TABLE DES MATIÈRES PRÉSENTATION Présentation de la première partie Chapitre I- L immeuble soumis à la copropriété divise...

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1 TABLE DES MATIÈRES PRÉSENTATION PREMIÈRE PARTIE LES ÉLÉMENTS STRUCTURELS DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE LORS DE LA CRÉATION ET DE L EXTINCTION DE LA MODALITÉ Présentation de la première partie Chapitre I- L immeuble soumis à la copropriété divise I. La copropriété verticale et la copropriété horizontale A. L évolution législative concernant l immeuble soumis au régime de la copropriété B. La terminologie II. La copropriété divise, l emphytéose et la propriété superficiaire A. Le fondement théorique B. Les dispositions du Code civil du Québec sur la copropriété divise, l emphytéose et la propriété superficiaire Chapitre II- Le plan cadastral I. L élaboration du plan cadastral II. Les effets du plan cadastral Chapitre III- La déclaration de copropriété I. La nature juridique de la déclaration de copropriété A. La qualification B. Les effets de la qualification II. Les conditions de formation de la déclaration de copropriété A. Les parties à la déclaration de copropriété XXV

2 XXVI LA COPROPRIÉTÉ DIVISE B. La capacité des déclarants C. La forme de la déclaration de copropriété D. L autorisation de la Régie du logement III. Les effets de la publication de la déclaration de copropriété A. L opposabilité de la déclaration de copropriété B. La création de la copropriété par la division juridique de l immeuble Les parties privatives Les parties communes Les parties communes à usage restreint C. La constitution du syndicat de copropriété D. La division des hypothèques et priorités existantes Chapitre IV- Le contenu de la déclaration de copropriété I. L acte constitutif de copropriété A. La destination La destination de l immeuble a) Le concept de destination de l immeuble b) Les applications jurisprudentielles (i) Les animaux (ii) La location des fractions (iii) Les activités des copropriétés dans les parties privatives (iv) Les revêtements de sol (v) Les autres aménagements privatifs La destination des parties privatives La destination des parties communes B. La valeur relative des fractions et ses effets

3 TABLE DES MATIÈRES XXVII 1. La détermination de la valeur relative L indication de la méthode suivie pour établir la valeur relative La révision judiciaire de la valeur relative Les effets de la valeur relative C. Les pouvoirs et les devoirs respectifs des organes du syndicat D. Les autres conventions relatives à l immeuble ou à ses parties privatives ou communes II. Le règlement de l immeuble A. Les règles relatives à la jouissance, à l usage et à l entretien des parties privatives et communes B. Les règles relatives au fonctionnement et à l administration de la copropriété C. La procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes III. L état descriptif des fractions A. Désignation cadastrale des parties privatives et communes B. Description des droits réels grevant l immeuble IV. La division de la déclaration de copropriété en trois parties A. L application des articles 1052 et suivants C.c.Q B. Les problèmes de droit transitoire Chapitre V- Les modifications à la déclaration de copropriété I. La décision de modifier la déclaration de copropriété II. III. La consignation de la modification à la déclaration de copropriété L opposabilité de la modification à la déclaration de copropriété IV. La modification tacite V. De certains types de modifications

4 XXVIII LA COPROPRIÉTÉ DIVISE A. La correction de la déclaration de copropriété par le promoteur B. La modification de l état descriptif des fractions Les opérations cadastrales Les droits réels touchant l immeuble C. La modification des bornes des parties privatives D. L affranchissement d une partie commune de la copropriété E. La scission de la copropriété F. L assujettissement d une nouvelle partie commune à la copropriété G. La fusion de copropriétés H. Les écarts de contenance I. La réécriture de la déclaration de copropriété Chapitre VI- La copropriété construite par phases I. La méthode des copropriétés distinctes avec création de servitudes II. Une seule copropriété réalisée par phases dans ses premières expressions A. La méthode Landry B. La copropriété au carré III. Les méthodes de copropriété intégrée réalisées par phases utilisées aujourd hui A. La méthode des déclarations de copropriété concomitantes La copropriété initiale a) Les opérations cadastrales b) La déclaration de copropriété initiale c) Le fonctionnement du syndicat de copropriété La copropriété concomitante a) Les opérations cadastrales

5 TABLE DES MATIÈRES XXIX b) La déclaration de copropriété concomitante B. La méthode des modifications successives avec lots transitoires Les opérations cadastrales La déclaration de copropriété Les résolutions autorisant le développement du lot transitoire La modification à la déclaration de copropriété lors du développement d un lot transitoire IV. L usage mixte des différentes méthodes dans un même projet V. L utilisation des mandats irrévocables VI. Les dispositions contenues au Code civil du Québec VII. La fusion de copropriétés Chapitre VII- La fin de la copropriété I. Les événements susceptibles de provoquer la fin de la copropriété divise A. La décision des copropriétaires de mettre fin à la copropriété B. La destruction de l immeuble assujetti à la copropriété divise C. L expropriation totale de l immeuble et la réunion de toutes les fractions de copropriété dans un même patrimoine D. La fin de l emphytéose et de la modalité superficiaire La copropriété divise d un immeuble bâti par l emphytéote à la fin de l emphytéose La copropriété divise d un immeuble faisant l objet d une propriété superficiaire à la fin de la propriété superficiaire La coemphytéose à la fin de l emphytéose E. Le pouvoir judiciaire de mettre fin à la copropriété divise F. Les pouvoirs du Registraire des entreprises

6 XXX LA COPROPRIÉTÉ DIVISE II. La procédure visant à mettre fin à la copropriété A. Procédure spécifique au droit de la copropriété B. Procédure de liquidation en droit des personnes morales C. Autres procédures pour mettre fin à une copropriété III. La fin de la copropriété divise et ses effets A. La disparition de la modalité copropriété divise B. La dissolution du syndicat de copropriété C. Les effets sur le plan cadastral Chapitre VIII- La formation et l extinction d un régime de jouissance à temps partagé dans une copropriété divise I. La structure juridique d un régime de jouissance à temps partagé dans une copropriété divise A. Les possibilités en droit civil La France La Belgique Le Québec B. La structure à privilégier sous le nouveau droit québécois II. III. L impact d un régime de jouissance à temps partagé lors de la formation de la copropriété divise L impact d un régime de jouissance à temps partagé lors de l extinction de la copropriété divise DEUXIÈME PARTIE LES ÉLÉMENTS FONCTIONNELS DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE PENDANT SON EXISTENCE Présentation de la deuxième partie Chapitre I- Le copropriétaire et l objet de son droit I. La composition de la fraction de copropriété divise A. La partie privative B. La quote-part indivise dans les parties communes

7 TABLE DES MATIÈRES XXXI C. Les droits de jouissance exclusifs dans les parties communes à usage restreint D. Le statut de membre du syndicat de copropriété II. De certains pouvoirs du copropriétaire sur sa fraction de copropriété divise A. L aliénation de la fraction Les restrictions au droit d aliéner la fraction Les effets de l aliénation de la fraction La vente d une fraction de copropriété à usage d habitation par le promoteur ou le constructeur B. La constitution de droits réels sur la fraction C. La location de la fraction III. La nature juridique du droit du copropriétaire A. Les premières thèses unitaires en droit français B. Les principales théories contemporaines C. La nature juridique du droit du copropriétaire dans le Code civil du Québec Chapitre II- Le syndicat de copropriété I. Les principaux effets de la personnalité juridique du syndicat A. Les attributs de la personnalité juridique B. La publicité légale II. L objet du syndicat, ses pouvoirs et ses responsabilités A. La conservation de l immeuble La conservation de l immeuble et l entretien des parties communes La conservation et la sauvegarde juridique de l immeuble B. L administration des parties communes et les opérations d intérêt commun La gestion du budget de la copropriété

8 XXXII LA COPROPRIÉTÉ DIVISE a) L adoption du budget b) Le fonds de prévoyance c) La répartition des charges d) La perception des charges Le respect de la déclaration de copropriété L assurance a) L obligation d assurance en copropriété divise (i) L assurance de biens (ii) L assurance de responsabilité b) Les sinistres à l immeuble en copropriété divise Les acquisitions et les aliénations immobilières Les opérations d intérêt commun C. Les registres de la copropriété Chapitre III- Les organes d administration du syndicat I. Le conseil d administration du syndicat A. La composition et la tenue des réunions du conseil d administration B. La fonction d administrateur d un syndicat de copropriété II. L assemblée des copropriétaires A. La composition et la tenue des assemblées de copropriétaires B. L exercice du droit de vote des copropriétaires C. Les majorités requises pour adopter des décisions à l assemblée D. Les procès-verbaux E. La nullité des décisions de l assemblée des copropriétaires III. Certaines règles communes aux réunions du conseil d administration et à l assemblée des copropriétaires A. La renonciation à l avis de convocation

9 TABLE DES MATIÈRES XXXIII B. Les résolutions écrites IV. Le démarrage du syndicat de copropriété A. L administration transitoire Les organes d administration pendant la période transitoire L adoption du budget initial Le contenu du budget initial Les contributions des copropriétaires aux charges communes générales et spéciales pendant l administration transitoire La mise en place des registres du syndicat B. La perte de contrôle du promoteur sur le syndicat Chapitre IV- Le gérant du syndicat I. La fonction de gérant du syndicat A. Le statut juridique du gérant B. Le rôle du gérant II. Les devoirs et responsabilités du gérant A. Les devoirs du gérant B. La responsabilité du gérant Chapitre V- La jouissance à temps partagé en copropriété divise et les personnes impliquées dans son fonctionnement I. Le copropriétaire et l objet de son droit A. Les droits du copropriétaire sur les différentes composantes de sa fraction Les droits dans la partie privative Les droits dans les parties communes Le statut de membre du syndicat de copropriété B. Les droits du copropriétaire dans sa fraction Le droit de disposition de la fraction

10 XXXIV LA COPROPRIÉTÉ DIVISE 2. Le droit de louer la fraction pour une période de jouissance Certaines dispositions particulières à la vente d immeubles à usage d habitation C. La contribution aux charges communes II. Le syndicat III. Le gérant ANNEXE A : ANNEXE B : Sommaire du Rapport du comité consultatif sur la copropriété Tableau synthèse des recommandations du groupe de travail sur la copropriété et du comité consultatif sur la copropriété EXTRAITS DU CODE CIVIL DU QUÉBEC BIBLIOGRAPHIE TABLE DE LA LÉGISLATION TABLE DE LA JURISPRUDENCE INDEX ANALYTIQUE