cité phocéenne sont restés inchangés : un peu plus d 1/3 du stock vacant se situe à Euroméditerranée, un secteur plébiscité par les entreprises en Vient ensuite le secteur Nord Littoral avec un peu plus de dont près de m² d un gabarit supérieur à m² (14 immeubles), essentiellement de seconde main. Signalons aussi une poche d offres significatives au Sud de l agglomération avec une multitude de petits volumes et une dizaine de surfaces de grand gabarit. Taux de vacance des bureaux à Marseille Production neuve : crescendo jusqu en 2020 Les livraisons de bureaux neufs ont été assez faibles en 2017 sur l agglomération de Marseille, de l ordre de m², dont m² à Euroméditerranée («Hermione» et «Floréal» dans le projet «Euromed Center»). En 2018, la cité phocéenne verra l achèvement de m² de surfaces tertiaires supplémentaires, dont la grande majorité a déjà fait l objet d une pré-commercialisation. Il ne reste donc m² encore disponibles, dont m² dans la tour «La Marseillaise». Le reste de cette offre future neuve est à commercialiser dans le secteur Euroméditerranée 2 (6 300 m² dans l opérations «Smartseille») et le secteur Nord ( m² dans «Le Rabelais»). Les projets livrables en 2019 présentent un taux de pré-commercialisation de l ordre de 38%; le solde de m² est principalement localisé sur Euroméditerranée 1 avec 3 opérations proposant des surfaces de à m². Disponibilités de première main (de plus de m²) en chantier ou autorisés à Marseille, en milliers de m² MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux Bilan

7 PAYS D AIX DEMANDE PLACÉE Demande placée : retour au niveau moyen Après deux années consécutives de très forte activité ( m² placés en 2015 et m² en 2016), le marché tertiaire du Pays d Aix achève l année 2017 sur un volume de transactions légèrement supérieur à m². Bien qu en baisse de 21% d une année sur l autre, ce chiffre reste en ligne avec la moyenne décennale observée au cours des 10 dernières années ( m² commercialisés chaque année). Demande placée dans le Pays d Aix, en milliers de m² L essoufflement des mouvements des surfaces neuves observé en 2016 est aujourd hui suivi par un ralentissement des transactions de bureaux de seconde main, passées de m² en 2016 à m² en 2017, soit un repli de 27%. Dans ce contexte, la répartition de la demande placée par tranche de surfaces évolue de façon sensible et les tendances dégagées en 2016 se confirment : recalage des mouvements supérieurs à m² à hauteur de 30%, et, dans le même temps, hausse du poids relatif des petites transactions - celles inférieures à 200 m² - qui représentent 24% du volume total demande placée en 2017, à comparer à 17% en 2016 et seulement 6% en Demande placée de bureaux dans le Pays d Aix par tranche de surface, en milliers de m² Le pôle d activité concentre 1 m² sur 2 commercialisés Bien qu ayant accueilli moins de mouvements d entreprises en 2017, le pôle d activité du Pays d Aix conserve son rôle de leader du marché tertiaire aixois avec 56% du volume placé à l échelle de l agglomération. Il continue d être le théâtre des transactions d envergure avec 4 des 7 mouvements de plus de m² enregistrés cette année. Le secteur Sud-Rives de l Etang de Berre (REB) et Ouest signe une très belle année 2017 avec plus de m² de bureaux commercialisés (une dizaine de transactions), soit 20% de la demande placée totale. Il se positionne comme une alternative au pôle d activité pour les mouvements de grande envergure; il aura d ailleurs accueilli la transaction la plus importante de l année avec le positionnement d ALTEN sur m² à Vitrolles. Demande placée de bureaux dans le Pays d Aix par secteur en 2017, en surfaces Les volumes de transactions sont restés stables en 2017 sur le secteur d Aix Centre, supérieur à m², essentiellement constitués de petites surfaces, avec 20 signatures de moins de 200 m² sur la trentaine enregistrée en MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux Bilan

8 PAYS D AIX VALEURS LOCATIVES Des valeurs locatives de transactions stables pour le neuf, en hausse pour la seconde main Les valeurs locatives de transactions de bureaux neufs ou restructurés (1 ère main) sont restées stables d une année sur l autre, avec une moyenne de 160 /m²/an sur l ensemble du Pays d Aix. L amplitude de ces loyers est assez faible, entre 155 /m/an pour le secteur Sud + REB + Ouest et 200 /m/an dans le Centre de l agglomération. Après un repli en 2016, les loyers de seconde main, retrouvent une meilleure tenue et affichent une progression de 4% d une année sur l autre, pour s établir à 130 /m²/an en Cette moyenne cache une amplitude assez large avec des valeurs locatives basses à peine supérieures à 120 /m²/an relevées sur le secteur Sud + REB + Ouest, alors que les maximales enregistrées dans le centre de l agglomération frôlent les 160 /m²/an. La progression des loyers est surtout sensible sur le pôle d activité où les prises à bail ont porté sur des surfaces plus qualitatives en 2017 d où une valeur moyenne passée de 109 /m²/an en 2016 à près de 125 /m²/an actuellement. On retrouve également cette progression des valeurs à l Est de l agglomération (+2% en un an). A l inverse, les loyers de transaction se sont ajustés à la baisse dans le Centre (-5% en un an), et sur le secteur Sud + REB + Ouest (-10%). Valeurs locatives de transactions par secteur dans le Pays d Aix en 2017, en /m²/an Secteur 1ère main 2nde main Aix Centre Pôle d activité Sud + REB + Ouest Secteur Est Tous secteurs Un stock moins qualitatif entraîne une baisse des valeurs de présentation Les valeurs locatives de présentation des bureaux neufs avaient progressé de façon significative (+10%) en 2015 sur fond de pénurie des disponibilités de première main. Elles entrent plutôt aujourd hui dans une phase de stabilité et affichent une valeur pivot de /m²/an. L amplitude des loyers reste relativement large sur le Pays d Aix, de /m²/an sur le secteur du Sud + REB + Ouest à 200 /m²/an pour les quelques surfaces vacantes dans le Centre d Aix-en-Provence. Dans cette hiérarchie, le pôle d activité occupe une place intermédiaire avec des valeurs comprises entre 140 et 160 /m²/an selon les parcs considérés. Le stock immédiatement disponible de seconde main est globalement de moindre qualité que par le passé, d où des valeurs locatives comprises entre 95 et 170 /m²/an en périphérie et entre 120 et 200 /m²/an en hyper centre. MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux Bilan

9 PAYS D AIX OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : moins de neuf davantage de seconde main Offre immédiate dans le Pays d Aix, en milliers de m² Dans la continuité de la tendance observée en 2016, l offre immédiate de bureaux sur l agglomération aixoise est orientée à la hausse, +9% en un an pour atteindre m² début Selon les qualités de surfaces considérées, les évolutions des disponibilités immédiates sont contraires : en repli pour les surfaces de 1 ère main tombées à seulement m² (un dizaine d offres), alors que, dans le même temps, celles de seconde main se sont alourdies de 16%. Moins d offres dans le pôle d activité, davantage au Sud-REB-Ouest L année 2017 aura vu des changements sensibles quant à la répartition de l offre à un an dans l agglomération aixoise : le pôle d activité voit sa part de marché diminuer, passant de 66% début 2017 à 56% début L essentiel de cette offre se situe dans le parc de la Duranne et celui de Pichaury-la Robole. Dans le même temps, le secteur Sud- REB-Ouest concentre davantage d offres avec un poids de 27% dans le volume total des disponibilités attendues au cours des 12 prochains mois, sous réserve que «Cap Horizon» et le «Mini Parc 4» soient livrés dans l année. Dans le centre de l agglomération, l offre à un an évolue peu dans son volume, avec un renouvellement assez limité (à peine m²). Offre de bureaux à un an par secteur dans le Pays d Aix, en surfaces, début 2018 Des projets mais trop peu de chantiers! En dépit d un stock vacant neuf relativement faible à peine m² - les promoteurs et investisseurs sont toujours aussi prudents dans l initiation de nouveaux projets tertiaires. Aucune opération n est actuellement en chantier sur l ensemble de l agglomération et le volume de livraisons projetées en 2018, proche de m², repose sur des opérations dotées d une autorisation de construire mais non encore lancées. Elles se répartissent entre le Centre de l agglomération (6 000 m² au total dans «La Tramontane» et les «Allées Pomponne»), le pôle d activité («Le Rifkin», «Parc Sainte-Duranne» et «Le Parc de l Enfant»). Offre de bureaux 1 ère main, plus de m² immédiate et future par secteur dans le Pays d Aix, en milliers de m² En 2019, l offre pourrait avoisiner les m², dont m² dans le parc d activités de Pichaury-La Robole avec les opérations «Carré du Golf» et «Parc du Golf». MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux Bilan

10 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux Bilan

11 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Eric Costamagno Head of Agency Marseille / Aix-en-Provence +33 (0) eric.costamagno@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés