LOI PINEL N du 18 juin 2014 relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises,

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1 LOI PINEL N du 18 juin 2014 relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, EVOLUTION DU REGIME DES BAUX COMMERCIAUX 1

2 Les objectifs de la loi PINEL : équilibrer les relations entre bailleurs et locataires Maitriser et lisser les hausses de loyers, Utiliser un indice de référence plus stable, Plafonner le réajustement annuel de loyer à 10 % du dernier loyer acquitté, Améliorer la transparence des baux par : Des charges identifiées et réparties entre bailleurs et locataires, Un état des lieux obligatoire à l entrée et à la sortie, Un droit de préemption pour le locataire si l immeuble est à vendre, Faciliter les implantations, Un bail dérogatoire porté à 3 ans, 2

3 LES 10 POINTS CLEF DE LA LOI PINEL REVISION DE LA DUREE FERME DES BAUX, ALLONGEMENT DE LA DUREE DES BAUX DEROGATOIRES, CONVENTION D OCCUPATION PRECAIRE, IMPRESCRIPTIBILITE DES ACTIONS EN NULLITE, INDICES D INDEXATION DES LOYERS, ENCADREMENT DE LA VALEUR LOCATIVE, IDENTIFICATION ET RESTRICTION DES CHARGES, TAXES ET TRAVAUX RECUPERABLES, ETAT DES LIEUX, FORME DU CONGE, DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE, CESSION DE BAIL, 3

4 REVISION DE LA DUREE FERME DES BAUX LIBERTE POUR LE PRENEUR DE RENONCER A LA FACULTE DE DONNER CONGE A L EXPIRATION D UNE OU PLUSIEURS PERIODES TRIENNALES (BAIL COMMERCIAL DE 9 ANS), Art L du Code de Commerce d ORDRE PUBLIC LE PRINCIPE LES BAUX FERMES DE 9 ANS SONT INTERDITS, LES EXCEPTIONS LES LOCAUX A USAGE EXCLUSIF DE BUREAUX, LES LOCAUX A USAGE DE STOCKAGE, LES LOCAUX MONOVALENTS, LES BAUX FERMES CONCLUS POUR UNE DUREE SUPERIEURE A 9 ANS, ENTREE EN VIGUEUR : 20 JUIN

5 ALLONGEMENT DE LA DUREE DES BAUX DEROGATOIRES, CONVENTION D OCCUPATION PRECAIRE ART L du Code de Commerce BAIL DEROGATOIRE : DUREE 2 ANS MAXIMUM, BAIL DEROGATOIRE : DUREE PORTEE A 3 ANS MAXIMUM, CONVENTION PRECAIRE : DEFINITION JURISPRUDENTIELLE, CONVENTION PRECAIRE : DEFINITION LEGALE DES CONVENTIONS PRECAIRES (REPRISE DE LA DEFINITION JURISPRUDENTIELLE), ENTREE EN VIGUEUR : 1 er SEPTEMBRE

6 IMPRESCRIPTIBILITE DES ACTIONS EN NULLITE Art L du Code de Commerce, CLAUSES CONTRAIRES AUX DISPOSITIONS D ORDRE PUBLIC REPUTEES NULLES : CLAUSES CONTRAIRES AUX DISPOSITIONS D ORDRE PUBLIC REPUTEES NON ECRITES : ACTION EN NULLITE : PRESCRIPTION 2 ANS, ACTION EN NULLITE IMPRESCRIPTIBLE, ENTREE EN VIGUEUR : 20 JUIN

7 INDICES D INDEXATION DES LOYERS LIBERTE CONTRACTUELLE DES PARTIES POUR LE CHOIX DE L INDICE : ICC, ILAT, ILC, Art L du code de Commerce, SUPPRESSION DE TOUTE REFERENCE A L ICC DANS LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX, DESORMAIS 2 INDICES DE REFERENCE : L ILAT POUR LES BUREAUX ET L ILC POUR LES COMMERCES, ENTREE EN VIGUEUR : 1 er SEPTEMBRE

8 ENCADREMENT DE LA VALEUR LOCATIVE DANS LE CAS DU DEPLAFONNEMENT LIBERTE CONTRACTUELLE POUR FIXER LE LOYER RENOUVELE A LA VALEUR LOCATIVE DU BIEN, LOI PINEL Art L , L du Code de Commerce, «PLAFONNER LE DEPLAFONNEMENT» LES AJUSTEMENTS DE LOYER APPLIQUES AU PRENEUR EN CAS DE DEPLAFONNEMENT NE POURRONT EXCEDER 10% DU DERNIER LOYER ANNUEL ACQUITTE, N EST PAS D ORDRE PUBLIC (DEROGATION POSSIBLE), NE S APPLIQUE PAS AUX IMMEUBLES DE BUREAUX SAUF CAS «THEORIQUES» DE L ART. L , VARIATION DE PLUS DE 25 % DU LOYER A LA BAISSE ET REAJUSTEMENT, ET DE LA REVISION TRIENNALE, ENTREE EN VIGUEUR : 1 er SEPTEMBRE

9 IDENTIFICATION ET RESTRICTION DES CHARGES, TAXES ET TRAVAUX RECUPERABLES LIBERTE CONTRACTUELLE ENTRE LES PARTIES POUR LA REPARTITION DES CHARGES, POSSIBILITE DE BAUX NETS DE TOUTES CHARGES POUR LE BAILLEUR, Création de l Art L d ORDRE PUBLIC, OBLIGATION D UN INVENTAIRE DES CHARGES ET D UNE REPARTITION ENTRE LOCATAIRES ET BAILLEURS DANS UN DOCUMENT ANNEXE LORS DE LA SIGNATURE D UN BAIL, LE DECRET DU 3/11/2014 PRECISE LES TAXES, IMPOTS ET CHARGES QUI NE PEUVENT ETRE IMPUTES AUX LOCATAIRES, OBLIGATION NOUVELLE POUR LE BAILLEUR : A LA SIGNATURE DU BAIL, INFORMER LE LOCATAIRE DES TRAVAUX REALISES DEPUIS 3 ANS ET DE CEUX PREVUS DANS LES 3 ANS A VENIR, ENTREE EN VIGUEUR : 1 er SEPTEMBRE 2014 (+ Décret du 3 novembre 2014) 9

10 ETAT DES LIEUX LIBERTE CONTRACTUELLE DES PARTIES, ETAT DES LIEUX SOUVENT ETABLI DANS LA PRATIQUE (BUREAUX). Art L d ORDRE PUBLIC, ETAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE OBLIGATOIRE A L ENTREE ET A LA SORTIE DES LOCAUX (BAUX COMMERCIAUX, DEROGATOIRES, PROFESSIONNELS), REALISE A L AMIABLE OU PAR HUISSIER, LE BAILLEUR PEU DILIGENT NE POURRA PAS SE PREVALOIR DE L ARTICLE 1731 DU CODE CIVIL (IMMEUBLE PRIS EN BON ETAT DE REPARATIONS LOCATIVES,) ENTREE EN VIGUEUR : 20 JUIN

11 FORME DU CONGE EXPLOIT D HUISSIER OBLIGATOIRE, LETTRE RECOMMANDEE NON VALABLE MEME SI ELLE ÉTAIT ACCEPTEE PAR LES PARTIES DANS LE BAIL, Art L du Code de Commerce, L ACTE D HUISSIER N EST PLUS OBLIGATOIRE, LE CONGE PEUT ETRE DELIVRE PAR LETTRE RECOMMANDEE, ENTREE EN VIGUEUR : 20 JUIN

12 DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE PAS DE DROIT DE PREEMPTION AU PROFIT DU LOCATAIRE D UN BAIL COMMERCIAL EN CAS DE VENTE DE BUREAUX OU DE COMMERCES, CREATION D UN DROIT DE PREEMPTION AU PROFIT DU LOCATAIRE : Art L du code de commerce, LE BAILLEUR DOIT INFORMER LE LOCATAIRE DE LA VENTE «DES MURS» ET DES CONDITIONS D ACQUISITION PAR LETTRE RECOMMANDEE AVEC AR, LE LOCATAIRE EST PRIORITAIRE ET DISPOSE D UN DELAI D UN MOIS POUR REPONDRE, EXCLUSION DU DROIT DE PREEMPTION : VENTE UNIQUE DE PLUSIEURS LOCAUX D UN ENSEMBLE COMMERCIAL, VENTE GLOBALE D UN IMMEUBLE COMPRENANT DES LOCAUX COMMERCIAUX, VENTE UNIQUE DE LOCAUX COMMERCIAUX DISTINCTS, VENTE AU CONJOINT, ASCENDANT, DESCENDANT DU BAILLEUR, ENTREE EN VIGUEUR : DECEMBRE

13 CESSION DE BAIL EN CAS DE CESSION D UN BAIL COMMERCIAL, LE CEDANT RESTE GARANT DU CESSIONNAIRE JUSQU AU TERME DU BAIL, Art L et , LA CLAUSE DE GARANTIE DU CEDANT AU PROFIT DU BAILLEUR EST LIMITEE A 3 ANS, OBLIGATION DU BAILLEUR D INFORMER LE CEDANT DE TOUT DEFAUT DE PAIEMENT DU CESSIONNAIRE DANS UN DELAI D UN MOIS, CES ARTICLES NE SONT PAS D ORDRE PUBLIC, LES CONVENTIONS POURRONT Y DEROGER, ENTREE EN VIGUEUR : 20 JUIN

14 Assistance Conseil Transparence Indépendance Optimisation Renégociation Un état d esprit

15 UNE UNE EQUIPE EQUIPE Pour vous conseiller : Et leurs collaborateurs Tel : (1) Pierre ORSINI Associé, IEP Paris pierre.orsini@actior.fr Tel : (6) Nicolas RODIER Président nrodier@actior.fr Tel : (6) Laurent VIGNON Associé, FRICS lvignon@actior.fr Tel : (6)