Les principales caractéristiques des baux commerciaux et emphytéotiques et des contrats de superficie

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1 Les principales caractéristiques des baux commerciaux et emphytéotiques et des contrats de superficie Gauthier Ervyn

2 1. LES BAUX COMMERCIAUX Diversité des règles en matière de bail : Régime général : les baux des biens immeubles Régimes spécifiques : les baux commerciaux, les baux de résidence principale, les baux à ferme Notion de bail commercial : «baux d'immeubles ou de parties d'immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l'accord exprès des parties en cours du bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un souslocataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public» Bail commercial = droit personnel, jouissance d un bien immobilier, affectation à l exercice d un commerce en contact avec le public Bail de bureaux n est pas nécessairement un bail commercial => liberté contractuelle

3 Contrat réglementé (essentiellement de manière impérative) et protecteur du commerçant Durée du bail commercial : Minimum 9 ans Protections du preneur : Droit du locataire de résilier tous les trois ans (préavis de 6 mois) Possibilité pour le propriétaire de résilier tous les trois ans (préavis d 1 an) si prévu par le contrat et si exercice d un commerce par ses soins + éventuelle indemnité d éviction Protection en cas d alinéation de l immeuble par le bailleur : le bail se poursuit sauf préavis d un an, donné dans les 3 mois de l alinéation, avec motifs limités + éventuelle indemnité d éviction Révision des loyers possible mais conditionnée à l accord du juge

4 Aménagements locatifs : Droit du preneur d effectuer des travaux d aménagement,que le bailleur ne peut refuser que pour justes motifs Les aménagements autorisés ne doivent pas être démolis, à la fin du contrat et donnent droit à indemnité du bailleur Droit du preneur de céder son bail avec le fonds de commerce sauf justes motifs (p.ex. si commerce débuté ou bail renouvelé depuis moins de 2 ans) : le cessionnaire ou sous-locataire du bail devient locataire direct du bailleur, avec droit au renouvellement Droit au renouvellement du bail : 3 x 9 ans = 36 ans au total droit de préférence du locataire par rapport à tout tiers demande de renouvellement soumise à formalités légales modification possible des conditions de location lors des renouvellements, sous contrôle du juge refus du bailleur soumis à conditions de forme et pour des motifs limités droit à une indemnité d éviction dans nombre de cas : entre 1 et 3 ans de loyer prolongation du bail possible si maintien tacite du locataire dans les lieux après expiration Fiscalité : contrat non assujetti à la TVA

5 2. LES BAUX EMPHYTEOTIQUES Contrat essentiellement réglementé à titre supplétif (Loi du 10 janvier 1824) : importance du contrat «L'emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété» Notion = droit réel, forme authentique, jouissance d un bien immeuble Pas d affectation imposée légalement et droit de modifier la destination du bien

6 Durée : Au moins 27 ans et pas plus de 99 ans (seule disposition obligatoire) Absence de résiliation anticipée (garantie de maintien du contrat) Pas de renouvellement tacite Paiement d une redevance emphytéotique (pas de gratuité possible sans requalification mais peut être modique) Entretien et réparation à charge de l emphytéote Droit pour l emphytéote d aliéner ou d hypothéquer son droit

7 Sort des immeubles à la fin du contrat : pas d obligation d une indemnité à payer par le propriétaire Aspects fiscaux : Assujettissement à la TVA Livraison d un bien Opération à titre onéreux Bâtiment neuf et bâtiment neuf existant Qualité d assujetti du cédant du droit Droits d enregistrement

8 3. LES CONTRATS DE SUPERFICIE Contrat essentiellement réglementé à titre supplétif (Loi du 10 janvier 1824) : importance du contrat «Le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui» Notion = droit réel, forme authentique, droit de propriété du bâti (pas de droit sur le sol) Pas d affectation imposée légalement et droit de modifier la destination du bien

9 Durée : 50 ans maximum (seule disposition obligatoire) Absence de résiliation anticipée, sauf dérogation contractuelle Pas de renouvellement tacite Contrat à titre onéreux ou gratuit Droit du superficiaire de démolir les immeubles existants (payés) et de construire Entretien et réparations à charge du superficiaire Sort des immeubles à la fin du contrat : cession au propriétaire des immeubles construits contre paiement Aspects fiscaux : Assujettissement à la TVA Livraison d un bien Opération à titre onéreux Bâtiment neuf et bâtiment neuf existant Qualité d assujetti du cédant du droit Droits d enregistrement

10 Gauthier Ervyn