1. Vue d ense d mble m PwC Diapositive 3

Transcription

1 27 novembre 2012 Jean-Sebastien Lassonde Xavier Franquet Jean-Baptiste Bluche

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3 1. Vue d ensemble Diapositive 3

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5 1. Vue d ensemble Type d investisseur Compagnies d assurance Propriétaires Portefeuilles (valeurs de marché) Normes comptables Swiss Life 14 milliards de CHF AXA-Winterthur 7 milliards de CHF Zurich Financial Services 8 milliards de CHF Swiss Re 5 milliards de CHF UBS Sima 5,5 milliards de CHF Credit Suisse 1a Immo PK 3,2 milliards de CHF Credit Suisse Siat 2,1 milliards de CHF CS Living Plus 1,8 milliards de CHF Schroder ImmoPLUS 1,2 milliards de CHF Immofonds 1,2 milliards de CHF Fondations de placement Swisscanto AST Immobilien CH 4,0 milliards de CHF Swiss GAAP RPC Sociétés immobilières Swiss Prime Site (SPS) 8,0 milliards de CHF IFRS PSP Swiss Property (PSP) 5,8 milliards de CHF Industrie CFF 6,0 milliards de CHF Fonds immobiliers IFRS LPCC / OPCFINMA Swiss GAAP RPC Diapositive 5

6 1. Vue d ensemble Très dynamique Swiss GAAP RPC sociétés immobilières Beaucoup de nouvelles normes/modifications Très stable Projet de convergence ambitieux US-GAAP Peu de nouvelles normes, donc en général peu d ajustements annuels IFRS - sociétés immobilières Complexité importante Complexité moyenne Rythme de développement des réglementations LPCC - fonds immobiliers Stable Ajustements selon un rythme pluriannuel Code des obligations Très stable Modifications majeures à intervalles en général très longs Diapositive 6

7 1. Vue d ensemble Grands principes Les normes de présentation des comptes définissent en général le principe d évaluation, pas la méthode à appliquer P. ex. évaluation à la «juste valeur» ou «coûts moins les amortissements économiquement nécessaires» En ce qui concerne la méthode d évaluation, on renvoie en général à des normes (internationales) reconnues P. ex. IFRS -> International Valuation Standards On indique parfois une «hiérarchie» pour l application des méthodes d évaluation reconnues P. ex. IFRS 13 Diapositive 7

8 1. Vue d ensemble Recours à une valorisation externe: exigences Structure d investissement Exigence Base SIX Juste valeur à faire calculer tous les semestres par un expert externe Juste valeur BeX Aucune obligation Juste valeur Société étrangère côtée IFRS Expert externe non obligatoire (IAS 40.5) Juste valeur Normes sectorielles EPRA Valeur de marché de l ensemble du portefeuille à faire calculer au minimum une fois par an par un expert externe Valeur de marché selon les IVS Société immobilière cotée (Best Practice Recommendations) Diapositive 8

9 1. Vue d ensemble Recours à une valorisation externe: exigences Structure d investissement Exigence Base Code des obligations Aucune obligation Coûts./. amortissements Normes sectorielles INREV Valeur de marché de l ensemble du portefeuille à faire calculer au minimum une fois par an par un expert externe Juste valeur Sociétés non cotées Diapositive 9

10 1. Vue d ensemble Recours à une valorisation externe: exigences Structure d investissement Fonds immobiliers Exigence Base Vérification annuelle des estimations lors de la clôture de l exercice comptable Valeur vénale Lors d achats/ventes Au lancement de projets de construction (coûts de construction) Lors de l émission de parts Fondations de placement (OFAS) (OFP ): une fois par an (pas impérativement à la date du bilan) ; en l absence de modification majeure, on peut reprendre cette valeur pour la clôture Valeur vénale Pour les apports Lors l achat ou la vente de terrains et/ou immeubles Diapositive 10

11 2. Code des obligations (CO) Diapositive 11

12 2. Code des obligations (CO) Bases légales CO 662 ss, CO 665 (actif immobilisé), CO 666 (stocks) Grands principes Peu de principes généraux Principe des coûts d acquisition / prescriptions d évaluation maximale / principe de prudence Pas de différenciation selon les types d usage (usage propre, immeubles de rapport, objet en construction, immeuble destiné à la vente) Évaluation globale autorisée Réserves latentes autorisées Revalorisation au coût d acquisition jusqu à la «valeur réelle» (CO 670)uniquement en cas de perte de capital (CO 725 al. 1) Diapositive 12

13 2. Code des obligations (CO) Perspectives modifications du CO en 2012 Diapositive 13

14 3. Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) Diapositive 14

15 3. Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) Bases légales LPCC, OPC-FINMA, à titre subsidiaire CO, directive SFA fonds immobiliers Grands principes Évaluation à la valeur vénale (LPCC art. 88) «prix qui pourrait être obtenu si [les placements] étaient vendus avec soin au moment de l évaluation» OPC-FINMA art. 57 Les placements sont évalués à la valeur vénale (art. 88 LPCC) Pas de différenciation selon les types d usage (usage propre, immeubles de rapport, objet en construction, immeuble destiné à la vente) Évaluation individuelle Concrétisation du calcul de la valeur vénale via l autorégulation de la SFA (directive pour les fonds immobiliers) Diapositive 15

16 3. Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) Norme Objet Remarques Immeubles de placement Art. 88 LPCC ou art. 57 OPC-FINMA Immeubles de placement destinés à être conservés La LPCC définit l évaluation à la «valeur vénale» comme principe général d évaluation pour tous les placements La directive SFA pour les fonds immobiliers exige concrètement une méthode d évaluation dynamique Directive SFA pour les fonds immobiliers Immeubles de placement destinés à être vendus Pas de réglementation spécifique dans la LPCC ou la directive SFA Pratique: valeur vénale Pas de présentation séparée au bilan Biens immobiliers en cours de construction destinés à être utilisés comme immeubles de placement Pas de réglementation spécifique dans la LPCC ou la directive SFA Pratique: coûts de construction./. corrections de valeur ou valeurs vénales Diapositive 16

17 3. Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) Norme Objet Remarques Autres grands types d immeubles Construction de biens immobiliers à vendre Pas de réglementation spécifique dans la LPCC ni dans la directive SFA pour les fonds immobiliers Pratique : coûts de construction ou prix de vente net escompté s il est inférieur Biens immobiliers significatifs à usage propre Pas de réglementation spécifique dans la LPCC ni dans la directive SFA pour les fonds immobiliers Pratique : coûts d acquisition./. amortissements Diapositive 17

18 3. Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) Directive SFA pour les fonds immobiliers Autorégulation Déclarée obligatoire par la FINMA en tant que norme sectorielle Méthode d évaluation en grande partie prédéfinie! Diapositive 18

19 3. Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) Directive SFA pour les fonds immobiliers Exigences en matière d évaluation Valeur vénale = «prix qui pourrait être obtenu si les placements étaient vendus avec soin au moment de l évaluation» (= art. 88 LPCC) Application d une méthode dynamique de valeur de rendement (autorisées: méthode de la valeur actualisée, Discounted Cashflow et toute autre méthode dynamique de valeur de rendement reconnue) En principe, méthode d évaluation homogène (exception : p. ex. terrain à bâtir) On exige une estimation individuelle, spécifique à l immeuble Il faut tenir compte des conditions du marché Nature (situation, taille, usage, droits et servitudes, extension, matériaux, âge, état, etc.) Le procès-verbal d expertise signé doit être «aisément» compris par un spécialiste Diapositive 19

20 4. Swiss GAAP RPC Diapositive 20

21 4. Swiss GAAP RPC Grands principes La stratégie détermine la norme RPC à appliquer La norme définit la méthode d évaluation, possibilités de choix Hiérarchie d évaluation : Contrairement aux IFRS, pas de «hiérarchie d évaluation» (méthode d évaluation privilégiée) Valeur actuelle (juste valeur) autorisée exclusivement pour les «immobilisations corporelles détenues uniquement à des fins de rendement» à partir de 2013 Diapositive 21

22 4. Swiss GAAP RPC Sociétés immobilières - Principales normes RPC Norme Objet Remarques Immeubles de placement Pas de norme distincte Régi par RPC 18 Immobilisations corporelles Immobilisations corporelles détenues «uniquement à des fins de rendement» Ex. dans la norme : immeubles d habitation loués Possibilités de choix (policy choice) : soit à la valeur actuelle soit coûts d acquisition./. amortissements Immeubles de placement destinés à être vendus Pas de réglementation spécifique Biens immobiliers en construction destinés à être utilisés comme immeubles de placement Pas de réglementation spécifique En général, pas de présentation séparée au bilan Pratique: coûts de construction./. corrections de valeur Diapositive 22

23 4. Swiss GAAP RPC Sociétés immobilières - Principales normes RPC Norme Objet Remarques Autres grands types d immeubles RPC 17 Stocks Négoce d immeubles ou d immeubles en développement en vue de leur vente pendant ou après leur construction Évaluation aux coûts d acquisition/de construction ou à la valeur nette du marché si elle est inférieure RPC 22 Contrats de construction (contrats à long terme) Construction de biens immobiliers à vendre Possibilités de choix (policy choice) : Méthode "Percentage of Completion: Comptabilisation progressive du bénéfice enregistré selon le degré d avancement Méthode Completed Contract: Comptabilisation lors de l achèvement RPC 18 Immobilisations corporelles Biens immobiliers significatifs à usage propre Coûts d acquisition./. amortissements Alternative autorisée jusqu au : valeur actuelle (différence comptabilisée aux capitaux propres comme réserves de réévaluation) Diapositive 23

24 5. LPP/OFP - fondations de placement immobilier Diapositive 24

25 5. LPP/OFP - fondations de placement immobilier Bases légales Nouveau : ordonnance dédiée (OFP) dans le cadre de la réforme structure de la LPP en vigueur depuis le [avant, bulletin OFAS «Exigences posées aux fondations de placement»] L OPP2 art. 47 déclare que le Swiss GAAP RPC 26 est applicable Grands principes 1. Différentes méthodes d évaluation sont énumérées, mais la liste n est pas exhaustive 2. Le RPC 26 interdit explicitement les «effets de lissage» Diapositive 25

26 5. LPP/OFP - fondations de placement immobilier Principales normes Norme Objet Remarques Immeubles de placement RPC 26 Présentation des comptes des institutions de prévoyance professionnelle Immeubles de placement terminés destinés à être conservés Évaluation des actifs «aux valeurs réelles sans effet de lissage» Détermination selon «le rendement ou le flux monétaire attendu» en appliquant un taux de capitalisation adapté aux risques ; en comparaison avec des objets similaires ou autre méthode généralement reconnue Immeubles de placement destinés à être vendus Pas de réglementation spécifique Biens immobiliers en construction destinés à être utilisés comme immeubles de placement Pas de réglementation spécifique Pratique: juste valeur, pas de présentation séparée au bilan Pratique: coûts de construction./. corrections de valeur Diapositive 26

27 5. LPP/OFP - fondations de placement immobilier Principales normes Norme Objet Remarques Autres grands types d immeubles Construction de biens immobiliers à vendre Pas de réglementation spécifique dans la RPC 26 ni dans le bulletin de l OFAS concernant les fondations de placement Pratique : coûts de construction ou prix de vente net escompté s il est inférieur Biens immobiliers significatifs à usage propre Pas de réglementation spécifique dans la RPC 26 ni dans le bulletin de l OFAS concernant les fondations de placement Pratique : coûts d acquisition./. amortissements Diapositive 27

28 6. International Financial Reporting Standards (IFRS) Diapositive 28

29 6. International Financial Reporting Standards (IFRS) Grands principes La stratégie détermine la norme IFRS à appliquer La norme définit la méthode d évaluation, possibilités de choix Hiérarchie d évaluation Maximisation des paramètres observables, minimisation des paramètres non observables (IFRS 13.61) 1. Transactions comparables sur le marché 2. Transactions similaires sur le marché 3. Méthodes d évaluation Diapositive 29

30 6. IFRS - sociétés immobilières Principales normes IFRS Norme Objet Remarques Immeubles de placement (de rendement) terminés ou en construction IAS 40 «Investment Property» Immeubles de placement destinés à être conservés Évaluation à la juste valeur via le compte de résultat ou cost model avec publication des justes valeurs en annexe Pratique en Suisse : juste valeur IFRS 5 «Non-current Assets Held for Sale» Y compris immeubles en construction destinés à être utilisés comme immeubles de placement Évaluation à la juste valeur dans la mesure où elle peut être déterminée de manière suffisamment fiable Immeubles de placement destinés à être vendus Évaluation selon IAS 40 Présentation séparée au bilan (actif circulant, court terme) Pratique en Suisse : juste valeur dès l obtention du permis de construire Diapositive 30

31 6. IFRS - sociétés immobilières Principales normes IFRS Norme Objet Remarques Autres grands types d immeubles IAS 2 «Inventories» Négoce d immeubles ou d immeubles en développement en vue de leur vente pendant ou après leur réalisation Évaluation «at cost» ou au produit de la vente escompté (moins les frais de vente= net realisable value) s il est inférieur. IAS 16 «Property, Plant and Equipment» Biens immobiliers significatifs à usage propre coûts d acquisition./. amortissements IAS 11 «Construction Contracts» Création de biens immobiliers pour des tiers Réalisation du CA et du bénéfice soit selon Quand a lieu la réalisation du bénéfice? Pratique en Suisse: la construction IAS 18 «Revenue Recognition» IFRIC 15 (depuis 2009) La norme autorise en alternative la valeur actuelle (écart comptabilisé aux capitaux propres) IAS 11 (Construction Contracts), soit selon IAS 18 (Revenue Recognition) ; en fonction de la configuration du contrat d appartements en vue de leur revente n est en général pas un «Construction Contract» selon les critères d IFRIC 15 Diapositive 31

32 7. Evolutions de la réglementation relative aux structures de placement immobilier en Suisse Diapositive 32

33 7. Evolutions de la réglementation relative aux structures de placement immobilier en Suisse Fonds immobiliers Projet de modification de la LPCC : pas de personnes morales pour les expertises La FINMA exige désormais que les experts soient indépendants les uns des autres Renforcement des attentes de la FINMA en matière de visites des immeubles Fondations de placement Nouvelle commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS) Nouvelle ordonnance indépendante (OFP) depuis le Personnes morales autorisées comme experts (art. 11 OFP) Renforcement des exigences liées aux créations de nouvelles fondations Diapositive 33

34 8. Tendances internationales Diapositive 34

35 8. Tendances internationales Convergence L harmonisation US-GAAP / IFRS avance Objectif : la reconnaissance des IFRS pour la cotation en Bourse américaine «highest & best use» pour l évaluation des actifs non financiers (HIBU) Diapositive 35

36 8. Tendances internationales Perspectives : IFRS 13 Fair Value Measurement IFRS 13 (à partir du ) Fair Value Guidance résumée dans une norme Définit comment il faut déterminer les justes valeurs, pas quand Régit le calcul de la juste valeur pour les actifs financiers et non-financiers Pas d instructions spécifiques à l immobilier (hormis quelques exemples) Nouveau : hypothèse HIBU comme base d évaluation Norme définitive publiée en mai 2011 Diapositive 36

37 8. Tendances internationales Perspectives : IFRS 13 Fair Value Measurement IFRS 13 (à p. du ) HIBU On considère les choses du point de vue des acteurs du marché et non pas de la société immobilière elle-même L HIBU supposé doit être physiquement possible (p. ex. utilisation) juridiquement autorisé (zonage) financièrement réalisable et judicieux Exemples Réserves foncières Norme définitive publiée en mai 2011 Possibilités d expansion Diapositive 37

38 8. Tendances internationales Perspectives : IFRS 13 Fair Value Measurement Impact sur les évaluations Évaluation plus élevée s il y a des réserves d utilisation ou des zones qui ne sont pas utilisées de manière optimale Traitement des immeubles d habitation pouvant être transformés en PPE puis destinés à la vente? Différents intérêts des acteurs du marché (investisseurs institutionnels)? Différentes justes valeurs en fonction de la norme de présentation des comptes? Présentation? Diapositive 38

39 Vos interlocuteurs Nom Courriel Téléphone Jean-Sébastien Associé Markus Schmid Directeur Xavier Franquet Senior Manager This presentation has been prepared for general guidance on matters of interest only, and does not constitute professional advice. You should not act upon the information contained in this presentation without obtaining specific professional advice. No representation or warranty (express or implied) is given as to the accuracy or completeness of the information contained in this presentation, and, to the extent permitted by law, PricewaterhouseCoopers AG, its members, employees and agents do not accept or assume any liability, responsibility or duty of care for any consequences of you or anyone else acting, or refraining to act, in reliance on the information contained in this presentation or for any decision based on it All rights reserved. In this document, refers to PricewaterhouseCoopers AG which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity. Diapositive 39