Développement d un projet touristique. La Reid: le 22 février 2008 Journée d étude Anne VERBOIS Coordinatrice hébergement en province de Liège

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1 Développement d un projet touristique La Reid: le 22 février 2008 Journée d étude Anne VERBOIS Coordinatrice hébergement en province de Liège 1

2 UNE DIVERSIFICATION A BIEN MURIR AMENAGER UN HEBERGEMENT A LA FERME UN NOUVEAU METIER A NE PAS IMPROVISER UN ENGAGEMENT A LONG TERME 2

3 Avant de cheminer dans ce projet, quelques questions en guise de préambule Suis-je sûr de bien faire ce que je fais déjà dans ma ferme? Organisation de la ferme: - ordre? - sécurité pour accueillir des vacanciers? - Zones à améliorer? - Suis-je prêt à ma réorganiser pour certaines tâches? - Temps disponible? 3

4 Les bâtiments et les alentours, conviennent-ils? -Localisation ferme et projet touristique - Espaces alentours espaces détente - Nuisances éventuelles - Circulation agricole et touristique - Parking - Chemin d accès 4

5 Un investissement familial à ne pas négliger TOUT UN ETAT D ESPRIT - Qui est porteur du projet? - Enfants associés au projet ou qui le sera à terme? - Changement mode de vie, de certaines habitudes - Adapter ses horaires (concilier certains travaux ferme et accueil des vacanciers) - Sens de l accueil, aimer communiquer, conseiller - Anticiper les attentes - S adapter aux différentes personnalités -Etre disponible sans toutefois envahir! - Aimer parler de son métier image de marque de l agriculture - Avoir envie de prendre le temps avec des vacanciers 5

6 OUVERTURE - CURIOSITE Connaître sa région au niveau économique, culturel et touristique Etre curieux par rapport à tout ce qui se fait dans la région et notamment aux nouvelles initiatives qui pourraient amener des clients Se considérer entre «voisins» (propriétaires de gîtes, d hôtels, de restaurants, ) comme partenaires et non comme concurrents et mettre en place de réelles collaborations 6

7 PROFESSIONNALISME Nouvelles compétences Travail administratif: Gestion des plannings,, répondre le jour même aux demandes de locations, envoi des contrats Tenue rigoureuse des comptes (acompte et soldes locations) Aptitudes commerciales (relances dernières minutes) S adapter au marché, savoir se remettre en question et faire évoluer son produit 7

8 PROFESSIONNALISME Offrir dès le départ un hébergement fini Réparer les petites ou grosses «pannes, casses, détériorations» dans l urgence Le vacancier suivant ne peut pas faire les frais des dysfonctionnements précédents. Tout mettre en œuvre pour éviter au maximum les difficultés: rigueur administrative, mise au point lors de l accueil et durant le séjour (définir les limites) 8

9 MOTIVATIONS VALORISATION DU PATRIMOINE Pas de successeur - Bâtiments abandonnés - Partie de corps de logis vide - Déboires avec locataires longue durée - «préfinancement» d un logement qui redeviendra à usage privé plus tard. OUVERTURE Contacts échanges REVENUS COMPLEMENTAIRES Emploi épouse/ revenu pension 9

10 Quel(s) hébergement(s) aménager? Aménager un lieu où les vacanciers ont envie de déposer leurs valises. On offre du rêve! Si chambre d hôtes: dans l habitation ou mitoyenne, grande disponibilité nécessaire (repas au moins petits déjeuneurs), souplesse horaire 10

11 Quel(s) hébergement(s) aménager? Si gîte: créer une maison de campagne, une fermette et non un appartement ou un village de vacances! Demandes de grandes capacités (à partir de 10 pers) Privilégier l espace plutôt que la capacité! Qualité (choix des matériaux et ameublement) confort moderne Décoration soignée 11

12 Quel(s) hébergement(s) aménager? Réserver un espace détente couvert (ping-pong, kicker, ) Espace tri des déchets - débarras Extérieurs adaptés à la capacité et équipés (jeux, ) Complémentarité plusieurs produits Si piscine, étang: mettre à disposition 12

13 Combien d hébergements? Décret CGT: chambres d hôtes: max 5 (!!! À partir de 6 chambres = hôtel) Gîtes ruraux et à la ferme: max 5 (!!! À partir de 6 = meublés de vacances pas de prime) 13

14 Subventions RW/Commissariat Général au Tourisme (décret RW déc 2005)!!! Pas pour les sociétés (y compris société agricole) Hors ferme, pas de prime pour les maisons qui ne sont pas typiques du terroir (= meublé de vacances) Pas pour les nouvelles constructions (bât de 10 ans) 14

15 Subventions RW/Commissariat Général au Tourisme Subvention pour la création ou modernisation: 30% du coût des aménagements immobiliers (+ mobilier des chambres) Gîte de 15 pers: max Gîte + de 15 pers: max Chambres d hôtes: max par chambre Micro gîte: max Renouvelable tous les 10 ans 15

16 Subventions Mise en conformité sécurité incendie: 50% des travaux notifiés par les pompiers - Gîte ou = 15 pers: max Gîte + de 15 pers: max Chambres d hôtes: max Micro gîte: max 750 Durée de l engagement: 5 ans à partir du 1er janvier de l année suivant le paiement de la prime. Si remboursement: au prorata des années restant à courir. 16

17 Autorisation Appellations protégées en tourisme de terroir (CGT) pour les termes gîtes à la ferme gîtes ruraux gîtes citadins chambres d hôtes chambres d hôtes à la ferme maisons d hôtes (4 ou 5 CHH) maison d hôtes à la ferme meublé de vacances 17

18 Classification (CGT) 1 à 4 épis coté sur 1. Cadre général équipements extérieurs accueil 2. Conception d ensemble, gros œuvre 3. Aménagement, équipement et décoration intérieurs 18

19 RW / DGA AIDA Plan d investissement Prévoir min. 6 mois de procédure pour décision avant de commencer les travaux Aide de 25% uniquement pour les nouveaux projets de transformation ou d aménagement sur l exploitation Aide de 10% pour l achat, l adaptation ou le remplacement de matériel destiné à la poursuite et au développement d une activité touristique Plus 2 bonus possibles: 5% si région défavorisée, 5% si installée depuis de 6 ans, 2.5% si appel à consultant Aide maximale par plan: Aide: subvention-intérêt ou primes en capital Si subvention intérêt: durée du prêt et max 15 ans pour les bâtiments et 7 ans pour le matériel Si primes en capital: libérées en 1 2 ou 3 ans selon les montants Durée de l engagement: min. 5 ans au delà de la date du dernier paiement de l aide 19

20 Quelle taxation? Privée ou professionnelle? FISCALITE: choisir une logique et s y maintenir! Analyser l intérêt d intégrer le projet dans les comptes de la ferme TVA Prestation de service: obligation de prester des services réguliers (fournitures de draps, nettoyage régulier pendant le séjour, espace accueil avec disponibilité prouvée de la famille agricole, ) - Pas de prestation de service = privé (gîtes) TVA sur travaux: 6% (bâtiments plus de 5 ans) Pas de récupération de TVA - Prestation de services (CHH, campings, gîtes avec service, activités) TVA sur travaux: 21% (récup.) cocontractant (trav. immob.) TVA sur prestations: 6% (nuitée et petit déj) 21% (repas, autres services et activités) Franchise: si chiffre d affaire < à 5580 pas de TVA à facturer pas de TVA à récupérer (!!! Travaux à 21%) pas de régime cocontractant 20

21 Quelle taxation? Privée ou professionnelle? IPP Privé (revenu mobiliers et immobiliers) Professionnel (décompte recettes/dépenses)!! Si AIDA revenu professionnel NE PAS SE COMPARER AVEC LE VOISIN! 21

22 COÛT Prendre le temps de faire une bonne approche financière Mesurer les investissements en travail et en capital achat bâtiment, importance des transformations, capacité de l hébergement, ameublement équipement décoration, aménagements extérieurs (terrasse pelouse parking jeux ) Frais de promotion (folders,..) Assurances Charges (chauffage durant les périodes non louées) Taxes: immondices, radio redevance, Sabam, Frais de gestion: tél. portable, déviateur, fax, Internet, cotisations, affiliations, Frais d entretien (remplacement matériel, mobilier, peinture, ) 22

23 Rentabilité Rentabilité dépendante des coûts d investissements: Un hébergement d une même capacité peut varier énormément en coût d aménagement (1 à 3x) en fonction de - l état de départ du bâtiment - choix des matériaux - la capacité à réaliser une partie des travaux soi-même (sans négliger la ferme) Quelques exemples de coûts: GF 2/4 p. de à GF 6 p./8 p. / 9 p. de à GF 13 p. de à GF 30 p. : Taux d occupation Bonne occupation des WE en Wallonie Bonne fidélisation GF: moyenne 19 semaines/an GR: moyenne 18 semaines/an CHH: moyenne 11 semaines/an (sources OTW) 23

24 LES DIFFERENTES ETAPES: TRAVAUX ET DEMARCHES ADMINISTRATIVES Si changement d affectation du bâtiment (même s il n y a pas de nouvelles ouvertures) permis d urbanisme obligatoire. Choisir un architecte et négocier clairement les honoraires Permis d urbanisme.!!!egoutage ou épuration + sécurité incendie (avis préalable pompiers si bât sup à 9 pers) Avis d ACW sur plan en vue classification en épis Permis d environnement pour parking 10 emplacements et + Financement Emprunt: Fonds propres Emprunt partiel ou total? Négocier emprunt (son montant et son taux). ACW est souvent consulté comme expert, avis sur rentabilité du projet 24

25 LES DIFFERENTES ETAPES: TRAVAUX ET DEMARCHES ADMINISTRATIVES Devis: appel d offre entrepreneurs.!!! Formalisme AIDA (2 devis) Fiscalité: choisir régime fiscal.!!! Taux TVA factures travaux. Introduction des dossiers AIDA: choisir consultant.!!! Délais: 6 mois pour avis avant de commencer les travaux CGT: ouvrir dossiers primes (factures sur 3 années (-1 et +1 par rapport à l année d ouverture du dossier) Fin travaux: réception électrique, chauffage, clôture différents dossiers De 6 mois à 2 ans pour qu un projet se finalise 25

26 STATUT SOCIAL Si privé: pas d assujettissement Si prof: statut social des indépendants (même à titre complémentaire) Obligatoire pour les chambres d hôtes chez les ruraux AFSCA Tout acteur de la chaîne alimentaire doit payer des cotisations AFSCA Chambre d hôtes: enregistrement et cotisation obligatoires Gîte: enregistrement mais pas de cotisation ACCES A LA PROFESSION Pas nécessaire, même en chambres d hôtes et tables d hôtes car on ne peut nourrir que les personnes hébergées 26

27 Promotion Personnelle Elle doit être professionnelle Elle doit faire rêver Elle doit accrocher avec des mots évocateurs et des photos attirantes Elle doit être sans cesse relancée et renouvelée Descriptif détaillé et traduit sans faute (au moins en NL) Folder personnel Site Internet personnel avec liens Inauguration: se faire connaître à côté de chez soi! 27

28 PROMOTION S affilier à divers services ACW encadrement (cheminement des différentes étapes) et promotion (guide édité en exemplaires et site Internet) Pour la promotion Belsud-OPT Guide et site Internet + possibilité de s affilier à la centrale de réservation Belsud (commission retenue sur les locations) Maison du tourisme Sociétés commerciales privées (Ardennes Etape, ): site Internet et réservation en ligne (commission retenue sur les locations) 28

29 Le Meilleur reste à venir: «Accueillir un maximum de vacanciers toujours avec autant de plaisir d années en années!» Accueil Champêtre en Wallonie Chaussée de Namur, GEMBLOUX Tél.: 081/ Fax: 081/ accueilchampetre@fwa.be 29