LA RÉFORME DES BAUX COMMERCIAUX PAR

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1 LA RÉFORME DES BAUX COMMERCIAUX PAR LA LOI N DU 18 JUIN 2014 RELATIVE À L ARTISANAT, AU COMMERCE ET AUX TRÈS PETITES ENTREPRISES DITE «LOI PINEL»

2 Liste des mesures Modification des dispositions relatives à la durée du bail : Limitation légale à la renonciation conventionnelle à la résiliation triennale Forme du congé de résiliation du bail Résiliation automatique du bail en cas de décès du preneur Modification des dispositions relatives au loyer : Indice de référence des loyers Date de prise d effet du loyer du bail révisé Extension de la compétence de la commission départementale de conciliation Loyer des baux révisés et renouvelés : plafonnement au déplafonnement Obligation d établir un état des lieux Etablissement obligatoire de la répartition des charges Obligation pour le bailleur d établir un «état prévisionnel des travaux» Transfert automatique du bail en cas de scission ou de TUP Modification des dispositions relatives à la cession du bail : Garantie entre cédant et cessionnaire Procédure collective du locataire Institution d un droit de préférence au profit du locataire Aménagement du droit de préemption des communes Sanction des clauses contraires au statut des baux commerciaux Suppression des dispositions relatives aux étrangers Définition légale de la convention d occupation précaire Allongement de la durée du bail dérogatoire

3 Modification des dispositions relatives à la durée du bail Limitation légale à la renonciation conventionnelle à la résiliation triennale : baux fermes AVANT : le preneur pouvait renoncer à sa faculté de résiliation triennale et conclure un bail ferme de 9 ans APRES : le bail ferme de 9 ans n est possible que pour (article L nouvel alinéa 2) : les baux conclus pour une durée supérieure de 9 ans, les baux de locaux construits en vue d une seule utilisation, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux, les baux de locaux de stockage. Entrée en vigueur : baux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014

4 Modification des dispositions relatives à la durée du bail Forme du congé de résiliation du bail Faculté de donner congé de résiliation du bail soit par acte extrajudiciaire, soit désormais par LRAR, au choix des parties (article L alinéa 4) Entrée en vigueur : congé délivré à compter du 20 juin 2014 Attention : faute de modification de l article L , la demande de renouvellement du preneur et la réponse du bailleur continuent d être soumises au formalisme de l acte extrajudiciaire Résiliation du bail en cas de décès du preneur La faculté de résiliation anticipée du bail (ouverte au preneur en cas de départ à la retraite) est étendue aux ayants droits en cas de décès du preneur (article L alinéa 4) Entrée en vigueur : toute succession ouverte à compter du 20 juin 2014

5 Loyer du bail commercial Indice de référence des loyers AVANT : choix entre trois indices pour l indexation du loyer révisé ou renouvelé: Indice Cout de la Construction (ICC) - Indice des Loyers Commerciaux - Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) APRES : Pour la révision triennale du loyer : l ILAT et l ILC deviennent les deux seuls indices applicables (L mécanisme d ordre public) Pour le renouvellement du loyer : l ILAT et l ILC deviennent les indices applicables à défaut de convention contraire (mécanisme supplétif) Réserve : le recours à l ICC reste possible en application d une clause d échelle mobile Entrée en vigueur : contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014 Pour les contrats en cours faisant référence à l ICC, les parties devront se mettre en conformité lors du prochain renouvellement.

6 Loyer du bail commercial Date de prise d effet du loyer du bail révisé La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision (L ) : il n y a plus d effet rétroactif possible Extension de la compétence de la commission départementale de conciliation Alors que la compétence de la commission départementale de conciliation était cantonnée aux seuls litiges relatifs au déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sa compétence s étend désormais aux litiges relatifs à la révision triennale légale

7 Loyer du bail commercial Loyer des baux révisés et renouvelés : La loi introduit un mécanisme de plafonnement du déplafonnement : la variation du loyer révisé ou du bail renouvelé ne pourra pas «conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l année précédente» (L ; L ; L ) Entrée en vigueur : baux nouveaux ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014 Rappel : Le déplafonnement du loyer peut être mis en œuvre : 1. Lors du renouvellement du bail : en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative lorsque les parties ont conclu un bail d une durée supérieure à 9 ans 2. Lors de la révision du loyer : lorsque la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité aura entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative lorsque le bail sera assorti d une clause d échelle mobile et que par le jeu de cette clause, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d un quart

8 Etat des lieux obligatoire AVANT : l établissement d un état des lieux relevait de la liberté contractuelle APRES : Pour les baux professionnels : un état des lieux d entrée et de sortie doit être établi (article 57 B nouveau de la loi n du 23 décembre1986) Entrée en vigueur : contrat conclu ou renouvelé à compter du 20 juin 2014 Pour les baux en cours, un état des lieux devra être établi lors de la restitution des locaux si un tel état avait été effectué lors de la prise de possession des lieux Pour les baux dérogatoires : un état des lieux d entrée et de sortie doit être établi (L al 5 et 6) Entrée en vigueur : contrat conclu ou renouvelé à compter du 1 er septembre 2014 Pour les baux en cours, un état des lieux devra être établi lors de la restitution des locaux si un tel état avait été réalisé lors de la prise de possession des lieux Pour les baux commerciaux : un état des lieux doit être établi au moment de la prise de possession des locaux, lors de leur restitution ou lors d une cession du bail (L et suivants) Entrée en vigueur : contrat conclu ou renouvelé à compter du 20 juin 2014 Pour les baux en cours, un état des lieux devra être établi lors de la restitution des locaux si un tel état avait été effectué lors de la prise de possession des lieux Le bailleur qui n a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l état des lieux ne peut pas invoquer la présomption de l article 1731 du Code Civil selon laquelle, en l absence d état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives

9 Etablissement obligatoire de la répartition des charges AVANT : Aucune disposition légale sur la répartition des charges, impôts et taxes APRES : Etablissement d un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances comportant leur répartition entre le bailleur et le locataire (L ) Un état récapitulatif annuel doit être adressé par le bailleur au locataire En cours de bail : le bailleur doit informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux Dans les ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires, le contrat de bail devra préciser la répartition des charges entre les différents locataires occupant cet ensemble, laquelle est fonction de la surface exploitée Entrée en vigueur : baux nouveaux et renouvelés depuis le 1 er septembre 2014 Ces dispositions restent toutefois en attente d un décret en Conseil d Etat qui fixera les modalités d application.

10 Etat prévisionnel des travaux Lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, le bailleur devra communiquer à chaque locataire (L ) : un état récapitulatif des travaux qu il a réalisé au cours des trois années précédentes ainsi qu un état prévisionnel des travaux qu il envisage d effectuer dans les trois ans assorti d un budget prévisionnel Dans les ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires, le contrat de bail devra préciser la répartition du cout des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble, laquelle est fonction de la surface exploitée Entrée en vigueur : baux nouveaux et renouvelés depuis le 1 er septembre 2014 Ces dispositions restent toutefois en attente d un décret en Conseil d Etat qui fixera les modalités d application.

11 Transfert automatique du bail en cas de scission ou de TUP AVANT : l article L du Code de commerce prévoyait la transmission du bail en cas de cession de fonds de commerce, de fusion et d apport partiel d actif. APRES : la loi ajoute deux cas de transfert automatique du bail : scission de société transmission universelle de patrimoine (article du Code Civil) Entrée en vigueur : opération intervenant à compter du 20 juin 2014

12 Cession du bail commercial Clause de garantie entre cédant et cessionnaire L : la loi impose au bailleur d informer le cédant de tout défaut de paiement de loyer par le locataire dans le délai d un mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait du être acquitté L : la durée de la clause de garantie est limitée à trois ans à compter de la cession du bail Cession en cas de procédure collective du locataire Le tribunal peut, dans le jugement arrêtant le plan, autoriser le repreneur à adjoindre à l activité prévue par le contrat de bail repris, des activités connexes ou complémentaires Entrée en vigueur : contrats conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014

13 Droit de préférence du locataire en cas de vente des locaux loués AVANT : aucun droit de préférence n était prévu en faveur du locataire d un local commercial faisant l objet d une cession APRES : un droit de préférence est instauré au profit du locataire en cas de cession du local (L ) Le droit de préférence ne s applique toutefois pas en cas de cession : unique de plusieurs locaux d un ensemble commercial, unique de locaux commerciaux distincts, d un local commercial au copropriétaire d un ensemble commercial, globale d un immeuble comprenant des locaux commerciaux, d un local au conjoint du bailleur ou encore à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Entrée en vigueur : cession d un local intervenant à compter du 6 ème mois qui suit la promulgation de la loi, soit le 18 décembre 2014

14 Droit de préemption de la commune Rappel : les communes disposent, à l intérieur du périmètre de sauvegarde qu elles ont délimité, d un droit de préemption en cas d aliénation à titre onéreux de baux commerciaux, de fonds artisanaux ou de commerces à charge pour elles de rétrocéder le bail ou le fonds à une entreprise Les communes sont autorisées à déléguer l exercice de leur droit de préemption (par exemple à des sociétés d économie mixte, de concessionnaires d une opération d aménagement ou aux titulaires d un contrat de revitalisation artisanale et commerciale) articles L et s. C.urbanisme En cas d exercice du droit de préemption, le bail reste soumis au statut des baux commerciaux, sans que le bailleur ne puisse invoquer un défaut d exploitation du fonds pendant le délai de rétrocession de la commune Le délai de rétrocession est porté à 3 ans en cas de mise en location gérance du fonds (au lieu de 2 ans dans les autres cas) article L C.urbanisme Outre le prix et les conditions de la cession, la déclaration préalable doit désormais préciser l activité de l acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant et la nature de leur contrat de travail. Elle doit également comporter l indication du bail commercial et du chiffre d affaires Entrée en vigueur : à compter du 20 juin 2014

15 Sanction des clauses contraires au statut des baux commerciaux Les clauses, stipulations et arrangements contraires aux dispositions d ordre public deviennent «réputés non écrits» et non plus simplement «nuls» En conséquence, les actions judiciaires fondées sur ces dispositions deviennent imprescriptibles

16 Suppression des dispositions relatives aux étrangers AVANT : l article L réservait les dispositions relatives au renouvellement du bail commercial aux commerçants, industriels ou artisans français. APRES : la loi abroge tous les articles du Code du commerce empêchant les étrangers de bénéficier du droit au renouvellement (articles L , L , L , L et L.951-9)

17 Définition de la convention d occupation précaire AVANT : aucune définition légale de la convention d occupation précaire. APRES : l article L du Code de commerce reprend la définition jurisprudentielle (Cass. Civ III, 19 novembre n ) : La convention d occupation précaire se caractérise «quelque soit sa durée, par le fait que l occupation des lieux n est autorisée qu à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties».

18 Allongement de la durée du bail dérogatoire AVANT : les baux dérogatoires au statut des baux commerciaux ne pouvaient être conclus ou renouvelés que pour une durée de deux ans (article L du Code de commerce) APRES : la durée du bail dérogatoire est étendue à trois ans : les baux dérogatoires peuvent être conclus ou renouvelés pour une durée maximum de 3 ans Le principe de l automaticité du bail qui s opère à l expiration du bail dérogatoire n est pas remis en cause mais un délai d un mois est institué, à compter de la date d échéance du bail dérogatoire, afin de permettre aux parties de manifester leur volonté d échapper au statut des baux commerciaux (L alinéa 2 du Code de commerce). Entrée en vigueur : baux conclus ou renouvelés depuis le 1 er septembre 2014