Délégation de Saint-Malo Agglomération. Programme d Actions Territorial N 6

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1 Délégation de Saint-Malo Agglomération Programme d Actions Territorial N 6

2 I. Préambule 1. Objet du Programme d actions territorial Le Programme d Actions Territorial (PAT) traduit les orientations du délégataire des aides à la pierre en matière d habitat privé. Il décline localement la mise en œuvre des priorités nationales de l Agence Nationale de l Habitat (Anah), en fixant des priorités et des principes d intervention plus fins correspondant à la stratégie locale de l habitat. Les subventions attribuées par Saint-Malo Agglomération au nom de l Anah dans le cadre des dispositifs nationaux d amélioration de l habitat ne le sont pas «de droit» ; elles sont modulables et ajustables, sur décision du délégataire, pour tenir compte d une enveloppe budgétaire contrainte. Le PAT est le support opérationnel pour l attribution des aides de l Anah en faveur de la rénovation de l habitat privé sur Saint-Malo Agglomération. Ses dispositions constituent l adaptation territorialisée des modalités d attribution de ces aides et sont opposables aux demandeurs de subventions. Il fixe les priorités locales d intervention, définit des critères de sélectivité des projets, et permet de moduler les montants maximum définis par l ANAH. Ces dispositions, plus contraignantes que ce qu autorise la réglementation générale de l ANAH, sont fixées pour permettre au délégataire d assurer une maîtrise budgétaire sur l enveloppe annuelle mise à disposition par l ANAH. 2. Cadre réglementaire Saint-Malo Agglomération a signé avec l Etat le 19 mars 2009 une convention de délégation des aides à la pierre pour la période , prorogée d un an, jusqu à fin Par cette convention, l Etat délègue à Saint-Malo Agglomération le soin d attribuer en son nom et pour son compte les aides à la pierre en faveur du parc public et du parc privé. La gestion des aides portant sur le parc privé fait l objet d une convention spécifique entre Saint-Malo Agglomération et l ANAH définissant les modalités d instruction et de paiement des aides. Conformément au règlement général des aides de l ANAH (chapitre 1 er ), et en application des articles et suivants du CCH, le programme d action est établi par le délégataire des aides à la pierre, après avis d une Commission Locale d Amélioration de l Habitat (CLAH). L ensemble des règles de recevabilité et des conditions d octroi des aides applicables à l ANAH (articles R à R du CCH) s appliquent aux décisions prises par Saint-Malo Agglomération en tant que délégataire selon les règles fixées par le Conseil d Administration de l ANAH. Les décisions d attribution de subvention ou de rejet des demandes sont prises par l autorité délégataire, dans la limite des droits à engagements attribués au territoire. Elles sont prises sur la base du programme d actions territorial et au regard de l intérêt du projet sur le plan économique, social, environnemental et technique (art. 11 du règlement général de l ANAH). 2

3 Par le décret du 4 septembre 2009 relatif à l Agence Nationale de l Habitat, la Accusé consultation certifié systématique exécutoire de la CLAH est supprimée. Le règlement intérieur de la CLAH précise les situations Réception pour lesquelles par préfet l avis : 03/04/2015 obligatoire de la CLAH est maintenu. Le principe retenu est celui de l attribution de subventions aux propriétaires (ou locataires), selon le niveau de priorités définies dans le programme d actions, et selon le rythme de consommation des enveloppes budgétaires annuelles allouées (ANAH et FART), afin d optimiser l utilisation de chacune d entre elles. Les dispositions relatives aux modalités financières d intervention, aux priorités d intervention, aux critères de sélectivité des projets du présent programme d actions territorial s appliquent aux décisions prises à compter de son adoption, pour les dossiers engagés à partir du 1 er janvier 2015, quelle que soit la date de dépôt du dossier. Dans certains cas, les modalités financières peuvent toutefois varier selon la date de dépôt du dossier (cf et 1.4.). Il doit être précisé ici que, bien que la convention de gestion des aides de l Anah du 19 mars 2009 stipule que le lieu de dépôt des dossiers de demande de subvention est le siège de Saint Malo Agglomération, l Anah considère que la date de dépôt des dossiers est celle de la réception du dossier par le service instructeur de l Anah, situé à DDTM d Ille et Vilaine. La date de dépôt est indiquée sur le récépissé de dépôt de dossier transmis au demandeur par le service instructeur. Le programme d actions territorial pourra être révisé à tout moment, après avis de la CLAH. Il s applique jusqu à sa prochaine modification. Il fera l objet d une publication au recueil des actes administratifs de Saint-Malo Agglomération. Accusé de réception - Ministère de l'intérieur 3. Contexte budgétaire En 2014, la gestion des crédits délégués a été un exercice difficile, notamment en raison de leur insuffisance pour la mise en œuvre des dispositions de la politique nationale de l ANAH. Néanmoins, tout au long de l année, l ANAH a déployé des crédits supplémentaires pour répondre, au moins partiellement, aux demandes. Dans le même temps, SMA a pris des mesures pour limiter le nombre de demandes et gérer son enveloppe au mieux : - En juillet et en octobre, décisions successives de limiter les catégories de ménages puis les catégories de projets de travaux finançables, en mettant les demandes sur liste d attente ; - L OPAH s est recentrée sur ses premières cibles prioritaires : lutte contre l habitat indigne et maintien à domicile des personnes âgées et handicapées. Consommation des crédits fin 2014 : 100 % des crédits délégués ont été consommés, pour un montant global de (soit environ 2 fois plus qu en 2013, et 4 fois plus qu en 2012). 104 logements ont fait l objet de travaux en

4 L année 2014 se termine avec un stock de 22 dossiers non financés. Ces dossiers consommeraient environ ( sur ANAH et sur FART) sur les dotations déléguées pour 2015 (soit près de 30 %), si Saint-Malo Agglomération ne modifiait pas son programme d action territorial. La dotation déléguée à Saint-Malo Agglomération pour 2015 proposée par le Comité Régional de l Habitat est de : pour les fonds ANAH (hors réserve de 10% non affectée) pour le Fonds d aide à la rénovation thermique (FART) Le montant de ces dotations sera confirmé par la signature d un avenant annuel à la convention de délégation des aides à la pierre. 4

5 II. Le Contexte Local Accusé de réception - Ministère de l'intérieur 1. Rappel des principaux enjeux et objectifs de la politique locale de l habitat privé Le 2 ème Programme Local de l Habitat ( ) de Saint Malo Agglomération est structuré autour de 4 axes stratégiques, dont deux d entre eux sont l amélioration du parc existant et la réponse aux publics spécifiques : 1. Répondre aux besoins des populations spécifiques : Dans le cadre de l habitat privé, et en particulier de la rénovation de l habitat privé ancien, deux populations font l objet d une attention particulière de SMA : o Les personnes âgées et handicapées. Le PLH doit veiller à ce que les réponses apportées au vieillissement de la population soient suffisantes. Il s agit d un enjeu fort pour le territoire, ressortant largement du diagnostic du PLH, et qui nécessite de répondre à des besoins grandissants puisqu on attend 40% de personnes de plus de 60 ans à l horizon 2040, et que celles-ci représentent déjà près de 28 % de la population actuelle contre 23 % à l échelle nationale. L adaptation du logement des personnes âgées pour leur maintien à domicile est l une des réponses à encourager sur le territoire. o Les publics en situation de précarité L enjeu est de diversifier et de développer les réponses en matière de logement pour les ménages en situation de précarité. Mais l enjeu est également de favoriser le maintien à domicile, à chaque fois que cela est possible, des ménages propriétaires de leur logement en grande précarité, en encourageant la remise aux normes d habitabilité de leur logement. 2. Améliorer les logements existants : Le champ de l amélioration des logements est à investir, dans le cadre de ce 2 ème PLH. Un axe fort consiste à soutenir l amélioration du parc privé existant. Pour mettre en œuvre cet axe du PLH, Saint-Malo Agglomération a lancé une OPAH sur ses 18 communes. L Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (OPAH) de Saint-Malo Agglomération ( ) Suite aux résultats de l étude pré-opérationnelle, l ensemble de la communauté d agglomération et des champs d intervention de l habitat privé ancien est visé par l OPAH. Elle est articulée autour de 4 enjeux sociaux principaux : Favoriser l autonomie des personnes dans leur logement Lutter contre l habitat indigne ou très dégradé Encourager l amélioration thermique des logements les plus anciens Développer un parc locatif conventionné, complémentaire au parc HLM 5

6 Par ailleurs, dans le cadre de son OPAH, Saint-Malo Agglomération a intégré une mission d accompagnement renforcée à destination des ménages les plus défavorisés, dite mission de Maîtrise d Œuvre Urbaine et Sociale («MOUS»), dans la continuité de son action depuis Outre la maîtrise d ouvrage de cette OPAH, Saint-Malo Agglomération soutient financièrement les projets de ménages relevant de chacun des 4 axes précédemment cités. Le dispositif des aides à l habitat privé de Saint- Malo Agglomération fait l objet d un programme distinct du PAT. 2. Les objectifs conventionnels (convention de gestion des aides de l ANAH) Les objectifs quantitatifs fixés pour 2015 feront l objet d un avenant à la convention de délégation des aides à la pierre, qui sera signé au cours du 1 er semestre. En 2015, les orientations prioritaires de l Anah au plan national sont les suivantes (Circulaire C , orientations pour la programmation 2015 des actions et des crédits de l Anah) : - La lutte contre l habitat indigne et dégradé ; - La lutte contre la précarité énergétique dans le cadre du plan de rénovation énergétique de l habitat ; - Le redressement des copropriétés en difficulté et la prévention de la dégradation des copropriétés fragile ; - L accompagnement des personnes en situation de handicap ou de perte d autonomie pour l adaptation de leur logement ; - L accès au logement des personnes en difficulté à travers deux axes d intervention :. la production d un parc à vocation sociale via l aide aux propriétaires bailleurs. l humanisation des structures d hébergement 6

7 III. Le programme d actions Accusé de réception - Ministère de l'intérieur Le PAT précise les règles de priorité dans l attribution des crédits. Il réglemente les conditions financières maximales de chaque type d intervention, et pour les loyers maitrisés, les conditions de loyers applicables sur le territoire de l agglomération. Le subventionnement de dossiers prioritaires dépend de la catégorie des bénéficiaires (propriétaires bailleurs, propriétaires occupants ou locataires), de leur niveau de ressources, de la nature de leur projet (adaptation, économies d énergie ) et du contexte d intervention des travaux (assistance à maitrise d ouvrage dans le cadre de l OPAH, ou accompagnement renforcé dans le cadre du volet MOUS de l OPAH). La réglementation générale de l ANAH s applique si le délégataire, dans le cadre du présent PAT, ne fixe pas de règles locales correspondant à une adaptation des règles nationales. Conformément au Contrat Local d Engagement d Ille et Vilaine de 2011, reconduit en 2014, dont Saint-Malo Agglomération est signataire, les dossiers ANAH qui répondent aux critères définis par le programme «Habiter mieux» pourront bénéficier de l Aide à la Solidarité Ecologique (ASE), dans les conditions précisées au 1.4. En tenant compte des priorités énoncées ci-dessous, l instruction sera réalisée par date de dépôt à la délégation locale, sauf mention expresse du délégataire. 1. Les propriétaires occupants et les locataires Les dossiers concernant l amélioration et l adaptation de l habitat des propriétaires occupants et les dossiers des locataires constituent la première priorité du PAT de Saint-Malo Agglomération. Les aides seront accordées en priorité à ce type de bénéficiaires Hiérarchisation des priorités dans cette catégorie Parmi les propriétaires et locataires éligibles aux aides, les aides seront accordées en priorité selon le niveau de revenu des ménages et le type d accompagnement dont il a bénéficié, puis selon la nature du projet présenté Critères de priorités des dossiers selon le niveau de revenus et le type d accompagnement Instauration d un plafond de ressources intermédiaire : En vue d assurer le financement d un nombre satisfaisant de projets considérés prioritaires pour l ANAH comme pour Saint-Malo Agglomération, et compte tenu de dotations déléguées très nettement insuffisantes pour répondre aux besoins et aux objectifs assignés, il est institué un plafond de ressources intermédiaire. Celui-ci est équivalent à la moitié du plafond de ressources «majoré» mentionné à l article 2 de l arrêté du 24 mai 2013 relatif aux plafonds de ressources applicables à certains bénéficiaires des subventions de l ANAH, arrondi à l euro supérieur. 7

8 Ce plafond intermédiaire crée deux catégories de ménages à ressources «très modestes», dénommées catégorie A et catégorie B : - Les ménages très modestes, aux revenus les plus faibles (catégorie A) disposent de revenus inférieurs ou égaux au plafond intermédiaire institué. - Les ménages très modestes, de catégorie B, disposent de revenus supérieurs au plafond intermédiaire institué, et inférieurs ou égaux aux plafonds très modestes tels que définis par l ANAH (c est-à-dire les plafonds «standards» mentionnés à l article 1 de l arrêté susmentionné). Annexe : plafonds intermédiaires institués Ordre de priorité : Les ménages ayant fait l objet d un accompagnement dans le cadre de la Maîtrise d Œuvre Urbaine et Sociale (MOUS) sont traités prioritairement ; Autres ménages à ressources «très modestes» Catégorie A ; Autres ménages à ressources «très modestes» Catégorie B ; Autres ménages à ressources «modestes» Accusé de réception - Ministère de l'intérieur Les ménages qui font l objet d un accompagnement renforcé dans le cadre de la MOUS sont des ménages parmi les plus défavorisés et les plus fragiles, en situation de «mal logement». Cet accompagnement technique, administratif et financier est en général un processus long, dans l objectif d un maintien à domicile. C est pourquoi le financement de ces projets est prioritaire. Au regard de la vocation sociale de l Anah, les ménages les plus modestes sont prioritaires dans l attribution des crédits. Les ménages à revenus modestes demeurent éligibles aux aides, sous réserve des crédits disponibles pour les financer. Une attention particulière sera portée à la situation de ménages «modestes» en situation d urgence sociale, qui pourront bénéficier d une aide pour les travaux de rénovation énergétique, après examen de leur situation (Cf de la circulaire C d orientations pour la programmation 2015 des actions et des crédits de l Anah) Critères de priorités des dossiers selon la nature des projets Les priorités selon la nature des projets s appliquent de manière secondaire par rapport aux priorités selon les revenus et le type d accompagnement. Travaux pour la santé et la sécurité des personnes : travaux lourds pour un logement indigne en situation d insalubrité ou de péril (arrêté, grille d insalubrité) ou travaux dits de «petite LHI», et travaux lourds pour réhabiliter un logement très dégradé (dégradation constatée sur grille); Travaux pour l autonomie de la personne, et dossiers «mixtes»* adaptation et économie d énergie ; 8

9 Travaux d amélioration en vue de la lutte contre la précarité énergétique ; Accusé de réception - Ministère de l'intérieur Autres travaux d amélioration (selon les principes inscrits dans la circulaire annuelle de programmation) * Afin de favoriser le maintien à domicile des personnes âgées, une approche globale du logement est privilégiée pour favoriser leur sécurité et leur confort. Par conséquent, les dossiers de projets d adaptation du logement (autonomie) qui sont par ailleurs éligibles à l aide de solidarité écologique (ASE) de l Etat pour la rénovation énergétique seront instruits dans toutes leurs dimensions à chaque fois que cela est possible, et dans la limite des crédits disponibles Report des dossiers En fin d année, selon le nombre de dossiers éligibles n ayant pu recevoir de subvention, le délégataire pourra décider des dossiers pouvant bénéficier d un report sur l année suivante. La CLAH pourra être sollicitée pour émettre un avis Adaptation des conditions d aides Les dossiers pour les projets de travaux lourds déposés par des ménages accédants à la propriété sont considérés comme non prioritaires. NB : Cette disposition étant introduite par ce PAT, elle ne s applique qu aux dossiers déposés à la délégation de l Anah après la date d adoption du PAT n 6, afin de ne pas porter préjudice aux projets les plus avancés. Sont ici considérés comme «accédants à la propriété» tout propriétaire ayant fait l acquisition de son logement depuis moins de 2 ans à la date du dépôt de dossier de demande de subvention, qu il s agisse ou non de primo-accédants. Ce type de dossier étant potentiellement très consommateur de crédits, l intérêt économique, social, environnemental et technique du projet sera évalué par le délégataire avant de prendre une décision d agrément ou de rejet de la demande de subvention avec, s il le juge nécessaire, l avis de la CLAH. Pour cela, des informations ou pièces complémentaires pourront être demandées au ménage par le délégataire afin de l éclairer notamment sur l ancienneté de l acquisition ou de l occupation du logement, sur sa situation sociale ou économique, ou sur ses motivations. Un avis préalable du délégataire sur l éligibilité de la demande de subvention pourra être demandé par le ménage avant de s engager dans une démarche d acquisition. Travaux spécifiques : Les subventions sont plafonnées pour les meubles vasques sur la base d un coût HT maximum de 500. Les travaux de ravalement pour embellissement sont exclus de subventions. 9

10 Réception par préfet : 03/04/2015 Les projets de rénovation de ruine n ouvrent pas droit aux subventions, sauf avis favorable de la CLAH sur le dossier ; l appellation de ruine étant appréciée par la CLAH au vu des pièces du dossier (photos notamment) et selon les données du code de la construction et de l habitat Adaptation locale des taux maximum de subventions En vue d assurer le financement du plus grand nombre de projets de ménages prioritaires, et pour tenir compte d une enveloppe budgétaire contrainte, une modulation des taux d interventions interviendra dans les conditions suivantes : Dossiers déposés au service instructeur de l ANAH avant la date d adoption du PAT n 6, et engagés en 2015 : Les taux maximum de subvention ANAH, pour tous les types de projets et de travaux, sont fixés à : - 20 % pour les ménages aux revenus modestes - 35 % pour les ménages aux revenus très modestes «Catégorie B» - 50% pour les ménages aux revenus très modestes «Catégorie A» Toutefois, les dossiers de ménages faisant l objet d un accompagnement renforcé dans le cadre du dispositif de Maîtrise d Œuvre Urbaine et Sociale (MOUS) seront financés au taux maximum autorisé par l ANAH, indépendamment de leur niveau de revenus. Les plafonds des montants de travaux éligibles sont maintenus aux niveaux prévus par la réglementation générale de l ANAH. Dossiers déposés au service instructeur de l ANAH à compter de la date d adoption du PAT n 6 : Pour les projets de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé, pour les projets d amélioration pour la sécurité et la salubrité de l habitat dits de «petite LHI», et pour les projets de travaux pour l autonomie de la personne, les taux de subvention de l Anah sont fixés à : - 20 % pour les ménages aux revenus modestes - 35 % pour les ménages aux revenus très modestes «Catégorie B» - 50% pour les ménages aux revenus très modestes «Catégorie A» Toutefois, les dossiers de ménages faisant l objet d un accompagnement renforcé dans le cadre du dispositif de Maîtrise d Œuvre Urbaine et Sociale (MOUS) seront financés au taux maximum autorisé par l ANAH, indépendamment de leur niveau de revenus. Les plafonds des montants de travaux éligibles sont maintenus aux niveaux prévus par la réglementation générale de l ANAH. Pour les projets d amélioration pour les économies d énergie (hors travaux lourds), le montant maximum de subvention de l Anah est fixé à : 10

11 pour les ménages aux revenus modestes ou très modestes de «Catégorie B» pour les ménages aux revenus très modestes de «Catégorie A» et pour les ménages faisant l objet d un accompagnement renforcé dans le cadre du dispositif de Maîtrise d Œuvre Urbaine et Sociale (MOUS) NB : Ce montant maximum de subvention pour les projets de travaux d économie d énergie sera calculé sur le taux et le plafond maximum prévu par la réglementation de l ANAH, puis écrêté, le cas échéant, à 1000 ou 2000, selon les bénéficiaires Montant de l Aide de Solidarité Ecologique (ASE) Le décret n du 29 décembre 2014 relatif au règlement du fonds d aide à la rénovation thermique des logements privés (FART), fixe le montant de l ASE destiné aux propriétaires occupants à : pour les dossiers déposés en pour les dossiers de ménages très modestes déposés à partir du 1 er janvier pour les dossiers de ménages modestes déposés à partir du 1 er janvier 2015 Le montant de ces aides peut être augmenté du montant de l aide attribuée par Saint-Malo Agglomération dans ce cadre. Or, l aide de Saint-Malo Agglomération est de 500, dans tous les cas cités. Les montants de l ASE, sur le territoire de délégation de Saint-Malo Agglomération, sont donc portés à : pour les dossiers déposés en pour les dossiers de ménages très modestes déposés à partir du 1 er janvier pour les dossiers de ménages modestes déposés à partir du 1 er janvier Les propriétaires bailleurs La production annuelle d un petit nombre de logements locatifs privés à loyer social ou très social sur le territoire de Saint-Malo Agglomération permet de compléter, à la marge, l offre de logements locatifs accessibles aux ménages modestes. Ces logements conventionnés sont en outre comptabilisés comme logements sociaux pour les communes assujetties à l article 55 de la loi SRU. Toutefois, le financement des travaux à destination des propriétaires bailleurs pour les logements conventionnés constitue la deuxième priorité du PAT de Saint-Malo Agglomération Hiérarchisation des priorités dans cette catégorie Parmi les propriétaires bailleurs éligibles, les aides seront accordées en priorité selon la situation géographique du projet, puis selon la nature du projet, et enfin selon le type de conventionnement envisagé Critères de priorité des dossiers selon la situation géographique du logement Trois communes de Saint-Malo Agglomération sont soumises à une obligation de rattrapage au titre de l article 55 de la loi SRU et de la loi DALO : Cancale, Saint-Méloir des Ondes et Miniac-Morvan. 11

12 L ensemble des projets situés sur les 18 communes membres de Saint-Malo Agglomération sont éligibles à l attribution de subventions dans le cadre d un conventionnement avec travaux. Toutefois, les projets situés sur les communes de Cancale, Saint-Méloir des Ondes et Miniac-Morvan seront traités prioritairement pour l attribution de subventions dans le cadre d un conventionnement avec travaux. Situation des logements conventionnés «sans travaux» : Il est rappelé que la compétence sur le conventionnement «sans travaux» dans le cadre du dispositif «Borloo dans l ancien» est conservée par l Etat, et que le présent PAT n a donc pas vocation à intervenir sur les orientations de l Etat en la matière. Dans un souci de lisibilité, il convient néanmoins de rappeler ici que toutes les communes de Saint-Malo Agglomération sont a priori éligibles au conventionnement «sans travaux», sous réserve de l appréciation des services de l Etat compétents. En outre, à travers son OPAH, Saint-Malo Agglomération encourage la production d une offre de logements conventionnés «sans travaux» sur les 18 communes de l agglomération, en conseillant les propriétaires bailleurs et en proposant systématiquement une visite technique du logement pour vérifier les critères de décence et réaliser le métrage fiscal avant son conventionnement Critères de priorité des dossiers selon la nature du projet Les priorités selon la nature des projets s appliquent de manière secondaire par rapport aux priorités selon la situation géographique. Travaux lourds, ou travaux d amélioration pour la sécurité et la salubrité de l habitat, Travaux pour l autonomie de la personne (travaux d adaptation ou d accessibilité pour le locataire) Travaux pour réhabiliter un logement dégradé, et travaux d amélioration des performances énergétiques Autres travaux autorisés par la réglementation de l ANAH Critères de priorité des dossiers selon le type de conventionnement Enfin, les priorités selon le type de conventionnement s appliquent lorsqu un conflit de priorité s exerce sur des dossiers de même nature. Loyer conventionné très social Loyer conventionné social Loyer intermédiaire, seulement dans le cadre d opérations mixtes (conditions détaillées ci-dessous) 12

13 Report des dossiers En fin d année, selon le nombre de dossiers éligibles n ayant pu recevoir de subvention, le délégataire pourra décider des dossiers pouvant bénéficier d un report sur l année suivante. La CLAH pourra être sollicitée pour émettre un avis Adaptation des conditions d aides Mixité sociale : Le délégataire considère comme hors priorités les dossiers avec loyer intermédiaire, sauf dans le cadre d opérations mixtes avec loyers conventionnés comportant au moins 4 logements : si au moins 3/4 des logements de l opération font l objet d un conventionnement social ou très social, alors 1/4 des logements pourra faire l objet d un loyer intermédiaire sur une durée de convention équivalente aux logements conventionnés. Les opérations regroupant plusieurs logements conventionnés très sociaux feront l objet d un avis préalable du délégataire sur leur éligibilité. Le délégataire appréciera le niveau de mixité sociale de l opération avec, s il le juge nécessaire, l avis de la CLAH. Eco-conditionnalité : La règle locale d éco-conditionnalité fixée par l ANAH s applique pour tous les logements conventionnés sur le territoire de Saint-Malo Agglomération (étiquette D après travaux). Les dérogations aux règles d éco-conditionnalité citées au 8 de la délibération de l ANAH n sont possibles, sur décision expresse du délégataire, et après avis de la CLAH. Logement indigne, très dégradé, ou «non décent» : En tant que délégataire, Saint-Malo Agglomération veillera à examiner l intérêt économique, social, environnemental ou technique de toute demande de subvention formulée par un propriétaire bailleur pour un logement locatif occupé, suite à une procédure d insalubrité, péril, RSD ou un contrôle de décence. Saint-Malo Agglomération sera attentif à ne pas attribuer une aide à un propriétaire bailleur qui aurait laissé un logement locatif se dégrader par négligence, en particulier s il est (ou a récemment été) occupé par un locataire. Toutefois, il est difficile de fixer définitivement une règle générale sur ce sujet compte tenu de la diversité des situations rencontrées. La CLAH pourra être consultée pour émettre un avis sur l opportunité d attribuer une subvention, ou sur l opportunité d appliquer une majoration du plafond de travaux dans les cas relevant des «travaux lourds» au sens de l Anah. La décision d appliquer un plafond de travaux majoré n a donc pas de caractère automatique. Le délégataire et la CLAH tiendront compte du contexte ayant conduit le logement à devenir très dégradé, insalubre ou à faire l objet d un arrêté de péril. Il s agira d évaluer s il y a eu négligence du bailleur actuel, ou 13

14 bien si l état du logement est dû, par exemple, à une mauvaise utilisation du logement par un locataire, à une dégradation invisible du bâti, à des ressources financières insuffisantes du propriétaire, etc Le délégataire pourra donc demander toute information ou pièce complémentaire qu il jugera utile auprès du propriétaire pour examiner sa demande. Autres travaux : Les projets de rénovation de ruine n ouvrent pas droit aux subventions, sauf avis favorable de la CLAH sur le dossier ; l appellation de ruine étant appréciée par la CLAH au vu des pièces du dossier (photos notamment) et selon les données du code de la construction et de l habitat. Les transformations d usage : Pour rappel, la réglementation prévoit que les projets de transformation d usage sont réservés à des logements en centre bourg et en zone tendue. En outre, les projets de transformation d usage feront l objet d une demande d avis préalable auprès du délégataire. Celui-ci examinera l intérêt économique, social, environnemental ou technique du projet de transformation d un local autonome en logement ou en pièce habitable Adaptation locale des taux maximum de subventions Le régime d aides de l ANAH pour les dossiers de propriétaires bailleurs s applique au plan local. Pour rappel, les taux de subvention et les plafonds de travaux pris en compte dans le calcul sont des maximums, qui peuvent être réévalués à la baisse, sur décision du délégataire Loyers applicables pour les conventions conclues ou signées à compter de la date de parution du PAT n 6. Les plafonds de loyers dérogatoires pour les dossiers de logements conventionnés ou intermédiaires faisant l objet de travaux sont fixés par le délégataire, Saint-Malo Agglomération, conformément à l instruction de l ANAH n du 31 décembre 2007, et aux récentes modifications réglementaires impactant le conventionnement avec l Anah. Opportunité d instaurer un loyer intermédiaire et des loyers conventionnés dérogatoires : L étude menée par l ADIL 35 en 2015 sur les loyers de relocation observés en 2014 sur Saint-Malo Agglomération établit que le loyer moyen de relocation tous types pondéré est de 9,3 /m². Par conséquent, il existe un écart de 3,28 entre le loyer moyen de marché et le loyer réglementaire social (6,02 en 2015). Cet écart étant supérieur à 30 %, Saint-Malo Agglomération peut appliquer un loyer intermédiaire sur ses 18 communes, ainsi qu un niveau de loyer social dérogatoire et un niveau de loyer très social dérogatoire sur son périmètre. Cette adaptation des loyers a été approuvée par l avenant n de la convention de délégation de Saint-Malo Agglomération. 14

15 Modalités de calcul : Accusé de réception - Ministère de l'intérieur Les plafonds des loyers sociaux dérogatoires et des loyers très sociaux dérogatoires sont calculés selon les modalités de l instruction ANAH n du 31 décembre 2007 et sur base de l étude sur les loyers de l ADIL 35. Conformément à l avis du 10 février 2015 relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l'article L du Code de la construction et de l'habitation, cette possibilité de d appliquer un loyer social dérogatoire (ou très social dérogatoire) vise en particulier les logements de moins de 65 mètres carrés afin de tenir compte de la cherté au mètre carré des petits logements par rapport aux grands. Les plafonds des loyers intermédiaires sont calculés, en outre, selon les modalités du décret n du 30 septembre 2014 relatif aux plafonds de loyer, de prix et de ressources applicable au logement intermédiaire, par application d un coefficient multiplicateur. Ces plafonds de loyers intermédiaires concernent les logements de moins de 65 mètres carrés. Rappel des loyers de marché de relocation moyens observés en 2014 par typologie (source : ADIL35) : Typologie Loyers en /m² 12,7 10 8,6 8,4 7,6 SMA Les logements conventionnés ne donnant pas lieu à subvention pour les travaux effectués demeurent de la compétence de l Etat : Dans un souci de cohérence territoriale, la CLAH d Ille et Vilaine a décidé, sur proposition du délégué local, lors de sa séance du 14 décembre 2009, d adopter les tableaux des loyers de référence des logements et des annexes, fixés pour les conventions avec travaux par chaque délégataire dans son secteur de compétence, pour définir ses propres valeurs de loyers applicables dans le cadre des conventions sans travaux. Cette décision est applicable jusqu à ce que la CLAH adopte une autre décision ou qu un texte pris dans les mêmes conditions mette fin ou modifie cette mesure. Date d effet : Les plafonds de loyers suivants sont appliqués sur le territoire de Saint-Malo Agglomération pour les conventions signées à partir de l adoption du PAT. Pour rappel, la date de signature ou de conclusion de la convention doit toujours être considérée comme étant la date d accord de la convention (et non celle de la signature «pour validation» de la convention). [Cf. Note du 18 décembre 2014 de la DG de l ANAH relative aux évolutions réglementaires impactant avec l ANAH à compter du 1 er janvier 2015]. 15

16 Loyers pour logements conventionnés sociaux et très sociaux Accusé de réception - Ministère de l'intérieur Les plafonds de loyers principaux suivants sont appliqués sur le territoire de Saint-Malo Agglomération pour les conventionnements sociaux et très sociaux : Conventionnent social Typologie Studio et T1 T2 T3 T4 T5+ Plafond de loyer applicable (en /m² de Surface habitable fiscale) 8,19 7,50 6,45 6,30 6,02 Observations Loyer social dérogatoire (application du plafond de LSD) Loyer social dérogatoire (Loyer marché - 25%) Loyer social dérogatoire (Loyer marché - 25%) Loyer social dérogatoire (Loyer marché - 25%) Loyer social réglementaire Conventionnent très social Typologie Studio et T1 T2 T3 T4 T5+ Plafond de loyer applicable (en /m² de Surface habitable fiscale) 6,99 6,99 6,80 6,12 5,85 Observations Loyer très social dérogatoire (application du plafond du LTSD) Loyer très social dérogatoire (application du plafond du LTSD) Loyer très social dérogatoire (Loyer social dérogatoire - décote LC/LCS) Loyer très social dérogatoire (Loyer social dérogatoire - décote LC/LCS) Loyer très social réglementaire Pour fixer la valeur du loyer plafond des logements conventionnés du parc privé, la surface de référence est la surface habitable dite «fiscale», c est à dire la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² par logement (surface définie par le code général des impôts et utilisée pour les dispositifs fiscaux en faveur de l investissement locatif visés à l article 31 de ce même code). Les plafonds de loyers accessoires suivants sont appliqués sur le territoire de Saint-Malo Agglomération pour les conventionnements sociaux et très sociaux : Certaines dépendances aux logements n entrent pas en compte dans le calcul des annexes et donc du loyer principal. Elles peuvent néanmoins donner lieu à un loyer accessoire. 16

17 En /m² Loyer conventionné social et très social, et loyer conventionné social et très social dérogatoire Garage individuel, fermé Parking couvert Parking aérien non couvert Accusé de réception - Ministère de l'intérieur Jardin ou cour jusqu à 50 m² Jardin/cour de 51m² à 100 m² Jardin/cour de 101à 300 m² Jardin/cour de plus de 300 m² pas de loyer 2% du loyer principal 4% du loyer principal 6% du loyer principal Loyers pour logements intermédiaires Le loyer maximal fixé dans les conventions à loyer intermédiaire ne dépassera pas, pour le logement considéré, le montant maximal calculé dans les conditions fixées au 1 du I de l article 2 terdecies D de l annexe III du code général des impôts. Ces plafonds s obtiennent par application d un coefficient multiplicateur. Ce coefficient multiplicateur est calculé selon la formule suivante : S = la surface habitable fiscale du logement 0,7 + 19/S Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la 2 ème décimale la plus proche et ne peut excéder 1,20. Modalités de calcul du plafond de loyer principal pour un logement à loyer intermédiaire : L = P x (0,7 + 19/S) P = plafond national du loyer intermédiaire de la zone considérée. Soit, en 2015 sur Saint-Malo Agglomération : - Saint-Malo (zone B1) : P = 10,06 - autres communes (zone B2) : P = 8,74 17

18 Révision des plafonds des loyers principaux et accessoires Les plafonds de loyers intermédiaires et sociaux dérogatoires valables pour les nouvelles conventions signées à compter du 1er janvier 2016 seront fixés conformément aux dispositions détaillées dans l avenant n de la convention de délégation des aides à la pierre (avenant relatif à l adaptation des plafonds de loyers maîtrisés du parc privé signé le 12 octobre 2009 entre Saint-Malo Agglomération et l Etat). Une communication en sera faite aux membres de la CLAH. Enfin, et pour rappel, en application de l'article L du code de la construction et de l'habitation, les loyers et redevances maximums des conventions en cours sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) du 2ème trimestre de l'année précédente. IV. La politique de contrôle et les actions à mener en matière de contrôle Conformément à la convention pour la gestion des aides conclue entre l ANAH et Saint-Malo Agglomération, les contrôles du respect par les bénéficiaires des subventions des engagements souscrits vis-à-vis de l Agence et du délégataire sont effectués par l ANAH pour son propre compte et celui du délégataire. Les contrôles a posteriori sur le respect des engagements des bénéficiaires se font selon la politique définie par le délégué local de l ANAH. Un plan de contrôle est en cours d élaboration par la délégation locale (service Anah de la DDTM 35) et sera proposé en CLAH dès que possible. La délégation de l ANAH devra informer le délégataire des contrôles effectués sur son territoire lors de l établissement du bilan annuel. V. Les conditions de suivi, d évaluation et de restitution annuelle des actions mises en œuvre Un bilan annuel du PAT sera établi conjointement entre la Délégation locale de l ANAH et Saint-Malo Agglomération afin de proposer les ajustements éventuellement nécessaires à la CLAH. Un bilan intermédiaire (semestriel) pourra être réalisé. Le présent PAT pourra également être révisé en cours d année par Saint-Malo Agglomération, après avis de la CLAH, en fonction de l évaluation des résultats, de l évolution des dotations déléguées, ou de la réglementation de l ANAH. 18

19 Annexe : Plafonds 2015 des revenus des propriétaires occupants et locataires Plafonds de ressources 2015 (RFR N-2 ou N-1 en ) Nombre de personnes composant le ménage Ménages modestes (plafonds majorés) Ménages très modestes Catégorie B (plafonds standards) Ménages très modestes Catégorie A (50% des revenus majorés) Par Personne Supplémentaire