Pollutec Gestion et valorisation du patrimoine immobilier au regard des évolutions récentes du droit des sites et sols pollués

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1 Pollutec 2005 Gestion et valorisation du patrimoine immobilier au regard des évolutions récentes du droit des sites et Problématiques Juridiques Françoise Labrousse Problématiques Techniques Frank Karg Solutions disponibles Nicolas Mazet

2 Pollutec 2005 Gestion et valorisation du patrimoine immobilier au regard des évolutions récentes du droit des sites et Problématiques juridiques Françoise Labrousse Avocat à la Cour, Spécialiste en Droit de l Environnement

3 Problématiques juridiques Les évolutions récentes du droit des sites et sols pollués Impact sur la gestion et la valorisation du patrimoine immobilier

4 Les évolutions récentes du droit de l environnement Le nouveau dispositif législatif et réglementaire en matière de remise en état de sites pollués : L article L du Code de l environnement Les nouveaux articles 34-1 à 34-6 du décret n du 21 septembre 1977 (modifié par le décret n du 13 septembre 2005) La circulaire de la DPPR du 18 octobre 2005 Arrêté ministériel en attente pour la cessation d activité des installations soumises à déclaration

5 Les évolutions récentes du droit de l environnement Les grands principes: 2 étapes: Mise en sécurité (art II) Réhabilitation (art III) Définition de l étendue de la remise en état en fonction de l usage du site Prise en compte de critères économiques

6 Les évolutions récentes du droit de l environnement La remise en état dépend de l usage futur du site Usage prévu dans l arrêté d autorisation pour les installations autorisées à compter de mars 2006 Usage comparable à la dernière période d exploitation pour les installations ayant déclaré leur cessation d activité avant le 1er octobre 2005 Usage défini après une concertation entre l exploitant, le maire ou l EPCI, et le préfet, pour les autres installations (selon la procédure de l article L du C. Env. et des nouveaux articles 34-2 et 34-3 du décret de 1977)

7 Arrêt d une installation soumise à autorisation 3 mois (ou 6 mois) avant l arrêt définitif : notification au Préfet + envoi d un dossier sur la mise en sécurité du site Usage futur du site prévu dans l arrêté d autorisation Proposition du type d usage considéré au Maire ou au président de l EPCI et au propriétaire, avec copie au Préfet 3 mois Mémoire de réhabilitation Absence d observation des personnes consultées sur l usage proposé pendant 3 mois Avis favorable Information du Préfet sur l accord des personnes consultées Mémoire de réhabilitation Usage futur comparable avec celui de la dernière période d exploitation Mémoire de réhabilitation Désaccord des personnes consultées sur l usage futur Usage considéré incompatible avec les documents d urbanisme en vigueur au jour de la notification Eventuel mémoire du Maire ou du président de l EPCI sur incompatibilité manifeste de l usage futur 2 mois Eventuel arrêté complémentaire Mesures de réhabilitation Eventuel arrêté complémentaire Mesures de réhabilitation Eventuel arrêté complémentaire Mesures de réhabilitation Décision du préfet sur l éventuelle incompatibilité ; Fixation des usages à prendre en compte Procès-verbal de recollement Procès-verbal de recollement Procès-verbal de recollement Mémoire de réhabilitation Eventuel arrêté complémentaire Mesures de réhabilitation Procès-verbal de recollement

8 Les évolutions récentes du droit de l environnement Outre l usage, prise en compte de critères techniques et économiques: Prescriptions fixées compte tenu de l efficacité des techniques de réhabilitation dans des conditions économiques acceptables Bilan coût/avantage de la réhabilitation au regard des usages considérés Critères pris en compte: Enjeux économiques, sociaux et environnementaux du projet Bilan écologique global du projet Contraintes ultérieures Bénéficiaires de la réhabilitation au regard de ceux qui la financent Valeur réelle des terrains et valorisation attendue

9 Les évolutions récentes du droit de l environnement Situation de l exploitant à l issue de la réhabilitation du site: Le procès-verbal de récolement constate la conformité des actions à l arrêté préfectoral ou au mémoire de réhabilitation Ce procès-verbal ne dégage pas le dernier exploitant de ses responsabilités futures: A tout moment, même après la remise en état du site, le préfet peut imposer des prescriptions complémentaires CE, 8 juil. 2005, Société Alusuisse-Lonza-France: La charge financière de la remise en état ne peut être imposée par le préfet à l exploitant plus de 30 ans après la déclaration de la cessation d activité à l administration Exception: dissimulation des dangers ou inconvénients présentés par le site

10 Les évolutions récentes du droit de l environnement Situation de l exploitant à l issue de la réhabilitation du site: Mise en œuvre de servitudes ou restrictions d usage liées à la pollution résiduelle En cas de modification ultérieure de l usage du site, l exploitant ne peut se voir imposer de mesures supplémentaires, sauf s il est à l origine de ce changement d usage (art. 34-4) Amélioration de la sécurité juridique du dernier exploitant sur le long terme reposant sur la mise en place de servitudes

11 Impact sur la gestion et la revalorisation du patrimoine immobilier Dans les relations avec l administration: Amélioration de la sécurité juridique du dernier exploitant Incertitudes sur la portée de la concertation sur la détermination de l usage des sites Incertitudes sur la responsabilité du détenteur ou propriétaire des sites dans la remise en état notamment dans les situations suivantes: Succession d exploitants Défaillance du dernier exploitant Changement d usage du site 30 ans après la déclaration de la cessation d activité

12 Impact sur la gestion et la revalorisation du patrimoine immobilier A l égard des tiers: Recours possibles de Voisins, associations, locataires Acquéreurs, propriétaires, aménageurs... Moyens permettant de limiter les risques: Négociation de clauses d information et de garanties dans les actes de vente Mise en œuvre de servitudes et/ou restrictions d usages

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