MINISTERE DU LOGEMENT ET LA VILLE
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- Aurélie Alain
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1 MINISTERE DU LOGEMENT ET LA VILLE PROJET DE LOI DE FINANCES INITIALE POUR 2008 Assemblée Nationale Commission des finances, de l'économie générale et du plan MISSION VILLE ET LOGEMENT PROGRAMME «DEVELOPPEMENT ET AMELIORATION DE L OFFRE DE LOGEMENT» QUESTION N DL 20 Libellé de la question : Présentation générale du financement du logement a) Fournir une note sur l évolution du financement du logement au cours de ces dernières années en insistant notamment sur : le marché des obligations hypothécaires et foncières ; l intervention de la Caisse des dépôts et consignations ; le développement de l épargne investie collectivement dans la pierre ; b) Fournir un tableau retraçant depuis 2002 l encours des prêts à l habitat répartis par distributeurs et indiquant pour chacun d entre eux le type de produits ainsi financés ; c) Fournir un tableau retraçant depuis 2002 la répartition des prêts nouveaux selon leur objet (acquisition/amélioration, neuf/ancien) et en distinguant au sein de ces catégories le montant des prêts affectés au financement du logement social par type de prêt et circuit de financement ; d) Indiquer, pour la même période, l évolution de l encours des prêts au logement (en distinguant prêts au secteur social et prêts au secteur privé) et de la part de ceux-ci dans l ensemble des crédits à l économie. REPONSE : a) EVOLUTION DU FINANCEMENT DU LOGEMENT En 2006, les volumes de financement du logement, toutes formes de financement confondu, ont continué de progresser à un rythme très soutenu. Les conditions financières très favorables et la poursuite de la tendance à la hausse des prix entretiennent les volumes de financement, tant dans l ancien que dans le neuf. Après le point bas qu ont connu les taux de prêt à la mi-2005 et malgré leur remontée progressive pendant l année 2006, ceux-ci restent à des niveaux historiquement faibles et ont continué à porter le marché vers le haut. En outre, la hausse des prix, ininterrompue depuis près de 10 ans, explique la très faible sinistralité des prêts à l habitat, laquelle encourage une large diffusion des crédits. Enfin, les dispositifs fiscaux d incitation soutiennent l activité d investissement locatif, en particulier dans le neuf. Tant le refinancement des établissements prêteurs (grâce notamment au marché des obligations foncières) que le développement de l investissement intermédié dans le logement (par le biais des différentes formes d épargne investie collectivement dans la pierre) profitent de ce contexte toujours porteur. Il en est de même pour l intervention de la Caisse des dépôts en faveur du logement, au titre de la gestion des fonds d épargne. 1
2 - Le marché des obligations hypothécaires et foncières En généralisant les obligations foncières, la loi du 25 juin 1999 sur l épargne et la sécurité financière a modernisé le marché hypothécaire créé en L accès aux obligations foncières est maintenant ouvert à de nouvelles sociétés, les sociétés de crédit foncier, filiales spécialisées des établissements de crédit alors qu il était auparavant limité au Crédit foncier de France (CFF) et au Crédit foncier et communal d Alsace Lorraine. L objet de ces sociétés est limité au financement d actifs de grande valeur : prêts assortis d une hypothèque ou d une caution d un établissement financier et prêts aux collectivités publiques. Les prêts immobiliers consentis aux particuliers représentent le gisement de prédilection des actifs mis en représentation des obligations foncières. Plusieurs acteurs bancaires de premier ordre (en particulier le Crédit foncier de France, le Crédit immobilier et Dexia) disposent de leur société de crédit foncier et animent un marché dynamique dont les émissions annuelles dépassent les 20 Md. Il n existe toutefois pas de source statistique centralisant les informations sur les émissions de l ensemble des acteurs. La loi précitée a conduit à la fusion du marché hypothécaire au sein marché plus vaste des obligations foncières. La Caisse de refinancement de l habitat (anciennement Caisse de refinancement hypothécaire), qui animait le marché hypothécaire, est depuis devenue un acteur important du marché des obligations foncières. Cet organisme de place intervient en qualité de centrale de refinancement, permettant aux établissements de crédit ne disposant pas de société de crédit foncier de refinancer des prêts acquéreurs à l habitat en émettant des emprunts obligataires. Il a procédé à plusieurs émissions en 2006 pour un montant de 7,7 Md, contre un montant de 3,0 Md en L intervention de la Caisse des dépôts et consignations Les montants des prêts sur fonds d épargne signés en 2006 (5,53 Md ) et versés (5,05 Md ) sont en progression de respectivement 25% y compris refinancement PLS, PLI et PSLA, et 15% par rapport à Les prêts dédiés au parc locatif social progressent globalement de 34%, en signatures, par rapport à 2005, et de 15% en versements. La relance de l offre locative sociale souhaitée par le Gouvernement impacte fortement la demande de prêts et se traduit ainsi par une très forte augmentation des prêts PLUS et PLAI destinés à la construction, à l acquisition ou à l acquisition-amélioration de logements locatifs sociaux. Les signatures de prêts PLUS et de prêts PLAI augmentent ainsi respectivement de 31% et de 20% entre 2005 et Les versements sur ces deux prêts augmentent respectivement de 14% et de 27%. Les prêts de renouvellement urbain (PRU), dédiés aux opérations locatives sociales dans le cadre des projets de rénovation urbaine, augmentent de 33% en signatures et de 15% en versements. Cela traduit l augmentation progressive des programmes financés depuis 2004 par l Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Après une année de baisse technique, les financements PLS-PLI ont connu une très forte augmentation (+83%) en signatures et une augmentation sensible (+17%) en versements, par rapport à La demande en PLS se maintient à un niveau élevé, comme en témoigne le volume de prêts PLS-PLI et PSLA refinancés par la CDC sur les ressources du livret A et distribués par d autres établissements de crédit : 1357,9 M ont fait l objet d une signature en 2006, contre 750,5 M en
3 En 2006, plusieurs mesures ont été prises pour améliorer les conditions de financement des opérations locatives sociales, indépendamment de la variation du taux du livret A sur lequel sont indexés les prêts au logement social. Une baisse des taux des prêts au logement social de 0,2% a été appliquée à partir d octobre 2006, permettant de prolonger l attractivité de ces prêts pour l année 2006 malgré les deux hausses successives de 0,25% du taux du livret A : au 1 er août 2006 puis au 1 er août Source : Caisse des dépôts et consignations - Le développement de l épargne investie collectivement dans la pierre L épargne investie collectivement dans la pierre se décline principalement dans les formes suivantes : - sociétés civiles de placement immobilier (SCPI, amenées à se transformer en OPCI) ; - sociétés d investissement immobilières cotées (SIIC) ; - OPCVM investis dans l immobilier. En raison de son rendement généralement plus important, c est l immobilier hors habitation qui est concerné majoritairement par ces formes de placement (en particulier l immobilier de bureau et commercial). 3
4 1 ) Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). Ce type de placement présente par rapport à l'investissement direct dans la pierre plusieurs avantages, notamment la facilité d accès, avec un ticket d entrée limité, le professionnalisme de la gestion, ainsi que la sécurité et la régularité des rendements du fait de la mutualisation des actifs. Les SCPI d'habitation, sociétés de personnes bénéficiant de la «transparence fiscale», sont nées des dispositions fiscales dites «Méhaignerie», les avantages fiscaux accordés étant destinés à compenser le faible rendement des placements en logements comparé à celui de l'immobilier d'entreprise (le rendement brut étant souvent de l ordre de 4 % pour le logement contre 7 à 8 % pour l immobilier d entreprise). Par la suite, la succession des dispositifs fiscaux d incitation à l investissement locatif a prévu la possibilité de bénéficier de ces dispositifs au travers des SCPI. La loi sur les SCPI, entrée en vigueur le 4 janvier 1993, a mis en place un certain nombre de règles prudentielles destinées à mieux assurer la protection des épargnants par un fonctionnement plus transparent des sociétés, à moderniser le produit et à créer les conditions de sa banalisation en tant qu instrument d'épargne grand public. Au 31 décembre 2006, la capitalisation des 128 SCPI était de 15,0 Md, contre 13,2 Md fin 2005 (+13,6% d augmentation après +15,2% en 2005). Cette augmentation s explique par la croissance régulière de la collecte nette jusqu en 2005, puis son réajustement (1,1 Md, -8,8% par rapport à 2005) en 2006, et par la légère augmentation du prix des parts. Les SCPI d habitation (quasi exclusivement «fiscales») représentent 25,8% de la capitalisation totale et un quart de la collecte nette de Cette proportion a progressé notamment en raison de la montée en puissance de la collecte «Robien» depuis La loi portant engagement national pour le logement a prévu la transposition des évolutions des dispositifs fiscaux d incitation à l investissement locatif aux SCPI (recentrage du «Robien» et création du «Borloo populaire»). Les organismes de placement collectif dans l immobilier (OPCI), prévus par la loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l économie, apporteront des améliorations au régime des SCPI auxquelles ils substitueront progressivement. Le décret créant les OPCI est paru au Journal officiel du 8 décembre Les premiers agréments habilitant les Sociétés de gestion à gérer des OPCI ont été délivrés par l'autorité des Marchés financiers (AMF) fin juin-début juillet 2007 et tous les dossiers de demande d'agrément déposés avant le 10 août devraient être instruits pour une présentation au collège AMF du 18 septembre Si ce calendrier est respecté, les premiers OPCI devraient être lancés dès le mois d'octobre ) Les sociétés d investissement immobilier cotées (SIIC) Le régime des SIIC, créé par la loi de finances pour 2003 sur le modèle des Real Estate Investment Trusts étrangers, a depuis rencontré un vif succès. En premier lieu auprès des sociétés immobilières déjà cotées en bourse, auxquelles ce statut permettait, après le paiement d une taxe «à la sortie», de bénéficier d une fiscalité transparente, apparentée à celle des fonds de placement collectif plutôt qu à celle des sociétés soumises à l IS, contre l engagement de distribuer au moins 85% de leurs résultats. Il a, en second lieu, concerné des SIIC crées par apport de patrimoine immobilier par des groupes cotés ou non cotés, là encore en raison du régime fiscal favorable sur les plus-values latentes au moment de l apport des actifs. 4
5 L indice Euronext-IEIF «SIIC France» a ainsi progressé de 58,4% entre le 1 er janvier 2006 et le 1er janvier 2007, contre +20% pour l indice SBF 250. Entre 2003 et 2006, le nombre de SIIC est passé de 10 à 20, et la capitalisation des SIIC a plus que doublé pour dépasser les 25 Md. 3 ) Les organismes de placement collectif en valeurs mobilières investis dans l immobiliers La capitalisation des OPCVM immobiliers est plus restreinte et se montait à environ 4 Md fin b) Fournir un tableau retraçant depuis 2002 l encours des prêts à l habitat répartis par distributeurs et indiquant pour chacun d entre eux le type de produits ainsi financés ; Crédits à l habitat distribués aux agents résidents par les établissements de crédit de la Métropole (encours) Selon la Banque de France, les mises en force de crédits nouveaux à l habitat ont continué d augmenter en 2006, atteignant un nouveau record avec une production de 134,5 Md (+11% par rapport à 2005, quasi-doublement depuis 2002). L achat d un bien immobilier est, dans un contexte de taux d intérêt à des niveaux toujours bas malgré une remontée progressive, encore apparu opportun aux ménages. 5
6 La part des prêts libres dans les prêts à l habitat s accroît encore, à 90,5% (contre 89,5% en 2005 et 88,4% en 2004). Les prêts aidés (prêts à 0%) ont accru leur part de marché de 2,0 à 2,4%, du fait de la montée en régime du nouveau prêt à 0% entré en vigueur en c) Fournir un tableau retraçant depuis 2002 la répartition des prêts nouveaux selon leur objet (acquisition-amélioration, neuf, ancien) et en distinguant au sein de ces catégories le montant des prêts affectés au financement du logement social par type de prêt et circuit de financement ; Comme le représente la troisième partie du deuxième tableau du b) ci-avant, les crédits nouveaux non aidés ont progressé de manière différenciée entre neuf et ancien, (respectivement +15,1% et +8,6%), la progression de l ancien rejoignant le rythme plus mesuré de l accession amélioration (+7,7%). La progression d ensemble s explique à la fois par la hausse des prix, par une progression des volumes de transactions et, dans une moindre mesure, par une augmentation de la part du crédit dans le financement des biens immobiliers. 6
7 d) Indiquer, pour la même période, l évolution de l encours des prêts au logement (en distinguant prêts au secteur social et prêts au secteur privé) et de la part de ceux-ci dans l ensemble des crédits à l économie. Crédits distribués aux agents résidents par les établissements de crédit de la métropole Répartition par objet Encours de crédits en Md Déc. Déc. Déc. Déc. Déc. Trésorerie des sociétés des entrepreneurs individuels des entreprises d assurance et de capitalisation et des administrations publiques 188,2 175,0 178,3 197,1 209,8 Exportation 2,2 2,1 1,9 2,1 2,2 Investissement 350,0 357,5 371,3 391,3 420,3 Trésorerie des particuliers 105,8 111,0 115,8 124,8 131,3 Habitat 457,5 500,6 561,1 636,8 722,6 Crédits investisseurs 450,6 493,2 552,6 626,1 710,2 Prêts immobiliers conventionnés 0,2 0,4 0,1 0,4 0,2 Prêts conventionnés 39,6 41,2 42,7 44,1 46,8 Prêts principaux d épargne-logement 34,4 33,2 32,5 30,8 12,0 PLUS et PLAI 42,2 43,7 44,6 45,5 46,5 Autres prêts HLM 27,5 27,5 27,0 26,2 25,3 Prêts aidés accession à la propriété 7,4 5,7 4,3 3,1 2,2 Non répartis (Créances titrisées non réparties) 4,7 3,7 9,5 12,7 13,6 Prêts à 0 % 10,5 11,3 11,9 13,3 15,9 Autres prêts à l habitat 283,9 326,5 380,0 449,8 547,7 Crédits promoteurs 6,9 7,4 8,6 10,7 12,3 Titres reçus en pension 14,6 18,9 20,8 23,7 32,4 Autres crédits (agents non financiers) 81,6 91,2 100,5 100,2 41,6 Autres crédits (clientèle financière hors OPCVM monétaires) 52,8 53,0 51,7 50,4 69,7 Créances douteuses brutes 22,0 22,4 21,9 20,3 50,7 Total des crédits Part des crédits à l'habitat dans le total 35,9% 37,6% 39,4% 41,2% 43,0% La poursuite de la forte hausse des nouveaux crédits à l habitat contribue progressivement à augmenter la part de l encours des crédits à l habitat parmi l ensemble des crédits accordés par les établissements de crédit de métropole aux agents résidents. L encours des prêts locatifs aidés (PLUS et PLAI) progresse de 45,5 Md à fin 2005 à 46,5 Md à fin 2006, soit +1 Md. 7
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