R I CS R e g u l at e d As s et Ma na g e m e nt Bout iq ue sinc e

Transcription

1 R I CS R e g u l at e d As s et Ma na g e m e nt Bout iq ue sinc e

2 Et si vous optiez pour un asset manager performant, multidisciplinaire, dédié, réactif, indépendant, loin des conflits d intérêts 2

3 We Think outside the box Une stratégie d investissement originale : Investir dans le secteur agronomique, quel asset manager y aurait pensé? Et pourtant Une stratégie reconnue et louée : L un des fonds gérés a été récompensé à deux reprises, en 2013 et en 2014, du prix IPE «Best medium real estate investor» Une stratégie basée sur une vision à long terme : Le TRI du principal fond géré depuis 1969 s établit à 6,62 % basé sur une allocation d actifs core avec un objectif de rendement de 5 %. CRÉATIVITÉ Le complexe agricole que nous gérons présente un rendement global moyen sur les 30 dernières années voisin des 10 %! Rares sont les asset managers qui peuvent se targuer d avoir gardé la confiance de leurs investisseurs sur plus de 30 ans! adaptées Stratégies ÉTHIQUE au niveau de risque souhaité Novatrices Durables COMPÉTENCE EXPÉRIENCE 3

4 ROCVAL, Asset Manager Indépendant Européen Boutique d asset management indépendante depuis 1976, agréée par la Royal Insitution of Chartered Surveyors Partenariats long terme Contrat d asset management depuis 1984 Acquisition de 90% du portefeuille et élaboration de la stratégie Taux de rendement cumulé depuis la construction du portefeuille corrigé de l infl ation : 450%, Ecart type sur le taux de rendement : ¾ points Prix IPE trophée d or IPE (Investments & Pension Europe) dans la catégorie «Medium Real-Estate Investor» : 2013, 2014 Une présence globale : bureaux à Bruxelles (Belgique) et à Paris (Bailly, France). Un réseau européen affirmé. Quelques chiffres : 500 Millions d Euros d actifs immobiliers sous gestion Une trentaine de baux signés par an Environ 50 Millions d Euros d investissement par an Un track record en Angleterre, France, Suisse, Allemagne, Pays-Bas Un staff alliant expertise et dimension internationale : 20 ans d experience en moyenne dans l immobilier d entreprise Membres de la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Titulaires de MBA Pluri-culturalité : français, anglais, allemand, arabe Expérience reconnue : Expertise, Baux commerciaux, Promotion Immobilière, Audit & Commissariat aux comptes, Investissement Tous les ingrédients de l asset management. Asset Manager performant indépendant et fiable. 4

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6 Une équipe pluridisciplinaire et internationale Gilbert Dessallien, Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors. Sagesse et expérience Président Qui ne le connait pas dans l immobilier d entreprise? Ancien Président de la R.I.C.S France, membre de la commission d éthique de Londres 40 ans d expériences des deals par dizaines : investissement, commercialisation, en France, en Europe, le siège de la Fédération Française de Football, le siège de la CGCT, Motrorola Expert reconnu par ses pairs : membre de l I.F.E.I (Institut Français de l Expertise Immobilière), de la Chambre des Experts Immobiliers de France, F.N.A.I.M et RICS Registered Valuer. Une fi délité sans faille de quelques partenaires de long terme dont il a en grande partie contribué à leur fortune. Gilbert a créé ROCVAL-SAVILLS en 1976, l a présidée, puis a pris la direction générale de FEAU Entreprises. Gilbert parle français et anglais. gilbert.dessallien@rocval.com Matthieu Dessallien, Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors. Développement immobilier & Investissement Gérant Membre de la commission Urbanisme et Promotion Immobilière de la R.I.C.S France, DESUP Immobilier d entreprise Paris Panthéon Sorbonne et MBA HEC. Déjà 10 ans d expérience diverses dans les différents métiers de l immobilier : Investissement pour AFIAA à Zürich et ING REIM ; Promotion Immobilière : Bouygues Construction ; Investissement et développement : Foncière des Régions. Matthieu jouit déjà d un track-record fourni : montage de projet d un des premiers immeubles verts de France, reconversion de sites industriels de grande envergure avec des problématiques urbaines importantes, acquisition et cession d immeubles de bureaux, de logements en France, au Luxembourg, en Angleterre, en Allemagne et en Suisse. Il est aussi expert immobilier accrédité par la F.N.A.I.M et RICS Registered Valuer. Matthieu parle français, anglais, allemand matthieu.dessallien@rocval.com Othmane Lamzibri, De la pierre et des chiffres! Portfolio Manager Diplômé de l Ecole spéciale des travaux publics et du bâtiment de Paris, titulaire du DESUP immobilier d entreprise Paris Panthéon Sorbonne et étudiant RICS, il a passé 3 ans en qualité d auditeur fi nancier spécialisé dans les entreprises du secteur immobilier au sein du cabinet Deloitte & Associés à Neuilly-sur-Seine. Cette expérience lui a permis de travailler sur la validation de la communication fi nancière de grands groupes immobiliers et fonds d investissements tels que ADIA, Grosvenor, Klépierre ou encore Kauffman & Broad. Depuis son arrivée chez ROCVAL, il est notamment responsable de la réalisation du reporting semestriel (fi nancier/technique/ opérationnel/comptable) et de l actualisation des business plan des actifs. Il participe également aux opérations d investissement et d arbitrage. Othmane parle français, anglais et arabe. othmane.lamzibri@rocval.com ROCVAL c est surtout : Une équipe pluri-disciplinaire capable de répondre aux problématiques les plus complexes Une équipe rigoureuse dotée d un process et d outils informatiques rodés Une équipe ultra-réactive et disponible capable d analyser des investissements dans des temps record Une expérience cumulée de plus de 50 ans d immobilier avec des expériences significatives dans tous les metiers de l immobilier Ce qui nous a permis d atteindre des performances exceptionnelles 6

7 ROCVAL, une présence globale dans les principaux marchés européens Un réseau européen ne peut pas se créer du jour au lendemain. Aussi, depuis 1976, nous avons établi une présence importante dans les principaux marchés européens via une participation active dans des réseaux internationnaux. ROCVAL, ce sont deux implantations en Europe : Paris, Bruxelle Durant ses nombreuses années d activité, ROCVAL a pu développer et animer un réseau d interlocuteurs riche et varié en Europe. Ces relations, établies et consolidées grâce aux nombreuses opérations réalisées, sont basées sur une confi ance mutuelle forte d une expérience de plus de 30 ans. Paris/Lyon/Bordeaux/Genève/Zürich/Milan/ Amsterdam/Berlin/Londres/Cambridge Elles englobent : brokers property managers entreprises de travaux locataires investisseurs cabinets d avocats notaires Cambridge Londres Bordeaux Paris Lyon Amsterdam Bruxelles Genève Zürich Milan Berlin 7

8 TRACKRECORD 1/3 Focus sur un Portefeuille Pan Européen ROCVAL intervient sur ce portefeuille depuis 1984 Diversification Diversifi cation géographique au Asset Management, résultat pour l un des fonds pour lequel nous travaillons depuis 1984 Prix IPE trophée d or IPE (Investments & Pension Europe) dans la catégorie «Medium Real-Estate Investor» : 2013, 2014 Performances (sans effet de levier, 100% en fonds propres) Ecart type «Excellents retours sur investissement à partir d investissements immobiliers directs. Approche environnementale proactive réussie» Commentaire du jury Rendement nominal 3 ans 0,414% 10,37% 11,33% 5 ans 1,014% 24,12% 24,08% 10 ans 0,850% 72,79% 64,92% 15 ans 0,777% 135,8% 115,4% Total (depuis 1969) 0,745% 1609,94% 450% Rendement ajusté de l infl ation TRI actuel : 6.62% Les prix de sortie retenus sont ceux des valeurs d expertise 10, investis en 1969 correspondent 170, fi n ,60 2,10 14,30 45,90 Diversifi cation/ produits 4% 7% 38% 34,10 51% CH FR NL DE UK Habitation Bureaux Commerces Hôtel 8

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10 TRACKRECORD 2/3 ROCVAL, c est aussi une qualité reconnue pour gérer des problématiques internationales et complexes Client : Hitachi Site : Genas, Région de Lyon Date : Problématique : valorisation d un site industriel Hitachi de 13ha. Défi nition de la meilleure programmation en partenariat avec la Ville et en fonction du marché, défi nition d un Plan d Aménagement. Difficultés rencontrées : réseaux de gaz enterrés loi sur l eau, Ville ne souhaitant pas amener les VRD en limite du domaine publique, fouilles archéologiques imposées, projet bloqué durant les élections, squats par les gens du voyage Cession définitive au promoteur lyonnais 6SENS début 2014 dans de très bonnes conditions. Client : Caisse de Pensions du CERN (Suisse) Site : Immeuble South-East, Amsterdam, 22 Hogehilwelg, 1101 Amsterdam, Pays-Bas Date : Problématique : Immeuble de bureaux entièrement vide depuis 2014 à proximité de l Arena Stadium d Amsterdam et d une gare reliant au centre d Amsterdam en 15 minutes. Marché de bureaux atone avec, dans les environs d Amsterdam plus de 40% de vacance, des bureaux vendus 1 fois voire 2 fois la valeur locative annuelle, elle même très faible. Re-négociation du lease hold avec la municipalité. Nécessité de trouver un preneur en amont. Démarches et sujets rencontrés : Programmation orientée vers du logement ou de l hôtellerie. Rezoning long et complexe avec la ville de la zone en hotel. Commercialisation de l ensemble à A&0, société allemande exploitant des auberges de jeunesse de plus de 300 chambres. Cession après permis à un investisseur privé allemand. Client : Familly Office Site : Rue Condorcet et Marsan, Bordeaux Date : Projet : Restructuration lourde d un immeuble de logement en site occupé ROCVAL a mené l asssistance à maîtrise d ouvrage pour un actif dont il assure l asset management. Restructuration de 4 petits immeubles de 14 logements en site occupé, permis de construire, selection des entreprises, suivi des travaux, gestion des déplacements des locataires. Pour ce même client, ROCVAL a vendu 4 immeubles sur Bordeaux, 1 immeuble à Lyon et 2 terrains à Montreuil. 10

11 TRACKRECORD 3/3 Acquisitions 53 Boulevard Carl Vogt, Genève 1205, Suisse Immeuble résidentiel multilocataire de 6 étages développant m² en pleine propriété acquis en mai Cannon Street, London EC4N, Grande-Bretagne Immeuble de bureaux multilocataire de 6 étages développant m² en pleine propriété acquis en Novembre Volume d investissement : 8,5 M Volume d investissement : 15 M 29 Queen Anne s Gate, Londre SW1, Grande-Bretagne 10 Dean Farrar Street, Londres SW1, Grande-Bretagne Immeuble de bureaux multilocataire de 6 étages développant m² en pleine propriété acquis en juillet Immeuble de bureaux multilocataire de 6 étages développant m² en pleine propriété acquis en décembre 2014 Volume d investissement : 23,2 M Volume d investissement : 33,5 M Arbitrages : Immeubles à Neuilly, Nanterre, Lyon, Amsterdam 11

12 Un partenariat clair, au sein duquel l investisseur contrôle toutes les décisions Chez ROCVAL, nous exerçons de l Asset management pour le compte de tiers. Voici ci-après exposée notre conception de l asset management pour le compte de tiers. Nous avons l habitude de nous occuper de la gestion stratégique et de la valorisation des actifs de A à Z, en associant l investisseur aux décisions très en amont. Notre principe de fonctionnement est simple : ROCVAL propose en début d année une stratégie et des objectifs pour l année Concrètement, lorsque ROCVAL est missionné pour créer un portefeuille, les principales phases sont les suivantes Dans un premier temps, l investisseur définit ses objectifs d allocation et de process : Rendement Allocation (diversifi cation géographique et de typologie d actifs ) Volume d investissement annuel Sa politique d engagement et d appels d offres (à quel moment, l accord formel doit être sollicité, quelles procédures d appel d offres doivent être respectées) Reporting stratégique et comptable (fréquence et format souhaité) Objectif clair Cohérence Suivi L investisseur valide ces propositions et donc la feuille de route annuelle pour ROCVAL En fonction des attentes de l investisseur, il est possible de plus ou moins déléguer les engagements (validation de travaux, baux ) et être intéressé uniquement aux décisions stratégiques, sans que l investisseur ne perde aucun contrôle et s assure que la feuille de route soit bien suivie. Cela est rendu possible grâce à la mise en place d un process rigoureux et d une organisation de qualité. Par la suite, lorsque le portefeuille est créé, une année typique se déroule de la manière suivante : Lors du reporting annuel les éléments suivants sont discutés : > Objectifs années à valider par investisseur > Budget travaux à 3 ans > Performances et suivi objectif de l année écoulée L Investisseur : > Valide la stratégie et les objectifs pour l année à venir > S assure de la mise en place de la feuille de route Performance, réactivité, transparence totale gestion des risques optimisées! 12

13 Concrètement, les différentes phases se déroulent de la manière suivante Acquisition (Rocval) Gestion courante (Rocval) Arbitrage (Rocval+Property Manager) Sourcing Selection des dossiers les plus pertinents (en général 1/10 présentés) Note d investissement succincte Visite ROCVAL uniquement. Note d investissement détaillée Visite ROCVAL/ invest. Appui, voire rédaction de la note de présentation pour le comité d investissement. Aide aux négociations Proposition des intervenants pour la Due Diligence Coordination de la Due Diligence Suivi pour la promesse et l acte de vente Proposition, choix et coordination des intervenants locaux (Property Manager, broker, notaires ) Mise en place de contrats types et mise à jour selon les lois en vigueur. L objectif est que ces contrats soient cohérents avec les objectifs défi nis par l investisseur ( en matière d engagement, en matière de reponsabilité ). Par exemple, nous veillons à ce que les property manager prennent à leur compte le risque travaux.. Il s agit principalement des contrats suivants : > Baux > Contrats de PM > Marché travaux > Etc Mise en place et suivi du process (Rocval) > Fiches de baux > Fiches travaux > Budget Travaux > Relocations > Suivi des travaux et suivi du respect des enveloppes budgétaires défi nies > Réception des travaux d optimisation des batiments et de rénovation/restructuration des travaux > Reporting stratégique trimestriel, semestriel, annuel > Reporting comptable trimestriel, semestriel, annuel > Controlling quotidien et mis à jour du reporting ARGUS > Visite (à minima) bi-annuelle de chaque actif > Défi nition des cahiers de charges de travaux / fonction du niveau de loyer Proposition d arbitrage de la part de Rocval Note d arbitrage. Intérêts pour le portefeuille Proposition de stratégie commercialisation Mise en place de stratégie défi nie et préparation des documents de présentation Organisation et mise en place des visites Coordination et mise en place de la Data Room Négociation Aide à la rédaction de la promesse Pro-actif pour la levée des conditions particulières et/ou suspensives Suivi et coordination des intervenants pour la signature acte / 13

14 / Gestion courante en détail Location/relocation (Rocval + Property Manager) Rocval défi nit avec l investisseur les cas dans lesquels l investisseur souhaite pouvoir valider ou invalider une demande. (en général seulement si le niveau de loyer du nouveau bail est inférieur au niveau de loyer du dernier loyer actualisé, ou objectif défi ni en début d année) ROCVAL met en place une stratégie de commercialisation en cohérence avec le marché et les objectifs annuels ROCVAL coordonne la relocation Une fois un locataire trouvé, le Property Manager propose une fi che «bail» exposant les principales dispositions du bail, l historique et les données fi nancières du locataire (Retour sur investissement si travaux) Le Property Manager fait valider la fi che baux par ROCVAL et l investisseur le cas échéant La plupart du temps (sauf immeubles résidentiels), c est à l investisseur que revient la signature des baux Travaux courants (Rocval + Property Manager) Le Property Manager propose une fi che travaux au-delà d un certain montant (cf. engagements plus loin) En fonction des critères défi nis par l investisseur, les appels d offres sont lancés Le Property Manager ne peut pas engager un EUR au-delà du budget annuel Rocval vérifi e les projets travaux, les montants, les devis et vise ou approuve les travaux selon les montants Travaux de rénovation des plateaux (Rocval + Property Manager) ROCVAL met en place des cahiers des charges des prestations en fonction des loyers ciblés. (bureaux standards, prime ) Le Property Manager réalise les appels d offres pour la réalisation de ce projet Le Property Manager met en place les contrats de travaux Le Property Manager fait valider par ROCVAL et l investisseur la «fi che travaux» reprenant les principales dispositions techniques, les résultats de l appel d offres Le P Property Manager suit au quotidien les travaux que ROCVAL réceptionne Travaux d optimisation du patrimoine (Rocval + Property Manager) ROCVAL a pour habitude de faire effectuer un audit technique complet de l ensemble du portefeuille, une cartographie des risques (respect des normes de constructions, respect des contraintes pour les personnes à mobilité réduite, sécurité incendie, consommation énergétique ). Ceci ajouté aux recommandations de ROCVAL et des Property Manager pour les aspects d optimisation commerciale (réfection des parties communes, climatisation ) permet de dresser un programme et un budget de travaux cohérent à 3/5 ans. Les travaux d optimisation du patrimoine veillent à respecter ce programme travaux dans les délais impartis. De la même manière que pour les rénovations, ROCVAL défi nit la programmation. Le Property Manager s appuie sur un maître d œuvre pour rédiger un cahier des charges de conultation Le Property Manager consulte les entreprises Le Property Manager met en place les contrats travaux Le Property Manager fait valider par ROCVAL et l investisseur la «fi che travaux» reprenant les principales dispositions techniques, les résultats de l appel d offres Le Property Manager suit au quotidien les travaux que ROCVAL réceptionne / 14

15 / Gestion courante en détail Redéveloppement (Rocval) Sujets de redéveloppement. Actif à repositionner sur le marché Etude de marché approfondie Etude des contraintes d urbanismes Simulations fi nancières des BP avec des produits (bureaux et logements) cohérents RDV avec les administrations locales pour mieux défi nir le projet Proposition d intervenants techniques Faisabilité/ APS/APD/ Demande d autorisation Eventuellement : commercialisation pour trouver des locataires en amont Arbitrage voire redéveloppement Engagements et délégation L investisseur a la faculté s il le souhaite de déléguer certaines décisions. Ces délégations sont le relais d objectifs défi nis par l investisseur comme les budgets travaux et les décisions d asset manager, défi nis annuellement. Ainsi, il est souvent pratique pour gagner en réactivité, et ne pas importuner l investisseur pour de menues décisions, tout en controlant le process : D autoriser le Property Manager a engager certaines dépenses courantes dans une limite prédéfi nie Que le Property Manager doive demander l accord de ROCVAL pour engager certaines dépenses dans une limite prédéfi nie Au-delà, ROCVAL devra viser la demande du Property Manager et solliciter l accord de l investisseur Ce process s applique uniquement si les dépenses cumulées s inscrivent dans le budget annuel défini en début d année Si le budget annuel est dépassé, tout euro que le PM souhaiterait engager devra être visé par ROCVAL et validé par l investisseur Compatibilité Nous avons pour habitude d imposer aux PM deux comptes : un compte de charges auquel ils ont accès pour les dépenses courantes et un compte de loyer uniquement accessible pour l investisseur. Le reporting comptable européen est effectué par un expert comptable, usuellement français. Informatique complément Archivage documentaire des TOUS les documents (baux signés, fi che d engagements, acte ) Toute cette organisation, ce process, sont issus d années d expérience, de réflexion, d optimisation et nous permettent d offrir à nos clients : Cohérence Chaîne de responsabilité respectée Performance, réactivité, gestion des risques optimisées! 15

16 Outils informatiques et reporting Cet outil permet : De gérer tous les immeubles dans une base commune et d obtenir des données financières en temps réel sur l ensemble du portefeuille ou selon des critères spécifiques (localisation, typologie d actif etc ) De produire un reporting de qualité en agrégeant les données de manière synthétique De réaliser des simulations financières et des analyses de sensibilité afin de fournir une aide à la décision en termes de choix d investissement Afin de proposer un reporting de qualité, ROCVAL utilise un des logiciels d asset management les plus performants du marché : «Argus Software» 16

17 Honoraires A titre indicatif Ci-dessous les honoraires exposés en toute transparence. Mention étant faite également des honoraires qui sont généralement perçus en complément par les Property Manager et les tiers, afin que vous ayiez une vision globale. ROCVAL PM (taux indicatif reflétant notre expérience) Gestion courante 1.2% du loyer annuel 2.5% non Acquisitions 0.75% du prix d acquisition Selon les cas (invt. En direct ou non) Cessions 0.75% du prix de cession => Valeur d exertise. 3% au delà (success fee) Locations/relocations 5% loyer annuel 10% loyer annuel non Travaux courants 0 5 % du montant travaux non Travaux rénovation des plateaux 1.5% du montant travaux 3.5% du montant travaux Au cas par cas Optimisation du patrimoine 1.5% du montant travaux 3.5% du montant travaux Au cas par cas Redéveloppement Au cas par cas Au cas par cas Comptabilité, consolidation Inclus dans la gestion courante non Gestion informatisée ARGUS Inclus dans la gestion courante non Archivage info au cas par cas, reprise de patrimoine ou non non Tiers Selon les cas (invt. En direct ou non) 17

18 Ils nous ont fait confiance 18

19 Contact ROCVAL Bruxelles Matthieu Dessallien - Gérant Regus Stephanie square Avenue Louise 65, box , Bruxelles Tél.: Mobile : Mail : matthieu.dessallien@rocval.com