Investissement Bureaux Régions Commerces Activités. L immobilier d entreprise en régions MARKET REVIEW - THE FRENCH PROVINCIAL PROPERTY MARKET

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1 26 Investissement Bureaux Régions Commerces Activités L immobilier d entreprise en régions MARKET REVIEW - THE FRENCH PROVINCIAL PROPERTY MARKET

2 CB Richard Ellis UN CONSEIL GLOBAL L'offre de service la plus large en matière d'immobilier d'entreprise Des missions de toute taille pour tout type d'entreprises Une production d'informations à forte valeur ajoutée : Etudes et recherche, Marketing, Bases de données Des partenariats avec les grands groupes FAITS ET CHIFFRES salariés 275 collaborateurs commerciaux 1 implantations en Ile-de-France, à Lyon, Aix-en-Provence, Toulouse et Marseille 25 partenaires dans toutes les grandes métropoles régionales Chiffre d'affaires 25 : 85,7 millions d'euros VENTE ET LOCATION : Nombre de transactions : 1 75 Nombre de m 2 : 1,9 million de m 2 EXPERTISE : Nombre de biens expertisés : INVESTISSEMENT : Nombre de transactions : 63 Nombre de m 2 : m 2 Agence Conseil en implantation et commercialisation Bureaux - Activités - Logistique - Surfaces Commerciales Investissement Conseil à l'acquisition et pour des cessions Bureaux - Activités - Logistique - Surfaces Commerciales Global Corporate Services Service global aux groupes internationaux Portfolio Management - Consulting Building Consultancy Expertises Evaluation d'immeubles - Optimisation des revenus Due diligence Bureaux - Activités - Logistique - Surfaces Commerciales Habitation Résidentiel Vente en bloc et à la découpe pour les investisseurs Vente et location d'appartements et d'hôtels particuliers Gestion immobilière Gérer et conforter la rentabilité de votre patrimoine Ressources Etudes, recherche et prospective immobilières Marketing et Communication Aménagement d'espace Contacts: REGIONS Roman COSTE Tél : / fax : roman.coste@cbre.fr ETUDES ET RECHERCHE Aurélie LEMOINE Tél : / fax : aurelie.lemoine@cbre.fr

3 SOMMAIRE Lexique 2 Vue d ensemble 3 Aix-en-Provence 1 Angers 12 Annecy 14 Avignon 16 Bordeaux 18 Caen 2 Clermont-Ferrand 22 Grenoble 24 Le Mans 26 Lille 28 Lyon 3 Marseille 32 Metz 34 Montpellier 36 Mulhouse 38 Nancy 4 Nantes 42 Nice 44 Orléans 46 Rennes 48 Rouen 5 Sophia-Antipolis 52 Strasbourg 54 Toulouse 56 Chambéry 58 Montluçon 59 ENGLISH SUMMARY Overview 6 Aix-en-Provence and Marseille 65 Bordeaux 66 Lille 67 Lyon 68 Nantes 69 Nice and Sophia-Antipolis 7 Strasbourg 71 Toulouse 72 Implantations CB Richard Ellis en régions LILLE CAEN LE HAVRE ROUEN IDF METZ NANCY STRASBOURG ST NAZAIRE RENNES LE MANS MULHOUSE ANGERS ORLEANS NANTES MONTLUÇON LIMOGES CLERMONT-FERRAND LYON ANNECY BRIVE CHAMBÉRY BORDEAUX GRENOBLE TOULOUSE AVIGNON AIX-EN-PROVENCE MONTPELLIER MARSEILLE NICE SOPHIA-ANTIPOLIS Villes disposant de données de marché Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'intérêt Economique - Siège social : , rue de Courcelles 7517 PARIS - Siren : RCS Paris Mars 26-1

4 LEXIQUE Clés-en-main et compte-propre : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Seules sont comptabilisées les opérations certaines, c est-à-dire après obtention des autorisations, en particulier du permis de construire, et du financement. La distinction entre clés-en-main et compte-propre porte sur la maîtrise d ouvrage : - dans le cadre d un clés-en-main, l utilisateur délègue la maîtrise d ouvrage à un promoteur ; de plus il n est pas systématiquement propriétaire du terrain ; - dans le cadre d un compte-propre, l utilisateur ne délègue pas la maîtrise d ouvrage et est propriétaire du terrain. Délai théorique d écoulement : rapport, exprimé en années ou en mois, entre le stock de bureaux vacants au 31 décembre 24 et le volume de transactions réalisées en 24, pour un secteur donné. Ce ratio indicatif ne prend pas en compte les libérations potentielles, ni les livraisons à venir. Il ne préjuge pas non plus du rythme de commercialisation futur. Opérations probables : elles comprennent : - les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu après engagement d un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces ; - les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de recours des tiers, après l obtention du permis de construire, n a pas encore été purgé ; - les libérations probables. Opérations "en blanc" : immeubles destinés à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu ils aient été loués à l avance à un ou plusieurs utilisateurs. Opérations "en gris" : immeubles pour lesquels l ensemble des démarches préalables au lancement de la construction sont déjà réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire ), mais dont la construction est lancée uniquement quand un utilisateur s est positionné sur tout ou partie de l immeuble. Parc : ensemble des surfaces existantes, qu elles soient occupées ou vacantes (données issues des observatoires régionaux d immobilier d entreprises ou estimations). Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clésen-main et les comptes-propres. Immeuble ancien : immeuble de plus de 1 ans non rénové ou restructuré. Immeuble neuf : immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n ayant jamais été préalablement occupé. Cette catégorie d immeubles est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente. Immeuble récent : immeuble de moins de 1 ans, ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré. Immeuble restructuré : immeuble ayant fait l objet d une restructuration lourde avec passage en TVA. Opérations certaines : elles comprennent : - les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation ; - les locaux dont les travaux n ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie ; - les libérations certaines. Pré-commercialisation : engagement ferme d un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l immeuble. Stock immédiat (offre immédiate) : ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation au 31 décembre 25. Taux de vacance : ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total existant. LOCAUX D ACTIVITES : Entrepôt : local destiné aux activités de stockage et de distribution. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond généralement supérieure à 7 m ; pourcentage de bureaux associés de l ordre de 5 % à 15 % ; baies de livraison multiples à quai ou de plain-pied ; aire de manœuvre importante ; espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières. Local d activités : immeuble ou lot individuel destiné aux activités traditionnelles de production et permettant de regrouper toutes les fonctions d une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond supérieure à 4,5 m pour les halls d activités ; pourcentage de bureaux associés généralement compris entre 15 % et 3 %. Les valeurs indiquées dans la présente étude, qu il s agisse de loyers ou de prix de vente, reflètent les principales tendances du marché. Elles ne prennent pas en compte des valeurs extrêmes ou atypiques liées à des particularités des locaux concernés. Sauf mention contraire, les surfaces indiquées dans cette étude sont exprimées en m 2 utiles (SUBL). Les 15 principales métropoles régionales : Aix-en-Provence / Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nantes, Nice / Sophia-Antipolis, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse. 2 - Mars 26

5 VUE D ENSEMBLE LES BUREAUX Malgré une conjoncture économique française marquée par un faible taux de croissance (+1,4 %) en 25, le marché de l immobilier d entreprise en régions poursuit son développement. Le secteur tertiaire demeure créateur d emplois et d entreprises en régions grâce au dynamisme des secteurs de la télécommunication, de la banqueassurance ou des services aux particuliers et aux entreprises. Les administrations publiques, consommatrices de grandes surfaces, ont également joué un rôle prépondérant sur le marché de l immobilier d entreprise dans certaines villes (Montpellier, Toulouse, Marseille ). L offre L offre immédiatement disponible a légèrement diminué pour atteindre 1 35 m 2 au 31/12/25 (contre 1 41 m 2 au 31/12/24) dans les 15 principales métropoles régionales. L essentiel du stock, composé à 83 % de locaux de seconde main, ne correspond pas aux exigences des utilisateurs en termes de qualité et de taille. Face à une demande toujours croissante, l offre de produits neufs demeure insuffisante. Parallèlement, les entreprises continuent leur politique de rationalisation et d optimisation des surfaces. de la demande placée dans les 15 principales métropoles régionales (en millions de m 2 ) 1,5 1,25 1,75,5, Source CB Richard Ellis Métropoles Offre Part Demande Part du Loyers des régionales immédiatement du neuf placée neuf dans locaux neufs disponible au dans en 25 la demande ou restructurés 31/12/5 l offre (en m 2 ) placée (en w HT (en m 2 ) HC/m 2 /an) Aix-en-Provence 51 8 % % 125 / 15 Angers 18 = 2 % % 11 / 14 Annecy 37 2 % % 12 / 21 Avignon % % 13 / 15 Bordeaux 1 9 % % 125 / 14 Caen 23 6 % % 11 / 125 Chambéry 19 1 % 2 5 = 4 % 15 / 145 Clermont-Ferrand 15 1 % % 95 / 14 Grenoble ,5 % % 116 / 145 Le Mans ,5 % % 15 / 13 Lille % % 11 / 165 Lyon % % 195 / 25 Marseille % % 115 / 21 Metz % % 15 / 135 Montluçon 5 N.D. 1 N.D. 1 / 13 Montpellier 27 2 % 6 4 % 13 / 14 Mulhouse % % 11 / 195 Nancy % % 115 / 128 Nantes % % 115 / 16 Nice 6 1 % 37 3 % 15 / 2 Orléans 33 3 % 33 3 % 125 / 142 Rennes 33 9 % 8 4 % 125 / 16 Rouen 37 5 % 4 26 % 11 / 15 Sophia-Antipolis 7 3 % 37 4 % 15 / 17 Strasbourg 95 9,6 % % 11 / 175 Toulouse 76 5 % % 12 / 15 Structure de l offre immédiate dans les 15 principales métropoles régionales au 31/12/5 Seconde main 83 % Source CB Richard Ellis Neuf ou restructuré 17 % N.D. : Non Déterminé Source CB Richard Ellis Mars 26-3

6 VUE D ENSEMBLE La demande Structure de la demande placée dans les 15 principales métropoles régionales en 25 Seconde main 6 % Source CB Richard Ellis Evolution de la moyenne pondérée des loyers des immeubles neufs ou restructurés dans les 15 principales métropoles régionales au 31/12 (e HT HC/m 2 /an) J Source CB Richard Ellis 18 J 123 J 133 J Neuf ou restructuré 4 % 141 J 145 J La demande placée a, quant à elle, augmenté de 9 % en 25. Elle s élève à m 2 contre m 2 en 24. Les 4 premières villes (Lyon, Aix-Marseille, Lille et Toulouse) représentent 46 % du volume placé en régions. Quelques agglomérations de taille plus réduite, telles que Orléans, Rennes ou Montpellier restent très dynamiques, elles enregistrent une progression de leur demande placée allant de 35 % à 47 %. En 25, le marché de l immobilier d entreprise en régions a été marqué par deux principales tendances. Premièrement, la part du neuf ou du restructuré dans la demande placée demeure très importante. Elle représente 4 % du volume des transactions. Deuxièmement, 71 % de la demande placée sur le neuf ou le restructuré correspondent à des pré-commercialisations, à des comptespropres ou des clés-en-main. Parallèlement, une part croissante des utilisateurs cherche à acquérir leurs locaux. Ce phénomène s'explique notamment par la faiblesse des taux d'intérêt et l'effet de levier qui en découle, qui ont notamment permis aux PME-PMI de se constituer un patrimoine immobilier. Actuellement, une mensualité versée par un propriétaire pour le remboursement d'un emprunt équivaut quasiment à un loyer de marché. L'autre explication tient à la qualité médiocre du stock d'offres disponibles. Les entreprises se font construire leurs immeubles sur mesure ou profitent, à l'inverse, de l'opportunité que représentent certains immeubles obsolètes, difficilement commercialisables, pour les racheter à des prix intéressants, les rénover et les occuper. Les loyers des immeubles neufs et restructurés ont été orientés à la hausse. Les locaux anciens qui restent, dans la plupart des cas, inadaptés à la demande, voient leurs loyers se stabiliser et parfois même diminuer. Perspectives Malgré une offre qui se stabilise, les marchés régionaux demeurent généralement en sous-offre de locaux neufs ou restructurés, et, plus généralement, de produits en adéquation avec les caractéristiques recherchées par les utilisateurs (locaux climatisés, bien situés, bien desservis par les transports ). Les nombreux programmes neufs qui devraient venir alimenter certains marchés entre 26 et 27 permettront de satisfaire une partie de la demande, notamment dans les principales métropoles (Lille, Lyon, Aix-en-Provence ). De belles opérations sont donc à attendre pour 26. Les valeurs locatives sont, quant à elles, amenées à se stabiliser, voire à diminuer sur les produits anciens. Par ailleurs, la tension sur les loyers du neuf dans les secteurs sous-offreurs devrait se maintenir. 4 - Mars 26

7 VUE D ENSEMBLE Positionnement des métropoles régionales selon leur demande placée et leur loyer prime Loyer prime en HT HC/m 2 /an 225 Aix-en-Provence / Marseille 2 Strasbourg Nice / Sophia-Antipolis Lyon Clermont- Ferrand Rennes Rouen Orléans Montpellier Metz Nantes Toulouse Grenoble Bordeaux Lille N.B. : la taille des bulles est proportionnelle à la demande placée Offre immédiate en m 2 au 31/12/25 Source CB Richard Ellis L'analyse croisée du volume des transactions, de l'offre immédiate en fin de période et du loyer prime par ville, nous a conduit à distinguer 3 groupes : Le premier groupe concerne les marchés les plus importants en termes de loyer (Lyon, Aix-Marseille, Nice, Sophia-Antipolis et Strasbourg). Ces villes regroupent 41 % du volume commercialisé en régions. Malgré un contexte économique en demi-teinte à l'échelle nationale, ces métropoles ont été portées par la croissance économique de leur région (entre 1,5 % et 2,1 %). Le deuxième groupe concerne les marchés intermédiaires avec des loyers corrects et des volumes de transactions significatifs, compris entre 8 m 2 et 115 m 2 (Lille, Rennes, Nantes, Bordeaux et Toulouse). Ces marchés se stabilisent globalement, excepté pour Toulouse et Rennes qui enregistrent respectivement une croissance de leur demande placée de 14 % et 45 % en 25. Le troisième groupe est composé de marchés secondaires, de taille plus réduite avec des valeurs locatives assez faibles (Rouen, Orléans, Metz, Clermont-Ferrand, Grenoble et Montpellier). Le volume des transactions dans ces métropoles est compris entre 23 m 2 et 6 m 2. La croissance économique de ces agglomérations aura été relativement faible par rapport à la moyenne nationale (entre,2 % et 1,5 %). Les taux de croissance économique en régions en 25 Taux de croissance régional 25 Aix-en-Provence / Marseille 2,1 % Bordeaux 2,4 % Clermont-Ferrand 1,6 % Grenoble 1,5 % Lille 1,9 % Lyon 1,5 % Metz,2 % Montpellier 2,3 % Nantes 1,6 % Nice / Sophia-Antipolis 2,1 % Orléans,6 % Rennes 1,1 % Rouen,9 % Strasbourg 2, % Toulouse 2,1 % Source Experian Mars 26-5

8 VUE D ENSEMBLE LES ENTREPÔTS ET LES LOCAUX D'ACTIVITÉS de la demande placée dans les 15 principales métropoles régionales (en millions de m 2 ) 3 2,5 2 1,5 1 L'offre immédiatement disponible qui atteint m 2 (contre m 2 fin 24) affiche une augmentation de 9,5 % dans les 15 principales métropoles régionales. Le stock d'offres, qui comprend 86 % de locaux de seconde main, reste inadapté aux caractéristiques recherchées par les utilisateurs (facilités d'accès, nombre de quais suffisants, respect des normes de sécurité ). La proportion de locaux neufs, ou de grandes surfaces (supérieures à 2 m 2 ), dans l'offre immédiate demeure insuffisante. Parallèlement, la pénurie foncière freine le développement de nouvelles constructions dans beaucoup de métropoles. La demande exprimée est restée soutenue au cours de l'année 25. Elle provient essentiellement des secteurs de la logistique, de l'automobile et de la distribution. Une demande croissante des biens à l'acquisition est à signaler en dépit du faible nombre d'offres disponibles sur le marché, notamment en locaux d'activités., Source CB Richard Ellis 4 5 La demande placée est restée stable en 25, elle s'élève à m 2 (contre m 2 en 24). Les transactions ont principalement concerné des déménagements dans le cadre d'une rationalisation ou d'une modernisation des implantations. Parallèlement, beaucoup de demandes sont restées insatisfaites. La part du neuf dans la demande placée s élève à 32 %. Par ailleurs, la pénurie de foncier ainsi que l'augmentation générale des prix et des loyers, ont poussé les utilisateurs à s'éloigner des centres traditionnels pour s'installer dans les communes limitrophes. Evolution de la moyenne pondérée des loyers des immeubles neufs ou restructurés dans les 15 principales métropoles régionales au 31/12 (en e HT HC/m 2 /an) Source CB Richard Ellis 6 - Mars J 5 J 52 J 52 J 56 J Métropoles Offre Part Demande Part du Loyers des régionales immédiatement du neuf placée neuf dans locaux neufs disponible au dans en 25 la demande ou restructurés 31/12/5 l offre (en m 2 ) placée (en w HT (en m 2 ) HC/m 2 /an) Aix-en-Provence % % 43 / 9 Angers 2 1 % % 35 / 45 Annecy 63 3 % % 6 / 7 Avignon 62 % 32 % N.S. Bordeaux % 23 6 % 45 / 65 Caen % 98 6 % 5 / 6 Chambéry 77 = 14 % % 55 / 68 Clermont-Ferrand 3 5 % % 45 / 49 Grenoble 18 9,4 % 9 23 % 3 / 85 Le Mans ,8 % % 42 / 55 Lille 26 2 % 26 6 % 4 / 55 Lyon ,5 % ,3 % 46 / 6 Marseille 6 = 7 % 58 4,7 % 59 / 1 Metz % % 42 / 72 Montluçon 35 = N.D. 25 N.D. 6 / 7 Montpellier 25 1 % % 45 / 55 Mulhouse ,8 % % 45 / 1 Nancy 7 8 4,1 % ,1 % 42 / 65 Nantes % 15 3 % 46 / 52 Nice 7 1 % 65 1 % 7 / 8 Orléans 1 5 % % 45 / 55 Rennes 15 3,4 % 122 5,9 % 35 / 65 Rouen 63 2 % 125 % 4 / 8 Sophia-Antipolis 26 % 27 N.D. 8 / 9 Strasbourg 58 % % 48 / 8 Toulouse % ,5 % 4 / 85 N.S. : Non Significatif / N.D. : Non Déterminé Source CB Richard Ellis

9 VUE D ENSEMBLE Les valeurs locatives des entrepôts et des locaux d'activités se sont relativement stabilisées. Une tendance inflationniste est cependant à signaler, notamment pour les locaux neufs ou restructurés. Compte-tenu de la rareté des produits destinés à la vente, les valeurs vénales des entrepôts et des locaux d'activités ont augmenté, quel que que soit l'état des locaux. D'autre part, la baisse généralisée des taux d intérêt en France, permettant de bonnes conditions de financement, explique aussi en partie cette augmentation des prix. Positionnement des métropoles régionales selon la proportion de neuf dans la demande placée et dans l'offre immédiate en fin d'année % du neuf dans la demande placée en 25 8 % 7 % Clermont-Ferrand Orléans 6 % Lille 5 % Bordeaux 4 % Montpellier Metz Aix-en-Provence / Marseille 3 % 2 % Lyon Strasbourg Toulouse Grenoble Nantes 1 % Nice/ Sophia-Antipolis Rouen Rennes 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % % du neuf dans l offre immédiate au 31/12/25 Source CB Richard Ellis L'analyse de la part du neuf dans l'offre immédiate au 31/12/25 et dans la demande placée au cours de l année a permis la distinction de trois ensembles : Le premier groupe rassemble les métropoles où le stock neuf se renouvelle (Orléans, Metz et Aix-en-Provence/Marseille). La demande placée dans le neuf, qui représente entre 36 % et 74 % du volume total de transactions, demeure alimentée par un stock de produits neufs important (compris entre 34 % et 5 % de l'offre immédiatement disponible). Le deuxième groupe rassemble les villes où le stock d'offres neuves est absorbé (Lille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble, Montpellier, Toulouse, Nantes, Lyon, Strasbourg et Lyon). La part du neuf dans la demande placée reste supérieure à la proportion du neuf dans l'offre immédiate. Le stock d'offres neuves est donc insuffisant pour satisfaire la demande. Cette tendance s'explique notamment par une forte proportion de pré-commercialisations, de clés-en-main et de comptes-propres. Le troisième groupe rassemble les villes où les produits neufs sont rares mais recherchés (Rouen, Rennes, Nice/Sophia-Antipolis). Cette pénurie de locaux neufs ou restructurés s'explique en grande partie par la rareté du foncier disponible. Indicateur de disponibilités foncières Aix-en-Provence / Marseille Bordeaux Clermont-Ferrand Grenoble Lille Lyon Metz Montpellier Nantes Nice / Sophia-Antipolis Orléans Rennes Rouen Strasbourg Toulouse : disponibilités foncières insuffisantes : disponibilités foncières suffisantes : disponibilités foncières abondantes Source CB Richard Ellis Mars 26-7

10 VUE D ENSEMBLE Répartition des engagements par produit LES INVESTISSEMENTS Surfaces commerciales 18 % Entrepôts et locaux d activités 36 % Source CB Richard Ellis Répartition des engagements par nationalité Allemands 5 % Moyen-Orientaux 6 % Néerlandais 9 % Nord-Américains 14 % Source CB Richard Ellis Répartition des engagements par type d acquéreurs Privés 9 % Institutionnels 26 % Source CB Richard Ellis Bureaux 46 % Fonds Européens 2 % Français 48 % Britanniques 16 % Foncières 29 % Fonds d investissement 36 % Avec 15,7 milliards d'euros investis en 25, la France est le second pays européen qui concentre le plus important volume d'engagements en immobilier d entreprise, après la Grande-Bretagne. Les investissements qui se localisent essentiellement en Ile-de-France (78 % des engagements en 25) prennent une place de plus en plus importante en régions : entre 24 et 25, le volume des engagements en province a été multiplié par deux, pour passer de 1,7 milliard d'euros à 3,4 milliards d'euros. Face à la pénurie de biens disponibles en Ile-de-France les investisseurs ont continué à élargir leurs critères de recherche. Ils ont poursuivi la diversification de leur patrimoine et la mutualisation des risques par un élargissement géographique des engagements vers les marchés régionaux, notamment par l'acquisition de portefeuilles. L'agglomération lyonnaise reste le marché de province le plus important avec 876 millions d'euros d'investissements en 25, soit 26 % des engagements régionaux. Elle est suivie par les agglomérations lilloise et toulousaine qui concentrent respectivement 8 % et 4 % des investissements en régions. Par ailleurs, les villes de taille moyenne telles que Nantes ou Angers voient leur volume d'engagements et leur part de marché s'accroître. Les acquéreurs sont principalement Français (48 % des engagements), Britanniques (16 %) et Nord-Américains (14 %). Ce sont essentiellement des fonds d'investissement (36 %) et des foncières (29 %). Contrairement à l'ile-de-france où près de 84 % des engagements ont porté sur les bureaux, en province, les investissements sont beaucoup plus diversifiés : les bureaux ont totalisé 46 % des engagements, les entrepôts et les locaux d'activités 36 % et les commerces 18 %. Par ailleurs, les régions proposent des taux de rendement plus élevés qu'en Ile-de-France. Malgré tout, les marchés n'ont pas échappé à la tendance générale de la baisse des taux. Les raisons de cette baisse sont les mêmes que pour l'ilede-france : marché en sous-offre, forte concurrence entre les investisseurs, conditions de financement favorables Même si une convergence des taux de rendement des meilleurs immeubles est observée entre la province et l'ile-de-france, les investisseurs trouveront en régions des taux de rendements globalement plus attractifs. L'accroissement du nombre des acteurs et leur professionnalisation devraient soutenir l'activité de ces marchés. Un fort potentiel de développement reste donc à exploiter en régions, ce qui laisse présager de belles opportunités pour 26. Evolution des engagements en régions (portefeuilles inclus en millions d euros) Ma 2 75 Ma Ma Ma Ma Ma Ma 8 - Mars 26 Evolution des engagements des principales métropoles régionales (portefeuilles inclus en millions d euros) Lyon Marseille Nice/Sophia Lille Bordeaux Nantes Toulouse Source CB Richard Ellis Strasbourg

11 VUE D ENSEMBLE LES TAUX DE RENDEMENT* Les taux de rendement nets immédiats ont connu une pression à la baisse en 25. Cette tendance est la conséquence d'une offre de produits insuffisante face à une demande en forte croissance. Pour les bureaux, ils sont compris entre 6,75 % et 11 % pour les meilleurs produits et entre 7,5 % et 15 % pour les locaux récents et anciens. En ce qui concerne les entrepôts et les locaux d'activités, les taux de rendement sont compris entre 7,6 % et 11 % pour les locaux neufs ou restructurés et se situent entre 8,5 % et 15 % pour les autres types de locaux. Compte-tenu du déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché de l'investissement, les taux de rendement devraient poursuivre leur ajustement à la baisse en 26. En bureaux Métropoles régionales Neuf ou restructuré Récent Ancien Aix-en-Provence / Marseille 7-8 % 8,5-9 % 8,5-1,5 % Angers 8-8,5 % 9-9,5 % 9,5-11 % Annecy 8 % 8-9,5 %. 9,5 % Avignon N.S. N.S. N.S. Bordeaux 7-8 % 8-9 % 9-1 % Caen 9 % 1 % N.S. Clermont-Ferrand 8,5-9,5 % 9-1 % 9-1 % Grenoble 8-8,5 % 8,5-9 % 9-1 % Le Mans 9,5 % 1 % 1 % Lille 7,5-8,5 % 8-9,5 % 1-11,5 % Lyon 6,75-8,25 % N.S. 8-9 % Metz 7,5-9 % 8-9,5 % 1 % Montpellier 8,5 % 8,7-9,1 % N.S. Mulhouse 7,5-11 % 7,5-11 % 1-15 % Nancy 7,5 % 8-9,5 % 9,5-1 % Nantes 8-8,8 % 9-1 % 9,5-11 % Nice / Sophia-Antipolis 7-8,5 % 8-8,5 % 8-9 % Orléans 7,7-8,3 % 8,5-9,8 % 9,5-1 % Rennes 7-8,5 % 8,5-9 % 9-9,5 % Rouen 8,5-1 % 1-11 % 1-12 % Strasbourg 7,2-8,3 % 8,8-9,2 % 9-1 % Toulouse 7,6-8,3 % 8-8,5 % 9-9,6 % En entrepôts et locaux d activités Métropoles régionales Neuf ou restructuré Récent Ancien Aix-en-Provence / Marseille 8,5-1 % 9-11 % 1-12 % Angers 9-1,5 % 1-11 % 11,5-12,5 % Annecy 9-11 % 1-12 % 12-13,5 % Avignon N.S. N.S. N.S. Bordeaux 8-9 % 1-11 % 1-13 % Caen 1 % 11 % 13 % Clermont-Ferrand 9,5 % 1 % 1,5 % Grenoble 8,8-9,5 % 9,2-1 % 1-12,5 % Le Mans 1,5-11 % 1-11 % 11-11,5 % Lille 9-1 % 1-11 % % Lyon 7,6-9 % N.S. 9-1,5 % Metz 9-1 % 1-11 % 1,5-11 % Montpellier 9 % 9-9,1 % 9,4-9,8 % Mulhouse 1 % 1-12 % % Nancy 9-1,5 % 1-11 % % Nantes N.D. 9-1 % N.D. Nice / Sophia-Antipolis N.S. N.S. 8,5-11 % Orléans 8-9 % 9-1 % 1-13 % Rennes 8-9 % 9-11 % 9-11 % Rouen 9-1 % 1-13 % 1-15 % Strasbourg 8,5-9,5 % 9-1 % 1-12 % Toulouse N.S. N.S. N.S. N.S. : Non Significatif Source CB Richard Ellis Taux de rendement prime par produit en régions et en Ile-de-France au 1/1/6 Province Bureaux 6,75 % 4,5 % Entrepôts 7, % 6,5 % Locaux d activités 7,5 % 8, % Commerces centre-ville 5,25 % 4,5 % Bureaux : 6,75 % pour les meilleurs produits en 25. Ile-de-France Entrepôts et locaux d activités : 7,6 % pour les meilleurs produits. *Pour des actifs loués aux conditions de marché. Mars 26-9

12 AIX-EN-PROVENCE CORRESPONDANT CB Richard Ellis Méditerranée LES BUREAUX ADRESSE Europarc de Pichaury Bâtiment C1 133, rue Guillibert de la Lauzière Aix-en-Provence - Cedex 3 TELEPHONE FAX aix@cbre.fr SITE WEB CONTACT Philippe LE NORMAND Parc au 31/12 54 m m 2 Offre disponible au 31/12 51 m 2 58 m 2 Part du neuf ou restructuré 8 % 15 % Taux de vacance au 31/12 9,4 % 11 % 59 m 2 36 m 2 dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres N.D. 7 5 m 2 Part du neuf ou restructuré 28 % 5 % Délai théorique d écoulement 11 mois 1,6 année N.D. : Non Déterminé L offre immédiate a baissé de 12 % en 25. Parallèlement, une baisse du stock du neuf est enregistrée. Actuellement, la pénurie de foncier limite l émergence de nouveaux projets. Peu de terrains sont encore disponibles à La Duranne. Le stock est essentiellement issu des parcs tertiaires. L offre future certaine pour 26 s élève à 11 m 2. Elle concerne des surfaces comprises entre 1 5 m 2 et 4 m 2. Les loyers prévisionnels sont estimés à 13 /m 2 en moyenne. L offre future disponible à plus d un an devrait s élever à 15 m 2. Les premières livraisons du projet de l Arbois qui totalise 1 m 2 devraient arriver sur le marché en 27. Une augmentation de la demande exprimée en locaux neufs et proches des infrastructures de transport (TGV, aéroport) est à noter. de la demande placée (en milliers de m 2 ) La demande placée a connu une forte progression en 25 (+ 64 %). 28 % de la demande placée a concerné des produits neufs (contre 5 % en 24). Aix doit faire face à l arrivée de nombreux clients qui ne trouvent pas de surfaces adaptées à Marseille. Les nombreuses transactions réalisées ont essentiellement porté sur des petites surfaces, inférieures à 5 m 2. Les valeurs au 31/12/25 Neuf ou restructuré 125 / / 3 Récent 12 / / 1 6 Ancien 11 / / Les valeurs locatives sont restées stables. Une légère augmentation des loyers sur les locaux anciens est enregistrée. En ce qui concerne les prix de vente, les fourchettes basses ont globalement augmenté en 25, et de manière plus accentuée sur le neuf ou le restructuré. Pré-commercialisations et comptes-propres Source CB Richard Ellis 1 - Mars 26

13 AIX-EN-PROVENCE LES ENTREPÔTS ET LOCAUX D ACTIVITÉS Les disponibilités d entrepôts et de locaux d activités ont connu respectivement une croissance de 1 % et de 25 % en 25. L augmentation du stock d entrepôts est notamment due aux livraisons des projets en blanc non loués en 25. La pénurie du foncier freine le développement de nouvelles opérations en locaux d activités. 92 m 2 de surfaces d entrepôts en blanc seront livrés en 26. L offre disponible à plus d un an est estimée à 172 m 2 : elle concerne des projets en gris qui permettront d accueillir les entreprises à la recherche de très grandes surfaces. Pour les locaux d activités, l offre future certaine à moins d un an est évaluée à 2 5 m 2. La demande exprimée en entrepôts porte principalement sur de très grandes surfaces. En locaux d activités, la demande provient essentiellement de PME régionales ou de sociétés nationales. La demande placée en entrepôts a diminué de 15 %. Sur le marché des locaux d activités, elle a chuté de 69 %. Cette diminution des transactions s explique en grande partie par un manque d offres adaptées. Les valeurs au 31/12/25 Entrepôts Locaux d activités Offre disponible au 31/12 21 m 2 25 m 2 Part du neuf ou restructuré 5 % 5 % 184 m 2 14 m 2 dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres 3 m 2 m 2 Part du neuf ou restructuré 5 % 1 % Délai théorique d écoulement 1,1 année 1,8 année Evolution de l offre immédiate et de la demande placée en entrepôts (en milliers de m 2 ) Evolution de l offre immédiate et de la demande placée en locaux d activités (en milliers de m 2 ) Type Entrepôts Loyers Prix de vente Locaux d activités Loyers Prix de vente 3 2 Neuf ou restructuré 43 / / 9 6 / 7 1 Récent 35 / 5 35 / 4 4 / 6 4 / 61 Ancien 26 / / 35 4 / 55 3 / 5 Une légère augmentation des valeurs locatives des entrepôts est enregistrée. Les loyers des locaux d activités sont stables. La stabilisation se confirme pour les prix de vente, excepté pour les entrepôts anciens qui voient leur valeur vénale diminuer. LES INVESTISSEMENTS Le marché de l investissement en bureaux est dynamique. De nombreuses transactions ont été enregistrées, certaines portent sur des surfaces de plus de 1 m 2. Le marché de l investissement en entrepôts et en locaux d activités se caractérise par une demande forte d investisseurs aussi bien à l échelle nationale qu internationale. Cependant, le manque de produits adaptés fait défaut. Les taux de rendement sont restés relativement stables. Taux de rendement constatés au 31/12/25 Neuf ou restructuré Pré-commercialisations et comptes-propres Source CB Richard Ellis Bureaux Entrepôts Locaux d activités 7 % / 8 % 8,5 % / 1 % Récent 8,5 % / 9 % 9 % / 11 % Ancien 8,5 % / 1,5 % 1 % / 12 % Mars 26-11

14 ANGERS CORRESPONDANT IEL CB Richard Ellis ADRESSE 41 Boulevard Pierre de Coubertin 49 Angers TELEPHONE FAX fm.labbe@cbre.fr SITE WEB CONTACT François-Marie LABBE LES BUREAUX Parc au 31/ m 2 81 m 2 Offre disponible au 31/12 18 m 2 = 18 m 2 Part du neuf ou restructuré 2 % 3 % Taux de vacance au 31/12 2,2 % = 2,2 % 12 4 m 2 15 m 2 dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres 6 4 m 2 N.D. Part du neuf ou restructuré 7 % 65 % Délai théorique d écoulement 1,4 année 1,2 année N.D. : Non Déterminé En 25, l offre immédiatement disponible est restée stable. L offre de seconde main, peu adaptée à la demande, constitue l essentiel du stock disponible. Le dynamisme sur le marché du neuf repose essentiellement sur les transactions des ventes à utilisateurs. L année 26 ne connaîtra pas de livraisons neuves significatives. Les livraisons reprendront en 27 dans la Zone Franche Angers Ouest (2 8 m 2 ) et sur la ZAC de la Gare Sud (5 m 2 ). La demande exprimée s oriente à l achat pour des produits de qualité. Elle représente un volume total de 2 m 2 (auprès de CB Richard Ellis). En baisse de 17 %, une part importante de la demande placée concerne les secteurs publics ou para-publics. Le neuf ou restructuré représente l essentiel des transactions. Ainsi, 1 m 2 et 1 5 m 2 de locaux neufs ont été loués par la ville d Angers et ses organismes. Parallèlement, différents regroupements de caisses ou d organismes régionaux ont été réalisés. de la demande placée (en milliers de m 2 ) 2 Les valeurs au 31/12/25 Neuf ou restructuré 11 / / Récent 9 / / 1 1 Ancien 65 / / 9 1 Le niveau des valeurs locatives et des prix de vente a légèrement augmenté en 25 sur l agglomération d Angers Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Source IEL - CB Richard Ellis 12 - Mars 26

15 ANGERS LES ENTREPÔTS ET LOCAUX D ACTIVITÉS Parc au 31/12 92 m 2 95 m 2 Offre disponible au 31/12 2 m 2 35 m 2 Part du neuf ou restructuré 1 % 15 % Taux de vacance au 31/12 2,2 % 3,9 % 26 5 m 2 2 m 2 dont clés-en-main 18 m 2 N.D. Part du neuf ou restructuré 7 % 15 % Délai théorique d écoulement 9 mois 1,8 année N.D. : Non Déterminé de la demande placée (en milliers de m 2 ) L offre immédiate est en forte baisse en 25 (- 43 %). Cette tendance s explique notamment par l absence de livraison de produits neufs sur le marché. Les utilisateurs doivent s adapter aux disponibilités existantes. La ré-orientation commerciale des locaux d activités, due à la pénurie de bâtiments dans les zones commerciales d Angers, accentue cette baisse du stock disponible. Aucune livraison d entrepôts neufs n est prévue à court terme. La ZI de Saint Barthélemy d Anjou devrait accueillir à partir de 27 un projet de construction de locaux d activités, initié par la SEM locale Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Source IEL - CB Richard Ellis La demande exprimée reste stable sur le secteur, avec une exigence qualitative supérieure par rapport aux années précédentes. La demande placée, en hausse (+ 33 %), est constituée essentiellement de locaux neufs ou restructurés à l acquisition. Dans un contexte de pénurie d offres adaptées, les utilisateurs font construire des produits clés-en-main. La plus importante transaction concerne la location de 4 m 2, Rue de la Chanterie par le groupe Ageneau. Les valeurs au 31/12/25 Neuf ou restructuré 35 / / 45 Récent 3 / 4 28 / 37 Ancien 23 / 3 2 / 235 Les valeurs locatives sont restées globalement stables, aussi bien pour les locaux d activités que pour les entrepôts. Les prix de vente ont connu une légère pression à la hausse. LES INVESTISSEMENTS L accroissement de l effet de levier, permis par la faiblesse des taux d intérêt et les rendements attractifs, expliquent la progression du marché de la vente à investisseurs. Cependant, face à une demande chaque année plus importante, les rendements sont orientés à la baisse. Ce phénomène a été renforcé par l arrivée des investisseurs institutionnels. Taux de rendement constatés au 31/12/25 Neuf ou restructuré Bureaux Entrepôts Locaux d activités 8 % / 8,5 % 9 % / 1,5 % Récent 9 % / 9,5 % 1 % / 11 % Ancien 9,5 % / 11 % 11,5 % / 12,5 % Mars 26-13

16 ANNECY CORRESPONDANT AXES & SITES CB Richard Ellis LES BUREAUX ADRESSE 5, avenue du Pré-Félin PAE des Glaisins 7494 Annecy-le-Vieux TELEPHONE FAX info@axes-et-sites.com SITE WEB CONTACT Jean-François BERTHIER Offre disponible au 31/12 37 m 2 42 m 2 Part du neuf ou restructuré 2 % 8,8 % m 2 = m 2 dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres 8 63 m m 2 Part du neuf ou restructuré 23 % 11,5 % Délai théorique d écoulement 1,1 année 1,3 année L offre immédiate a diminué de 12 % en un an. Le stock disponible se caractérise par un déséquilibre : alors que les surfaces moyennes comprises entre 15 et 3 m 2 sont abondantes, les surfaces inférieures à 1 m 2 et les surfaces supérieures à 1 m 2 sont sousreprésentées. 5 5 m 2 de surfaces de bureaux devraient venir alimenter le marché en 26, essentiellement en périphérie. Ces opérations présentent l intérêt d offrir des surfaces à l achat, qui correspondent à l orientation actuelle de la demande. En 27, l offre future est estimée à 1 m 2. Parmi les programmes prévus, le plus important concerne celui du Parc de la Bouvarde qui proposera 3 3 m 2 de bureaux à la vente et à la location. La demande exprimée s oriente essentiellement sur des petites, voire des très petites surfaces. Aucune demande supérieure à 1 m 2 n a été recensée. Les transactions ont fortement bénéficié du dynamisme de certains secteurs (immobilier, médical, formation). de la demande placée (en milliers de m 2 ) La demande placée est restée stable par rapport à 24. Elle se caractérise par une part croissante des pré-commercialisations, des clésen-main et comptes-propres, ce qui confirme l intérêt des utilisateurs pour le neuf. L augmentation des acquisitions vient équilibrer la demande qui était jusqu ici à dominante locative. Notons une très forte présence des professions libérales (médecins, experts comptables). Les valeurs au 31/12/25 Neuf ou restructuré 12 / / Récent 1 / / Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Ancien 7 / 9 9 / 1 2 Les valeurs locatives ont peu évolué malgré une légère pression à la hausse. Les prix de vente continuent quant à eux de progresser significativement. Source Axes & Sites - CB Richard Ellis 14 - Mars 26

17 ANNECY LES ENTREPÔTS ET LOCAUX D ACTIVITÉS Offre disponible au 31/ m 2 71 m 2 Part du neuf ou restructuré % % 64 5 m 2 76 m 2 dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres m m 2 Part du neuf ou restructuré 45 % 24 % Délai théorique d écoulement 1 année 11,2 mois de la demande placée (en milliers de m 2 ) L offre disponible a diminué de 11 % en 25. Face à un stock constitué uniquement de locaux de seconde main, le marché des entrepôts et des locaux d activités souffre d une pénurie de locaux neufs ou restructurés. De manière générale, l offre reste concentrée, les actifs de petite et moyenne tailles sont sous-représentés. En 26, 12 m 2 de surfaces libérées seront introduites sur le marché. Sur le marché des entrepôts, la livraison de la plate forme logistique Eiffage à Rumilly est envisagée au plus tôt en 26 si sa précommercialisation est réussie La demande exprimée est en hausse. Elle s oriente plutôt vers des locaux neufs de petites et moyennes surfaces. Les demandes à l acquisition sont de plus en plus nombreuses. Une proportion importante de clés-en-main et de comptes-propres est à signaler. Ainsi, 45 % de la demande placée en 25 correspondent à des locaux neufs. Les ventes à utilisateurs progressent de manière continue. Parallèlement, le stock de produits de seconde main a connu une absorption plus lente. Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Source Axes & Sites - CB Richard Ellis Les valeurs au 31/12/25 Neuf ou restructuré 6 / 7 65 / 85 Récent 38 / 5 39 / 68 Ancien 28 / / 36 Les valeurs locatives ont globalement augmenté. Les prix de vente continuent quant à eux leur progression, phénomène notamment dû à la rareté de l offre face à une demande croissante. LES INVESTISSEMENTS Le marché de l investissement est restreint à Annecy. En dépit d une demande soutenue émanant d institutionnels et de particuliers, l offre est quasi-inexistante. Sur les rares opérations enregistrées en 25, une baisse des taux de rendement a été observée. Ils sont proches de 8 % pour les bureaux et de 9 % à 11 % pour les locaux d activités (pour les meilleurs produits). Taux de rendement constatés au 31/12/25 Neuf ou restructuré Bureaux Entrepôts Locaux d activités 8 % 9 % / 11 % Récent 8 % / 9,5 % 1 % / 12 % Ancien 9,5 % 12 % / 13,5 % Mars 26-15

18 AVIGNON CORRESPONDANT G.D.I. CB Richard Ellis ADRESSE 3, rue Joseph Vernet 84 Avignon TELEPHONE FAX avignon@cbre.fr CONTACT Pierre MURGUET LES BUREAUX Parc au 31/ m m 2 Offre disponible au 31/ m m 2 Part du neuf ou restructuré 16 % 22 % Taux de vacance au 31/12 4,7 % 7 % 2 3 m m 2 dont pré-commercialisations, et comptes-propres 1 4 m m 2 Part du neuf ou restructuré 58 % 65 % Délai théorique d écoulement 5 mois 1,5 année L'offre immédiatement disponible a enregistré un recul en 25. Un seul immeuble neuf est disponible sur le marché. Cependant, ce produit, divisible en lots supérieurs à 5 m 2, est inadapté à la demande. Parallèlement, l'offre essentiellement locative et de seconde main, ne correspond pas à la demande qui se porte de plus en plus vers l'acquisition. En 26, l'offre future certaine est estimée à 1 75 m 2. A partir de 27, 5 4 m 2 de locaux neufs seront livrés, près de 5 % sont d ores et déjà commercialisés. La demande exprimée à la location a été relativement faible. Une reprise a cependant été amorcée au cours du dernier trimestre 25. Les utilisateurs sont principalement à la recherche de surfaces comprises entre 1 m 2 et 3 m 2. de la demande placée (en milliers de m 2 ) 3 25 La demande placée a été multipliée par 2,3 en % de cette demande provient d'organismes publics et para-publics. La proportion de pré-commercialisations et de comptes-propres dans la demande placée a été nettement plus forte qu'en 24. La plus importante transaction a concerné la location de 1 15 m 2 de bureaux neufs par le groupe Lafarge Les valeurs au 31/12/25 Neuf ou restructuré 13 / / 1 54 Récent 17 / / 1 2 Ancien 77 / / Pré-commercialisations, comptes-propres et clés-en-main Les valeurs locatives sont restées globalement stables, quel que soit le type de locaux. Les prix de vente des locaux récents et anciens ont légèrement augmenté par rapport à 24. Source G.D.I. - CB Richard Ellis 16 - Mars 26

19 AVIGNON LES ENTREPÔTS ET LOCAUX D ACTIVITÉS Entrepôts Locaux d activités Parc au 31/12 15 m 2 4 m 2 Offre disponible au 31/12 3 m 2 32 m 2 Part du neuf ou restructuré % % Taux de vacance au 31/12 2 % 8 % 15 m 2 17 m 2 Part du neuf ou restructuré % % Délai théorique d écoulement 2 années 1,9 année de la demande placée en entrepôts (en milliers de m 2 ) Les marchés des entrepôts et des locaux d'activités ont été marqués en 25 par une forte augmentation de l'offre disponible. Essentiellement composé de locaux rénovés ou de seconde main, le stock d'offres demeure inadapté aux besoins des utilisateurs. L'absence de programmes neufs n'incite pas les entreprises à s'implanter dans la région. Aucun projet de construction neuve n'est envisagé pour La demande exprimée émane essentiellement d'entreprises locales. En 25, la demande placée en entrepôts a diminué de 9 %. Le stock qui demeure faible, et dans la plupart des cas inadapté aux caractéristiques recherchées par les utilisateurs (facilité d'accès, nombre de quais importants, hauteur sous plafond), freine le développement des transactions. En revanche, même si sur le marché des locaux d'activités la demande placée a été multipliée par près de 4, elle reste relativement faible par rapport aux autres métropoles. Les valeurs au 31/12/25 Type Entrepôts Loyers Prix de vente Locaux d activités Loyers e HT HC/m 2 /an Prix de vente e HT ou HD/m 2 Neuf ou restructuré N.S. N.S. N.S. N.S. Récent 3 / 45 N.S. 3 / 5 N.S. Ancien 2 / 3 N.S. 25 / 35 N.S. N.S. : Non Significatif Les valeurs locatives sont globalement restées stables en 25, avec un léger ajustement à la baisse pour les entrepôts. Aucune opération significative à la vente n'a été répertoriée. de la demande placée en locaux d activités (en milliers de m 2 ) Source G.D.I. - CB Richard Ellis LES INVESTISSEMENTS Le marché de l'investissement demeure atone. Sur le marché des bureaux, la demande des investisseurs privés et des institutionnels locaux demeure soutenue. L'offre reste très réduite et les rendements peu attractifs dans la plupart des cas. Mars 26-17

20 BORDEAUX CORRESPONDANT B.C.I. CB Richard Ellis ADRESSE 48, cours Georges Clémenceau 33 Bordeaux TELEPHONE FAX bordeaux@cbre.fr CONTACT Benoît CHEVAUCHEE LES BUREAUX Parc au 31/ m m 2 Offre disponible au 31/12 1 m 2 19 m 2 Part du neuf ou restructuré 9 % 24% Taux de vacance au 31/12 6,4 % 8 % 97 m m 2 dont clés-en-main et comptes-propres 38 4 m m 2 Part du neuf ou restructuré 55 % 25 % Délai théorique d écoulement 1,2 année 1,4 année Source : OIE L offre immédiate a baissé de 8,3 % en 25. Le stock d offres est principalement constitué de bureaux de seconde main. La diminution de l offre est notamment due à la transformation de bureaux anciens en logements et à la commercialisation de programmes neufs dont plusieurs transactions de grande taille. L offre future certaine, estimée à 34 5 m 2, comprend notamment la poursuite du développement du quartier Ravesies, qui totalise 15 m 2. Le quartier Ravesies qui sera, à terme, destiné à devenir l un des principaux centre d affaires de Bordeaux, présente le double avantage d être à proximité de la rocade Nord et du centre-ville. La demande exprimée provient principalement de PME. Elle se concentre sur le secteur de l Ouest (Mérignac, Pessac) pour des surfaces inférieures à 5 m 2. Les recherches émanant des établissements publics et para-publics sont toujours aussi importantes. de la demande placée (en milliers de m 2 ) La demande placée a enregistré une légère augmentation de 1,9 % en 25. La majorité des transactions a porté sur des surfaces inférieures à 3 m 2. Seules quelques opérations importantes ont été réalisées en centre-ville, parmi lesquelles l achat d un immeuble de 7 m 2 par le Rectorat de Bordeaux et la location de 2 7 m 2 de bureaux par la Communauté Urbaine de Bordeaux. Les valeurs au 31/12/ Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Neuf ou restructuré 125 / / 1 6 Récent 1 / 13 9 / 1 2 Ancien 85 / 1 7 / 9 Une croissance des valeurs locatives est constatée, notamment pour les locaux récents. Les prix de vente demeurent plutôt stables. Source B.C.I. - CB Richard Ellis 18 - Mars 26

21 BORDEAUX LES ENTREPÔTS ET LOCAUX D ACTIVITÉS Source : OIE Offre disponible au 31/ m 2 95 m 2 Part du neuf ou restructuré 3 % 4 % 23 m m 2 dont comptes-propres 14 m m 2 Part du neuf ou restructuré 6 % 49 % Délai théorique d écoulement 8,7 mois 5,5 mois Sur le marché des entrepôts et des locaux d activités, une augmentation de l offre de 64 % a été enregistrée en 25. Le stock d offres est essentiellement composé de locaux anciens avec une forte proportion de petites surfaces. Les disponibilités foncières, quant à elles, se raréfient. Quatre projets en blanc seront livrés en 26, avec notamment deux grands programmes d entrepôts : 7 2 m 2 à Pessac et 3 1 m 2 à Blanquefort. La ville de Cestas, qui se développe afin d accueillir l un des pôles régionaux majeurs de la logistique, attire de grands utilisateurs. La demande exprimée a été soutenue mais insatisfaite en raison de la rareté d offres de qualité. Aucune transaction provenant de logisticiens n a été enregistrée. de la demande placée (en milliers de m 2 ) Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Source B.C.I. - CB Richard Ellis La demande placée a augmenté de 1,8 % en 25. La moitié de la demande placée s est orientée vers des locaux neufs ou restructurés. La plus importante transaction a concerné la vente de 6 8 m 2 d entrepôts à Mérignac. Les valeurs au 31/12/25 Neuf ou restructuré 45 / 65 5 / 535 Récent 33 / / 45 Ancien 23 / / 36 Les valeurs locatives et les prix de vente sont restés stables par rapport à 24. LES INVESTISSEMENTS Le marché de l investissement bordelais épouse la tendance générale du marché national : une demande de plus en plus importante d investisseurs institutionnels face à une insuffisance de l offre. Une pression des investisseurs désirant acquérir des entrepôts et locaux d activités est à souligner au cours de l année 25. Néanmoins, certains propriétaires privés régionaux ont réussi ces dernières années à se constituer un portefeuille d actifs pour pouvoir répondre à une partie de la demande. Taux de rendement constatés au 31/12/25 Neuf ou restructuré Bureaux Entrepôts Locaux d activités 7 % / 8 % 8 % / 9 % Récent 8 % / 9 % 1 % / 11 % Ancien 9 % / 1 % 1 % / 13 % Mars 26-19