MARKETBEAT MARSEILLE BUREAUX

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1 MARKETBEAT MARSEILLE BUREAUX 1er semestre 2017 Rebond spectaculaire de la demande placée!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre et taux de vacance 4 04 Définitions 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des fondamentaux robustes pour une reprise durable Croissance du PIB en France, % En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par les élections présidentielles et législatives. En effet, l élection d Emmanuel Macron a tout d abord permis d écarter les risques d une implosion de la zone Euro et d une montée internationale des partis populistes tandis que l obtention d une majorité absolue à l Assemblée Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer l adoption de réformes structurantes, en droit social notamment. En parallèle de cette stabilisation des instances politiques françaises, l économie mondiale et européenne multiplie les signes d une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l année 2017), progression du climat des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% au 1 er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4 ème trimestre 2016). Ce contexte favorable pour l économie française a d ores et déjà permis d acter au 1 er trimestre 2017 une croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de base aux anticipations de l INSEE. L augmentation du PIB attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%. La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit depuis 2011! Toujours plus haut Depuis le début de l année, le climat des affaires ne cesse d augmenter. Il s appuie sur une politique monétaire accommodante, l optimisme des industriels dont les carnets de commande se remplissent, un retour des touristes qui bénéficie aux services marchands (augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1 er trimestre 2017) ainsi que le regain d activité du secteur de la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016). Cette embellie du climat des affaires s accompagne d une augmentation significative du moral des ménages qui renoue avec son niveau de juin INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % L inversion c est maintenant! Au 1 er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse de 0,4%. Selon les prévisions d Oxford Economics, cette inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se confirmer. En effet, la croissance de l activité, une politique d allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour l automne 2017 devraient dynamiser le marché de l emploi et soutenir les besoins immobiliers des entreprises. Oxford Economics MarketBeat Marseille Bureaux T

4 MARSEILLE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : meilleur 1 er semestre de la décennie! Demande placée à Marseille, en milliers de m² Les années se suivent et ne se ressemblent pas sur le marché des bureaux de Marseille : les résultats décevants observés en 2016 ( m² commercialisés) ont été effacés par un 1 er semestre 2017 d anthologie avec m² transactés, soit la meilleure performance des 10 dernières années. Cette bonne dynamique du marché était déjà perceptible au 1 er trimestre; elle s est amplifiée au 2 ème trimestre ( m²). Les signatures sur des surfaces de bureaux neufs ou restructurés (1 ère main) qui avaient tant manqué en 2016, opèrent un retour fracassant : avec m² placés, elles représentent plus de la moitié du volume transacté à Marseille au 1 er semestre. Comme souvent sur cette qualité de bureaux, ce sont les grands utilisateurs qui sont passés à l action à l image de BNP sur «Le Corail» un immeuble de m² en cours de développement à Euroméditerranée 1 ou encore NOW COWORKING sur m² sur le Vieux Port en plein cœur du centre ville. Demande placée de bureaux par tranche de surface Le 1 er semestre 2017 aura indéniablement été celui des grands mouvements : 9 transactions pour un total de m² signés depuis le début de l année, alors que sur ce segment de surfaces le marché n avait écoulé que m² l an dernier. Le marché tertiaire phocéen renoue donc avec une structuration de sa demande placée identique à celle observée en 2012 et 2014, les 2 points hauts de la décennie. L autre moteur de l activité transactionnelle aura été le créneau des surfaces de 200 à 500 m² avec m² réalisés dans 46 signatures. Valeurs locatives : ca repart à la hausse L heure est à la hausse des valeurs locatives sur le marché des bureaux marseillais : +4% pour les prises à bail de première main et + 13% pour celles de seconde main. Le recentrage des transactions sur les secteurs centraux (de 200 à 240 /m²/an) explique l essentiel de cette remontée des valeurs moyennes de transactions. Evolution des valeurs locatives à Marseille, /m²/an L amplitude des loyers moyens de bureaux demeure importante sur le marché marseillais : entre 130 et 245 /m²/an selon les qualités de surfaces à Euroméditerranée 1 et dans le centre ville, entre 130 et 220 /m²/an sur les autres secteurs. La valeur prime est inchangée à 300 /m²/an; elle correspond à une tour, immeuble de très grand qualité en front de mer comme «La Marseillaise». MarketBeat Marseille Bureaux T

5 MARSEILLE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : enfin un repli des grandes surfaces La meilleure tenue des transactions conjuguée à un ralentissement des livraisons de bureaux neufs a permis à l offre immédiate de bureaux à Marseille de baisser pour la 1 ère fois depuis Les disponibilités immédiates de bureaux restent cependant encore élevées, de l ordre de m² recensés mi-2017, à comparer à m² relevés en début d année, soit un taux de vacance de 3,6%. Le repli de l offre est sensiblement le même quelle que soit la qualité des surfaces considérées. Il ramène la vacance neuve à un niveau relativement bas, de l ordre de m², soit 22% du volume total tel qu observé mi Cette offre neuve est principalement concentrée sur le créneau des surfaces de plus de m² (7 offres dont 1 seule - le bâtiment «Hermione» de l opération d «Euromed Center» à Euroméditerranée). Les grands équilibres de l offre tertiaire dans la cité phocéenne sont restés inchangés d un semestre sur l autre : un 1/3 du stock vacant se situe à Euroméditerranée-Centre Ville, dont plus de 60% sur des gabarits supérieurs à m². Vient ensuite le secteur Sud avec un peu plus de m² (-14% en 6 mois) immédiatement disponibles et une multitude de petites surfaces. Signalons enfin le secteur du Nord Littoral où l offre immédiate s élève à m², là encore en baisse significative sur 6 mois (-19%). Sur ce secteur, une dizaine d immeubles proposent des bureaux de grande taille, de seconde main en très grande majorité. Offre immédiate à Marseille, en milliers de m² Taux de vacance des bureaux à Marseille Production neuve : Euroméditerranée en 2017.plus diversifié au-delà Comme nous l anticipions, le rythme des livraisons de bureaux neufs va se ralentir en 2017 avec seulement m² annoncés, dont m² à Euroméditerranée 1 (bâtiments Hermione, déjà livré, et Floréal dans l opération «Euromed Center» ). Disponibilités de première main (de plus de m²) en chantier ou autorisés à Marseille, en milliers de m² En 2018, l offre neuve pourrait être nettement plus abondante, de l ordre de m², dont seulement m² sont aujourd hui en chantier. Sous réserve que les projets dotés d une autorisation de construire soient effectivement lancés, cette production neuve va se répartir principalement entre Euroméditerranée 1 (solde de «La Marseillaise») et 2 (4 500 m² dans «Smartseille»). Le solde est constitué d opérations entre et m² situées dans le Sud et l Est de l agglomération. MarketBeat Marseille Bureaux T

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T MarketBeat Marseille Bureaux T

7 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Eric Costamagno Head of Agency Marseille / Aix-en-Provence +33 (0) eric.costamagno@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés