Flash. Flash d information Immobilier. Baux commerciaux

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1 AVRIL MAI 2014 NUMÉR O 3 Flash Dans ce numéro Baux commerciaux...1 Construction...4 Loi ALUR...4 Vente...5 Baux commerciaux Bail commercial : limite à l efficacité d un pacte de préférence en cas de vente d un immeuble entier Flash d information Immobilier Dans un arrêt du 9 avril 2014, la Cour de Cassation a interprété strictement la clause octroyant au preneur à bail commercial un droit de préemption en cas de vente du local loué. En l espèce, le juge a débouté la demande du preneur, bénéficiaire d un pacte de préférence sur son local commercial, d obtenir l annulation de la transaction conclue entre le bailleur et un tiers portant sur l intégralité de l immeuble. Ainsi, la clause par laquelle le bailleur accorde au preneur un droit de préemption en cas de vente de locaux ne saurait imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes. Civ. 3 e. 9 avr FS-P+B. n Clause d accession et monovalence La Cour de Cassation a rejeté, le 21 mai 2014, le pourvoi d un bailleur ayant voulu se prévaloir des travaux réalisés par son preneur à bail dans le but de pouvoir qualifier sa propriété de locaux monovalents. En l espèce, le bailleur voulait obtenir le déplafonnement du loyer de renouvellement en raison des aménagements mis en place par le preneur dans le cadre de son activité. Or les juges de la Cour de Cassation ont tranché que seuls les travaux d aménagements propriété du bailleur peuvent déboucher sur l application du régime des locaux monovalents. Il en aurait été de même si le bailleur avait décidé de revendiquer le statut «d améliorations apportées aux lieux loués en cours de bail à renouveler» dans la mesure où le déplafonnement y est interdit.

2 PAGE 2 FLASH AVRIL - MAI 2014 En résumé, le bailleur ne peut pas tenir compte des travaux effectués par le preneur tant qu ils ne sont pas devenus la propriété du bailleur. D où l importance de la clause d accession : tant qu elle n a pas joué et donc que les travaux restent la propriété du locataire, le bailleur ne peut pas tenir compte des travaux effectués par le preneur tant qu ils ne sont pas devenus la propriété du bailleur. Le bailleur ne peut pas les invoquer pour considérer que les locaux sont devenus monovalents et ainsi échapper au plafonnement. Civ. 3 e. 21 mai FS-P+B. n Loyers commerciaux au 4 e trimestre 2013 : l ICC en baisse L institut national de la statistique et des études économiques a publié l ICC (indice du coût de la construction) du quatrième trimestre 2013, qui s élève à 1 615, soit une baisse de 1,46 % en un an, une hausse de 5, 35 % sur trois ans et de 27,27 % sur neuf ans (Informations rapides de l INSEE n 79, 4 avr. 2014) Quant à l ILC (indice des loyers commerciaux), il s établit à 108,46 au quatrième trimestre 2013, en hausse de 0,11 % sur un an (Informations rapides de l INSEE n 80, 4 avr. 2014). L ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), toujours sur le quatrième trimestre 2013, est à 107,26 soit une augmentation de 0,50 % sur un an (Informations rapides de l INSEE n 81, 4 avr. 2014). Baisse de l ICC en 2013

3 FLASH AVRIL - MAI -JUIN 2014 PAGE 3 Hausse de l ILAT en 2013 Informations rapides de l Insee Indemnité d éviction : clause d accession et frais de réinstallation La Cour de Cassation s est prononcée sur l étendue de l indemnisation d un preneur à bail commercial évincé tandis que, en cours de bail et avec l accord du bailleur, il a édifié une construction sur un terrain nu. Le contrat liant le bailleur et le preneur comportait une clause octroyant au bailleur l accession à la construction en fin de jouissance, sans indemnité. Ce contrat n ayant pas été renouvelé, le preneur souhaitait être remboursé pour l édification d une nouvelle construction sur le fondement de l article L du Code de commerce. La Cour de cassation juge donc que le refus de renouvellement ayant mis fin au bail et permis au bailleur d accéder aux constructions sans indemnité, le preneur avait été évincé d un terrain sans bâtiment. En conséquence, l indemnité de réinstallation devait être fixée par comparaison avec le bail portant sur un terrain nu. Cette décision montre l importance de la date à laquelle se produit l accession. Si elle avait eu lieu plus tôt, le bailleur serait devenu propriétaire des constructions et l éviction aurait porté sur un terrain bâti, ce qui aurait majoré l indemnité. Civ. 3 e. 21 mai FS-P+B. n

4 PAGE 4 FLASH AVRIL - MAI 2014 Construction Permis ou déclaration pour une antenne de téléphonie : question de hauteur? Le 30 avril 2014, le Conseil d Etat a censuré le jugement rendu par le tribunal administratif pour erreur de droit concernant la décision prise sur une affaire relative à la hauteur d une antenne de téléphonie. En l espèce, un maire a approuvé l installation, sur la toiture-terrasse d un immeuble, de trois antennes-relais de téléphonie mobile dont le mat de chacune mesure 2,50 m de hauteur et l antenne 1,32 m, ainsi que d une armoire technique pour une surface hors œuvre brute de 3,13 m². Le tribunal administratif a annulé la non-opposition du maire dans la mesure où, d après le tribunal, les installations devaient respecter les règles relatives aux constructions nouvelles, c est-à-dire que ces installations doivent faire l objet d un permis de construiredès lors que la hauteur au-dessus du sol est supérieure à 12 m et la surface hors œuvre brute créée supérieure à 2 m². Or, d après la décision rendue par le Conseil d Etat, l implantation d une antenne de radiotéléphonie mobile sur la terrasse d un immeuble constitue une opération de travaux exécutés sur une construction existante, et non sur une construction nouvelle. Une construction existante est certes soumise à un régime particulier, puisqu elle doit respecter les critères fixés aux articles R et R du Code de l urbanisme, avant de pouvoir faire l objet d une simple déclaration préalable, mais sa hauteur est sans incidence sur la détermination du régime applicable. CE 30 avril 2014 n , Société française de radiotéléphonie (SFR) Loi ALUR Loi ALUR : calendrier de parution des décrets d application Les premiers décrets d application de la loi ALUR n du 24 mars 2014 pour l accès au logement et un urbanisme rénové sont annoncés pour cet été. Le 22 mai 2014, Sylvia Pinel, ministre du logement et de l égalité des territoires, a dévoilé au cours d une réunion du Conseil national de l habitat le calendrier de publication des décrets d application de la loi, sans toutefois donner de dates précises. - L encadrement des honoraires de location (L. n , art. 5) : dès cet été, cet encadrement sera appliqué dans les zones tendues et très tendues pour les ménages qui déménageront. - Encadrement des loyers (L. n , art. 17) : au début de l automne, les

5 FLASH AVRIL - MAI -JUIN 2014 PAGE 5 - Encadrement des loyers (L. n , art. 17) : au début de l automne, les décrets seront pris pour un dispositif effectif à la fin de l année 2014 dans l agglomération parisienne, puis dans les autres zones avec la création des observatoires. - Garantie universelle des Loyers (L. n , art. 24-2) : très prochainementdébutera la concertation pour la mise en place de la GUL pour en définir les contours adéquats. - Transparence dans les relations entre les syndics et copropriétaires (L. n ) : au troisième trimestre 2014 seront pris les décrets pour assurer une meilleure transparence dans les relations entre syndics et copropriétaires, notamment sur les tarifs des syndics. - Attribution des logements sociaux (CCH, art. L s) : avant la fin de l année 2014 seront pris les décrets visant à améliorer le processus d attribution des logements sociaux pour gagner en efficacité et en transparence. - Habitat indigne (L. n , CGCT, CCH) : avant la fin de l année 2014 seront finalisés les décrets visant à lutter contre l habitat indigne. - Prévention des expulsions (C. pr. exéc.) : début 2015 seront pris les décrets visant à renforcer les dispositifs. - Logement accompagné (L. n , L. n , CCH, etc.) : rapidement, afin de favoriser l accès au logement de tous, y compris des plus démunis, seront pris les décrets d application permettant d inciter les bailleurs privés à louer leurs logements à des ménages modestes. Communiqué de presse, 22 mai 2014 Loi ALUR n du 24 mars 2014 Vente Vente d immeuble : obligation du diagnostiqueur d amiante La Cour de Cassation s est prononcée sur l étendue de la responsabilité des diagnostiqueurs professionnels, définissant ainsi l étendue de leur obligation et du préjudice indemnisable lorsqu une faute peut être reprochée. Le premier élément ressortissant de la décision est que le diagnostiqueur est tenu d effectuer un examen visuel (arrêté du 22 août 2002). Or cet examen n est pas suffisant.

6 PAGE 6 FLASH AVRIL - MAI 2014 C est pourquoi la Cour de Cassation a soutenu la décision de la cour d appel indiquant que l examen visuel n exonère pas le professionnel d une recherche approfondie. Le second élément de la décision est que la responsabilité du diagnostiqueur ne peut être retenue que si la faute, le dommage, ET le lien de causalité entre les deux sont établis. En effet le préjudice subi par l acquéreur n est pas la présence d amiante dans son bâtiment, mais il réside dans la perte d une chance pour l acquéreur d obtenir une révision à la baisse du prix d acquisition qui aurait permis de couvrir une partie le coût des travaux. Pour conclure, le contrôleur technique doit demander à son contractant de lui fournir toutes les informations et tous les moyens matériels lui permettant de mener à bien le contrôle, de pouvoir apporter des réserves à son diagnostic en y indiquant clairement les parties de l immeuble auquel il n a pas accès. Civ. 3 e. 21 mai FS-P+B+I. n Disclaimer Ce Flash est adressé uniquement à titre d information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique. Si vous souhaitez recevoir de plus amples informations sur l un des thèmes abordés dans ce Flash, merci de prendre contact avec votre correspondant habituel au sein de NMW. Ce Flash est une information à caractère commercial diffusée par le cabinet NMW avocats. NMW avocats All rights reserved. Contact contact@nmwavocats.com 112, avenue Kléber Paris Standard: +33 (0)