MARKETBEAT IDF LA DÉFENSE

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1 MARKETBEAT IDF LA DÉFENSE 4ème Trimestre 2017 Prise d élan

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions & Sectorisation Immostat 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE RÉGULIÈRE ET PERSISTANTE Une croissance au-delà des prévisions! Le 4 ème trimestre 2017 s achève sur la signature de la loi de finance pour En concrétisant ses premières réformes fiscales, le gouvernement franchit une nouvelle étape dans son programme réformateur débuté avec les ordonnances de la «Loi Travail». Un certain nombre de mesures vont successivement soutenir la demande des entreprises : réduction de l impôt sur les société (de 33,33% à 28% fin 2018), création d une «flat tax» de 30% sur les revenus du capital. Le soutien à la consommation des ménages et l augmentation du pouvoir d achat se matérialisent dans la réduction progressive de la taxe d habitation et la suppression des cotisations maladie et chômage. A l aube de ces réformes, le climat des affaires et le moral des ménages sont tous les deux orientés à la hausse ce trimestre (respectivement +2,6 et +4 points). Ils retrouvent ainsi des niveaux similaires à ceux observés fin Portée par une reprise économique mondiale solide, la croissance française devrait donc pouvoir compter sur ses principaux moteurs que sont la consommation relancée par le marché du travail et l investissement toujours soutenu par des taux d intérêt bas. Fait exceptionnel, l INSEE revoit à nouveau à la hausse ses prévisions de croissance : +1,9% anticipés sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis 2011 (+2,1% cette année là)! Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Baisse des chômeurs de catégorie A Au 3 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+3,2% en France, + 7,1% en Ilede-France comparativement au cumul annuel du 3 ème trimestre 2016) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-7,3% en France et en Ile-de-France) se poursuit. Cela impacte directement les créations d emplois marchands ( au 2 nd semestre). A l inverse, la réduction du nombre d emplois aidés entraine un repli de l emploi non marchand ( sur la même période). Ainsi, la baisse du taux de chômage (47 pdb d une année sur l autre soit 9,6% au 4 ème trimestre 2017) rend compte du rythme soutenu des créations nettes d emplois ( au 2 nd semestre 2017) et d une baisse du nombre de chômeurs de catégorie A : -0,1% sur un an, soit 3,45 millions, un plus bas en trois ans. La progression du nombre de chômeurs de longue durée et le chômage persistant des seniors viennent toutefois nuancer cette embellie. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 LA DEFENSE DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : reculer pour mieux sauter Demande placée à La Défense, en milliers de m² Depuis 2012, le marché de La Défense, taillé par excellence pour accueillir des méga-mouvements, alterne, selon les années, volumes records et planchers. Ainsi, l exercice 2017 s achève sur un total de m² de bureaux placés, en baisse de 36% par rapport à une année 2016 record ( m²). La prise d élan du 4 ème trimestre ( m² commercialisés) est de bon augure pour une nouvelle poussée du marché en Les transactions d envergure ont fortement contribué à cette accélération de fin d année ; on citera les signatures d OBERTHUR TECHNOLOGIES ( m²), de SPACES ( m²) et d ORANGE ( m²). Les mouvements de taille intermédiaire (1 000 à m²) n ont pas été en reste, et leur rythme d activité soutenu tout au long de l année ( m²) signale une attractivité qui ne se cantonne plus aux seules grandes entreprises. Ce recalibrage, issu d un travail sur la divisibilité des surfaces et des loyers équilibrés coïncide avec le plan de renouveau de La Défense initié en Depuis lors, nombre d entreprises ont redécouvert les atouts de centralité de ce quartier longtemps décrié. La progression des mouvements de taille intermédiaire confirme cet engouement, conditionné par un niveau d exigence élevé qui met à l honneur les bureaux restructurés, récents et rénovés. En témoignent les principales transactions de 2017 dans les tours «Ariane», «Cœur Défense», «Carpe Diem» ou «First». Valeurs locatives : statu quo provisoire Le niveau d activité de 2017 s est accompagné d une relative stabilité des valeurs locatives. Le loyer moyen de première main, soutenu par une poignée de transactions autour de 550 /m²/an faciaux l an passé, recule légèrement pour s établir à 450 /m²/an en 2017 (contre 460 /m²/an en 2016). Le statu quo est aussi de mise du côté des valeurs locatives de seconde main, inchangées depuis 2016 à 400 /m²/an. Immostat Demande placée par tranche de surface à La Défense en 2017 TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. Moins de m² % +14% De à m² % +16% Plus de m² % -56% Surface totale % -36% Immostat Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an Le renouvellement en cours de l offre de La Défense, et l émergence d immeubles iconiques qui ambitionnent des loyers de l ordre de /m²/an pourraient creuser l écart en 2018 entre première et seconde main. En toile de fond, la fluidité du marché locatif du quartier d affaires dépend encore fortement de mesures d accompagnement (20-25% du loyer facial). Sources : Immostat - Cushman & Wakefield. Les loyers s entendent HC HT 3

5 LA DEFENSE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : fonte accélérée La nature de l activité transactionnelle, centrée sur le stock existant, continue d éroder les disponibilités de bureaux de La Défense, qui totalisent m² début Cette contraction spectaculaire de -19% en un an s est uniquement opérée sur le créneau des grands gabarits d immeubles. La succession des mouvements d envergure depuis 2014 a fait graduellement décrocher les stocks tertiaires de La Défense de ses préoccupants sommets d antan. Pour autant, l absence d offre immédiate de première main -structurelle depuis plusieurs années- est propice à orienter les entreprises vers l offre future neuve. Début 2018, seulement deux immeubles de grande taille (plus de m²), «CBX» et «Palatin» proposent des bureaux lourdement rénovés. Taux de vacance : trajectoire constante La résorption des disponibilités de plus de m² continue d alimenter un recul spectaculaire du taux de vacance, tombé à 7,9% au 4 ème trimestre Un tel niveau, proche de ceux observés avant le rebond de , creuse de plus en plus l écart avec Péri-Défense (14,1%) et l ensemble du Croissant Ouest (11,1%). Offre future : «prepare for take-off» Après une année 2017 des plus faibles en termes de livraisons (6 600 m²), les inaugurations iront crescendo à La Défense jusqu en Outre «Window» ( m²), entièrement précommercialisé, l année 2018 prévoit l achèvement des restructurations du «Carré Michelet» ( m²), du «Belvédère» ( m²) et de «Kupka C» ( m²) ; plus de la moitié de ces surfaces ont déjà fait l objet d une précommercialisation. Pour 2019 et 2020, près de m² sont d ores et déjà en chantier, concentrés sur seulement 5 immeubles, dont plusieurs «gros porteurs» culminent au-delà de m² (tours «Trinity», «Landscape» ou «Alto»). Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² Le second souffle du quartier d affaires sur le volet locatif se double d une performance spectaculaire en investissement : plus de 3,2 milliards en 2017, dont plusieurs acquisitions emblématiques comme les tours «Cœur Défense», «First», «Hekla» ou encore «Egée». Autant de signes du travail à venir ces prochaines années pour renouveler et (re)développer l offre de bureaux de La Défense et conserver son pouvoir d attraction. Cushman & Wakefield 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 5

7 AUTEUR Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) pierre.dalençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés