Actualité du droit et de la fiscalité de l immobilier

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1 Actualité du droit et de la fiscalité de l immobilier Bilan 2010 et perspectives 2011 Hôtel George V Mardi 08 février avenue des Champs-Elysées Paris - Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0)

2 Actualité du droit et de la fiscalité de l immobilier Programme : Introduction Grand Paris et l immobilier Promesse unilatérale de vente Structuration financière des investissements Projet de réforme des sociétés de personnes Questions - réponses 2

3 Introduction Par Marie-Odile Vaissié, avocat associé, responsable du département immobilier 3

4 Introduction Prés d une centaine d avocats dont 22 associés 4

5 Introduction??? 5

6 Département immobilier : nominations récentes Associés Olivia Michaud Investissement Promotion Hôtellerie Olivier Ortega Droit Public des Affaires Antonia Raccat Investissement Financement Naïma Zitouni Fusions & acquisitions Droit des sociétés Counsels Hélène Cloëz Urbanisme Aménagement Sidonie Fraiche-Dupeyrat Investissement / désinvestissement Professionnels : responsabilité et organisation Grégory Gutierrez Environnement Urbanisme 6

7 Grand Paris & l immobilier Par Olivier Ortega, avocat associé, responsable du pôle Droit Public des Affaires Et Hélène Cloëz, avocat counsel 7

8 Grand Paris & l immobilier Les objectifs du Grand Paris : Une future métropole dense et fluide? Un nouveau cadre lisible et durable? Les outils du Grand Paris : Les contrats de développement territorial Les contrats d aménagement Le financement du Grand Paris : La taxe annuelle sur les bureaux La redevance sur la création de bureaux La taxe spéciale d équipement 8

9 Promesse unilatérale de vente Par Philippe Pelletier, avocat associé 9

10 Promesse unilatérale de vente Arrêts de 1933, 1996 et 2003 : L obligation du promettant est une obligation de faire Parade contractuelle : Engagement ferme et définitif du promettant. Renonciation à l article 1142 du Code civil. Arrêt du 8 septembre 2010 : «Le promettant a définitivement consenti à vendre» Un revirement? 10

11 Structuration financière des investissements Par Antonia Raccat, avocat associé 11

12 Structuration financière des investissements Le Dailly à l épreuve de l affaire Cœur Défense Cœur Défense pour les nuls : La sauvegarde ou le cheval de Troie Le «coup de frein» des arrêts de la Cour d appel de Paris La position attendue de la Cour de cassation Impact sur les sûretés : Impact des décisions Cœur Défense sur le marché hypothécaire Cession Dailly et notification 12

13 Structuration financière des investissements Impact du nouveau dispositif de lutte contre la sous capitalisation sur les structurations de financement Les nouvelles règles élargissement de la notion d entreprise liée Les garanties concernées : suretés réelles et personnelles Les exceptions limitées : le nantissement de titres et le nantissement de créances Impact sur les nouveaux financements non déductibilité de la portion des intérêts excédant les ratios d endettement et de couverture des intérêts Absence d incidence sur les financements sans recours stricto sensu 13

14 Projet de réforme des sociétés de personnes Par Mathieu Finaz, avocat fiscaliste 14

15 Projet de réforme des sociétés de personnes ( SDP ) Actuellement, les SDP sont translucides Les SDP sont des sujets fiscaux : leurs résultats imposables sont déterminés à leur niveau. Les SDP ne sont pas redevables de l impôt : ce sont leurs associés qui sont soumis à l impôt pour la part des bénéfices correspondant à leurs droits. A compter du 1 er janvier 2012 La réforme proposée des SDP devrait prendre la forme d une transparence rationalisée. 15

16 Projet de réforme des SDP Opportunités (1) 1. Application du régime mères & filiales par transparence Les dividendes distribués par une filiale IS au profit de son associé SDP, Détenue indirectement à 5% ou plus depuis 2 ans ou plus par une société mère IS, Seront exonérés d IS à hauteur de 95% de leur montant (i.e. taux effectif d IS de 1,73%). Mère IS SDP 5% Filiale IS Dividendes distribués par Filiale IS 16

17 Projet de réforme des SDP Opportunités (2) 2. Application du régime d intégration fiscale par transparence Les filiales soumises à l IS, Détenues à 95% ou plus via une SDP, Pourront entrer dans le groupe fiscal intégré de la société mère. Mère IS SDP 95% Filiale IS Périmètre d intégration fiscale 17

18 Projet de réforme des SDP Opportunités (3, 4 & 5) 3. Application du régime SIIC 3 par transparence Les plus-values de cession d actifs immobiliers réalisées par une SDP au profit d une société foncière réglementée (SIIC, OPCI ou filiales de ces sociétés) pourront bénéficier du taux réduit d IS de 19,63% (au lieu de 34,44%). 4. Eligibilité aux régimes fiscaux de faveur L associé IS de la SDP pourra s approprier, par transparence, le chiffre d affaires, le total de bilan ou les actifs de la SDP pour déterminer son éligibilité aux dispositifs fiscaux de faveur. 5. Territorialité Non-imposition en France des flux d origine étrangère perçus par une SDP française bénéficiant à un associé étranger. 18

19 Projet de réforme des SDP Obstacles (1 & 2) 1. Fin de la théorie du bilan Fin entérinée par la Loi de Finances Rectificative No 4 pour Fin programmée des schémas de double exonération des plusvalues immobilières «Il sera introduit une règle de territorialité consistant à rendre imposables en France les revenus qui, compte tenu d une différence de qualification entre deux Etats, bénéficieraient indûment d une double exonération». Une intention à relativiser. 19

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