TABLE DES MATIÈRES PRÉSENTATION LE VIAGER DANS NOTRE TEMPS CONCEPTION DE L OUVRAGE...5 PARTIE I : VIAGER ET GESTION DE PATRIMOINE

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1 TABLE DES MATIÈRES PRÉSENTATION LE VIAGER DANS NOTRE TEMPS CONCEPTION DE L OUVRAGE...5 PARTIE I : VIAGER ET GESTION DE PATRIMOINE CHAPITRE 1 : Sources de rentes viagères...9 Raymond LE GUIDEC SECTION 1 Donation à charge de rente viagère..11 SECTION 2 Conversion d usufruit en rente viagère...12 SECTION 3 Vente immobilière en viager Définition, modalités Nature, particularités Fiscalité SECTION 4 Source de crédit : prêt viager hypothécaire Singularité Régime CHAPITRE 2 : Environnement personnel, familial, patrimonial Gérard CHABOT SECTION 1 Viager et cadre conjugal Viager et patrimoine du couple marié Viager et vie du couple marié Viager et divorce du couple marié Viager et patrimoine du couple non marié Viager et concubinage Viager et pacte civil de solidarité... 37

2 340 Table des matières SECTION 2 Viager et perspective successorale Neutralité successorale de la vente en viager Règles spécifiques applicables au viager CHAPITRE 3 : CONSULTATION...53 Raymond LE GUIDEC Situation...53 Solution En bonne méthode de gestion de patrimoine, il convient d abord de caractériser la situation patrimoniale des époux HARDIN-LEVAL, au présent, et sur le plan successoral en cas de décès de l un d eux Au présent Décès d un époux Préconisation pour la gestion du patrimoine existant Proposition Réalisation PARTIE II : VENTE IMMOBILIÈRE EN VIAGER TITRE 1 : LA FORMATION DU CONTRAT CHAPITRE 1 : Les conditions générales de la vente d immeuble en viager...63 Fanny GARCIA SECTION 1 Les conditions relatives aux parties Le consentement des parties La capacité des parties SECTION 2 Les conditions relatives au contrat L objet certain Le prix dans le contrat de vente immobilière en viager SECTION 3 Les obligations du vendeur Obligations de garantie...85 Obligation d information...85

3 Table des matières 341 SECTION 4 Le droit de préemption Le droit de préemption urbain Les droits de préemption ruraux Le droit de préemption du locataire d habitation SECTION 5 La publicité foncière...91 CHAPITRE 2 : LES CONDITIONS DU CONTRAT DE RENTE VIAGÈRE...93 Vivien ZALEWSKI Julien PORTAIS SECTION 1 Les parties Le vendeur Le vendeur, crédirentier Le vendeur, non bénéficiaire de la rente L acquéreur SECTION 2 La rente Les critères de fixation de la rente Les critères liés à la constitution de la rente Les critères liés à l immeuble vendu Les critères liés aux obligations de l acquéreur L indexation de la rente SECTION 3 L aléa L espérance de vie La rente constituée sur la tête d une personne décédée La rente constituée sur la tête d une personne malade Les revenus procurés par l immeuble SECTION 4 La composition du prix Évaluation du bien immobilier Le viager libre Le viager occupé La valeur économique Le bouquet La rente Cas pratique

4 342 Table des matières CHAPITRE 3 : La fiscalité du viager Émilie GICQUIAUD SECTION 1 La fiscalité applicable au crédirentier L imposition des plus-values immobilières des particuliers Les opérations exonérées Le calcul de l impôt sur les plus-values immobilières des particuliers L imposition de la rente viagère Le calcul de la base d imposition Le calcul de l impôt L impôt de solidarité sur la fortune (ISF) Viager occupé Viager libre Les impôts locaux La taxe foncière La taxe d habitation SECTION 2 La fiscalité applicable au débirentier Les droits de mutation La TVA immobilière Les droits d enregistrement Les incidences sur l impôt sur le revenu L obligation de déclarer les arrérages versées La revente par le débirentier du bien immobilier acquis en viager L impôt de solidarité sur la fortune SECTION 3 Les risques fiscaux Les risques de requalification en donation déguisée Les motivations du crédirentier L arme de l administration fiscale Les conséquences de la requalification Les autres risques fiscaux

5 Table des matières 343 CHAPITRE 4 : Consultation Raymond LE GUIDEC RÉPONSES Conditions de la vente immobilière en viager, par Mr et Mme Lenoir à Mr Jean Duvert Du côté des vendeurs, Mr et Mme Lenoir Du côté de l acquéreur, Mr Jean Duvert Détermination de la rente viagère, indexation Garanties de paiement de la rente Fiscalité TITRE 2 : VIE DU CONTRAT, DROIT DE LA RENTE CHAPITRE 1 : Paiement de la rente Raymond LE GUIDEC et Julien PORTAIS SECTION 1 Obligations, modalités SECTION 2 Indexation de la rente Principe de l indexation Choix de l indice Indexation légale Indexation conventionnelle Un indice couramment utilisé : l inflation Clause et mode de calcul Clause type Mode de calcul Cas de remplacement de l indice Cas de disparition de l indice La mise en œuvre de l indexation Litiges et compétence Prescription des arrérages Implication de la non-indexation Compétence en cas de litige relatif à l indexation SECTION 3 Majoration de la rente Le principe de la majoration Clause type et mise en œuvre Clause type La libération anticipée du bien La mise en œuvre de la majoration Cas particulier : le viager sans rente

6 344 Table des matières 3. Vers une rationalisation du calcul de la majoration de la rente Une majoration sans fondement économique Une méthodologie rationnelle du calcul Illustration SECTION 4 Les relations entre crédirentiers et débirentiers Les travaux Les charges de copropriété SECTION 5 Décès du débirentier SECTION 6 Défaut de paiement de la rente Incidence d une procédure collective affectant le débirentier Incidence d une procédure de surendettement affectant le débirentier SECTION 7 Rachat de la rente CHAPITRE 2 : Les garanties de paiement de la rente Christophe LESBATS SECTION 1 La sûreté légale : le privilège de vendeur d immeuble SECTION 2 Les sûretés conventionnelles CHAPITRE 3 : La revente de l immeuble Christophe LESBATS SECTION 1 La possibilité de revendre l immeuble SECTION 2 Le sous-acquéreur ne reprend pas à sa charge le paiement de la rente Le débiteur de la rente et de ses majorations La situation du débirentier La situation du sous-acquéreur Le sort des garanties La nécessaire mainlevée du privilège de vendeur L établissement de nouvelles sûretés en garantie de la rente viagère

7 Table des matières 345 SECTION 3 Le sous-acquéreur reprend à sa charge le paiement de la rente La rente Le débiteur originaire n est pas déchargé Le débiteur originaire est déchargé La majoration La rente non indexée La rente indexée Gérard CHABOT TITRE 3 : LA FIN DU CONTRAT CHAPITRE 1 : La résolution pour inexécution du contrat SECTION 1 Principe d exclusion de la condition résolutoire SECTION 2 Exceptions au principe d exclusion Défaut de constitution des sûretés par le débirentier Jeu de la clause résolutoire prévue au contrat Licéité et intérêt de la clause résolutoire Conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire Intérêt de la clause résolutoire de plein droit Résolution et clause pénale Décès du crédirentier et action résolutoire Autres circonstances CHAPITRE 2 : L annulation du contrat SECTION 1 L annulation fondée sur l article 1975 du Code civil Portée de l article 1975 du Code civil Conditions d application de l article 1975 du Code civil État de santé du crédirentier Décès dans les vingt jours du contrat Exercice de l action en nullité SECTION 2 L annulation étrangère à l article 1975 du Code civil Admission de la nullité Conditions de l annulation...288

8 346 Table des matières CHAPITRE 3 : L extinction du contrat SECTION 1 SECTION 2 SECTION 3 L extinction pour cause de décès du crédirentier Le caractère non-extinctif du rachat de la rente viagère Autres cas d extinction de la rente viagère Formule d acte notarié Vente d immeuble en viager avec réserve de droit d habitation et d usage INDEX ALPHABÉTIQUE