Quel contexte financier pour les marchés immobiliers dans les années à venir?

Transcription

1 Quel contexte financier pour les marchés immobiliers dans les années à venir? Club Notarial de Immobilier 28 mai 2015 Exposé de Denis Ferrand

2 Les faits marquants de la conjoncture économique mondiale 2

3 La conjoncture économique mondiale Remontée du prix du pétrole, correction à la hausse des taux d intérêt sur titres publics en Z, faibles oscillations de l /$ à 1 = 1,1 $. La conjonction des astres devient un peu moins favorable, Le rythme de la croissance mondiale a fléchi début 2015 un peu partout (hors Japon et Z ). Les craintes déflationnistes s atténuent. L investissement ralentit fortement en Chine. Faible croissance aux Etats-Unis sans rebond marqué au printemps. La consommation en zone euro est au rendez-vous (pétrole). Des indications mitigées pour les exportations : effet positif mais moindre demande mondiale. Du mieux pour le climat des affaires en France mais le redémarrage de l investissement et de l emploi se fait encore attendre. Une croissance plus faible en 2015 à l échelle mondiale, plus forte mais encore timide en zone euro. Inflation faible mais non négative. 3

4 Fléchissement de la croissance mondiale en début d année Croissance du PIB en volume 53 pays * 8 Variations en % sur un an sur un trimestre au taux annuel (moyenne ) 4% -4-6 * Etats-Unis, Canada, Mexique, Japon, Corée du Sud, Australie, Nelle Zélande, Hong-Kong, Taïwan, Singapour, Malaisie, Thaïlande, Philippinnes, Indonésie, Inde, Chine, Union Européenne à 27, Norvège, Suisse, Turquie, Russie, Brésil, Argentine, Chili, Colombie, Pérou, Afrique du Sud

5 Un fléchissement attribuable en premier lieu au ralentissement confirmé de la croissance des émergents Croissance du PIB en volume 12 Variations en % sur un an sur un trimestre au taux annuel 9 Pays émergents 6 3 Pays développés 0-3 Pays émergents : Mexique, Brésil, Argentine, Chili, Colombie, Pérou Corée du Sud, Hong-Kong, Taïwan, Singapour, Inde, Malaisie, Thaïlande, Philippinnes, Indonésie, Chine, Russie, Rép. Tchèque, Slovaquie, Afrique du Sud * Etats-Unis, Canada, Mexique, Japon, Corée du Sud, Australie, Nelle Zélande, Hong-Kong, Taïwan, Singapour, Malaisie, Thaïlande, Philippinnes, Indonésie, Inde, Chine, Union Européenne à 27, Norvège, Suisse, Turquie, Russie, Brésil, Argentine, Chili, Colombie, Pérou, Afrique du Sud. 5

6 Des changements de régime brutaux sur les titres d Etat Taux des obligations d'etat à 10 ans 3.0 % 2.5 Etats-Unis Allemagne Japon Suisse

7 Rebond de croissance en France début 2015, pas (encore?) une reprise France : Taux de croissance du PIB 4 variation en % variation sur un an variation sur un trimestre (en % l'an) Source : INSEE 7

8 La prudence prédomine dans l appréciation de l activité France : Enquêtes PMI dans l'industrie et les services 70 Indice synthétique Services Industrie Source : Enquêtes PMI (Markit / CDAF) 8

9 L investissement des entreprises est à plat, ce qui est un moindre mal par rapport à l investissement des ménages et des APU France : Investissement des secteurs institutionnels = 100, investissement en milliards d'euros de 2010 Entreprises non financières Ménages Administrations publiques Source : INSEE, Comptes nationaux 9

10 La conjoncture du logement en France Medef Commission Economie du 25 juin

11 Signaux encore timides d une issue à la plus profonde récession de l investissement en logements Recul de l activité et des prix dans le secteur de la construction. Un secteur à la situation financière désormais très fragilisée. La nouvelle comptabilisation des permis et des mises en chantier modifie les niveaux pas les tendances. Un mini plan de relance en soutien. Un recul de faible ampleur sur les prix de l immobilier et une accessibilité moyenne des ménages qui ne se dégrade plus. Encore au moins une année de recul de l investissement en logements du secteur. 11

12 La plus forte contraction de l investissement en produits de la construction depuis la création des comptes nationaux. Rechute en 2014 France : Investissement en produits de la construction 120 investissement en volume, 2010 = Source : INSEE, Comptes nationaux trimestriels 12

13 Une évolution atypique. La phase actuelle de récession de l investissement en logement des ménages est historiquement la plus longue et la plus prononcée. Evolution de l'investissement des ménages en produits de la construction lors des sorties de récessions en France 120 L'investissement en construction est basé à 100 à la date du point bas du niveau du PIB Q4 1993Q2 2009Q Source : Insee, comptes nationaux. Calculs Coe-Rexecode Echelle des X : Nb de trimestres précédents et consécutifs au trimestre d'atteinte du point bas du PIB 13

14 Une nouvelle comptabilisation des permis et des mises en chantier qui ne change rien à leur orientation baissière France : Nombre de logements 600 en milliers par an - m.m./3 mois 550 autorisés mis en chantier Source : SESP, Ministère des transports et de l'équipement 14

15 Le stock de permis de construire «non encore consommés» est au plus bas France : Stocks de logements à mettre en chantier 340 En milliers Source : SOES, MEDDAT 15

16 Les transactions dans le logement ancien sont orientées à la baisse France : Transactions dans le logement ancien 850 Nombre de ventes en cumul sur 12 mois (milliers) Source : MEDAD 16

17 Malgré ces circonstances, les prix baissent peu et cette baisse ne semble pas devoir s amplifier France : Prix de vente des appartements neufs et opinion des promoteurs sur l'évolution des prix 20 variations sur un an en % Prix de vente des appartements neufs (France entière, var sur un an, en %) Solde des opinions des promoteurs sur l'évolution des prix de vente (éch. droite) Source : MEDAD 17

18 Un premier signal positif : une réanimation de la demande selon les promoteurs Enquête dans la promotion immobilière Demande de logements neufs à vendre ou à louer 40 Solde des opinions (en %) Source : INSEE, Enquête trimestrielle dans la construction immobilière 18

19 Les conditions du financement de l immobilier

20 Après plusieurs années de contraction, les apports personnels des candidats à l acquisition se redresseraient Apport personnel des candidats à l'acquisition 20 Solde des opinions (en %) moyenne : % Source : INSEE, Enquête trimestrielle dans la construction immobilière 20

21 Pas de dégradation récente des conditions de l accessibilité à l acquisition immobilière France : Coût moyen des opérations d'acquisition immobilière 4.0 Ensemble du marché (en années de revenus) Source : Observatoire du financement des marchés résidentiels 21

22 La proportion des ménages ayant l intention d acquérir un logement pourrait avoir passé un point bas Enquête mensuelle de conjoncture auprès des ménages (soldes d'opinions, en %) -75 Intentions d'achat de logement Source : INSEE 22

23 Pas encore de franc signal de redémarrage de l encours de la dette des ménages France : Encours de la dette des ménages pour l'habitat 20 Variation sur un an, en % Source : Banque de France 23

24 La part des créances douteuses dans le crédit à l habitat reste faible. Elle progresse toutefois lentement. Créances douteuses des établissements de crédit de la métropole rapportées à l'encours des crédits aux ménages 7 en % des l'encours de crédit aux ménages (créances douteuses + provisions des établissements de crédit sur créances douteuses) Source : Banque de France 24

25 Vers une orientation un peu plus positive de la demande de crédit de la part des ménages... Evolution de la demande de crédit logement de la part des ménages Solde des opinions des établissements de crédit 50.0 Evolution passée Evolution prévue Source : Banque de France, enquête sur la distribution du crédit Une valeur négative (resp. positive) indique une tendance à la contraction ou au ralentissement (l'accroissement ou l'accélération) de la demande de crédit pour le logement des ménages 25

26 Pas d orientation apparente vers une sélectivité accrue des crédits au logement des ménages France : Conditions appliquées par les banques pour les crédits au logement des ménages 60 Solde des opinions des établissements de crédit 40 Evolution passée Evolution prévue Source : Banque de France, enquête sur la distribution du crédit Une valeur positive (resp. négative) indique une tendance au durcissement (à l'assouplissement) des conditions du crédit bancaire pour le logement des ménages 26

27 Pas de perception d un risque élevé sur les prêts aux ménages pour le logement selon les établissements de crédit 80 Perceptions des risques sur les prêts aux ménages pour l'achat de logement Evolution du marché du logement Source : Banque de France Q : Comment les éléments précédents ont-ils influencé vos critères d'attribution de crédit? + = durcissement, - = assouplissement 27

28 Tant que les taux bas dureront. France : Taux appliqués sur les crédits immobiliers des ménages et taux des obligations d'etat à 10 ans 8 en % 6 Emprunts d'une échéance > à 1 an OAT à 10 ans Source : Banque de France (rétropolation Coe-Rexecode) 28

29 Le taux d endettement des ménages en France reste un peu plus bas que dans l ensemble de la zone euro. Taux d'endettement des ménages 100 en % du RDB des ménages Zone euro France Sources : Banque de France 29

30 En résumé Une phase de contraction de l investissement en logements exceptionnellement longue et prononcée pourrait se clore. Quelques signes de réanimation de la demande. Une forte résistance des prix qui freine l amélioration de l accessibilité des ménages au logement. Compensation par la baisse des taux. 2,5 pt de RDB des ménages restitués depuis Des conditions d accès à l endettement plus favorables. Problème financier plus large : les taux sont anormaux, pour rester dans l euphémisme. 30

31 Les taux d intérêt les plus bas historiquement en France 16 Taux d'intérêt des obligations publiques françaises à 10 ans nominal en %