La révision du loyer d'un bail commercial : le TGI de Paris rassure les bailleurs

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1 A s s o c i a t i o n d e s R e s p o n s a b l e s d e S e r v i c e s G é n é r a u x F a c i l i t i e s M a n a g e r s A s s o c i a t i o n Novembre 2011 La révision du loyer d'un bail commercial : le TGI de Paris rassure les bailleurs Questions à Maître Anne-Sophie Plé, avocat, Counsel, Clifford Chance Europe LLP Avant leur modification par la loi "Murcef" (loi n du 11 décembre 2011, portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier), les dispositions de l'article L du Code de commerce sur la révision triennale du loyer du bail commercial avaient fait naître, à la suite de l'arrêt "Privilèges" du 24 janvier 1996 (Cass. civ. 3, 24 janvier 1996, n ), une controverse sur la détermination du loyer révisé dans le cas d'une diminution de la valeur locative à un montant inférieur au loyer en cours et d'une variation de l'indice à la hausse, en affirmant que "le prix du bail révisé ne peut, en aucun cas, excéder la valeur locative". En conséquence, même en cas de diminution de la valeur locative à un montant inférieur au loyer contractuel ou en cours, le loyer révisé devait être fixé au montant de cette dernière. La solution avait divisé les praticiens et la doctrine (J. Monéger, RTDCom., 2000, p. 856 ; F. Auque, JCP éd. E, 2000, p. 776 ; B. Boccara, JCP éd. G, 2000, II, n 1036 ; M.-L. Sainturat, D., 2000, p. 453), mais la Cour de cassation l'avait toujours maintenue (Cass. civ. 3, 30 mai 2001, n ). L'article 26 de la loi "Murcef" a donc eu pour objectif de mettre un terme à cette jurisprudence. Il a introduit ainsi au début du troisième alinéa de l'article L du Code de commerce les termes "par dérogation aux dispositions de l'article L " : la suppression de la référence au principe énoncé par ce dernier texte, selon lequel le loyer révisé devait être fixé au montant de la valeur locative, ôtait, en effet, à la jurisprudence de la Cour de cassation l'un de ses fondements. Toutefois, une nouvelle controverse devait naître à la faveur d'un arrêt rendu le 6 février 2008 (Cass. civ. 3, 6 février 2008, n , FS-P+B+I). La Cour régulatrice avait, semble-t-il, ouvert une brèche dans laquelle se sont engouffrés de nombreux locataires qui ont adressé des demandes de révision de loyers à la baisse

2 sur le fondement de l'article L , alors que les propriétaires pensaient que le nouveau dispositif issu de la loi "Murcef" les protégeait contre la jurisprudence "Privilèges" précitée. Ce sera donc avec un certain soulagement qu'ils découvriront le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 6 octobre 2011 (TGI Paris, 6 octobre 2011, n 11/00996 qui vient invalider les velléités des locataires qui se fondaient sur l'arrêt "Bataclan" (Cass. civ. 3, 6 février 2008, préc.). Pour faire le point sur le cadre juridique de la révision des loyers commerciaux et sur cette importante décision des juges parisiens, Lexbase Hebdo - édition affaires a rencontré une spécialiste de ces questions Maître Anne-Sophie Plé, avocat, Counsel, Clifford Chance Europe LLP, qui représentait le bailleur dans ce contentieux et qui a accepté de répondre à nos questions. Lexbase : Pouvez-vous nous rappeler le cadre juridique applicable aux révisions des loyers commerciaux? Anne-Sophie Plé : L'article L du Code de commerce pose le principe de la corrélation entre le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés et la valeur locative du bien. L'article L du même code précise les modalités de révision de ces loyers en instaurant un principe de révision triennale. En vertu de ce texte, chaque partie à un bail commercial peut demander une révision du loyer dès le troisième anniversaire de l'entrée du preneur dans les locaux, du renouvellement du bail ou de l'application d'un nouveau loyer. L'article L pose : - un principe selon lequel, à l'occasion d'une révision triennale, la variation à la hausse ou à la baisse du loyer est encadrée par celle de l'indice du coût de la construction ; - et une exception permettant la fixation du loyer révisé à la valeur locative sans aucune contrainte lorsque la preuve est rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Le principe édicté par cet article est ainsi celui de l'encadrement du loyer révisé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction sauf exception liée à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité permettant un "déplafonnement" du loyer révisé. L'article L du même code permet par ailleurs de corriger les éventuels excès des clauses d'échelle mobile éventuellement stipulées par les parties, en permettant une révision du loyer à la valeur locative, si le jeu de telles clauses conduit à une variation de plus de 25 % du loyer. Lexbase : L'arrêt "Bataclan" a jeté un certain trouble. Pourquoi?

3 Anne-Sophie Plé : De nombreux locataires ont pensé pouvoir profiter de la baisse des valeurs locatives pour demander une révision de leurs loyers sur le fondement de l'article L en invoquant l'arrêt "Bataclan" de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 6 février 2008 qui avait précisé que le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors qu'elle se situe en-dessous du plafond légal, sans pouvoir toutefois descendre en-dessous du "loyer en cours". Les locataires ont soutenu que la notion de "loyer en cours" devait être interprétée comme correspondant au dernier loyer fixé conventionnellement ou judiciairement et non au dernier loyer facturé. C'était oublier que cet arrêt "Bataclan" concernait une demande de révision triennale pour un bail commercial ne stipulant pas de clause d'échelle mobile et donc d'indexation annuelle du loyer. Retenir une telle interprétation du terme "loyer en cours" dans le cas d'un bail commercial stipulant une clause d'échelle mobile aurait permis au preneur de bénéficier d'une révision à la baisse du loyer en obtenant son alignement sur la valeur locative, alors même que n'auraient pas été réunies les conditions prévues aux articles L , alinéa 3, (preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative) et L (variation du loyer de plus de 25 % du fait de la mise en oeuvre de la clause d'échelle mobile) du Code de commerce. Il en aurait résulté pour les bailleurs une nouvelle cause d'imprévisibilité quant aux flux de loyers. Lexbase : Le jugement du TGI du 6 octobre 2011 met-il donc un terme à cette incertitude? Quelle est la solution retenue, ici, par les juges du fond parisiens? Cette solution va-t-elle selon vous dans le bon sens? Anne-Sophie Plé : Dans son jugement du 6 octobre 2011, la 18ème chambre civile du tribunal de grande instance de Paris invalide une telle interprétation de l'arrêt "Bataclan" et de la notion de "loyer en cours" en déboutant un locataire de sa demande de fixation du loyer révisé à une valeur locative inférieure au dernier loyer facturé. En l'espèce, le locataire n'alléguait, ni ne rapportait, aucune preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Il n'était pas non plus en mesure de fonder sa demande de révision du loyer à la valeur locative sur les dispositions de l'article L du Code de commerce puisque la variation du loyer depuis la prise d'effet du bail, trois ans plus tôt, était inférieure à 25 %. La demande du locataire reposait exclusivement sur le fait que le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative, qu'il prétendait être inférieure au dernier loyer qui lui était facturé, sans pouvoir être inférieur "au loyer en cours" qui, selon lui, correspondait au dernier loyer fixé conventionnellement entre les parties à la prise d'effet du bail. Une telle interprétation de l'arrêt "Bataclan" et du terme "loyer en cours" revenait à passer sous silence le fait que le bail commercial, qui a donné lieu au contentieux faisant l'objet de cet arrêt, ne stipulait pas de clause d'échelle mobile et que le loyer ne pouvait être modifié en cours de bail que par une demande de révision triennale de la part de l'une ou l'autre des parties.

4 Dans ce contexte et en l'absence de clause stipulant une indexation annuelle du loyer, il n'est pas contestable que l'expression "loyer en cours" utilisée par la Cour de cassation corresponde au montant du dernier loyer déterminé soit à l'amiable entre le locataire et le bailleur, soit par le juge dans le cadre d'une procédure judiciaire. En revanche, en présence d'un bail commercial stipulant une clause d'indexation annuelle du loyer, il était permis de penser que le "loyer en cours" devait nécessairement et tout naturellement correspondre au dernier loyer facturé. C'est cette interprétation évidente que le juge des loyers commerciaux a retenu dans cette décision du 6 octobre Il relève en effet que le "loyer en cours", est "celui pratiqué par les parties à la date de la demande de révision triennale et qui résulte du jeu de la clause contractuelle d'échelle mobile" et, par conséquent, le dernier loyer indexé tel que facturé à la date de la demande de révision. Il a même pris soin d'ajouter que la correction des éventuels excès pouvant résulter du jeu de la clause d'échelle mobile "ne peut se faire que dans le cadre de l'article L du Code de commerce". Lexbase : Quelle conséquence en tirer? A la suite de cette décision, dans quelles conditions un locataire peut-il alors demander la révision du loyer? Anne-Sophie Plé : Interpréter l'expression "loyer en cours" comme le dernier loyer en vigueur tel que résultant de l'application de la clause d'échelle mobile figurant au bail ne vide en rien de leur sens les dispositions de l'article L du Code de commerce et permet toujours au bailleur ou au preneur (que son bail prévoit ou non une clause d'échelle mobile) de demander la révision du loyer à la valeur locative s'il apporte la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. En l'absence de toute clause d'échelle mobile, le locataire, comme le bailleur, ne peut demander une modification du loyer (à la hausse ou à la baisse) en cours de bail que sur le fondement de l'article L du Code de commerce. Même si la partie demanderesse n'allègue pas une modification des facteurs locaux de commercialité, le juge des loyers se doit de rechercher systématiquement la valeur locative des locaux loués à la date de la demande de révision pour déterminer dans quelle mesure il peut faire droit à cette demande, tout en respectant l'encadrement lié à la variation indiciaire ("[...], la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer"). En revanche, en stipulant une clause d'échelle mobile, les parties ont conventionnellement souhaité que le loyer soit automatiquement revu chaque année en fonction de la variation indiciaire. Le locataire, comme le bailleur, "bénéficie" ou "subit" automatiquement chaque année, toute hausse ou baisse du loyer liée à la variation de l'indice du coût de la construction sans avoir à adresser une quelconque demande, ni attendre l'expiration d'une période de trois ans ; les cas d'alignement du loyer sur la valeur locative en cours de bail sont alors limités aux deux hypothèses suivantes : - une révision du loyer à la valeur locative sur le fondement de l'article L du Code de commerce si la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est apportée ; - une révision sur le fondement de l'article L du Code de commerce en cas

5 de variation du loyer supérieure à 25 % du fait de l'application de la clause d'échelle mobile. En conclusion, l'interprétation qui était proposée de l'arrêt "Bataclan" par les locataires créait un déséquilibre des relations entre propriétaires et locataires et entraînait un nouvel élément d'insécurité juridique conduisant aux mêmes errements auxquels la loi "Murcef" du 11 décembre 2001 avait souhaité mettre fin. Les bailleurs se trouvent bien entendu rassurés par la stricte interprétation que le TGI de Paris vient de faire de l'arrêt "Bataclan" et de la notion de "loyer en cours". Pour autant, d'autres juridictions auront à se prononcer sur cette question et ce jugement du TGI de Paris ne met pas définitivement fin à cette controverse. Vincent Téchené, Rédacteur en chef de Lexbase Hebdo - édition affaires