C O N J O N C T U R E IMMOBILIÈRE P A R I S - ILE-DE-FRANCE

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1 P A R I S - ILE-DE-FRANCE D O S S I E R D E P R E S S E F E V R I E R Les indices Notaires-INSEE ont été labellisés par l'autorité de la Statistique Publique. Ils fi gurent en italique dans le document. Base BIEN Volume de ventes des appartements au 4 e trimestre T4 / T4 Paris 40% 10% ancien neuf (8 250) (210) Petite Couronne (PC) 33% 1% ancien neuf (10 480) (3 390) Grande Couronne (GC) 20% -6% ancien neuf (6 590) (3 130) Ile-de-France (IDF) 31% -2% ancien neuf (25 320) (6 730) Volume de ventes des maisons au 4 trimestre T4 / T4 Petite Couronne 17% n.s. ancien (2 920) Grande Couronne 28% -30% ancien neuf (8 420) (290) Ile-de-France 25% -31% ancien neuf (11 370) (330) Conjoncture immobilière au 4 e trimestre : un marché encore au ralenti et sans direction Un 4 e trimestre actif laisse des volumes de ventes en demi-teinte sur l ensemble de l année L année immobilière s est mieux achevée qu elle n avait commencé. Au 4 e trimestre, ventes ont été enregistrées dans l ancien, en hausse de 29% par rapport au volume du 4 e trimestre, dont il faut rappeler la médiocrité. On a retrouvé au 4 e trimestre un niveau de ventes pratiquement équivalent à la moyenne des 10 dernières années. La reprise progressive de l activité, qui s est amorcée à partir de l été, a donc permis de compenser le faible nombre de ventes du début d année et de conclure sur des volumes de ventes en consolidation. Neuf et ancien confondus, près de ventes de logements ont été enregistrées en en Ile-de-France. L activité a donc progressé de 4% en un an. Dans l ancien, le nombre de ventes annuelles approche unités. Par rapport à, il a augmenté de 4% pour les appartements et de 9% pour les maisons. Dans le neuf, le volume de ventes a stagné de à (-1%). Cependant, cette embellie ne doit pas laisser croire à une reprise franche et à un dynamisme retrouvé d un marché encore marqué par l attentisme de la demande et une très grande fragilité. D ailleurs, le nombre de ventes totales de logements en reste inférieur de 10% aux transactions enregistrées en moyenne ces 10 dernières années, et de 16% par rapport à la période dynamique de 1999 à Dans l ancien, les ventes de sont inférieures de 9% à celles des 10 dernières années et de 18% par rapport à la moyenne annuelle D autre part, les premiers éléments dont nous disposons font apparaitre un début d année 2014 morose, qui incite à une prévision prudente sur une activité sans réelle direction, comprenant des périodes d accélération et de décélération sans lendemain. L orientation des prix reste baissière mais les ajustements demeurent modérés En un an, en Ile-de-France, le prix des appartements anciens a reculé de 1,9% au 4 e trimestre, celui des maisons de 1,2%. Les prix des appartements ont cédé au total 3,4% en Ile-de- France et 3,6% dans Paris par rapport au point culminant du 3 e trimestre. Le prix des maisons a reculé de 4,8% par rapport au niveau record du 3 e trimestre La baisse a été plus sensible du 3 e au 4 e trimestre, tant pour les appartements (où elle varie entre 2,4% dans l Essonne et 1,6% dans Paris) que pour les maisons où le recul oscille entre 0,9% dans les Yvelines et 2,4% en Seine-Saint-Denis. La prise en compte de la saisonnalité, modère la tendance baissière du 3 e au 4 e trimestre conduisant à des replis plus limités de 0,4% à 1,6% pour les appartements, et des s de -0,6% à +0,9% pour les maisons. Prix des appartements anciens au 4 e trimestre Indices Notaires-INSEE Paris : /m² -1,6% -1,5% trim. brute annuelle PC : /m² -1,9% -1,9% trim. brute annuelle GC : /m² -2,1% -2,6% trim. brute annuelle IDF : /m² -1,8% -1,9% trim. brute annuelle Prix des maisons anciennes au 4 e trimestre Indices Notaires-INSEE PC : ,9% -1,5% trim. brute annuelle GC : ,4% -1,1% trim. brute annuelle IDF : ,5% -1,2% trim. brute annuelle Dossier réalisé avec les données de la Base BIEN Notaires Paris - Ile-de-France - 12, avenue Victoria Paris Dossier à télécharger sur Twitter

2 Volume de ventes tous logements anciens et neufs au 4 e trimestre T4 / T4 Paris 39% (8 490) Petite Couronne 22% (16 830) Grande Couronne 16% (18 430) Ile-de-France 22% (43 750) Dans Paris, le prix au m² s élève à euros au 4 e trimestre, en baisse de 1,6% par rapport au trimestre précédent et de 1,5% en un an. Les indicateurs avancés sur les avant-contrats mettent en avant une tendance très légèrement haussière des prix dans les prochains mois dans la Capitale. Toujours d après les avant-contrats, la stagnation des prix de vente serait confi rmée dans les Hauts-de-Seine. Au contraire, en Grande Couronne, le prix de vente des maisons serait toujours orienté à la baisse dans les prochains mois. Au total, aucune évolution nouvelle et franche ne se dégage. Les prix font preuve d une résistance surprenante, marquée comme c est la tradition en une telle période, par le retrait de l offre et la faiblesse de la demande, seules les ventes «contraintes» se produisant. Vers une longue période d attentisme? On éprouve des diffi cultés à trouver des éléments assez puissants pour venir inverser la tendance et pour que le marché, encore au ralenti et sans direction, se débloque enfi n. Force est de constater que le recul du nombre de ventes, puis leur stagnation à faible niveau, n ont pas, à ce jour, provoqué de baisses notables des prix. Les ajustements attendus ne se sont donc pas produits, contrairement à ce qui avait été constaté en En revanche, le repli maintenu des taux d intérêt a permis d améliorer la solvabilité des acquéreurs. De ce fait, la sensibilité et la dépendance du marché à l égard des taux et des conditions de fi nancement se sont donc accrues. Les évolutions du coût du crédit à l habitat et l accès au fi nancement vont donc continuer à jouer à l avenir un rôle clé dans la tenue de l activité d une part, et les évolutions des prix, d autre part. Variation des indices Notaires-INSEE des logements anciens au 4 e trimestre Petite Couronne : -1,9% -1,8% trim. brute annuelle Grande Couronne : -1,7% -1,7% trim. brute annuelle Ile-de-France : -1,7% -1,7% trim. brute annuelle A cet égard, les économistes anticipent des hausses modérées et très progressives des taux qui laissent espérer un environnement fi - nancier encore favorable malgré une extrême prudence du secteur bancaire face aux demandes des acquéreurs potentiels de logement. La mollesse de la croissance, des revenus mal orientés pour les ménages et un climat de confi ance dégradé ne plaident pas en faveur d une accélération franche du volume de ventes courant De leur côté, les investisseurs restent encore réticents à s engager sur le marché, du fait de rendements dégradés, de contraintes réglementaires récemment renforcées, et faute d un système d aide attractif. Des facteurs plus favorables existent cependant. Ponctuellement, l abattement exceptionnel sur les plus-values de 25%, valable jusqu à la fi n août 2014, pourrait apporter un peu de fl uidité au marché. C est particulièrement vrai pour les secteurs où les investisseurs sont nombreux comme à Paris. On peut alors attendre une petite accélération des ventes, assez vertueuse, car les vendeurs seraient enclins à davantage négocier leurs prix. D une manière générale, les notaires considèrent d ailleurs que l attitude des vendeurs commence à changer et qu ils intègrent désormais la possibilité de baisses de prix. Enfi n, les moteurs traditionnels de la demande continueront d exercer leur infl uence positive. Les ménages ont toujours le projet d être propriétaires et la démographie augmente les besoins en logement. Au total, s il ne faut pas attendre de franche amélioration des facteurs infl uant sur le marché, rien ne conduit, dans le contexte actuel, à anticiper de franche dégradation. Dans ce contexte attendu sans changement majeur, le scénario d un «attentisme persistant», avec des volumes de ventes encore inférieurs à la moyenne de ces 10 dernières années, et la matérialisation, enfi n, d une lente décrue des prix, semble l évolution la plus rationnelle. Mais le marché immobilier, en ce contexte incertain et insaisissable, peut réserver des surprises, en fonction de la confi ance des ménages en l avenir. Informations presse Chambre des Notaires de Paris - Maurice MONGELARD : maurice.mongelard@paris.notaires.fr ALBERA CONSEIL - Patricia CHAPELOTTE : pchapelotte@alberaconseil.fr 2

3 I - LES VOLUMES DE VENTES 1) Les appartements anciens : comparé à Année 4 e trimestre comparé à une année moyenne de la"période haute"* T4 comparé à T4 T4 comparé à un 4 e trimestre moyen de la "période haute"* Paris 3% -26% 40% -8% Petite Couronne 6% -14% 33% 3% Hauts-de-Seine 6% -10% 31% 7% Seine-Saint-Denis 3% -21% 37% -4% Val-de-Marne 8% -14% 32% 2% Grande Couronne 3% -17% 20% -6% Seine-et-Marne 12% 11% 34% 27% Yvelines 2% -24% 21% -14% Essonne 3% -15% 22% -4% Val-d'Oise -6% -28% 2% -22% Ile-de-France 4% -19% 31% -3% * la "période haute" correspond aux années 1999 à 2007, défi nie par un nombre élevé de ventes et des prix en hausse annuelle. En Ile-de-France, le nombre de ventes d appartements anciens au 4 e trimestre a augmenté de 31% par rapport au 4 e trimestre, lequel avait connu une très faible activité. Cette progression est encore plus marquée à Paris où les volumes de ventes ont augmenté de 40%. Sur l ensemble de l année, les ventes ont progressé de 4% sur la région par rapport à. Le deuxième semestre et notamment le dernier trimestre, ont permis de compenser la faible activité du premier semestre. La Seine-et-Marne se distingue par une nette augmentation du volume des ventes par rapport à (+12%) et surtout par rapport à un 4 e trimestre moyen de la période dynamique de (+27%). A l'inverse, l'activité a été faible dans le Val d Oise (-6% comparé à, +2% seulement par rapport au 4 e trimestre ). e fait référence au 3 trimestre, période de faible activité. Sur l'ensemble des 9 premiers mois de l'année, les ventes sont quasiment au même niveau qu'à la même période l'année dernière (-2%). En Seine-et-Marne, le nombre de ventes a augmenté de 24% en un an et de 11% par rapport à un 3 trimestre moyen de la période haute Nombre de ventes d'appartements anciens par année Paris Petite Couronne Grande Couronne

4 2) Les appartements neufs : comparé à T4 comparé à T4 Paris -14% 10% Petite Couronne 8% 1% Hauts-de-Seine -6% -1% Seine-Saint-Denis 22% 13% Val-de-Marne 12% -8% Grande Couronne -7% -6% Seine-et-Marne -23% -17% Yvelines -15% -34% Essonne -4% 23% Val-d'Oise 16% 2% Ile-de-France 1% -2% Au 4 e trimestre, le nombre de transactions d appartements neufs sur la région s'est érodé de 2% par rapport à la même période en. Sur l ensemble de l année, le nombre de ventes est resté stable en Ile-de-France comparé à (+1%). Les s sont très disparates selon les départements : la Seine-et-Marne et les Yvelines ont accusé une forte baisse annuelle des transactions (respectivement -23% et -15%), tandis que le volume de ventes a progressé de 22% en Seine-Saint-Denis. Le nombre de ventes d'appartements neufs a augmenté de 19% en un an sur l'ensemble de la région. Comme le montre le tableau, ci-dessus, on observe de nettes disparités selon les départements. En Seine-Saint- Denis, le marché de l'appartement neuf se porte bien : plus de transactions au cours du 3 trimestre contre 650 au 3 trimestre. Le nombre de ventes cumulées sur les 9 premiers mois de l'année est supérieur de 3% à celui de sur la même période Nombre de ventes d'appartements neufs par année Paris Petite Couronne Grande Couronne

5 3) Les maisons anciennes : comparé à Année 4 e trimestre comparé à une année moyenne de la"période haute"* T4 comparé à T4 T4 comparé à un 4 e trimestre moyen de la "période haute"* Petite Couronne 2% -17% 17% -1% Hauts-de-Seine 8% -12% 36% 10% Seine-Saint-Denis 0% -21% 14% -8% Val-de-Marne 1% -17% 9% 0% Grande Couronne 12% -14% 28% 3% Seine-et-Marne 10% -13% 22% 2% Yvelines 12% -15% 36% 2% Essonne 15% -8% 34% 13% Val-d'Oise 10% -21% 23% -4% Ile-de-France 9% -15% 25% 2% * la "période haute" correspond aux années 1999 à 2007, défi nie par un nombre élevé de ventes et des prix en hausse annuelle. Le nombre de ventes de maisons anciennes au 4 e trimestre a progressé en Ile-de-France de 25% par rapport au 4 e trimestre. Dans l'essonne et les Hauts-de-Seine, le nombre de transactions a été exceptionnellement élevé pour un 4 e trimestre puisqu'il est supérieur de respectivement 13% et 10% au nombre de ventes d'un 4 e trimestre moyen de la période de forte activité Sur l'ensemble de la région et de l'année, le volume de ventes des maisons anciennes a augmenté de 9% comparé à, soit une hausse plus signifi cative que pour les appartements anciens (4%). Les départements de Grande Couronne se démarquent par une plus nette progression des ventes (de 10% à 15% sur un an). En Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, le nombre de transactions n'a guère évolué sur un an. marché de la maison ancienne est comparable au marché de l'appartement ancien : en Ile-de-France, les ventes ont augmenté de 14% en un an mais baissé de 11% sur 2 ans et de 17% comparé à la période de référence Sur les 9 premiers mois de l'année, les ventes de maisons anciennes sont supérieures à celles de (+5%) Nombre de ventes de maisons anciennes par année Petite Couronne Grande Couronne 5

6 4) Les maisons neuves : comparé à T4 comparé à T4 Petite Couronne -38% n.s. Grande Couronne -23% -30% Ile-de-France -25% -31% Sur l'ensemble de l'ile-de-france, le nombre de ventes de maisons neuves a reculé de 31% entre les 4 e trimestres et et de 25% entre les années et. Cette tendance poursuit la baisse initiée depuis C est en Petite Couronne que la baisse est la plus marquée (-38% des ventes par rapport à ). Seulement 330 ventes de maisons neuves ont été enregistrées au cours du 4 e trimestre sur l'ensemble de la région, soit le volume le plus faible constaté pour un 4 e trimestre sur la période d'étude Nombre de ventes de maisons neuves par année Petite Couronne Grande Couronne N. B. : ces données représentent le nombre de maisons neuves vendues et n incluent pas les constructions réalisées après l acquisition d un terrain. Ces données sont à prendre avec précaution étant donné le faible volume de transactions. 6

7 ANNEE : nombre de ventes par type de logements en Ile-de-France Paris Petite Couronne Grande Couronne Ile-de- France Nombre de ventes Logements anciens Evolution sur 1 an 3% 5% 7% 5% Ecart / moyenne de la période haute* -26% -15% -15% -18% Logements neufs Nombre de ventes Evolution sur 1 an -14% 7% -9% -1% Nombre de ventes TOTAL logements Evolution sur 1 an 2% 5% 5% 4% Ecart / moyenne de la période haute* -27% -12% -14% -16% Nombre de ventes Appartements anciens Evolution sur 1 an 3% 6% 3% 4% Ecart / moyenne de la période haute* -26% -14% -17% -19% Appartements neufs Nombre de ventes Evolution sur 1 an -14% 8% -7% 1% Nombre de ventes Total appartements Evolution sur 1 an 2% 6% 0% 3% Ecart / moyenne de la période haute* -27% -9% -9% -14% Nombre de ventes n.s Maisons anciennes Evolution sur 1 an n.s. 2% 12% 9% Ecart / moyenne de la période haute* n.s. -17% -14% -15% Maisons neuves Nombre de ventes n.s Evolution sur 1 an n.s. -38% -23% -25% Nombre de ventes n.s Total maisons Evolution sur 1 an n.s. 1% 10% 8% Ecart / moyenne de la période haute* n.s. -21% -19% -19% * il s'agit de la entre le nombre de ventes d'une année moyenne de la période et le nombre de ventes en. 7

8 4 TRIMESTRE : nombre de ventes par type de logements en Ile-de-France Paris Petite Couronne Grande Couronne Ile-de- France Nombre de ventes Logements anciens Evolution sur 1 an 40% 29% 24% 29% Ecart / T4 moyen de la période haute* -8% 2% -1% -2% Logements neufs Nombre de ventes Evolution sur 1 an 11% 0% -9% -4% Nombre de ventes TOTAL logements Evolution sur 1 an 39% 22% 16% 22% Ecart / T4 moyen de la période haute* -9% 4% 1% 0% Nombre de ventes Appartements anciens Evolution sur 1 an 40% 33% 20% 31% Ecart / T4 moyen de la période haute* -8% 3% -6% -3% Appartements neufs Nombre de ventes Evolution sur 1 an 10% 1% -6% -2% Nombre de ventes Total appartements Evolution sur 1 an 39% 23% 10% 22% Ecart / T4 moyen de la période haute* -9% 7% 6% 2% Nombre de ventes n.s Maisons anciennes Evolution sur 1 an n.s. 17% 28% 25% Ecart / T4 moyen de la période haute* n.s. -1% 3% 2% Maisons neuves Nombre de ventes n.s. n.s Evolution sur 1 an n.s. n.s. -30% -31% Nombre de ventes n.s Total maisons Evolution sur 1 an n.s. 16% 24% 22% Ecart / T4 moyen de la période haute* n.s. -7% -3% -5% * il s'agit de la entre le nombre de ventes d'un 4 e trimestre moyen de la période et le nombre de ventes du 4 e trimestre. 8

9 II - LES PRIX 1) Prix des appartements anciens à Paris Paris Indice brut 128,3 128,8 127,7 128,5 126,4 Prix au m² ( ) Variation annuelle -1,1% 0,4% -1,7% -2,0% -1,5% Variation trimestrielle brute -2,1% 0,3% -0,9% 0,6% -1,6% Variation trimestrielle CVS -0,9% 0,7% -1,3% -0,4% -0,4% Le prix des appartements anciens à Paris s établit au 4 e trimestre à le m², en léger repli par rapport au trimestre précédent (-1,6% mais seulement -0,4% après correction des s saisonnières). En un an, les prix sont également en légère baisse (-1,5% par rapport au niveau de prix du 4 e trimestre, soit 120 de moins au m²). Tous les arrondissements du nord-est parisien, qui présentent les prix les plus abordables, affi chent encore des évolutions de prix positives sur 1 an (jusqu'à 2,4% dans le 18 e ). Comparé au 4 e trimestre, les autres arrondissements voient leur prix stagner ou baisser (-6,2% dans le 8 e, -5,7% dans le 16 e, -4,3% dans le 2 e ). Sur 3 mois, les s de prix oscillent entre -5,2% dans le 5 e arrondissement à +1,8% dans le 7 e. Le 6 e et le 7 e restent les arrondissements les plus chers au-dessus des à respectivement et le m². Au sein des quartiers, les prix varient de le m² dans le quartier de La Goutte-d Or (18 e ), où les prix ont baissé de 6,6% sur un an, à le m² à Odéon où les prix ont progressé de 7,9% sur un an. L'écart entre le quartier le plus cher et le moins cher s'est creusé en 3 mois : le rapport entre les deux prix extrêmes est de 2,6 contre 2,2 au trimestre précédent. Prix/m² médians des appartements anciens dans les quartiers les plus abordables : Arr. Quartier Prix/m² Evolution sur 1 an Evolution sur 5 ans 18 La Goutte-d'Or ,6% 20,0% 18 La Chapelle ,6% 29,9% 19 La Villette ,3% 24,8% 19 Pont de Flandre ,1% 37,6% 20 Saint-Fargeau ,8% 24,8% Prix/m² médians des appartements anciens dans les quartiers les plus chers : Arr. Quartier Prix/m² Evolution sur 1 an Evolution sur 5 ans 6 Odéon ,9% 45,1% 7 Les Invalides n.s. n.s. 8 Champs-Elysées n.s. 27,5% 7 St.-Thomas-d'Aquin ,7% 17,8% 4 Notre-Dame n.s. n.s. 9

10 Prix au m² médians au 4 e trimestre des appartements anciens à Paris par arrondissement 16e e e e e e e e e er e e e e e e e e e e > de à < à Evolution sur un an des prix au m² médians des appartements anciens à Paris par arrondissement 16e -5.7% 15e +0.1% 17e -3.3% 8e -6.2% 7e +0.2% 6e -2.3% 14e -1.2% 9e -0.3% 2e -4.3% 1er -0.3% 18e +2.4% 10e +0.9% 3e -0.7% 4e +0.3% 13e -2.6% 19e +0.5% 11e +0.4% 5e -1.8% 12e +0.1% 20e +0.2% > 2% de 0% à 2% de -2% à 0% < -2% 10

11 Indicateurs avancés sur les prix (calculés sur les avant-contrats de vente) Prix au m² des appartements anciens à Paris Date de signature des promesses de ventes (année et mois) J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A Date prévisionnelle des ventes (année et mois) Valorisation des indices sur les ventes Projection des prix à partir des avant-contrats (calculs réalisés selon la méthode des indices Notaires-Insee) 11

12 2) Prix des appartements anciens en Petite Couronne En Petite Couronne, les prix des appartements anciens s établissent au 4 e trimestre à le m² en léger retrait par rapport aux trimestres précédents. Ils ont baissé de 1,9% en un an et en 3 mois (-0,8% en 3 mois après correction des s saisonnières). Les s sont proches d'un département à l'autre. Petite Couronne Indice Notaires-INSEE 118,3 117,5 117,9 118,3 116,1 Prix au m² (valorisation indice) Variation annuelle -0,6% -0,8% 0,0% -1,5% -1,9% Variation trimestrielle brute (non CVS) -1,5% -0,7% 0,4% 0,3% -1,9% Variation trimestrielle CVS -0,4% 0,0% 0,1% -1,3% -0,8% Hauts-de-Seine Indice Notaires-INSEE 120,6 119,8 120,0 120,4 118,2 Prix au m² (valorisation indice) Variation annuelle -0,6% -0,6% -0,2% -1,6% -2,0% Variation trimestrielle brute (non CVS) -1,4% -0,7% 0,2% 0,3% -1,8% Variation trimestrielle CVS -0,5% 0,2% -0,1% -1,2% -0,9% Seine-Saint-Denis Indice Notaires-INSEE 114,0 112,7 113,8 114,4 111,9 Prix au m² (valorisation indice) Variation annuelle -1,0% -1,3% 0,2% -1,4% -1,9% Variation trimestrielle brute (non CVS) -1,7% -1,1% 1,0% 0,5% -2,2% Variation trimestrielle CVS -0,3% -0,4% 0,8% -1,4% -0,9% Val-de-Marne Indice Notaires-INSEE 116,2 115,4 116,0 116,5 114,3 Prix au m² (valorisation indice) Variation annuelle -0,5% -0,9% 0,1% -1,4% -1,6% Variation trimestrielle brute (non CVS) -1,7% -0,7% 0,5% 0,4% -1,9% Variation trimestrielle CVS -0,2% -0,2% 0,4% -1,4% -0,5% Ile-de-France Indice Notaires-INSEE 121,0 120,6 120,2 120,9 118,7 Prix au m² (valorisation indice) Variation annuelle -0,8% -0,4% -0,9% -1,6% -1,9% Variation trimestrielle brute (non CVS) -1,6% -0,4% -0,3% 0,6% -1,8% Variation trimestrielle CVS -0,5% 0,1% -0,6% -0,7% -0,8% 12

13 Historique des prix au m² des appartements anciens depuis 1992 (valorisation des Indices Notaires-INSEE) Paris Hauts-de-Seine Seine-St-Denis Val-de-Marne Historique des indices Notaires-INSEE depuis 1992 (base 100 au 1er trimestre 2010) Paris Hauts-de-Seine Seine-St-Denis Val-de-Marne Variation annuelle des indices Notaires-INSEE depuis % 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Paris Hauts-de-Seine Seine-St-Denis Val-de-Marne 13

14 Prix/m² médians des appartements anciens parmi les communes enregistrant le plus de ventes au T4 : Dép. Commune Prix/m² médian Variation annuelle Variation trimestrielle 92 Boulogne-Billancourt ,5% -0,5% 92 Asnières-sur-Seine ,8% -1,7% 92 Courbevoie ,2% 0,3% 92 Neuilly-sur-Seine ,5% -1,5% 92 Levallois-Perret ,4% 0,8% 93 Saint-Denis ,5% -28,9% 93 Montreuil ,2% -3,5% 93 Pantin ,6% 2,9% 93 Noisy-le-Grand ,2% -5,8% 93 Rosny-sous-Bois ,6% -4,1% 94 Vincennes ,6% -0,8% 94 Créteil ,9% -0,5% 94 Saint-Maur-des-Fossés ,3% -1,6% 94 Maisons-Alfort ,0% 0,6% 94 Nogent-sur-Marne ,1% -5,6% Prix au m² médians des appartements anciens par commune et évolution sur un an (T4 / T4 ) : Asnières-sur-Seine /+0.8% Courbevoie /-1.2% Levallois-Perret /+2.4% Neuilly-sur-Seine /-4.5% Saint-Denis /-27.5% Pantin /-1.6% Montreuil /+5.2% Rosny-sous-Bois /-5.6% Noisy-le-Grand /-0.2% Boulogne-Billancourt /-1.5% Prix au m² : > à à < à non significatif (moins de 20 ventes) Créteil /-2.9% Nogent-sur-Marne /-1.1% Vincennes /+2.6% Saint-Maur-des-Fossés /-5.3% Maisons-Alfort /-4% 14

15 Indicateurs avancés sur les prix (calculés sur les avant-contrats de vente) Prix au m² des appartements anciens dans les Hauts-de-Seine Date de signature des promesses de ventes (année et mois) J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A Date prévisionnelle des ventes (année et mois) Valorisation des indices sur les ventes Projection des prix à partir des avant-contrats (calculs réalisés selon la méthode des indices Notaires-Insee) 15

16 3) Prix des appartements anciens en Grande Couronne En Grande Couronne, les prix des appartements anciens s'établissent au 4 e trimestre à le m², en retrait par rapport aux trimestres précédents. Ils ont reculé de 2,1% sur 3 mois et de 2,6% en un an. Grande Couronne Indice brut 110,6 109,1 108,8 110,0 107,6 Prix au m² (valorisation indice) Variation annuelle -0,4% -1,6% -0,8% -0,9% -2,6% Variation trimestrielle brute -0,4% -1,3% -0,3% 1,1% -2,1% Variation trimestrielle CVS 0,3% -0,9% 0,0% -0,2% -1,5% Seine-et-Marne Indice brut 106,5 105,5 105,7 107,1 104,7 Prix au m² (valorisation indice) Variation annuelle -0,5% -2,1% -1,1% -0,3% -1,7% Variation trimestrielle brute -0,9% -1,0% 0,2% 1,3% -2,2% Variation trimestrielle CVS 0,1% -1,3% 0,3% 0,6% -1,3% Yvelines Indice brut 114,5 112,7 112,0 113,1 110,8 Prix au m² (valorisation indice) Variation annuelle -0,3% -1,2% -1,0% -1,3% -3,2% Variation trimestrielle brute -0,1% -1,5% -0,6% 0,9% -2,0% Variation trimestrielle CVS 0,5% -0,6% -0,6% -0,5% -1,5% Essonne Indice brut 108,3 106,5 106,5 107,9 105,4 Prix au m² (valorisation indice) Variation annuelle -0,5% -2,1% -0,6% -0,9% -2,6% Variation trimestrielle brute -0,6% -1,6% 0,0% 1,3% -2,4% Variation trimestrielle CVS 0,3% -1,5% 0,5% -0,2% -1,6% Val-d'Oise Indice brut 108,5 107,4 107,1 108,3 106,0 Prix au m² (valorisation indice) Variation annuelle -0,6% -1,5% -0,5% -0,9% -2,3% Variation trimestrielle brute -0,7% -1,0% -0,2% 1,1% -2,1% Variation trimestrielle CVS 0,1% -0,8% 0,3% -0,3% -1,5% 16

17 Historique des prix au m² des appartements anciens depuis 1996 (valorisation des Indices Notaires-INSEE) Seine-et-Marne Yvelines Essonne Val-d'Oise 120 Historique des indices Notaires-INSEE depuis 1996 (base 100 au 1er trimestre 2010) Seine-et-Marne Yvelines Essonne Val-d'Oise 120 Historique des indices Notaires-INSEE depuis 1996 (base 100 au 1er trimestre 2010) Seine-et-Marne Yvelines Essonne Val-d'Oise 17

18 Prix/m² médians des appartements anciens parmi les communes enregistrant le plus de ventes au T4 : Dép. Commune Prix/m² médian Varaiation annuelle Variation trimestrielle 77 Chelles ,5% -4,3% 77 Melun ,1% 1,4% 77 Bussy-Saint-Georges ,3% 5,3% 77 Torcy ,4% 5,2% 77 Villeparisis ,4% 0,2% 78 Versailles ,8% -2,4% 78 Poissy ,9% 5,4% 78 Sartrouville ,6% 9,4% 78 Marly-le-Roi ,4% -3,0% 78 Saint-Germain-en-Laye ,5% 3,2% 91 Évry ,4% 4,4% 91 Yerres ,0% -6,7% 91 Corbeil-Essonnes ,9% -9,1% 91 Chilly-Mazarin ,5% -5,9% 91 Massy ,8% -3,2% 95 Cergy ,1% 3,8% 95 Sarcelles ,6% 10,6% 95 Pontoise ,3% 15,0% 95 Argenteuil ,1% -15,8% 95 Franconville ,6% -7,4% 18

19 4) Prix des maisons anciennes en Petite Couronne En Petite Couronne, le prix des maisons anciennes s'établit à au 4 e trimestre, en léger repli par rapport aux trimestres précédents (-1,5% sur un an, -1,9% en trimestrielle brute, -0,1% en CVS). Petite Couronne Indice brut 111,8 111,1 111,4 112,2 110,1 Prix (valorisation indice) Variation annuelle -1,9% -1,2% -1,0% -1,1% -1,5% Variation trimestrielle brute -1,5% -0,6% 0,3% 0,8% -1,9% Variation trimestrielle CVS 0,4% 0,0% -0,3% -1,2% -0,1% Hauts-de-Seine Indice brut 113,8 114,0 114,0 114,8 113,2 Prix (valorisation indice) Variation annuelle -1,9% -0,7% 0,4% -0,6% -0,5% Variation trimestrielle brute -1,5% 0,2% 0,0% 0,7% -1,4% Variation trimestrielle CVS 0,3% 0,5% -0,3% -0,9% 0,2% Seine-Saint-Denis Indice brut 110,6 109,0 109,8 110,5 107,8 Prix (valorisation indice) Variation annuelle -2,1% -1,4% -1,9% -1,5% -2,5% Variation trimestrielle brute -1,4% -1,4% 0,7% 0,6% -2,4% Variation trimestrielle CVS 0,4% -0,2% -0,2% -1,5% -0,6% Val-de-Marne Indice brut 110,8 109,9 110,2 111,2 109,1 Prix (valorisation indice) Variation annuelle -1,8% -1,4% -1,4% -1,2% -1,5% Variation trimestrielle brute -1,6% -0,7% 0,2% 1,0% -1,9% Variation trimestrielle CVS 0,4% -0,2% -0,4% -1,0% 0,1% Ile-de-France Indice brut 108,9 108,0 108,1 109,2 107,5 Prix (valorisation indice) Variation annuelle -1,9% -1,8% -1,7% -1,5% -1,2% Variation trimestrielle brute -1,8% -0,8% 0,1% 1,0% -1,5% Variation trimestrielle CVS 0,0% -0,3% -0,5% -0,7% 0,3% 19

20 Historique des prix des maisons anciennes depuis 1992 (valorisation des Indices Notaires-INSEE) Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis Val-de-Marne 140 Historique des indices Notaires-INSEE depuis 1992 (base 100 au 1er trimestre 2010) Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis Val-de-Marne 25% Variations annuelles des indices Notaires-INSEE depuis % 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis Val-de-Marne 20

21 Prix médians des maisons anciennes parmi les communes enregistrant le plus de ventes au T4 : Dép. Commune Prix médian Varaiation annuelle Variation trimestrielle 92 Colombes ,1% -4,9% 92 Rueil-Malmaison ,4% -8,7% 92 Antony ,8% 1,8% 92 Bois-Colombes n.s. -8,4% 92 Nanterre ,5% 1,9% 93 Aulnay-sous-Bois ,6% -2,6% 93 Livry-Gargan ,5% -13,2% 93 Gagny ,8% -0,5% 93 Drancy ,5% -3,2% 93 Montfermeil ,8% -6,8% 94 Saint-Maur-des-Fossés ,9% 11,7% 94 Thiais n.s. -11,6% 94 Champigny-sur-Marne ,5% -2,1% 94 Le Perreux-sur-Marne ,3% 2,9% 94 Sucy-en-Brie ,6% -7,2% Prix médians des maisons anciennes par commune et évolution des prix sur un an (T4 / T4 ) : Bois-Colombes /n.s.% Drancy /+6.5% Aulnay-sous-Bois /-0.6% Colombes /+2.1% Nanterre /+32.5% Rueil-Malmaison /-3.4% Livry-Gargan /-6.5% Montfermeil /-6.8% Gagny /-2.8% Le Perreux-sur-Marne /-14.3% Prix de vente > à à Antony <= /+14.8% non significatif (moins de 20 ventes) Thiais /n.s.% Champigny-sur-Marne /+1.5% Saint-Maur-des-Fossés /+23.9% Sucy-en-Brie /-13.6% 21

22 5) Prix des maisons anciennes en Grande Couronne En Grande Couronne, le prix des maisons anciennes est de au 4 e trimestre, en léger repli par rapport aux trimestres précédents (-1,1% en un an, -1,4% en 3 mois, +0,4% si l'on prend en compte la saisonnalité). Grande Couronne Indice brut 107,6 106,7 106,7 107,9 106,4 Prix (valorisation indice) Variation annuelle -1,8% -2,1% -2,0% -1,6% -1,1% Variation trimestrielle brute -1,9% -0,9% 0,0% 1,1% -1,4% Variation trimestrielle CVS -0,1% -0,4% -0,6% -0,5% 0,4% Seine-et-Marne Indice brut 106,5 105,3 105,4 106,6 104,9 Prix (valorisation indice) Variation annuelle -1,4% -2,2% -2,1% -1,7% -1,5% Variation trimestrielle brute -1,8% -1,1% 0,1% 1,1% -1,6% Variation trimestrielle CVS 0,0% -0,7% -0,7% -0,2% 0,2% Yvelines Indice brut 108,0 107,2 107,2 108,4 107,4 Prix (valorisation indice) Variation annuelle -2,6% -2,4% -1,8% -1,8% -0,6% Variation trimestrielle brute -2,2% -0,7% 0,0% 1,1% -0,9% Variation trimestrielle CVS -0,4% -0,2% -0,6% -0,7% 0,9% Essonne Indice brut 107,3 105,9 106,1 107,4 105,9 Prix (valorisation indice) Variation annuelle -2,3% -2,5% -2,5% -1,9% -1,3% Variation trimestrielle brute -2,0% -1,3% 0,2% 1,3% -1,4% Variation trimestrielle CVS -0,3% -0,6% -0,6% -0,4% 0,3% Val-d'Oise Indice brut 108,6 108,3 108,2 109,3 107,2 Prix (valorisation indice) Variation annuelle -0,8% -1,4% -1,6% -1,0% -1,3% Variation trimestrielle brute -1,6% -0,3% -0,1% 1,0% -1,9% Variation trimestrielle CVS 0,3% -0,2% -0,6% -0,5% 0,0% 22

23 Historique des prix des maisons anciennes depuis 1996 (valorisation des Indices Notaires-INSEE) Seine-et-Marne Yvelines Essonne Val-d'Oise 120 Historique des indices Notaires-INSEE depuis 1996 (base 100 au 1er trimestre 2010) Seine-et-Marne Yvelines Essonne Val-d'Oise 20% Variations annuelles des indices Notaires-INSEE depuis % 10% 5% 0% -5% -10% -15% Seine-et-Marne Yvelines Essonne Val-d'Oise 23

24 Prix médians des maisons anciennes parmi les communes enregistrant le plus de ventes au T4 : Dép. Commune Prix médian Varaiation annuelle Variation trimestrielle 77 Chelles ,7% 11,7% 77 Roissy-en-Brie ,8% -2,6% 77 Ozoir-la-Ferrière ,3% -4,7% 77 Pontault-Combault ,4% -3,5% 77 Savigny-le-Temple ,6% 11,4% 78 Houilles ,3% -14,5% 78 Maurepas ,5% -5,6% 78 Montesson ,6% -6,8% 78 Sartrouville ,4% -7,3% 78 Rambouillet ,0% -12,5% 91 Savigny-sur-Orge ,1% 2,5% 91 Montgeron ,1% 2,1% 91 Brunoy ,6% -7,2% 91 Yerres ,9% -7,2% 91 Draveil ,6% -11,1% 95 Herblay ,3% -6,9% 95 Cormeilles-en-Parisis ,4% -0,6% 95 Argenteuil ,9% -17,9% 95 Arnouville-lès-Gonesse ,3% -4,0% 95 Jouy-le-Moutier ,0% 10,6% 24

25 Indicateurs avancés sur les prix (calculés sur les avant-contrats de vente) Prix de vente des maisons anciennes en Grande Couronne Date de signature des promesses de ventes (année et mois) J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A Date prévisionnelle des ventes (année et mois) Valorisation des indices sur les ventes Projection des prix à partir des avant-contrats (calculs réalisés selon la méthode des indices Notaires-Insee) 25

26 La Base BIEN ANNEXE METHODOLOGIQUE La Base d'informations Economiques Notariales est alimentée par les Notaires de Paris - Ile-de-France à partir des actes de vente signés dans les études notariales. Elle contient près de 3,5 millions de références de transactions immobilières et représente environ 80% des ventes signées chez les Notaires de Paris - Ilede-France. Chaque transaction est caractérisée par une centaine de critères : type de bien, prix, localisation du bien, nature de la vente, caractéristiques socio-démographiques des acquéreurs et des vendeurs... Ces données sont disponibles depuis 1991 pour Paris et la Petite Couronne, 1996 pour la Grande Couronne. Les biens concernés Les statistiques portent sur les logements à usage d'habitation, vendus de gré à gré en pleine propriété et libres d'occupation. Les chambres de service ne sont pas prises en compte dans les logements. Sont considérées dans le neuf les ventes soumises à TVA. Toutes les ventes ne rentrant pas dans ce périmètre sont considérées comme de l'ancien. Les volumes de ventes Les volumes de ventes dans la base BIEN sont redressés afi n de rendre compte du nombre réel de transactions. Les nombres de ventes indiqués ne correspondent donc pas au nombre de transactions contenues dans la base mais à une estimation du nombre réel de transactions. Cette estimation est calculée à partir de "l enquête permanente" réalisée tous les mois auprès des notaires d Ile-de-France et dans laquelle les notaires déclarent le nombre réel des ventes signées dans leur offi ce, tous types de biens confondus (taux moyen de réponse à l enquête en : 97%). Les prix Les prix indiqués correspondent aux prix de ventes hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier. Les prix par département Les prix par département, pour la Petite, la Grande Couronne et l'ensemble de l Ile-de-France correspondent aux valorisations des indices Notaires-INSEE, calculés de façon trimestrielle en partenariat avec l'insee. Les indices sont calculés à partir des transactions réalisées au cours du trimestre. La méthodologie repose sur des modèles expliquant le prix d un logement en fonction de ses caractéristiques. A l aide de ces modèles, on estime la valeur d un parc de logements de référence aux prix de la période courante. Les principes méthodologiques des indices sont présentés dans «Les indices Notaires-INSEE de prix des logements anciens», INSEE Méthodes n 111 paru en 2005 ( Ces indices ont été labellisés par l Autorité de la Statistique Publique en juillet Ils permettent de s'affranchir au mieux des effets de structure qui peuvent porter sur la localisation des biens, leur taille, leur confort... Dans les tableaux de prix par département fi gurant dans le dossier, deux séries sont désormais présentées : - les s trimestrielles corrigées des s saisonnières (voir défi nition CVS plus bas) - les s trimestrielles brutes (non CVS) Les prix par commune, quartier et arrondissement de Paris A un niveau plus détaillé, les prix par commune, quartier et arrondissement de Paris correspondent à des médianes. Le prix médian est la valeur qui sépare en deux la série des ventes enregistrées telle que la moitié des ventes ont un prix plus élevé que ce prix et l autre moitié un prix moins élevé. Ces prix médians sont calculés lorsque le nombre de transactions enregistré au cours du trimestre est suffi sant (minimum de 20 ventes redressées). Ces prix médians ainsi que les évolutions de prix portent parfois sur de faibles volumes et sont tributaires de la qualité des biens vendus (les effets de structure ne sont pas corrigés). Les statistiques peuvent donc être volatiles et sont à prendre avec précaution. 26

27 Les projections de prix issues des avant-contrats ANNEXE METHODOLOGIQUE Les projections de prix au m² des appartements à Paris et dans les Hauts-de-Seine sont déterminées selon la même méthodologie que les indices Notaires INSEE. Les indices mensuels Entre les conférences trimestrielles, des prix sont publiés chaque mois dans un communiqué de presse disponible sur le site Ces prix sont déterminés selon la même méthodologie que les indices Notaires INSEE. Les publications Les statistiques, publiées 2 mois après la fi n de la période analysée, correspondent à des chiffres provisoires. Les chiffres défi nitifs sont diffusés 3 mois après, soit 5 mois après la fi n de la période analysée. Arrondis de publication et précision des calculs Pour gagner en lisibilité, les prix publiés sont arrondis à la dizaine d euros par m² (pour les prix des appartements) et à la centaine d euros (pour les maisons). Toutefois, les évolutions fi gurant dans le dossier sont calculées sur les valeurs exactes issues des calculs. Des écarts peuvent donc exister entre les s présentées dans les tableaux et celles que vous pouvez recalculer à partir des chiffres arrondis. De la même façon, les volumes de ventes publiés sont arrondis à la dizaine alors que les calculs d évolutions sont effectués sur les valeurs exactes. Correction des s saisonnières (CVS) L'évolution d'une série statistique peut en général se décomposer en effets de trois facteurs : une tendance, une composante saisonnière et une composante irrégulière. La correction des s saisonnières est une technique que les statisticiens emploient pour éliminer l'effet des fl uctuations saisonnières normales sur les données, de manière à en faire ressortir les tendances fondamentales (tendance et composante irrégulière). Le graphique ci-contre indique la valeur moyenne des coeffi cients CVS pour chaque mois pour les indices des maisons en Seine-et-Marne. Cet exemple nous montre que le coeffi cient saisonnier est inférieur à 1 de novembre à mai, ce qui implique que la fl uctuation saisonnière est plutôt négative en hiver et au printemps. L indice CVS est donc supérieur à l indice brut sur cette période. A l inverse, les coeffi cients sont supérieurs à 1 de juin à octobre, période où les prix sont plus soutenus par le marché. En été, l indice CVS est donc inférieur à l indice brut. On note également que si la saisonnalité est bien présente, elle n est pas très importante en valeur, les écarts dépassant rarement 1 %. Les évolutions CVS des indices Notaires INSEE sont les seules mises en avant dans la publication «Informations Rapides» préparée par l'insee et distribuée lors de nos conférences de presse. 27