Monnaie II. Les SIIC

Monnaie II Les SIIC 2008-2009

Sommaire Les SIIC Introduction : Qu est-ce qu une SIIC? Page 3 I. Les stratégies d investissement des SIIC Page 5 II. Les atouts de l immobilier en Bourse Page 11 III. Les conditions d'achat d'actions de SIIC Page 13 Conclusion Page 16 Lexique Chronologie des SIIC 2

Introduction : Qu est-ce qu une SIIC? Les sociétés de placement immobilier (en anglais : REITs) sont la solution pour les nombreux investisseurs qui souhaitent investir dans des sociétés immobilières commerciales et résidentielles. Une SIIC est donc une Société d'investissement Immobilier Cotée, mais c'est avant tout une société foncière qui doit son nom à son régime fiscal ; c'est une société de placement immobilier qui possède et, dans la majorité des cas, gère des affaires immobilières productrices de revenus, comme par exemple des appartements, des centres commerciaux, des bureaux, des hôtels et des entrepôts. Certaines sociétés de placement immobilier prennent également part au financement immobilier. Beaucoup d'actions des sociétés de placement immobilier sont librement échangées, le plus souvent sur une grande place financière (son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values). En tant qu'investissements, les titres des sociétés de placement immobilier combinent les meilleures options des sociétés immobilières et des titres boursiers. Ils offrent à l'investisseur des solutions efficaces et pratiques pour intégrer des titres de sociétés immobilières gérés professionnellement dans un portefeuille d'investissement diversifié. Le régime SIIC est devenu en 5 ans un des moteurs de la croissance économique française et un modèle copié en Europe. Dans un contexte de crise financière internationale, ce secteur continue largement à soutenir l activité immobilière. La mise en place du statut SIIC en janvier 2003 qui a permis aux sociétés immobilières cotées d avoir accès en France à un nouveau régime fiscal a modifié profondément leur modèle économique et leur a permis un très fort développement, au bénéfice de l ensemble de l économie française. Depuis l introduction du régime SIIC en 2003, le portefeuille d entreprises du secteur s est renforcé et diversifié par vagues successives et régulières : En 2003, 11 foncières ont adopté le statut SIIC, elles constituent aujourd hui essentiellement les grandes foncières historiques présentes sur la place de Paris (Unibail, Gécina, Klépierre, Foncière des Régions, Foncière Lyonnaise etc). En 2004, 8 autres foncières «historiques», qui n avaient pas opté pour ce statut en 2003, se sont dotées de ce nouveau régime. En 2005, 10 foncières choisissent ce statut, pour la plupart créées par des sociétés industrielles ou intervenant dans des secteurs d activités nouveaux : Foncière des Murs, Altaréa, Mercialys, etc. En 2006, 2007 et 2008 la vague d adoption du statut se poursuit avec successivement 16, 14 3

et 2 nouvelles SIIC, dont plusieurs sociétés créées par des entrepreneurs. Depuis 2007, le secteur est entré dans une phase de consolidation et ce mouvement devrait se poursuivre dans les années à venir. Pour qu'une entreprise acquière le statut de SIIC, qu'elle soit existante ou nouvelle, elle doit obligatoirement respecter certaines mesures telles que : - être cotée sur un marché réglementé français - avoir un capital minimum de quinze millions d'euros. - son objet social principal doit être l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de même nature. On constate que ces conditions sont largement favorables à l'épargnant. Par ailleurs, lorsqu'une société obtient le statut de SIIC, elle bénéficie de certains avantages fiscaux, tels que : - la transparence fiscale (les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés). Par conséquent, les profits dégagés dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont donc pas amputés de l'is avant d'être distribués. Ainsi, les dividendes sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent, au régime habituel de taxation des dividendes. - une distribution de dividendes plus généreuse : en contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont l'obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles. La distribution devant intervenir l'année suivant leur réalisation pour les profits tirés de la location et, pour les plus-values, avant la fin du deuxième exercice qui suit leur réalisation. Pour encourager le développement des sociétés foncières et augmenter l'offre auprès des épargnants, la législation française a instauré, en 2005, un avantage supplémentaire dans le cadre du dispositif SIIC 3. Mais pour que l'avantage ne profite qu'à un petit nombre de gros investisseur, certains effets d'aubaines ont été corrigés fin 2006 par le dispositif SIIC 4. 4

Par ailleurs, pour les distributions de dividendes effectuées à compter du 1er juillet 2007, la SIIC est redevable d'un prélèvement de 20 % sur les bénéfices exonérés lorsqu'ils sont distribués à des actionnaires, autres que des personnes physiques, détenant directement ou indirectement 10 % ou plus du capital. Cette disposition vise tout spécialement certains investisseurs étrangers qui, grâce à leur fiscalité propre, échappaient à toute taxation sur les dividendes des SIIC dans lesquelles ils détenaient des participations importantes. Enfin, le dispositif SIIC 4 facilite les opérations patrimoniales entre SIIC appartenant à un même groupe financier, ainsi que les partenariats entre SIIC et la détention d'une SIIC par une autre. Il est également prévu un mécanisme incitant l'externalisation de murs d'hôtel, cafés, restaurants par les entrepreneurs individuels au bénéfice des SIIC (report d'imposition de la plus-value et allégement des obligations de distribution). Les SIIC françaises, inspirées des REITs américains, modèle copié à travers l Europe, va-t-il réussir à demeurer pertinent dans le contexte actuel de crise économique et financière? Quelles ont été les étapes de son développement? Comment fonctionne-t-il? Nous étudierons dans une première partie les stratégies d'investissement des SIIC, puis nous verrons dans une seconde partie les atouts de l'immobilier en bourse, enfin, dans une troisième et dernière partie nous examinerons les conditions d'achat d'actions de SIIC. I.Les stratégies d'investissement des SIIC Depuis 2003, le statut SIIC a permis aux sociétés foncières de reconquérir le marché de l investissement immobilier en France. Les investissements réalisés en France par les sociétés foncières ayant adopté le régime SIIC ont changé d échelle, passant de 1,21 milliards d euros en 2003 à près de 7,5 milliards d euros pour l année 2006 et 7,73 milliards en 2007 soit une augmentation de plus de 6 milliards d'euros en 4 ans. Ce volume fait de ces sociétés les acteurs majeurs de l investissement immobilier face aux autres investisseurs intervenant sur le marché de l immobilier tertiaire et commercial. 5

Source IEIF / FSIF Le patrimoine des SIIC est le plus souvent composé de bureaux et de locaux commerciaux (les investissements consacrés à l'immobilier de bureau sont passés de 1,42 milliards d euros en 2003 à 4,92 milliards d euros en 2007). La part d'immobilier d'habitation, très majoritaire à l'origine des foncières au 19ème et dans la première moitié du 20ème siècle, n'a cessé de décroître à partir des années 1980. On note toutefois, aujourd'hui, un regain d'intérêt des sociétés foncières pour le logement. Les investissements dans les commerces ont atteint 1,87 milliards d euros en 2007, soit un montant 10 fois supérieur à celui réalisé en 2003 (190 millions d euros). Les investissements dans les entrepôts et locaux d activité ont représenté 1,34 milliards d euros en 2007. A côté de ces trois grandes catégories d actifs immobiliers, les SIIC investissent également dans l immobilier de service (cliniques, maisons de retraites, hôtels, et les murs de clubs de vacances) à hauteur de 100 millions d euros en 2007. 6

Source IEIF / FSIF Les grandes sociétés foncières disposent toutes en interne de leurs propres équipes de gestion («asset management» en anglais). Mais chacune développe sa propre stratégie («business model»), qui n'est pas figée et peut évoluer dans le temps. Il est intéressant de connaître le business model adopté par une SIIC, car il donne des indications sur le potentiel de performance de la société et sur son degré d'exposition aux risques. 7

Trois critères principaux permettent de définir la stratégie d'une société foncière : 1. La nature du patrimoine La société peut concentrer ses investissements sur une seule classe d'actifs (des bureaux, ou des centres commerciaux, par exemple) et sur un seul marché (le quartier central d'affaires parisien, par exemple). Sa valeur est alors directement liée au secteur. Ainsi, en période de croissance de la consommation des ménages, les prix et les loyers des centres commerciaux ont tendance à se valoriser. Répartition du patrimoine détenu en 2007 : Source IEIF / FSIF En répartition sectorielle du patrimoine des SIIC en 2007, on observe le graphe suivant : Secteur m² % Bureaux 5 297 304 22% Commerces et centres commerciaux Locaux d'activité/entrepôts /Logistique Parcs mixtes et parcs tertiaires Hôtels, restaurants et loisirs 3 448 818 14% 3 007 948 12% 7 318 948 30% 66 492 0,3% Habitation 3 717 633 15% 8

Autre 1 493 203 6% Total 24 350 346 Source IEIF / FSIF La société foncière peut, au contraire, adopter une stratégie de diversification plus ou moins importante de ses actifs. Ainsi, en panachant bureaux, magasins, entrepôts, murs d'hôtels, plate-formes logistiques, logements, etc. et en les répartissant sur différents territoires (Ile-de-France, Régions, Pays Européens...), elle peut escompter sur des performances plus régulières. 2. Le degré de valeur ajoutée Certaines foncières préfèrent n'acheter que des immeubles construits et loués, afin de disposer d'une excellente visibilité sur leurs résultats à court ou moyen terme. Elles courent un moindre risque, mais les prix d'achat qu'elles doivent accepter dans un marché concurrentiel limitent leur niveau de performance. D'autres, au contraire, réalisent des opérations de promotion ou de rénovation immobilière, soit pour un futur locataire déjà connu, soit sans locataire (opérations dites «en blanc»). Elles espèrent ainsi diminuer le prix de revient de leurs immeubles et, par conséquent, dégager des performances de rendement plus élevées. Mais toute prise de risque est un facteur de volatilité des performances, à la hausse comme à la baisse. Entre 2004 et 2007, la vente des actifs par les SIIC est restée stable, sans mouvement spéculatif ni accélération des opérations. Depuis 2003, le volume des ventes d actifs réalisées par les SIIC représente moins de 10% (1,86 milliards d euros en 2007) du volume total des ventes d actifs immobiliers effectuées par l ensemble des acteurs économiques. Les SIIC sont des investisseurs «long terme». La diversification des investissements et la stabilité du patrimoine SIIC est, de fait, aujourd hui le moteur du dynamisme du secteur immobilier (hors logement) en France. 9

Source IEIF / FSIF Depuis 2003, l adoption du statut SIIC par 39 foncières a permis de dégager un flux de recettes fiscales supplémentaires de plus de 2,5 milliards d euros pour l État : 1,5 milliards d euros collectés en 2003 et plus de 200 millions d euros par an depuis lors : Chaque année depuis 2004, la conversion des foncières au statut SIIC permet de générer un flux moyen de recettes fiscales de 200 millions d euros 3. Le niveau d'endettement Les SIIC dégagent des capacités de financement importantes, garantes de leur développement sur le long terme. Depuis l introduction du statut SIIC en 2003, la collecte de fonds propres par les SIIC est passée de 384 millions en 2003 à près de 4,37 milliards en 2006. Toutefois, ces volumes témoignent de la confiance dont bénéficient les SIIC auprès des investisseurs, et de leur capacité à dégager des moyens de financement pour réaliser leurs investissements futurs. À noter que depuis 2005, les fonds levés en France, en particulier par les SIIC, représentent plus de la moitié des fonds levés par l ensemble des foncières européennes disposant d un statut fiscal similaire, confirmant le dynamisme du marché français en Europe depuis trois ans. 10

Dans l'absolu, une foncière pourrait n'investir que ses capitaux propres ou ceux provenant de l'épargne collectée par appel public (comme le font les SCPI qui, elles, ne sont ni des sociétés commerciales, ni cotées en Bourse). En réalité, pour acquérir leurs immeubles, les foncières ont recours au crédit, dans une plus ou moins grande proportion. Le régime SIIC n'impose aucune règle. Il revient donc à chacune de définir ses critères d'endettement. Mais plus elle fait appel au crédit, plus son résultat sera dépendant des taux d'intérêt. Actuellement, le taux moyen d'endettement correspond à environ 50 % des actifs. Dans un contexte de crédit bon marché, où les taux d'intérêt des prêts sont inférieurs aux taux de rendement de l'immobilier, les SIIC ont tout bénéfice à s'endetter. II. Les atouts de l'immobilier en Bourse Les actions de SIIC bénéficient à la fois de la Bourse et de l'immobilier. Au final, cette double influence leur confère les qualités d'un placement bien adapté à la constitution d'une épargne longue en vue de la retraite. L'investissement en SIIC permet en effet à l'épargnant de poursuivre, en même temps, deux objectifs pourtant difficiles à concilier : la consolidation de son patrimoine, du fait de la sécurité du titre, et une source de revenus conséquents, grâce au niveau élevé du rendement. Les SIIC constituent un compartiment boursier dynamique, en pleine diversification et dont la pérennité est maintenant assurée. La capitalisation boursière des SIIC a progressé de façon très significative au cours de ces 5 dernières années, pour atteindre 53,4 milliards d euros en mai 2008. Les SIIC représentent désormais 7% (et sont constante progression depuis trois ans) de la capitalisation totale de la Bourse de Paris, rattrapant ainsi leur retard relatif par rapport à la place occupée par les acteurs présents sur les autres places financières européennes et internationales, et contribuant à une meilleure représentation du secteur immobilier en bourse, jusque-là largement sous-représenté. Le statut SIIC a ainsi contribué au développement et à la diversification du compartiment immobilier de la bourse de Paris dans son ensemble, faisant de l'action foncière cotée une nouvelle classe d actifs attractive pour les investisseurs. Le 18 juin 2007, pour la première fois de l histoire de la Bourse et de l immobilier coté, une SIIC (UNIBAIL-RODAMCO) est entrée dans le CAC 40. Cet évènement a grandement contribué à la visibilité mondiale de l ensemble du secteur de l immobilier côté sur les 11

marchés réglementés français. Source IEIF / FSIF Le secteur des SIIC est aujourd hui constitué d entreprises nombreuses et diverses, avec une grande variété de modèles économiques (foncières indépendantes, filiales de grands groupes, sociétés dédiées etc.). Sur le court terme, les SIIC bénéficient de l'influence de la Bourse, en effet, bien que leurs actifs soient de nature immobilière, les SIIC sont plongées dans l'univers de la Bourse, dont elles suivent l'orientation générale du marché. Leurs actions enregistrent de fréquentes variations de cours, plus ou moins soudaines et brutales, sans rapport avec l'évolution du marché immobilier. Cette volatilité peut conduire, à un moment donné, à des écarts entre la capitalisation boursière d'une société et la valeur d'expertise de ses actifs immobiliers. Sur le long terme, les SIIC permettent de rattraper, à travers la Bourse, les performances des marchés immobiliers. En effet, si les variations des cours en Bourse d'une foncière sont sensibles sur le court terme, ses immeubles conservent une valeur de référence toujours présente et déterminante sur le long terme. Le suivi des performances des foncières aboutit au constat suivant : sur un an, les SIIC sont corrélées à la Bourse ; mais sur cinq ans, elles sont corrélées à l'immobilier. Par ailleurs, le chiffre d'affaire des sociétés foncières provient, essentiellement des loyers qu'elles encaissent. Dans une très large mesure, ceux-ci sont stables et connus 12

d'avance. Les dividendes des SIIC bénéficient donc d'une pérennité et d'une visibilité singulière, comparées aux sociétés des autres secteurs économiques présents en Bourse. En plus d'être stables, les revenus distribués par les sociétés foncières sont élevés. Avec l'instauration du régime SIIC, ils ont connu des progressions régulières dues, notamment, à la transparence fiscale et à l'obligation de distribution de 85 % des revenus locatifs et de 50 % des plus-values. Ceci à pour conséquence que les SIIC françaises font désormais partie, pour la plupart d'entre elles, des sociétés ayant les plus forts rendements. III. Les conditions d'achat d'actions de SIIC Quand on achète en Bourse des actions d'une société cotée, on en devient actionnaire. A ce titre, on reçoit une partie des bénéfices distribués par la société sous forme de dividendes. On dispose également d'un droit de vote aux assemblées générales de la société, auxquelles on peut participer. Bien entendu, on espère aussi une progression de la valeur des titres, afin réaliser une plus-value en les revendant plus cher que leur prix d'achat. Mais, à l'inverse, on n'est pas à l'abri d'une moins-value. En théorie, la perte peut aller jusqu'à 100% de la valeur des titres en cas de faillite de la société. En pratique, le fait qu'une SIIC possède un important patrimoine immobilier limite considérablement ses risques de pertes en capital. Sur la base de l étude de la masse des dividendes versés par les SIIC, quatre remarques peuvent être faites : - Le niveau des dividendes versés par les SIIC à leurs actionnaires est dû pour une partie importante à la bonne structure du statut SIIC qui prévoit, pour chaque SIIC, l obligation de distribuer 85% du résultat net et 50% de plus-values de cessions. - Ce dynamisme des dividendes versés par les SIIC à leurs actionnaires s explique également par une croissance du secteur, le dynamisme des marchés financiers et la bonne valorisation des marchés immobiliers. - A noter que les 18 premières foncières ayant opté pour le régime SIIC ont plus que quadruplé le montant de leurs dividendes versés entre 2002 et 2007. - Cette croissance de la masse des dividendes versés par les SIIC à leurs actionnaires a profité également aux finances publiques. On peut estimer que cette situation a 13

généré environ 300 millions d euros de recette fiscale pour l Etat en 2006 contre 120 millions d euros en 2003, soit une multiplication par trois en trois ans. Première méthode de calcul (périmètre variable, ensemble des SIIC de chaque année) : Année Nombre de SIIC Masses des dividendes (en ) 2003 11 539 995 892 2004 18 870 390 033 2005 22 910 402 823 2006 38 1 116 174 345 2007 49 1 629 424 355 Seconde méthode de calcul (périmètre constant) Année Nombre de SIIC Masses des dividendes (en ) 2002* 18 439 607 352 2007 18 1 419 743 871 *distribution avant d opter pour le régime SIIC Source IEIF / FSIF Avant d'acheter des actions, il faut disposer d'une enveloppe pour les accueillir. La plus courante est le compte titres. Depuis que les actions sont dématérialisées, les comptes titres sont informatisés. Ils sont tenus par les intermédiaires de Bourse (banque, société de Bourse, courtier en ligne sur Internet, compagnies d'assurance). Ils peuvent recevoir des actions, mais aussi des obligations, des SICAV, etc., en provenance des places financières de Paris et du monde entier. L'ouverture d'un compte titres donne lieu à la signature d'un contrat. L'établissement qui le tient facture des «droits de garde», calculé en fonction du nombre de lignes, c'est à dire du nombre de titres différents détenus dans le portefeuille, et de sa valeur totale. Ces frais sont souvent négociables. Les courtiers en ligne sont réputés pour offrir les services parmi les moins chers. A la place (ou en plus) d'un compte titres, il est possible d'ouvrir un plan d'épargne en actions (PEA). Un PEA est une enveloppe juridique qui permet de se constituer et de gérer 14

un portefeuille d'actions françaises et européennes. Il est assorti d'un avantage fiscal : l'exonération d'impôt des dividendes et des plus-values au bout de cinq ans. Il s'agit d'un placement bien adapté à l'épargne retraite (les produits sont réinvestis sans avoir à supporter l'impôt) et aux actions de SIIC (leurs performances sont liées à celles de l'immobilier sur une durée de cinq ans). Dans un couple, chacun des époux peut ouvrir un PEA. L'ouverture se fait soit auprès d'une banque ou d'une compagnie d'assurance. Le PEA bancaire se présente comme un compte titres associé à un compte d'espèces sur lequel sont déposés les versements du titulaire en vue de l'achat d'actions, ainsi que les produits des cessions. Le PEA assurance vie s'apparente à un contrat de capitalisation multi-support. L'ouverture d'un PEA est gratuite, mais des frais de tenue de compte et de droits de garde sont facturés chaque année. Sur son PEA, le titulaire peut faire des versements d'argent jusqu'à 132 000 euros. Les versements peuvent être libres, c'est-à-dire non réguliers et de montant variable, ou programmés (300 euros par mois, par exemple). Cette dernière formule est conseillée dans le cadre de la constitution, sur le long terme, d'un capital en vue de la retraite. Aucun retrait d'argent ne peut intervenir avant cinq ans, sauf à entraîner la clôture immédiate du PEA et l'imposition des produits et gains. Après huit ans, le titulaire du plan peut effectuer des retraits partiels. Le plan n'est pas clôturé de se fait et il continue de fonctionner, mais il ne peut plus être alimenté par de nouveaux versements de sommes d'argent. Après huit ans, toujours, le PEA peut être converti en une rente viagère exonérée d'impôt sur le revenu. La fiscalité applicable au PEA est avantageuse. D'abord, le titulaire du plan peut y faire des achats et des ventes sans se soucier du seuil de cession de 15 000 euros (20 000 euros en 2007) déclenchant l'imposition des plus-values. En effet, les opérations effectuées sur le PEA n'entrent pas dans le calcul de ce seuil. Ensuite, les plus-values et les dividendes encaissés sur le PEA sont exonérés d'impôt au bout de cinq ans. En cas de retrait partiel ou total après cinq ans, seuls les prélèvements sociaux, au taux de 11%, sont dus sur les gains et produits. Les ordres de Bourse, d'achat ou de vente, doivent être passés auprès d'une banque, d'une société de Bourse ou d'un courtier en ligne sur Internet («e-broker»). Ils sont transmis par téléphone ou par Internet. Un ordre doit comporter les éléments suivants : - le nom de l'action - son code ISIN ou «mnémo» 15

- la nature de l'opération (achat ou vente) - la quantité de titres concernés - la durée de validité de l'ordre (le jour même, jusqu'à tel jour, jusqu'à la fin du mois). Il existe différents types d'ordre, mais mieux vaut privilégier les ordres «à cours limité», surtout si la durée de validité est de plusieurs jours ou jusqu'en fin de mois. Cet ordre consiste à fixer un prix au-dessus duquel on n'est plus acheteur ou en dessous duquel on cesse d'être vendeur. Pour chaque ordre passé, l'intermédiaire facture des frais de courtage proportionnels au montant de la transaction. Chaque intermédiaire pratique ses propres tarifs. Leur montant est souvent supérieur à 2% pour un ordre de 500 euros, il tombe à 1% en moyenne vers 1 500 euros et autour de 0,5% vers 5 000 euros. Les frais sont presque toujours moins élevés sur Internet. Mais, auprès des autres intermédiaires, ils peuvent être négociés. Conclusion Depuis l adoption du régime SIIC en 2003, plusieurs pays européens ont souhaité mettre en œuvre un régime identique. C est le cas en Angleterre, en Allemagne et en Italie. La Finlande, l Espagne, notamment, préparent l adoption d un régime équivalent. Bien que chacun de ces régimes comporte des spécificités, le régime SIIC a servi de déclencheur européen par une prise de conscience de l utilité économique et industrielle de ce type de véhicule d investissement immobilier. Les SIIC sont, en tant qu acteur économique du long terme, des entreprises citoyennes soucieuses des enjeux environnementaux; par ailleurs, elles mettent au cœur de leurs priorités le respect des règles du développement durable. La politique du développement durable est définie et pilotée par les instances dirigeantes de chacune des SIIC. Elle repose sur des objectifs précis: - Maîtrise des impacts environnementaux des immeubles par la prise en compte des critères d hygiène et d environnement, par la maîtrise des énergies, par la démarche HQE (Haute Qualité Environnementale). - Responsabilité sociale et éthique par la prise en compte des règles d hygiène et de sécurité des salariés et autres collaborateurs. 16

- Développement d une politique sociétale par la prise en compte des exigences du tissu urbain et du développement économique local. Suite au grand succès rencontré par les SIIC, une nouvelle disposition a été mise en place depuis le 2 janvier 2009 ; en effet, le volet «SIIC 5» ne fait pas l'objet d'une date d'entrée en vigueur spécifique et devrait donc être applicable à raison des exercices clos à compter du 31 décembre 2008, à l'exception des dispositions relatives aux sorties de régime, qui ne seront pas applicables aux sorties intervenues avant le 2 janvier 2009, et des dispositions relevant le taux réduit d'impôt sur les sociétés de 16,5% à 19%, applicables à compter du 1er janvier 2009. Cependant, le vote de SIIC 5, qui donne plus de temps aux foncières pour remplir les conditions d'actionnariat du régime SIIC, sera le bienvenu parmi les acteurs du marché français, mais il est encore un peu tôt pour se prononcer sur l'évolution prévisible en 2009. Lexique 17

Foncière : Société ayant pour objet l'investissement dans des biens immobiliers destinés à la location : bureaux, locaux d'activités, logements... Une société foncière peut opter pour le régime fiscal de SIIC (société d'investissement immobilier cotée). Plus-values : Différence positive entre le prix de vente d'un actif et son prix d'achat initial. Pour la plupart des entreprises, les plus values constituent un produit non récurrent. Dividende : Somme distribuée par une société pour rémunérer ses actionnaires. Le dividende provient des bénéfices réalisés par l'entreprise. Il est voté par l'assemblée générale qui approuve les comptes. Disposition SIIC 3 : Les plus-values potentielles dégagées par les entreprises qui apportent des immeubles à des SIIC sont imposées au taux forfaitaire de 16,5 % («exit tax»), et non aux conditions habituelles de taxation des plus-values immobilières des sociétés à l'impôt sur les sociétés (IS), beaucoup plus lourdes (33,1/3 %). Cet avantage, destiné à inciter les entreprises à se désengager d'un patrimoine immobilier qui immobilise leurs fonds propres, doit permettre de satisfaire la demande des SIIC, à la recherche de nouveaux investissements dans un marché manquant de produits. Disposition SIIC 4 : Un actionnaire majoritaire (ou un groupe d'actionnaires agissant de concert) ne peut détenir plus de 60 % du capital et des droits de vote de la SIIC, sous peine d'un assujettissement à l'is. Cette condition doit être respectée dès à présent pour les nouvelles SIIC, mais elle n'est applicable qu'à compter du 1er janvier 2009 pour les SIIC ayant opté pour le régime avant le 1er janvier 2007. Capital social : Part des capitaux apportés par les associés à la création de la société ou lors d'augmentation de capital. Marché financier : Marché de capitaux à long terme, comme la Bourse, où se rencontrent les investisseurs disposant de liquidités à placer et les entreprises ayant besoin de financement. Les capitaux à court terme se négocient sur le marché monétaire. Transparence fiscale : Exonération des bénéfices accordée à certaines sociétés, l'imposition étant reportée sur les associés. Les SIIC et les OPCI bénéficient de la transparence fiscale. Pour les SCPI, où la transparence est partielle, on parle de translucidité fiscale. Actionnaire : Personne physique ou personne morale qui détient des actions dans une société. L'actionnaire peut céder son titre, mais ne peut pas en exiger le remboursement. Il court le risque de perdre la valeur de son investissement si l'entreprise fait faillite. 18

Externalisation : Fait, pour une entreprise, de recourir à un prestataire extérieur pour lui fournir un service dont elle disposait précédemment en interne. En externalisant ses immeubles (qu'elle cède mais dont elle reste locataire), une entreprise peut financer de nouveaux investissements. Asset management : En français, gestion d'actifs. Activité consistant à gérer les produits de placement (valeurs mobilières dans les OPCVM ; immeubles dans les SCPI et les SIIC) acquis avec les capitaux collectés auprès des investisseurs. Business model : En français, modèle économique. Ensemble des paramètres caractérisant l'activité d'une entreprise et ses conditions d'évolution : origine du chiffre d'affaires, prévisions des résultats, etc. Permet de définir une stratégie globale d'entreprise. Résultat : Solde des opérations courantes réalisées par l'entreprise au cours d'un exercice. Positif, le résultat est un bénéfice. Négatif, c'est une perte. Le résultat courant (avant ou après impôt) permet d'apprécier la rentabilité des capitaux propres de l'entreprise. Opération en blanc : Construction lancée sans location ou vente préalable à un utilisateur. Titre : Terme générique pour désigner des valeurs financières comme les actions, les obligations, les parts sociales, etc. Rendement : Niveau de rémunération d'un placement. Exprimé en pourcentage, le taux de rendement d'une action est le rapport entre le dividende versé et le cours de l'action. Celui d'une part de SCPI, le rapport entre le revenu distribué et le prix d'acquisition de cette part. Volatilité : Amplitude des variations d'un titre entre son cours le plus haut et le plus bas. Renseigne sur le degré de risque du titre : plus son cours est volatile, plus il est risqué. Capitalisation : Résultat obtenu en multipliant le nombre d'actions d'une société par le prix de l'action (son cours de Bourse pour une société cotée). La capitalisation d'une SCPI est égale au nombre de parts sociales émises multiplié par le prix d'exécution de la part. Assemblée générale : Réunion des associés sur convocation de la société. Une AG ordinaire doit être convoquée une fois par an. Une AG extraordinaire peut être convoquée pour adopter des décisions autres que les actes de gestion courante : modification des statuts, augmentation de capital, etc. PEA : Plan d'épargne en action. Enveloppe fiscale permettant de gérer un portefeuille d'actions européennes (ou d'opcvm à dominante européenne) en exonération d'impôt, sous réserve de ne pas opérer de retrait au cours des 5 premières années. 19

Chronologie 1995 1999 20

Constat de la Place financière et des industries immobilières de la nécessité de créer un véhicule d'investissement immobilier compétitif au plan international. Septembre Décembre 2001 Lancement du groupe de travail missionné pour l'élaboration d'un projet "visant à améliorer la compétivité des sociétés foncières cotées à la Bourse de Paris". Décembre 2001 Présentation devant le Conseil d'administration de la FSIF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières) de la note fil rouge sur le projet de réforme. Les administrateurs de la FSIF l'approuvent à l'unanimité. Avril 2002 Projet de réforme établi de création d'un régime des "sociétés d'investissements immobiliers cotées" (SIIC). Cette réforme porte en elle quatre objectifs d'intérêt général économique : - Augmenter la capitalisation boursière de la Place de Paris, dans un compartiment alors sous-représenté. - Supprimer les handicaps des foncières cotées en tant qu'investisseurs long-terme, contribuer à accroître la transparence des marchés immobiliers et diminuer leur volatilité. - Mettre à la disposition d'actionnaires individuels ou d'instruments de gestion d'épargne collective une catégorie d'actions anti-cycliques adaptées à des placements longs pour financer notamment les retraites. - Assurer un financement régulier des actifs immobilier, fluidifier les marchés immobiliers et consolider ainsi l'ensemble des activités de la construction et du bâtiment. Juillet 2002 Envoi aux pouvoirs publics par la FSIF du dossier de présentation de la Réforme soutenue par la Fédération Française du Bâtiment et Paris Europlace. 13 Novembre 2002 21

Adoption du dispositif SIIC par la Commission des finances du Sénat. 27 Novembre 2002 Adoption du dispositif SIIC en séance publique au Sénat. 30 Décembre 2002 Adoption et publication de l'article 11 de la loi de finances pour 2003 portant sur la création du statut SIIC. 4 et 11 Juin 2003 Publication des avis comptables par le Conseil National de la Comptabilité. 25 Juin 2003 Publication de l'instruction fiscale sur l'application de l'article 11 de la loi de finances pour 2003. Décembre 2004 Adoption et publication des articles 26 et 27 de la loi de finances pour 2005 portant création du dispositif «SIIC 2». Création d'un dispositif d'incitation, par voie d'apports de titres, aux externalisations d'actifs immobiliers des entreprises industrielles et financières vers les sociétés d'investissements immobiliers faisant appel public à l'épargne. Décembre 2005 Adoption et publication de l'article 28 de la loi de finances rectificative pour 2005 portant création du dispositif «SIIC 3». Extension du dispositif «SIIC 2» aux opérations de cession. Décembre 2006 22

Adoption et publication de l'article de la loi de finances rectificative pour 2006 portant création du dispositif «SIIC 4» : - Création d'une obligation de flottant de 15% au moment de l'exercice de l'option au registre SIIC. - Création d'une limite de 60 % de détention du capital d'une SIIC pour un seul actionnaire. - Création d'un prélèvement de 20 % pour un actionnaire français ou étranger ne pouvant justifier du paiement d'un impôt sur le dividende versé par la SIIC. - Prolongement du dispositif «SIIC 2/3» jusqu'au 31.12.2008. - Création d'un dispositif d'incitation aux cessions de murs d'hôtels, cafés, restaurants (HCR) jusqu'au 31.12.2008. - Extension du champ du régime SIIC à certains types de partage d'immeubles (ex: baux emphytéotiques). 2 Janvier 2009 Mise en place du dispositif «SIIC 5» visant à relever le taux réduit d'impôt sur les sociétés de 16,5% à 19%. 23 23