A CONSTRUCTION, AU CENTRE DES PREOCCUPATIONS DU GOUVERMENT

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2 L A CONSTRUCTION, AU CENTRE DES PREOCCUPATIONS DU GOUVERMENT Selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre, la France compte aujourd hui 10 millions de mal-logés. Pour lutter contre la crise du logement qui sévit depuis plusieurs années en France, et relancer la construction, les gouvernements successifs cherchent à encourager l investissement locatif. Le 1 er janvier 2013 entrait en vigueur la loi Duflot, qui succédait à la loi Scellier. Le principe : en contrepartie de l achat d un logement neuf destiné à la location pendant 9 ans, le contribuable se voit offrir en retour une réduction d impôt sur ses revenus, correspondant à 18% du montant de son investissement. Plus d un an après, force est de constater que le secteur de la construction est toujours en grande difficulté. En 2013, ce sont nouveaux logements qui ont vu le jour, alors que l objectif de avait été fixé par le gouvernement Selon les dernières statistiques de l'insee, la crise que traverse le secteur devrait amputer la croissance française de 0,4% en 2014! Face à un tel constat, le gouvernement a annoncé en juin dernier un plan de relance de l immobilier, exposé par Manuel Valls le 29 août UN PLAN DE RELANCE FAVORABLE AUX INVESTISSEURS Parmi les mesures annoncées, l assouplissement de la loi Duflot afin de regagner la confiance des investisseurs. Modifiée pour devenir plus souple et plus généreuse, la loi Duflot devient la Loi Pinel. Si, à la date de publication de ce guide, la loi n a pas encore été définitivement votée, elle a néanmoins été adoptée en première lecture par l Assemblée nationale dans le cadre du Projet de loi de finances de Sachez néanmoins que l application de la loi Pinel est rétroactive à compter du 1 er septembre Il n est donc pas utile d attendre si vous souhaitez réduire ou gommer vos impôts sur vos revenus de 2014.

3 L A LOI DUFLOT, grande sœur de la loi Pinel 18% DE REDUCTION D IMPÔT La loi Duflot offrait une réduction d impôt correspondant à 18% de la valeur d acquisition du bien, ce qui englobe le prix d achat bien sûr, mais aussi les frais d acquisition. Ce montant se déduit directement de l impôt sur le revenu à payer. UN PLACEMENT OUVERT A TOUS LES CONTRIBUABLES Tout contribuable domicilié en France peut profiter de ce dispositif, à condition d en respecter les conditions. La réduction d impôt obtenue est lissée sur 9 années, soit la durée de location du bien. Exemple : Vous achetez un studio pour une valeur de Votre réduction d impôt correspond à 18% de ce montant, soit une économie totale (2600 /an pendant 9 ans). Pour un trois pièces d un montant de , vous pourrez déduire chaque année de vos impôts pendant 9 ans. Le mécanisme de la loi PINEL reste identique. Néanmoins, le montant de la réduction d impôt est plus important si l investisseur fait le choix d un engagement plus long (de 12 ans). LES BIENS ELIGIBLES Les logements neufs à faible consommation énergétique Sont éligibles à la loi Duflot et à la loi Pinel les logements neufs qui respectent la norme RT 2012, ou le label BBC 2005 (si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013). Vous devenez donc propriétaire d un logement écologique, gage de valorisation du bien à la revente. situés dans certaines agglomérations

4 Les investissements Duflot et Pinel ne concernent que les programmes immobiliers situés dans les agglomérations où la pénurie de logements est marquée (ceci afin de remplir la vocation «sociale de la loi», et de garantir les taux d occupation). Ces agglomérations sont regroupées par zone : les zones Abis, A, B1 sont par défaut éligibles Les communes situées en zone B2 ne sont éligibles que par dérogation. Ne dépassant pas Un prix de vente de par m² habitable Un plafond unique (élevé) de euros par m² habitable s applique à l ensemble des zones éligibles. A NOTER :MODIFICATION DU ZONAGE A compter du 1 er octobre 2014, un nouveau zonage est entré en vigueur. Il concerne donc aussi la loi PINEL. De grandes métropoles, comme Lyon, Lille et Marseille, où les loyers sont élevés, sont ainsi passées de la zone B1 à la zone A. D autres grandes villes comme le Havre, Caen et Dijon sont reclassées de B2 en B1. Plus de communes ont été concernées par ce reclassement. Effet direct pour les investisseurs : pouvoir appliquer des loyers plus élevés et augmenter ainsi la rentabilité de leur investissement. Zone Abis : Paris + 68 communes de la proche périphérie Le zonage DUFLOT /PINEL Zone A : Agglomération Parisienne, Côte d Azur et Genevois français. Grandes villes concernées : Nice, Marseille, Lille, Lyon, Villeurbanne, Toulon, Ajaccio. Zone B1 : Agglomérations de plus de habitants, la grande couronne autour de Paris, le pourtour de la Côte d Azur, les territoires d Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), la Corse et les Îles. Grandes villes concernées : Caen, La Rochelle, Dijon, Nîmes, Toulouse, Bordeaux, Rennes, Grenoble, Nantes, Nancy, Clermont-Ferrand, Strasbourg, Chambéry, Avignon. Zone B2 : Agglomérations de plus de habitants, quelques zones frontalières ou limitrophes, la limite de l Île de France Source : Arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article R du code de la construction et de l'habitation

5 LES CONDITIONS A RESPECTER Louer le bien acquis à titre de résidence principale Pour bénéficier de la défiscalisation DUFLOT, vous vous engagiez à louer le bien acquis pendant une durée minimale de 9 ans à titre de résidence principale du locataire. Passé ce délais, vous disposiez du bien comme bon vous semble. La loi PINEL gagne en souplesse (voir ci-après) : vous pouvez en effet choisir de louer votre bien 6, 9 ou 12 ans. Cette location doit intervenir impérativement avant les 12 mois suivant l achèvement de l immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Sans dépasser un certain niveau de loyers Afin de favoriser l accès au logement des ménages les plus modestes, des plafonds de loyers, inférieurs aux prix du marché, ont été instaurés. Ils dépendent de la zone où se situe le logement, et de sa surface. Ces plafonds sont fixés par décret, et réévalués chaque année. Le barème est pour l année 2014 le suivant : Ces plafonds de base sont ensuite modulés en fonction de la surface de chaque logement, selon un coefficient multiplicateur dont la formule est la suivante : (0, / S) où S est la surface utile du logement. Retenez que plus la surface du logement est réduite, plus son plafond de loyer au m² est élevé. Ce coefficient ne peut toutefois excéder 1,2. Ainsi, en-deçà de 38 m², le coefficient reste égal à 1,2.

6 Prenons un exemple : Vous faites l acquisition d un studio de 26 m² sans annexe en zone B1. Le résultat de la formule est de (0, / 26) = 1,43. Le maximum de 1,2 s appliquant, le loyer maximal autorisé sera de 10 (= plafond de base pour la zone B1) x 1,2 = 12 /m² (soit un plafond supérieur de 20% au plafond de base). Ce studio de 26 m² pourra donc être loué à un loyer maximum de 312 par mois. En synthèse : en deçà de 38 m², les plafonds de base sont majorés de 20%, entre 38 et 63,33 m², les plafonds sont majorés de 0 à 20%, au-delà de 63,33 m², les plafonds applicables sont inférieurs aux plafonds de base (coefficient inférieur à 1). Les calculs de loyer sont donc relativement complexes, car ils dépendent à la fois des surfaces et de la zone géographique du logement. Pour ne pas vous tromper, le plus simple est de demander à un conseiller une simulation personnalisée de votre investissement (gratuit et sans engagement).

7 LES CONDITIONS A RESPECTER Louer à des locataires sous conditions de ressources En investissant en loi DUFLOT, comme en loi PINEL, vous vous engagez à louer à une personne dont les revenus ne doivent pas excéder un certain montant. Sachez néanmoins que cette condition est peu contraignante, puisque près de 9 ménages sur 10 satisfont à ces conditions de ressources. Votre locataire: quel profil? Les plafonds de revenus correspondent à la plupart des locataires potentiels pouvant être intéressés par un logement de type intermédiaire. Par exemple, en zone A bis, qui correspond à l agglomération parisienne, le plafond retenu correspond à exactement euros de revenus mensuels pour un célibataire. Ce choix n a sans doute pas été fait au hasard, quand on sait que le revenu moyen dans la capitale se situe justement autour des euros par mois Ainsi, les investisseurs potentiels n ont pas à se sentir limités par les plafonds de revenus, même en dehors de Paris.

8 En zone B1, le plafond de revenus pour un couple avec deux enfants se situe à euros par mois. A comparer avec le revenu médian, aux alentours de euros par mois Si les revenus du couple sont partagés équitablement, chaque membre du couple gagne euros par mois, autant dire que les locataires potentiels au sein de la population française sont nombreux. Reste que la liberté de choix ne doit pas tromper les bailleurs potentiels : le plus important n est pas le niveau de revenus du locataire, mais bien sa capacité à s acquitter de son loyer, mois après mois.

9 L ES SPECIFICITES DE LA LOI PINEL La loi Pinel a été intégrée dans le projet de loi de Finance, présentée en Conseil des Ministres le 1 er octobre, principalement à travers l article 5 : La loi PINEL repose sur le même principe général que la loi DUFLOT. Néanmoins, elle offre aux investisseurs davantage de souplesse. Ce qui change : Une durée d investissement modulable L investisseur peut désormais choisir la durée de son engagement. Alors que la loi DUFLOT imposait une durée d engagement de location de 9 années, avec la loi PINEL, l investisseur peut s engager sur une durée de 6 / 9 / ou 12 ans selon sa préférence. Une réduction d impôt plus importante : jusqu 21% du montant investi En contrepartie d un engagement de location sur 12 ans, l investisseur se voit bénéficier d une réduction d impôt correspondant à 21% du montant de son acquisition. Par exemple, si vous investissez dans un appartement d une valeur de euros, vous profiterez de euros d économie d impôt, échelonnée sur 12 ans. Pour un engagement sur 9 ans, la réduction d impôt reste inchangée à 18%. Pour un engagement sur 6 ans, la réduction d impôt est de 12 %. La possibilité de louer le bien à sa famille C est là aussi un avantage de la loi PINEL : vous pourrez désormais louer le bien à votre famille (un parent ou un enfant par exemple), sans perdre le bénéfice de la réduction d impôt (ce qui n était pas possible avec la loi DUFLOT). A noter : cette mesure, qui devrait entrer en vigueur à compter du 1 er janvier 2015, suscite les critiques d une partie de la gauche. Tant que la loi n est pas définitivement adoptée, des amendements sont encore possible Pour rappel, la loi PINEL est en vigueur depuis le 1 er septembre 2014, mais n a pas encore été définitivement votée à ce jour.

10 Plus encore que la loi DUFLOT, la loi PINEL peut vous permettre de : REDUIRE VOTRE FISCALITE : en fonction de votre niveau d imposition, ne plus payer d impôt sur le revenu, ou en payer moins. Vous CONSTITUER UN PATRIMOINE de qualité, avec un faible effort d épargne (les logements éligibles PINEL sont neufs, répondent aux dernières normes énergétiques et sont situés dans des zones où la demande locative est forte). Préparer un complément de revenus pour votre RETRAITE, grâce aux loyers perçus (une fois votre crédit remboursé). NOS CONSEILS Au-delà de la réduction d impôt, identifiez clairement vos attentes : souhaitez-vous en priorité préparer votre retraite, ou constituer un capital pour vos enfants, ou encore bénéficier de revenus complémentaires dès à présent?. Le choix d un placement doit être en grande partie conditionné par vos objectifs d investissement, et votre profil patrimonial. La «carotte fiscale» ne doit pas être le seul moteur. Un professionnel du patrimoine saura vous poser les bonnes questions et vous éclairer sur les dispositifs les plus adaptés à votre situation. Conserver toujours à l esprit que seule la qualité du bien déterminera la réussite de votre investissement. Certes, grâce à la loi PINEL, vous allez pouvoir réduire vos impôts, voire ne plus en payer pendant quelques années. Mais, avant tout, vous placez un capital dans la pierre à moyen ou long terme. Accordez une attention toute particulière à l emplacement du logement : privilégiez un appartement dans une grande agglomération et idéalement proche des transports en commun (RER, Métro, Tramway, ligne de bus) et des commerces... Si vous le pouvez, n hésitez pas à vous rendre sur place et réagissez comme s il s agissait de votre propre résidence principale. Soyez enfin attentifs au prix de vente qui ne doit pas être surévalué.

11 Les textes de loi Concernant la loi Duflot : Loi du (art. 80) : Concernant le nouveau zonage JO du , Arrêté du : JO du Décret du /Arrêté du : JO du Concernant la loi Pinel : projet de loi de Finance Que votre projet de défiscalisation soit naissant, ou bien avancé, rien n est plus efficace qu un entretien avec un professionnel pour prendre la bonne décision et choisir le bon produit Des professionnels du patrimoine indépendants sont à votre écoute THESEIS - SAS au capital de Siège social : 2, place de l Equerre, Bâtiment Oslo RUNGIS - RCS TOULOUSE n Le contenu mis à disposition dans ce guide, ainsi que les exemples fournis, sont communiqués à titre informatif. Ce guide ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de produits ou de services et n a aucune valeur contractuelle. Crédits photos : fotolia. Le présent guide constitue une oeuvre protégée au titre de la propriété intellectuelle. Il est la propriété exclusive du site.