Changements du marché hypothécaire canadien

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1 Changements du marché hypothécaire canadien Préparé pour : Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités Par : Will Dunning Économiste en chef de l ACCHA Mai 2013

2 Table des matières Page 1.0 Introduction et résumé 3 Des approches en évolution 3 Choix hypothécaires 4 Paramètres financiers 5 Évolution du marché de l habitation 7 Perspectives pour le marché hypothécaire 8 L ACCHA 8 L auteur 9 Maritz 9 Avertissement Choix hypothécaires 10 Dimensions du marché hypothécaire 10 Activité hypothécaire de Taux fixe contre taux variable 11 Période d amortissement financier 13 Actions affectant les périodes d amortissement 17 Prêts hypothécaires en souffrance 19 Types de représentants hypothécaires consultés Paramètres financiers 21 Taux d intérêt 21 Réductions de taux hypothécaires 22 Valeur nette 23 Emprunt sur la valeur nette 24 Impacts des hausses futures des taux d intérêt 25 Cartes de crédit Évolution du marché de l habitation 27 Premiers impacts économiques dans le marché de la revente 28 Perspectives du marché hypothécaire dans la région du grand Toronto 29 Analyse des régions urbaines du Canada 33 Conclusion Perspectives pour le marché hypothécaire 38 Annexe : Analyse des perspectives du marché de l habitation pour les grands centres 40 RMR de Vancouver 41 RMR de Calgary 42 RMR d Edmonton 43 RMR d Ottawa 44 Province de Québec (zones urbaines) 45 «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 1

3 Liste des tableaux Tableau Contenu Page Tableau 1-1 Estimations de la dynamique du marché hypothécaire en Tableau 2-1 Pourcentage des prêts hypothécaires par type et par groupe d âge 12 Tableau 2-2 Pourcentage des prêts hypothécaires par type, pour les nouveaux prêts hypothécaires et les renouvellements récents 12 Tableau 2-3 Hypothèques renouvelées en 2012 et à ce jour, types d hypothèques avant et après le renouvellement 13 Tableau 2-4 Pourcentage des prêts hypothécaires par durée, selon la période d amortissement et les attentes actuelles 14 Tableau 2-5 Périodes d amortissement initiales et réelles (Moyennes), pour les hypothèques remboursées, par année de remboursement 17 Tableau 2-6 Mesures prises dans l année écoulée pour modifier les périodes d amortissement selon la période d achat 18 Tableau 2-7 Consultation des conseillers hypothécaires par les consommateurs en Tableau 3-1 Taux d intérêt hypothécaires moyens 21 Tableau 3-2 Variations de taux d intérêt hypothécaires pour les prêts hypothécaires renouvelés en 2012 et Tableau 3-3 Avoir net des propriétaires d habitation canadiens 24 Tableau 3-4 Profil d utilisation de la carte de crédit par groupe d âge 26 Tableau 4-1 Résumé des changements prévus dans les mises en chantier et des impacts potentiels sur les emplois connexes, pour plusieurs grands centres canadiens 34 «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 2

4 1.0 Introduction et résumé Jusqu à présent, l habitation a joué un rôle majeur dans la reprise après la récession de : la construction de logements, l activité du marché de la revente et les prêts hypothécaires ont contribué directement à la création d emplois. Plus important encore, la valeur des logements a soutenu la hausse de confiance des consommateurs et les dépenses de consommation, et elle a donc conduit à la création d emplois. Le marché hypothécaire résidentiel est, bien sûr, étroitement dépendant de l évolution du marché du logement, ainsi que de l ensemble de l économie canadienne. La hausse de la dette hypothécaire à l habitation au Canada a poussé le gouvernement fédéral à modifier les règles d assurance prêt hypothécaire. L Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités («ACCHA») a fait valoir précédemment (notamment dans son «État annuel du marché hypothécaire résidentiel au Canada» à l automne 2012) que la plupart des changements aux critères d assurance hypothécaire ont eu un impact relativement mineur, mais que le changement entré en vigueur en juillet 2012 a eu un impact plus important sur l activité du marché de l habitation. Ce rapport a également fait valoir que la réglementation du marché hypothécaire au Canada a été «procyclique» : elle a été libéralisée lorsque le marché du logement a atteint un sommet en 2006 et 2007 (contribuant du coup à amplifier ce pic), puis elle a été resserrée au cours des dernières années, alors que l activité ralentissait d elle-même et que les marchés évoluaient vers l équilibre. Ce rapport a été préparé pour l Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA) par Will Dunning, économiste en chef de l ACCHA. On y trouve une vue d ensemble de l évolution du marché hypothécaire résidentiel au Canada. Les principales sections de ce rapport sont les suivantes : Introduction et sommaire Choix hypothécaires Paramètres financiers Évolution du marché de l habitation Perspectives pour le marché hypothécaire Les données utilisées dans ce rapport viennent de diverses sources, dont un sondage en ligne auprès de 2000 Canadiens. Près de 60 % des répondants étaient propriétaires avec des prêts hypothécaires, et le reste étaient locataires, des propriétaires sans hypothèque ou d autres qui vivent avec leur famille et ne sont pas responsables du loyer ou des versements hypothécaires. L étude a été menée par Maritz (une maison de sondage nationale) pour le compte de l ACCHA durant le mois d avril Des approches en évolution L ACCHA mène ces études semestrielles depuis l automne Elle a ainsi accumulé un ensemble de données sur le marché hypothécaire résidentiel. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 3

5 Le contenu de ces études a évolué au fil du temps, alors que l ACCHA cherchait à contribuer à une meilleure compréhension du marché hypothécaire résidentiel. L ACCHA a accumulé de nouvelles données, afin d appuyer une meilleure prise de décision par les consommateurs, les prêteurs et les décideurs. Dans cette édition de l enquête : nous avons recueilli plus de renseignements sur les périodes d amortissement; une longue discussion de l évolution du marché de l habitation nous mène à la conclusion que les mises en chantier au Canada, qui ont récemment commencé à ralentir, continueront à ralentir au moins jusqu à la fin de 2014, et la réduction totale (25 % à 30 % par rapport à la moyenne de ) sera plus importante que celle attendue par la majorité des analystes. Cela se traduira par une baisse de l emploi dans le secteur de la construction et ses secteurs connexes. Choix hypothécaires Types de prêts hypothécaires et périodes d amortissement Pour les maisons qui ont été achetées récemment (en 2012 et depuis le début de 2013), les prêts hypothécaires à taux fixe sont les plus populaires, avec une part de 85 % des nouveaux prêts hypothécaires. Les prêts hypothécaires à taux variables et ajustables ont une part de 13 % et 6 % sont des hypothèques combinées. Au cours de ces dernières années, les prêts hypothécaires avec des périodes d amortissement plus longues sont devenus de plus en plus répandus. Pour les habitations achetées en 2012 et depuis le début de 2013, 75 % des prêts hypothécaires ont des périodes d amortissement de 25 ans ou moins et 25 % ont des périodes d amortissement prolongées. L analyse dans cette édition de la recherche de l ACCHA compare les attentes des emprunteurs au sujet de leurs horizons de remboursement avec les horizons originels. En outre, pour les propriétaires qui ont entièrement remboursé leur prêt hypothécaire, les périodes d amortissement réelles sont mises en contraste avec les périodes originelles. Dans les deux analyses, les horizons de remboursement sont considérablement devancés : Pour les hypothèques qui ont été remboursées au cours des deux dernières décennies, les périodes de remboursement réelles ne représentent que les deux tiers des périodes prévues au contrat. Pour les prêts hypothécaires en cours, les emprunteurs font de grands efforts pour accélérer le remboursement, entre autres en augmentant le montant de leur paiement et en faisant des versements forfaitaires. Une nouvelle analyse dans cette édition montre que, malgré l allongement de la période d amortissement depuis 50 ans, les acheteurs récents s attendent à rembourser leur prêt hypothécaire dans les mêmes délais que la génération de leurs parents (un peu moins de 20 ans). La nouvelle analyse révèle également que certains propriétaires qui ont acheté leur propriété depuis de nombreuses années ont refinancé leur maison, ce qui allonge «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 4

6 parfois leur horizon total d amortissement (calculé de la date d achat jusqu au remboursement final). Toutefois, dans ces cas rares, on constate un ratio prêt-valeur très faible. Les flux dans le marché hypothécaire Les données de l enquête ont été combinées pour produire les estimations suivantes des flux sur le marché hypothécaire au cours de Tableau 1-1 Estimations de la dynamique du marché hypothécaire en 2012 Activité G $ Prêts hypothécaires à l achat 110 Quittances ou transferts pour les maisons vendues -29 Augmentation du principal lors d un emprunt sur la valeur nette 39 Remboursement du principal par le biais des paiements réguliers -60 Paiements forfaitaires par les détenteurs d hypothèques - Hypothèques non intégralement remboursées Intégralement remboursées -3 Augmentation totale de la dette hypothécaire 47 Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. Parmi les emprunteurs qui ont souscrit un nouveau prêt hypothécaire en 2012 et jusqu en avril 2013, 51 % ont obtenu le prêt hypothécaire auprès d une banque canadienne et 31 % par le truchement d un courtier en hypothèques. Les autres catégories ont représenté 18 % des nouveaux prêts hypothécaires. Paramètres financiers Il y a actuellement environ 9,65 millions de propriétaires au Canada, dont environ 5,95 millions ont un prêt hypothécaire et, possiblement, une marge de crédit hypothécaire. On estime que 3,75 millions de propriétaires n ont pas d hypothèque, bien qu ils puissent avoir d autres formes de dettes. Au total, environ 2,35 millions de propriétaires canadiens ont une marge. Taux d intérêt Voici ce qu indiquent les données ACCHA /Maritz en ce qui a trait aux taux d intérêt : Le taux hypothécaire moyen est de 3,52 %, ce qui est inférieur aux 3,64 % d il y a un an. Pour les hypothèques sur les habitations acquises récemment (en 2012 et 2013 à ce jour), le taux moyen est de 3,22 %. Pour les prêts hypothécaires renouvelés récemment, la moyenne est de 3,15 %. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 5

7 Chez les emprunteurs qui ont récemment renouvelé leur prêt hypothécaire, le taux d intérêt moyen est maintenant inférieur (de 0,91 point de pourcentage) aux taux d avant le renouvellement. Parmi les emprunteurs qui ont renouvelé, 79 % (environ ) ont vu leur taux baisser, 15 % ( ) ont connu des augmentations et 6 % (75 000) n ont eu aucun changement. Dans le cas des emprunteurs dont le taux a augmenté au moment du renouvellement, il s agissait la plupart du temps d augmentations mineures. On estime qu environ de ces emprunteurs ont vu leur taux augmenter de plus d un point. Ce nombre est minuscule comparativement aux 5,95 millions de propriétaires canadiens qui ont une hypothèque. Les rabais de taux hypothécaires demeurent très répandus au Canada. En 2012 et dans les premiers mois de 2013, le taux effectif moyen de 5 ans (prêts hypothécaires à taux fixe) a été de 2,20 points de pourcentage inférieur aux taux annoncés. Valeur nette L étude de l ACCHA posait des questions visant à estimer l avoir net des propriétaires. En moyenne, la valeur domiciliaire au Canada équivaut à 67 % de la valeur des maisons. Parmi les propriétaires qui ont des hypothèques (mais pas de marge), la valeur nette représente 47 % de la valeur de leurs maisons. Pour les propriétaires avec des hypothèques et des marges, le ratio de valeur nette est de 49 %. Pour les propriétaires sans hypothèque, mais avec des marges, la part de valeur nette est de 79 %. Pour les propriétaires sans hypothèque ou marge, la valeur nette est (évidemment) 100 %. Quatre-vingt-trois pour cent des propriétaires canadiens (soit environ 8 millions sur 9,65 millions) ont une valeur nette de 25 % ou plus de la valeur de leurs maisons. Emprunt sur la valeur nette Environ 8 % des propriétaires ont emprunté sur la valeur nette de leur habitation durant l année précédente. Le montant moyen de cet emprunt est estimé à $. Ces résultats impliquent que le montant total des emprunts sur la valeur nette au cours de la dernière année a été de 39 G$. Les utilisations les plus courantes pour les fonds empruntés sur la valeur nette sont les rénovations (environ 17,5 G$), suivies par les achats (y compris les études; 8,6 G$), les placements (5,6 G$), la consolidation et le remboursement des dettes (4,7 G$) et 2,5 G$ pour «d autres fins». «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 6

8 Impacts des hausses futures de taux d intérêt Les faibles taux d intérêt au Canada ont fortement stimulé l activité du marché de l habitation et, par conséquent, entraîné une croissance de l endettement hypothécaire. Il est très raisonnable de se demander comme beaucoup l ont fait si les consommateurs seront en mesure d assumer leurs paiements hypothécaires lorsque les taux d intérêt augmenteront. L ACCHA a abordé cette question importante dans plusieurs forums, y compris un rapport de recherche spécial («Revue du marché hypothécaire le risque est minime») paru en janvier Cette recherche a conclu que les emprunteurs hypothécaires et les prêteurs canadiens ont fait preuve de prudence et qu ils ont une marge de manœuvre substantielle pour absorber des hausses de taux d intérêt. Toute personne ayant un intérêt envers ce sujet devrait lire ce rapport, qui est disponible sur le site de l ACCHA. Évolution du marché de l habitation Les marchés canadiens de l habitation et du crédit hypothécaire ont connu une forte croissance durant la majeure partie de la dernière décennie, surtout à cause de la création d emploi rapide. Alors que la récession de et ses conséquences ont ralenti l activité du marché de l habitation, un rebond rapide des ventes, les mises en chantier et la valeur des habitations ont joué un rôle clé dans la reprise économique. Si les taux d intérêt au niveau plancher ont donné de bons résultats au Canada, c est précisément parce que l activité du marché de l habitation est très sensible aux taux d intérêt. Le gouvernement fédéral a décidé de ralentir l activité du marché de l habitation en resserrant les conditions du soutien fédéral à l emprunt hypothécaire. Trois séries de changements ont eu des effets mineurs; une quatrième série entrée en vigueur en juillet 2012 a eu un impact : par la suite, l activité du marché de la revente s est comprimée pendant neuf mois consécutifs; elle est maintenant environ 9 % inférieure à ce qu elle était dans l année précédant ce changement de politique. L ACCHA a fait valoir qu il y aura des impacts négatifs sur les mises en chantier, mais plus tard. Ces impacts commencent maintenant à se manifester. En 2011 et 2012, les mises en chantier au Canada atteignaient en moyenne unités par année. Les mises en chantier ont commencé à ralentir vers la fin de En avril de cette année, le taux désaisonnalisé est tombé à environ , soit une baisse de 15 % par rapport à la moyenne de L analyse présentée dans ce rapport suggère que le taux de mises en chantier va continuer à baisser (même s il y aura des fluctuations en cours de route). D ici la fin de 2014, il devra être tombé à unités. À la mi-2015, environ emplois auront été perdus dans la construction et dans les secteurs connexes qui fournissent des biens et des services au processus de construction. En outre, il y aura des pertes d emplois liées à la baisse de l activité sur le marché de la revente. De plus, la croissance plus «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 7

9 lente des prix des habitations (voire la baisse du prix des maisons) aura une incidence négative sur la confiance des consommateurs, les dépenses et la création d emplois. Au total, d ici la mi-2015, le ralentissement du marché de l habitation privera le Canada d environ emplois. Perspectives pour le marché hypothécaire La croissance du crédit hypothécaire au Canada a atteint un sommet vers le début de l année 2008 (environ 13 %). Après la récession de , le taux de croissance s est stabilisé autour de 7 %. La croissance a commencé à ralentir au début de 2012, pour poursuivi son recul ensuite, en raison du ralentissement de l activité du marché de la revente. Le taux de croissance devrait rester proche du taux actuel (4,5 % à 5 %) pour le reste de cette année. En 2014, le nombre d habitations achevées commencera à baisser, ce qui ralentira encore plus la croissance du crédit hypothécaire. Pour 2014, le taux de croissance devrait atteindre 2,5 % à 3,0 %. Le volume total des encours du crédit hypothécaire résidentiel était de 1160 milliards de dollars à la fin de Pour la fin de 2013, la prévision est de 1210 à 1220 milliards de dollars; pour la fin de 2014, elle est de 1240 à 1250 milliards de dollars. L ACCHA L ACCHA est l organisme national qui représente le secteur hypothécaire du Canada. Son effectif comprend plus de experts hypothécaires représentant toutes les provinces et tous les créneaux du secteur. Cet effectif diversifié permet à l ACCHA de réunir les principaux joueurs dans l amélioration du professionnalisme. Depuis sa fondation, en 1994, l ACCHA assume un rôle de chef de file dans le secteur du crédit hypothécaire canadien, et elle établit la norme des pratiques recommandées dans son domaine. En 2004, l ACCHA a créé le titre de conseiller hypothécaire accrédité («CHA») pour améliorer les normes de formation et de déontologie des conseillers hypothécaires au Canada. L autre rôle essentiel de l ACCHA est de défendre les intérêts des consommateurs. L ACCHA cherche constamment à informer le public sur l industrie hypothécaire. Grâce à son vaste répertoire de membres, l ACCHA aide les consommateurs à trouver les conseillers les plus respectés et les plus intègres d un bout à l autre du pays. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 8

10 L auteur Will Dunning est un économiste qui se spécialise depuis 1982 dans l analyse et la prévision des marchés de l habitation. En plus d agir comme économiste en chef de l ACCHA, il dirige la maison d experts-conseils en analyse économique Will Dunning inc. Maritz Maritz Research est une filiale à part entière de Maritz Inc., la plus grande société d amélioration du rendement au monde, dont le siège social se trouve à Saint-Louis (Missouri). Depuis plus de 20 ans, Maritz est le plus grand fournisseur d études sur la satisfaction de la clientèle aux États-Unis et un fournisseur majeur de recherches sur l héritage de marque. Au Canada, Maritz Research propose des solutions de recherche marketing sous le nom de Maritz-Thompson Lightstone depuis 1977, et elle est devenue une des plus grandes maisons de recherche marketing au pays. Avertissement Ce rapport a été compilé en s appuyant sur des données et des sources que l on estime fiables. Ni l ACCHA, ni Maritz, ni Will Dunning, ni Will Dunning Inc. n acceptent de responsabilité pour les données ou les conclusions que contient cette étude. Les opinions et les conclusions de ce rapport sont celles de l auteur et ne reflètent pas nécessairement celles de l ACCHA ou de Maritz. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 9

11 2.0 Choix hypothécaires Cette section utilise les données de l enquête auprès des consommateurs pour mettre en évidence les choix des consommateurs dans le marché hypothécaire. Comme dans les éditions antérieures, cette section fournit des données sur les types de prêts hypothécaires et les périodes d amortissement. Dimensions du marché hypothécaire On compte environ 13,7 millions de ménages au Canada, 1 répartis comme suit : 9,65 millions de propriétaires, dont 5,95 millions ont un prêt hypothécaire et 3,7 millions sont sans hypothèque. Parmi les 5,95 millions de propriétaires qui ont une hypothèque, environ 1,75 million ont aussi une marge de crédit hypothécaire (MCH). Parmi les propriétaires sans hypothèque, environ ont une MCH. Cela laisse environ 3,1 millions de propriétaires qui n ont ni hypothèque ni MCH. Au total, environ 2,35 millions de propriétaires canadiens ont une MCH. On compte environ 4,05 millions de locataires. Activité hypothécaire en 2012 En combinant les diverses données de l étude auprès des consommateurs, on estime qu en 2012 : Environ ménages ont acheté des maisons. Environ n ont pas souscrit un prêt hypothécaire (mais de ce nombre, environ ont pris une MCH). Sur les acheteurs qui ont souscrit un prêt hypothécaire, un petit nombre (environ ) ont déjà remboursé ce prêt. En date d avril 2013, le principal total de ces acheteurs est évalué à 110 G$, plus 6 G$ en marge de crédit hypothécaire. Parmi les ménages qui ont acheté une maison, entre et ont vendu une maison existante. De ce nombre, entre et avaient déjà une hypothèque, avec un principal total combiné de 29 G$. Les quittances ou les transferts de ces hypothèques compenseraient partiellement la croissance du crédit hypothécaire. En outre, il y aurait eu quelques emprunts sur la valeur nette en raison de situations où les maisons ont été vendues sans que les vendeurs n achètent une autre propriété. Aucune estimation n est disponible pour ce facteur. 1 Les estimations des ménages sont basées sur les données du Recensement de 2011, mises à jour par cet auteur sur la base des habitations achevées et des changements dans le taux d inoccupation. Avant cette édition du rapport de l ACCHA, les estimations des ménages étaient obtenues par la mise à jour des données du Recensement de Les estimations des ménages selon le mode d occupation se basent sur les données du Recensement de 2006, mises à jour par cet auteur. De plus, cette édition introduction un changement conceptuel : auparavant, les estimations étaient ajustées pour tenir compte de la sousestimation (la part estimée de la population qui n a pas été comptée dans le recensement de 2006). Aucun ajustement n est effectué dans cette édition pour la sous-couverture. D ici le rapport de l automne 2013, les données sur l habitation de l Enquête nationale auprès des ménages de 2011 seront disponibles et nous réviserons alors nos estimations des ménages par mode d occupation. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 10

12 Environ propriétaires canadiens ont entièrement remboursé leurs prêts hypothécaires au cours de Cela inclut les qui ont acheté leur maison et remboursé leur prêt hypothécaire dans la même année, ainsi que qui avaient obtenu leur prêt hypothécaire au cours des années antérieures. Environ propriétaires d habitation ayant une hypothèque ont renouvelé ou refinancé leur prêt en Le principal total combiné est de 128 milliards de dollars; ces emprunteurs doivent également environ 12 milliards de dollars sur leurs marges de crédit hypothécaire. Environ 8,075 millions de propriétaires n ont fait aucune transaction hypothécaire en Enfin, voici d autres conclusions sur lesquelles nous reviendrons plus en détail dans la présente section : Environ 8 % de tous les propriétaires d habitation (soit quelque ) ont emprunté sur la valeur nette de leur habitation durant l année précédente, ajoutant ainsi 39 G$ à leur hypothèque, à leur MCH ou aux deux. Sur la base de diverses informations fournies par les consommateurs, on estime que les paiements hypothécaires réguliers ont abouti à un remboursement de 60 G$ de principal. En outre, il est estimé plus loin dans cette section que les paiements forfaitaires effectués par près d un million de détenteurs de prêts hypothécaires actuels ont totalisé 10 G$ en De plus, parmi les Canadiens qui ont complètement remboursé leur hypothèque en 2012, les paiements forfaitaires ont fait un total d environ 3 G$. Environ 1,1 million de détenteurs de prêts hypothécaires ont volontairement augmenté leurs paiements. En combinant ces estimations des ajouts et soustractions au total de la dette hypothécaire globale, on estime que la croissance s élève entre 45 et 50 G$. C est moins que l estimation de la croissance publiée par la Banque du Canada (62,5 G$ pour l année terminée en décembre 2012). Toutefois, les chiffres de la Banque du Canada incluent des immeubles de placement, des résidences secondaires et des logements vacants, alors que les estimations de l ACCHA ne concernent que les résidences principales occupées par leurs propriétaires. Il semble que le sondage auprès des consommateurs de l ACCHA a donné une représentation raisonnablement fiable de la dynamique du marché hypothécaire. Le lecteur est averti que les estimations sont fondées sur une enquête par sondage et en tant que telle sont sujettes à variation. Taux fixe contre taux variable L étude ACCHA/Maritz a montré que 69 % des titulaires de prêts hypothécaires (environ 4,1 millions sur 5,95 millions) ont des hypothèques à taux fixe, 26 % (1,5 million) ont des hypothèques à taux variable et 5 % (environ ) ont des hypothèques combinées, soit dans laquelle une partie du paiement est basée sur un taux fixe et une autre sur un taux variable. Dans cette édition de l étude ACCHA /Maritz (comme c était le cas il y a un an), les prêts hypothécaires à taux variables sont plus populaires auprès des emprunteurs les plus âgés. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 11

13 Tableau 2-1 Pourcentage des prêts hypothécaires par type et par groupe d âge Type d hypothèque Total Taux fixe 69 % 69 % 69 % 69 % Taux variable 24 % 26 % 28 % 26 % Combiné 7 % 5 % 3 % 5 % Tous les types 100 % 100 % 100 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. Comme on le voit dans la première ligne du prochain tableau, parmi les hypothèques pour des maisons qui avaient été achetées en 2012 et dans les premiers mois de 2013 ou parmi les renouvellements d hypothèque dans la même période, on a choisi beaucoup plus souvent un prêt hypothécaire à taux fixe, à hauteur, respectivement, de 85 % et 82 %. Tableau 2-2 Pourcentage des prêts hypothécaires par type, pour les nouveaux prêts hypothécaires et les renouvellements récents Type d hypothèque Achat pendant Renouvellement ou refinancement en Tous les prêts hypothécaires Taux fixe 85 % 82 % 69 % Taux variable 13 % 13 % 24 % Combiné 3 % 5 % 7 % Tous les types 100 % 100 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. Les données du sondage de l ACCHA montrent aussi les types de taux d intérêt avant le renouvellement. Le tableau ci-dessous résume les données pour les titulaires d hypothèque qui ont renouvelé entre 2012 et l heure actuelle. Voici comment on doit lire ce tableau. Prenons la première rangée de données : 58 % des prêts hypothécaires qui ont été renouvelées dans la période avaient un taux fixe avant le renouvellement et un taux fixe par la suite. 19 % des prêts hypothécaires à taux variable avant le renouvellement ont été remplacés par des prêts à taux fixe. D autre part, en regardant la deuxième rangée de données, 8 % des hypothèques avaient un taux fixe avant le renouvellement, mais ont été converties en taux variable. La majorité des emprunteurs n ont pas changé leur type de prêt hypothécaire en additionnant les trois résultats en caractères gras le long de la diagonale, on obtient 68 %. Pour le reste (une minorité substantielle de 32 %), on a changé de type de prêt hypothécaire. Le changement prédominant a consisté à passer d un prêt à taux variable à un prêt à taux fixe. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 12

14 Type de prêt hypothécaire actuel Tableau 2-3 Prêts hypothécaires renouvelés de 2012 à nos jours Types de prêts hypothécaires avant et après le renouvellement Type antérieur À taux fixe Taux variable Combiné Tous les types À taux fixe 58 % 19 % 4 % 82 % Taux variable 8 % 6 % 0 % 13 % Combiné 0 % 1 % 4 % 5 % Tous les types 66 % 26 % 8 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. Période d amortissement financier On a posé plusieurs questions aux titulaires de prêts hypothécaires à propos de la période d amortissement. On visait d abord à tracer le profil de leurs choix et de leurs attentes. Les titulaires de prêts hypothécaires se sont fait demander quand ils s attendaient à avoir remboursé. Ces données sont utilisées pour comparer les attentes actuelles aux durées d amortissement d origine. Pour les propriétaires qui n ont plus de prêt hypothécaire, on a recueilli des données sur la période d amortissement réelle, qui a été comparée aux périodes initialement négociées. La section suivante présente les mesures prises pour modifier les périodes d amortissement. Dans la section suivante, on trouve des informations plus détaillées sur les mesures prises par les emprunteurs hypothécaires afin de raccourcir ou d allonger leur durée d amortissement, par exemple en augmentant volontairement leurs versements, en faisant des paiements forfaitaires ou (dans le cas d un allongement) en empruntant sur la valeur nette. Une majorité importante des prêts hypothécaires au Canada ont une période d amortissement négociée de 25 ans ou moins. La première colonne du tableau cidessous résume les données de l enquête, qui indique que 80 % des prêts hypothécaires sont négociées sur une période de 25 ans ou moins, ce qui laisse seulement 20 % de prêts ayant une période d amortissement initiale de plus de 25 ans. Cette dernière part avait augmenté au cours du dernier quinquennat en raison de la disponibilité des prêts hypothécaires à long terme. Cependant, en juillet 2012, la période maximale d amortissement des prêts hypothécaires assurés est de 25 ans (il est possible d amortir un prêt non assuré sur une plus longue période). La deuxième colonne de données montre la distribution pour les habitations qui ont été achetées au cours de 2012 et à ce jour en Ces données indiquent qu une minorité (25 %) des habitations achetées au cours de cette période sont assorties d une période d amortissement prolongée, mais cette part est plus faible que les années précédentes, où elle se situait à environ 40 %. Il faut s attendre à ce que la part des prêts à période d amortissement prolongée tombe dans les prochaines années. Pour illustrer l impact des périodes d amortissement prolongées au cours des années précédentes, la «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 13

15 troisième colonne fournit des données pour les habitations acquises en 2010 et 2011 : près de 40 % des prêts hypothécaires qui s y rattachent ont une période d amortissement prolongée. D ailleurs, leur période moyenne d amortissement est plus longue, à un peu plus de 25 ans. Les colonnes quatre à six du tableau résument les attentes des consommateurs quant à ce que sera la durée réelle de leur période d amortissement, compte tenu de leurs remboursements actuels et de ce qu ils comptent faire plus tard (comme des paiements forfaitaires et des efforts supplémentaires pour rembourser leur prêt hypothécaire). Ces données montrent que quelques emprunteurs s attendent à ce que leur période d amortissement réelle soit plus longue que la période négociée à l origine. En général, cependant, la plupart des emprunteurs s attendent à rembourser par anticipation, puisque la période d amortissement attendue est de 21,6 années en moyenne (quatrième colonne), ce qui est légèrement plus court que la moyenne des périodes négociées (22,9 ans, première colonne). Les acheteurs les plus récents (représentés dans les deuxième et cinquième colonnes de données) s attendent en grand nombre à accélérer substantiellement le remboursement : la période de remboursement attendue est de 17,2 ans en moyenne, soit 22 % plus courte que la période négociée moyenne (22,1 ans). Quatre-vingt-onze pour cent des acheteurs récents s attendent à ce que leur période d amortissement réelle soit de 25 ans ou moins. Une conclusion similaire s applique pour les habitations achetées en 2010 et Évidemment, on peut s interroger sur le réalisme de ces attentes. Une autre section fournit des données sur les efforts supplémentaires des emprunteurs hypothécaires; il semble bien que les consommateurs adoptent un comportement conforme à leurs attentes. Dans tous les cas, les périodes d amortissement réelles et attendues présentées ici sont calculées à partir de l année d achat de l habitation. Dans certains cas, le prêt hypothécaire a été obtenu à une date ultérieure à l achat, ce qui fait que certaines périodes d amortissement sont surestimées. Période d amortissement Tableau 2-4 Pourcentage des prêts hypothécaires par durée de la période d amortissement et par les attentes actuelles Période d amortissement Période totale Tous les prêts hypothécaires négociée à l origine Habitations achetées en Habitations achetées en Tous les prêts hypothécaires d amortissement prévue Habitations achetées en Habitations achetées en Jusqu à 25 ans 80 % 75 % 61 % 75 % 91 % 80 % Plus de 25 ans 20 % 25 % 39 % 25 % 9 % 20 % Y compris à 30 ans 11 % 22 % 17 % 13 % 8 % 14 % ans 5 % 3 % 19 % 6 % 1 % 4 % ans 3 % 0 % 3 % 6 % 0 % 1 % Total 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Période d amortissement 22,9 ans 22,1 ans 25,2 ans 21,6 ans 17,2 ans 20,0 ans moyenne Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 14

16 Le graphique à droite présente ces données en détail. Chaque point y représente un ou plusieurs prêts hypothécaires réels. Le graphique compare la période d amortissement originelle et la période totale attendue. Il illustre aussi la période réelle des prêts remboursés en entier. La diagonale rouge montre les points où les périodes d amortissement négociée et attendue convergent. Tout point en dessous de cette ligne illustre un cas où la période d amortissement attendue ou réelle est plus courte que la période négociée. À l inverse, pour tout point au-dessus de la ligne diagonale, la période de remboursement prévue ou réelle est supérieure à celle inscrite sur la convention de prêt. Nous avons ajouté une autre ligne, brune et mince. Elle montre une tendance, essentiellement les moyennes. Selon cette courbe de tendance, dans le cas des périodes négociées assez courtes, les périodes d amortissement attendues et réelles ont tendance à être plus longues que les périodes négociées (c est clair, puisque la courbe de tendance est au-dessus de la diagonale). À environ 17 ou 18 ans, les lignes se croisent, ce qui signifie que pour les périodes négociées plus longues, la période attendue ou réelle a tendance à être plus courte que la période négociée. Pour les périodes négociées de 40 ans, la période d amortissement attendue est d environ 27 ou 28 ans; pour une période négociée de 35 ans, on s attend à rembourser en 25 ou 26 ans; pour 30 ans, c est 22 ou 23 ans. Pour ces périodes d amortissement prolongées, les emprunteurs s attendent à raccourcir leur période d amortissement réelle du tiers de la période négociée. Il pourrait être utile d entrer dans des détails plus techniques. Le graphique contient 948 points de données. Or, on ne les voit pas tous, parce que certaines combinaisons se répètent plusieurs fois. Par exemple, il y a 60 points pour lesquels la période négociée et la période attendue ou réelle sont de 25 ans, mais on semble voir un seul point à cet endroit du graphique. De même, il y a 33 points pour lesquels la période négociée est de 25 ans et la période attendue ou réelle est de 20 ans. Il existe de nombreux cas similaires. Tout cela pour dire que, même si le graphique semble présenter beaucoup de «valeurs extrêmes» (éloignées de diagonale rouge), dans les faits, la plupart de ces points extrêmes illustrent un seul cas. Bien que cela ne soit pas visible sur le graphique, la plupart des points de données sont rapprochés de la diagonale rouge et de la courbe de tendance. Les valeurs extrêmes ne sont en fait qu un très faible pourcentage des données. Cette précision s applique au graphique ci-dessus et aux deux graphiques suivants. Plusieurs autres tableaux peuvent servir à résumer les données sur l amortissement. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 15

17 Dans celui-ci, la courbe de tendance illustre la moyenne des périodes d amortissement négociées, selon l année d achat de l habitation par son propriétaire actuel. Elle montre que la plupart du temps, la plupart des périodes négociées étaient de 25 ans, mais la période négociée moyenne était près de 20 ans. Cette moyenne s est élevée à environ 23 ans à l apparition des périodes d amortissement prolongées. La période négociée moyenne semble maintenant être revenue à 20 ans. Ce graphique donne les périodes d amortissement réelles et attendues par année d achat. Dans ce cas, la courbe de tendance est presque à plat à environ 20 ans. Cette situation se poursuit même à un stade avancé de l apparition des périodes d amortissement prolongées. Ce qu il faut retenir, c est que de nombreux acheteurs ont profité de l amortissement prolongé, mais la plupart d entre eux ont l intention de rembourser leur prêt hypothécaire à peu près au même rythme que leurs parents. Fait intéressant, la courbe de tendance est plus élevée pour les premiers achats (années 1970 et 1980) que pour les achats ultérieurs. Le lecteur doit se rappeler que les périodes d amortissement indiquées dans le tableau représentent le nombre d années entre l achat et la date prévue du dernier paiement : parmi la poignée d acheteurs de ces années qui ont de très longues périodes totales d amortissement, certains ont pu vivre quelques années sans hypothèque. Les données disponibles ne permettent pas une interprétation précise de ces petits nombres de cas de très longues périodes totales d amortissement. Mais, de l avis de cet analyste, deux causes principales sont à retenir : Certains de ces acheteurs ont remboursé leur prêt hypothécaire entièrement ou en grande partie, puis, plusieurs années plus tard, ils sont allés chercher un refinancement pour faire des rénovations ou un achat important (comme une résidence secondaire), pour investir ou pour aider leurs enfants (scolarité, mariage, mise de fonds sur une propriété). En outre, dans ce groupe, certains ont maintenant remboursé ce prêt refinancé. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 16

18 Les taux d intérêt hypothécaires ont augmenté très fortement au début des années 1980 (à plus de 20 %) et à la fin des années 1980 (à environ 14 %). Certains emprunteurs ont peut-être dû prolonger leur période d amortissement pour composer avec l augmentation de leurs frais d intérêt. Cette section se termine par les données de l enquête sur les prêts hypothécaires qui ont été remboursés. Elle montre que pour les prêts hypothécaires qui ont été remboursés au cours des années 1990 et jusqu à présent, les périodes réelles ont été beaucoup plus courtes que les périodes prévues. La dernière colonne du tableau indique que généralement les périodes d amortissement réelles n ont été que d environ les deux tiers des périodes initialement négociées. Tableau 2-5 Périodes d amortissement initiale et réelle (moyennes), pour les prêts hypothécaires remboursés, par année d acquittement Année d acquittement Période d amortissement initiale Période d amortissement réelle Variation % de la période initiale Années ,9-4,3 76 % ,1 12,0-6,2 66 % ,9 12,8-7,1 64 % ,9 11,7-6,2 65 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. Rien ne prouve que les emprunteurs actuels auront le même comportement que ceux des générations antérieures, mais les données de la prochaine section semblent tout de même confirmer l opinion que les Canadiens ont dans leur culture de rembourser leurs dettes rapidement. Actions affectant les périodes de remboursement Dans son sondage du printemps 2013 pour le compte de l ACCHA, Maritz a interrogé les propriétaires qui sont ou ont été titulaires d un prêt hypothécaire sur les mesures qui changent la durée de remboursement d un prêt hypothécaire. Sept actions différentes ont été répertoriées. Quatre d entre elles raccourcissent la période d amortissement réelle; trois l allongent. On a demandé aux consommateurs s ils avaient utilisé l une ou l autre de ces mesures dans la dernière année. Le tableau suivant résume leurs réponses. Les réponses des consommateurs indiquent clairement que les acheteurs récents sont plus susceptibles de prendre des mesures pour réduire leur période d amortissement que ne le sont les acheteurs antérieurs (augmenter leurs paiements, faire des paiements forfaitaires, augmenter la fréquence des paiements ou réduire explicitement la période d amortissement lors du renouvellement ou du refinancement de leur prêt hypothécaire). Ils sont aussi moins susceptibles de prendre des mesures qui allongent la période d amortissement (allonger la période d amortissement lors du renouvellement ou du financement de leur prêt hypothécaire, diminuer la fréquence des paiements ou emprunter sur la valeur nette). «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 17

19 Période d achat Augmenter le montant du versement Tableau 2-6 Mesures prises dans l année écoulée pour modifier la période d amortissement selon la période d achat Mesures qui abrègent l amortissement Versement forfaitaire Augmenter la fréquence des paiements Profiter du renouvellement/r efinancement pour raccourcir l amortissement Mesures qui allongent l amortissement Profiter du renouvellemen t/refinancemen t pour allonger l amortissemen t Réduire la fréquence des versements Emprunter sur la valeur nette/augme nter le principal Années % 13 % 9 % 7 % 12 % 10 % 10 % % 15 % 8 % 12 % 6 % 4 % 8 % % 17 % 11 % 10 % 6 % 5 % 8 % % 17 % 10 % 9 % 6 % 6 % 5 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. L enquête a également recueilli des données sur le montant de l augmentation des paiements, des paiements forfaitaires et des emprunts sur la valeur nette. On peut combiner les diverses données de l étude pour produire une estimation des montants totaux. Près d un titulaire de prêt hypothécaire sur cinq (18 % ou près de 1,1 million sur 5,95 millions) a volontairement augmenté le montant de ses versements l année dernière. L augmentation moyenne était d environ 300 $ par mois, pour un total d environ 4 G$ par année. C est l effet des augmentations qui ont été effectuées au cours de l année écoulée. En outre, les augmentations volontaires qui ont été faites au cours des années antérieures contribuent à un remboursement anticipé des prêts hypothécaires. Les données de l enquête indiquent que le total des versements hypothécaires réguliers comprenait environ 60 G$ en remboursement du capital en Environ 16 % des détenteurs d un prêt hypothécaire (soit environ ) ont fait un paiement forfaitaire au cours de la dernière année. Le montant moyen était d environ $, pour un remboursement combiné estimé à 10 G$. En outre, on a demandé aux propriétaires sans hypothèque à quel moment ils ont remboursé l hypothèque. Environ emprunteurs ont remboursé leur prêt hypothécaire en Les paiements forfaitaires versés à ce moment totalisent environ 3 G$. Environ 8 % des propriétaires, soit quelque sur 9,65 millions, ont emprunté sur la valeur nette de leur habitation durant la dernière année. Le montant moyen emprunté ainsi était de $, pour un total combiné de 39 G$. Cet instantané illustre l activité pendant une période d à peine 12 mois. Il semble très raisonnable de supposer que sur des périodes plus longues, un pourcentage aussi élevé d emprunteurs hypothécaires prendra ces mesures pour raccourcir les délais de remboursement. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 18

20 Prêts hypothécaires en souffrance Selon les données sur les arriérés hypothécaires de l Association des banquiers canadiens, qui couvre sept grandes banques, un très petit pourcentage d emprunteurs canadiens accusent un retard sur leurs versements (on entend ici par retard trois mois ou plus en souffrance). Ces données indiquent qu il y a eu une augmentation des arriérés hypothécaires au cours de la récession, avec un pic à la fin de 2009 (mais ce pic a été inférieur à celui de la récession du début des années 90). Le taux d arriérés est tombé en 2010 et jusqu à la fin de Il est aujourd hui beaucoup plus sain, à seulement 1 emprunteur sur 300. Dans le contexte canadien, la plupart des défauts de paiement sont attribuables à la capacité réduite de payer, y compris notamment la perte d emploi, mais aussi des réductions de revenu attribuables à un horaire réduit ou à une baisse du taux de rémunération horaire. La rupture conjugale est aussi une cause de difficultés financières (ce qui pourrait être classé dans la catégorie de la capacité réduite de payer). Le graphique de droite montre l importance des changements dans la situation de l emploi. Il oppose les taux d arriérés avec le «taux d emploi» (à ne pas confondre avec le taux de chômage cette donnée indique le pourcentage d adultes qui sont au travail). Ces données montrent très clairement que les changements à la hausse ou à la baisse du taux d emploi sont suivis quelques mois plus tard par des changements dans le taux d arriérés (dans la direction opposée). Les pertes d emplois enregistrées au cours de la récession peuvent être considérées comme la principale cause de la hausse des arriérés de paiement hypothécaire, car une forte baisse du taux d emploi a été suivie quelques mois plus tard d une hausse des taux d arriérés. Le taux d emploi n a pas complètement récupéré depuis la fin de la récession (il est d environ deux points de pourcentage en dessous du sommet atteint avant la récession), ce qui contribue à expliquer pourquoi le taux d arriérés a diminué lentement et n est pas revenu au plancher d avant la récession. Types de représentants hypothécaires consultés On a demandé aux emprunteurs hypothécaires quel type de représentant ils avaient consulté pour obtenir leur prêt hypothécaire actuel et, deuxièmement, par l entremise de quel type de représentant hypothécaire ils avaient obtenu leur hypothèque. Pour tous les prêts hypothécaires actuels (indépendamment du moment où ils ont été obtenus), 57 % ont été obtenus auprès d une banque, 25 % par le truchement d un courtier en prêts hypothécaires, 10 % à partir d une coopérative de crédit, 5 % à partir d une assurance-vie ou société de fiducie et 4 % à partir d une «autre» source. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 19

21 Le tableau ci-dessous se concentre sur les consommateurs qui ont obtenu leur prêt hypothécaire actuel en 2012 ou avant mai 2013 (moment du sondage), qu il s agisse d une nouvelle hypothèque ou du renouvellement d une hypothèque existante. Le tableau distingue les parts des nouveaux prêts hypothécaires de celles des prêts qui ont été renouvelés, renégociés ou transférés. La deuxième colonne de données montre que pour les nouveaux prêts hypothécaires, 51 % ont été obtenus auprès d une banque, 31 % par le truchement d un courtier en hypothèques et 18 % par l entremise d autres types de représentants hypothécaires. La quatrième colonne de données montre que pour les prêts hypothécaires qui ont été renouvelés, 66 % ont été obtenus auprès d une banque, 21 % par le truchement d un courtier en hypothèques et 13 % par d autres types de représentants. Tableau 2-7 Consultation des conseillers hypothécaires par les consommateurs en Nouveaux prêts Renouvellement A obtenu son A obtenu son prêt par le prêt par le À consulté un À consulté un Type de représentant hypothécaire truchement truchement conseiller conseiller d un d un hypothécaire. hypothécaire. conseiller conseiller hypothécaire. hypothécaire. Représentant hypothécaire d une banque canadienne 74 % 51 % 80 % 66 % Courtier en hypothèques 61 % 31 % 39 % 21 % Représentant hypothécaire d une caisse populaire 23 % 9 % 15 % 9 % Représentant hypothécaire d une société d assurance-vie ou de 18 % 3 % 10 % 2 % fiducie Autre 5 % 5 % 6 % 2 % Total 181 % 100 % 151 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 20

22 3.0 Paramètres financiers Taux d intérêt L étude ACCHA/Maritz a recueilli des données sur les taux d intérêt des titulaires de prêts hypothécaires actuels. Le taux hypothécaire moyen pour ces emprunteurs est de 3,52 % au printemps 2012, en légère baisse par rapport à la moyenne de 3,64 % constatée il y a un an. Très peu de prêts hypothécaires au Canada ont des taux d intérêt élevés. Dans cette enquête, seulement 1 % des taux hypothécaires sont de 8 % ou plus. Le tableau suivant se penche sur la moyenne des taux d intérêt hypothécaires par type de prêt hypothécaire, pour toutes les hypothèques et pour deux sous-ensembles : les hypothèques pour les habitations acquises depuis 2012 et les hypothèques qui ont été renouvelées au cours de la même période. Ces données de l enquête montrent que : Les prêts hypothécaires qui ont été contractés ou renouvelés au cours de l année écoulée ont, en moyenne, des taux d intérêt inférieurs à ceux de l ensemble des prêts hypothécaires. Les taux d intérêt varient selon le type de prêt hypothécaire, les prêts hypothécaires à taux fixe ayant des taux plus élevés que ceux à taux variable. Pour les prêts hypothécaires récents (les deuxième et troisième rangées de données), les écarts moyens entre les taux fixes et variables sont de 0,43 point et 0,61 point. Tableau 3-1 Taux d intérêt hypothécaires moyens Type d hypothèque Taux fixe Taux variable Combiné Tous les types Tous les prêts hypothécaires 3,67 % 3,01 % 3,29 % 3,52 % Achats de ,13 % 2,70 % S.O. (1) 3,22 % Renouvellements de ,16 % 2,55 % S.O. (1) 3,15 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. Remarque : (1) Données insuffisantes pour produire une estimation. L enquête a également demandé à ceux qui ont renouvelé leur prêt hypothécaire ce que le taux d intérêt était avant le renouvellement, et ces taux ont été comparés aux taux des emprunteurs hypothécaires actuels. Les résultats sont résumés dans le tableau suivant. Il montre que, parmi les emprunteurs qui ont renouvelé une hypothèque depuis le début de l année 2012, près de 80 % ont eu une réduction de leur taux d intérêt; seulement 15 % ont eu une augmentation. En moyenne, pour toutes les hypothèques renouvelées durant cette période, le taux d intérêt a été réduit de 0,91 point de pourcentage. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 21

23 Tableau 3-2 Variations des taux d intérêt hypothécaires pour les prêts renouvelés en 2012 et 2013 Variation de taux d intérêt Taux fixe Taux variable Total % à un taux inférieur 81 % 70 % 79 % % à un taux inchangé 3 % 17 % 6 % % à un taux supérieur 16 % 13 % 15 % % à un taux supérieur de 1 point ou plus 2 % 0 % 2 % Total 100 % 100 % 100 % Changement moyen de taux d intérêt -0,91-0,99-0,91 (points de pourcentage) Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. Remarque : Les estimations ne sont pas disponibles pour les prêts hypothécaires de type combiné en raison de la taille réduite de l échantillon. En combinant les diverses estimations formulées dans cette étude : Sur 5,95 millions de propriétaires qui ont une hypothèque, environ 1,2 million ont renouvelé leur prêt en 2012 ou après; environ ont vu leur taux hypothécaire diminuer; environ n ont vu aucun changement à leur taux d intérêt; vu leur taux augmenter. Environ de ces ménages ont vu leur taux croître de 1 point de pourcentage ou plus. Pour bon nombre de ces ménages, l augmentation des paiements hypothécaires mensuels peut être importante, mais dans l ensemble du marché canadien de l habitation, dans lequel il y a 9,65 millions de ménages qui possèdent une maison, c est un changement insignifiant. Les données de cette étude indiquent que très peu d emprunteurs hypothécaires ont été négativement affectés par l augmentation des taux d intérêt. Rabais de taux hypothécaires Le taux hypothécaire moyen rapporté ici (3,67 %) pour les prêts hypothécaires à taux fixe est bien en deçà des taux typiques (annoncés) qui ont été disponibles au cours de l année écoulée. Depuis le début de l année 2012, les taux affichés pour un terme de cinq ans font en moyenne 5,25 %. 2 Les taux effectifs beaucoup plus faibles observés par l enquête confirment qu il existe une quantité substantielle de réduction de taux dans le marché hypothécaire. Cette section utilise les données de l enquête pour produire une estimation de ces rabais de taux. 2 Source : Pour connaître les taux affichés, les données sont obtenues à partir de la Banque du Canada, en utilisant les taux hypothécaires «classiques» (estimés chaque mercredi). «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 22

24 Le groupe d étude comprend une vaste gamme de prêts hypothécaires, y compris une gamme complète de termes, à taux fixe ou à taux variable, et les prêts hypothécaires ont été contractés sur une période prolongée. Il en résulte un large éventail de taux hypothécaires. On a aussi formé un sous-échantillon pour mener une analyse plus approfondie parmi les groupes suivants : les prêts hypothécaires qui ont été contractés, renouvelés ou refinancés depuis le début de l année 2012; avec un taux fixe, plutôt qu un taux variable; et un terme de cinq ans. Dans ce groupe d emprunteurs hypothécaires : Le taux moyen d intérêt hypothécaire est de 3,05 %. En revanche, le taux affiché moyen pour un terme de 5 ans était de 5,25 %. Sur la base de ces données, il semble que les Canadiens ont négocié des réductions de taux hypothécaire moyennes de 1,47 point de pourcentage (pour 5 ans). Toute hypothèque au sein de ce sous-ensemble de la base de données a eu un taux d intérêt réel plus bas que le taux moyen affiché. En fait, le taux réel consigné le plus élevé était de 3,75 %. Tous ces emprunteurs ont reçu un rabais d un point et demi de pourcentage ou plus par rapport à la moyenne du taux hypothécaire officiel. Valeur nette Les données de l enquête auprès des consommateurs ont été utilisées pour produire des estimations de la valeur nette des habitations au Canada. Les montants de valeur nette ont été calculés en comparant la valeur des maisons occupées par leurs propriétaires au Canada avec les prêts hypothécaires associés et les marges de crédit hypothécaire. En s appuyant sur les données des recensements de 2006 et de 2011, mises à jour en utilisant les données sur l achèvement de nouvelles habitations, l auteur estime que l on compte environ 13,7 millions d habitations occupées au Canada. De ce nombre, environ 9,65 millions sont occupées par les propriétaires, dont 5,95 millions ont des hypothèques et 3,70 millions n en ont pas. Nous avons utilisé les données du sondage du printemps 2013 pour raffiner les estimations dans les quatre catégories qui apparaissent dans l avant-dernière rangée du tableau. Le tableau ci-dessus montre que la plupart des propriétaires d habitation canadiens ont une valeur nette considérable représentant 67 % de la valeur de leur maison. Cela laisse un ratio d endettement de 33 %. Au total, environ 4 % des propriétaires ont un ratio de valeur nette de moins de 10 %. Cela comprend un très petit pourcentage de propriétaires (moins de 1 %) qui ont une valeur nette négative. Parmi les propriétaires qui ont une hypothèque (avec ou sans MCH supplémentaire), 7 % ont une valeur nette inférieure à 10 % (comprenant environ ménages). Un virgule deux millions d autres propriétaires ont un avoir net de l ordre de 10 % à 24,99 %. Ce qui laisse 83 % des propriétaires canadiens (environ «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 23

25 8 millions sur les 9,65 millions) avec 25 % ou plus de valeur nette. Même parmi les 5,95 millions de propriétaires qui ont une hypothèque (avec ou sans MCH), 73 % ont un ratio de valeur nette de 25 % ou plus. Valeur nette en pourcentage de la valeur de l habitation Tableau 3-3 Avoir net des propriétaires d habitation canadiens Hypothèque seulement Hypothèqu e et MCH MCH seulement Ni hypothèque ni MCH valeur nette négative 1 % 5 % 0 % 0 % 1 % % 2 % 2 % 0 % 0 % 1 % % 3 % 3 % 0 % 0 % 2 % 10-14,99 % 7 % 2 % 0 % 0 % 3 % 15-24,99 % 17 % 11 % 4 % 0 % 9 % 25-49,99 % 31 % 36 % 13 % 0 % 21 % 50-74,99 % 24 % 26 % 25 % 0 % 17 % 75-99,9 % 16 % 16 % 59 % 0 % 13 % 100 % 0 % 0 % 0 % 100 % 32 % Total 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Nombre de ménages Valeur nette moyenne 47 % 49 % 79 % 100 % 67 % Ratio (%) Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. Total Emprunt sur la valeur nette L étude indique que 8 % des détenteurs de prêt hypothécaire ont retiré du capital de leur habitation ou ont augmenté le montant du principal de leur prêt hypothécaire au cours des 12 derniers mois. Le montant moyen de cet emprunt est estimé à $. Plusieurs résultats de l enquête peuvent être combinés pour estimer le total de ces emprunts sur la valeur nette : À l heure actuelle, il y a environ 9,65 millions de propriétaires d habitation au Canada. 8 % d entre eux ont emprunté sur la valeur nette au cours de l année écoulée (environ ménages). Le montant moyen de ce retrait est d environ $. En combinant ces facteurs, le montant total d emprunt sur la valeur nette est estimé à 39 G$ au cours de la dernière année. On a demandé à ceux qui ont réemprunté sur la valeur nette d indiquer l usage qu ils avaient fait de leur emprunt. Certains ont cité plus d un usage. Sur la base des réponses, nous estimons ce qui suit : 4,7 G$ (12 %) ont servi à consolider ou à rembourser des dettes. 17,5 G$ (45 %) ont servi à financer des rénovations ou des réparations. 8,6 G$ (22 %) ont servi à des achats (y compris les dépenses pour l éducation). «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 24

26 5,6 milliards de dollars (14 %) ont servi à faire des placements. 2,5 G$ (8 %) ont servi à «d autres» fins. Impacts des hausses futures de taux d intérêt Au cours des cinq dernières années, plusieurs ont prétendu que les taux d intérêt devaient «inévitablement» augmenter, que les consommateurs n y étaient pas préparés et que le tout entraînerait des hausses intolérables des coûts d intérêt hypothécaire. Cette crainte a été exprimée à maintes reprises par les hauts fonctionnaires du gouvernement et la profession d économiste. L ACCHA a tenté de contribuer à la discussion, par le biais des rapports de recherche semi-annuels sur le marché hypothécaire et, en particulier, par deux éditions d un rapport spécial «Revue du marché hypothécaire», parues en janvier 2010 et en janvier Les lecteurs intéressés à la question sont fortement encouragés à consulter ces rapports, qui sont disponibles sur le site de l ACCHA. Grâce à l analyse de grands ensembles de données sur les transactions hypothécaires, le rapport de janvier 2011 a constaté que la grande majorité de ces emprunteurs sont bien placés pour absorber les augmentations de paiement qui résulteraient si les taux d intérêt augmentaient à 5 %. Au total, environ à acheteurs de maisons de fraîche date (ceux qui ont acheté en 2010) pourraient avoir des ratios d ATD de 45 % ou plus. Le rapport a conclu qu il s agit d un très petit nombre par rapport au nombre total de propriétaires au Canada. En outre, les données générées par cette enquête auprès des consommateurs au printemps 2013 ont donné quelques résultats supplémentaires. Comme nous l avons expliqué dans une section précédente, une part importante des emprunteurs hypothécaires ont volontairement augmenté leurs paiements réguliers ou effectué des paiements forfaitaires. Ces paiements réduisent leur période d amortissement potentielle en deçà de ce que prévoyait leur contrat. Il en découle que si les taux d intérêt grimpaient à des niveaux insoutenables, les emprunteurs pourraient souvent réduire leurs paiements (dans les limites imposées par la période d amortissement du contrat). Enfin, le moment des augmentations de taux d intérêt demeure incertain. On parle d une hausse «inévitable» des taux depuis septembre Les attentes des économistes restent mitigées, même si à ce stade peu d entre eux s attendent à des hausses considérables des taux d intérêt d ici au moins un an, et l horizon de l augmentation continue d être repoussé à l avenir. Cartes de crédit L enquête ACCHA/Maritz du printemps 2013 a recueilli des données sur les cartes de crédit. Les résultats sont résumés dans le tableau suivant. Cette enquête montre que : Les deux tiers des Canadiens détenteurs de cartes de crédit règlent habituellement le chaque mois. La plupart des Canadiens ont une ou deux cartes de crédit. Environ 30 % en ont trois ou plus, et moins d un sur dix n en a pas du tout. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 25

27 Le solde actuel moyen de leurs cartes de crédit est d environ $. Parmi ceux qui règlent habituellement leur solde chaque mois, le solde courant moyen est de $; pour ceux qui laissent habituellement un solde sur la carte, ce solde moyen est actuellement d environ $. % qui règlent habituellement le solde chaque mois Tableau 3-4 Profil d utilisation de la carte de crédit par groupe d âge Groupe d âge et plus Total 68 % 63 % 60 % 68 % 71 % 84 % 67 % Nombre de cartes 0 16 % 9 % 7 % 11 % 8 % 6 % 9 % 1 45 % 39 % 31 % 28 % 29 % 25 % 32 % 2 29 % 29 % 30 % 31 % 22 % 30 % 29 % 3 7 % 13 % 17 % 14 % 20 % 21 % 16 % Plus de 3 3 % 10 % 15 % 15 % 21 % 19 % 14 % Solde moyen actuel Tous les détenteurs de $ $ $ $ $ $ $ cartes de crédit Ceux qui règlent le solde chaque mois 799 $ $ 1,6561 $ 656 $ $ $ 756 $ $ Ceux qui laissent un solde $ $ $ $ $ $ $ Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2013; analyse de l auteur. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 26

28 4.0 Évolution du marché de l habitation Les conditions du marché hypothécaire résidentiel sont fortement reliées aux conditions du marché de l habitation. Il est juste de dire que, en ce moment, le marché de l habitation au Canada est dans un état de transition et qu il existe un degré élevé d incertitude quant aux perspectives du marché de l habitation. Par extension, le marché hypothécaire est également en transition et l incertitude plane sur ses perspectives. Cette section du rapport fournit des opinions et des analyses des marchés de l habitation, puis des suggestions quant à l avenir du marché hypothécaire. L édition automne 2012 du «Rapport annuel sur l état du marché hypothécaire au Canada» de l ACCHA est arrivée à la conclusion que les modifications apportées aux critères d assurance prêt hypothécaire (en vigueur depuis juillet 2012) risquent d avoir des conséquences négatives prolongées sur les marchés canadiens de l habitation. La plupart des autres analystes ont reconnu qu il y a eu un impact, mais ils ont également déclaré que les effets devraient être de courte durée et que les marchés vont bientôt revenir aux niveaux antérieurs d activité, comme on l a vu à la suite des changements politiques antérieurs. Neuf mois plus tard, le rebond attendu ne s est pas encore matérialisé, comme il ressort des données de l Association canadienne de l immeuble. Cet analyste fait valoir que ces autres analystes ont raté un facteur important et l illustre dans le tableau ci-contre. Par chance, les modifications qui ont pris effet en février 2010 et en janvier 2011 ont coïncidé avec une forte hausse des taux d intérêt hypothécaires. Dans les deux cas, l activité commerciale a fortement chuté à ce moment, les taux d intérêt sont rapidement retombés et l activité commerciale a rebondi. Or, le changement de politique qui a pris effet en juillet 2012 n a pas coïncidé avec une fluctuation des taux d intérêt ou avec d autres changements dans la conjoncture économique qui pourraient avoir causé la chute de l activité commerciale. Qui plus est, l ACCHA a obtenu de vastes bases de données sur les prêts hypothécaires à ratio élevé qui ont été approuvés en 2009 et en 2010, et ces bases de données ont été mises à profit dans une simulation des effets de divers changements aux critères d assurance prêt hypothécaire. Cette analyse, qui a été examinée plus en détail dans l édition automne 2012 du rapport de l ACCHA, a conclu que peu d emprunteurs hypothécaires auraient été disqualifiés par les changements qui ont pris effet en février 2010 et en janvier Par contre, le changement de politique de juillet 2012 aurait disqualifié 11 % des prêts hypothécaires à ratio élevé qui avaient été approuvés en L analyse a également considéré que les emprunteurs affectés négativement pourraient se qualifier de nouveau en économisant une mise de fonds plus importante : «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 27

29 en moyenne, il faudrait 3,5 années pour épargner la mise de fonds supplémentaire nécessaire, à condition que l emprunteur puisse épargner 10 % de son revenu avant impôt (un défi majeur pour la plupart, ce qui signifie que la période d épargne sera même plus longue dans bien des cas). Ainsi, deux approches d analyse utilisées dans le rapport de l automne 2012 sont arrivées aux conclusions suivantes : premièrement, le changement de politique qui est entré en vigueur en juillet 2012 aura un impact significatif sur l activité du marché de l habitation; deuxièmement, cet effet négatif sera de longue durée; troisièmement, ces effets pourraient affecter l économie dans son ensemble. À ce jour, cela fait neuf mois que l activité sur le marché de la revente est freinée. On a peu de preuves des effets économiques plus larges, mais cet analyste s attend à ce que ceux-ci prennent un certain temps à se matérialiser. L analyse qui est présentée cidessous conclut que les effets économiques négatifs deviendront de plus en plus évidents au cours des deux prochaines années. Premiers impacts économiques dans le marché de la revente Les effets économiques plus généraux prendront diverses formes : Une baisse dans la revente entraîne une baisse des revenus et de l emploi dans les secteurs touchant directement ou indirectement à la vente, au crédit, aux services juridiques, au déménagement, à la rénovation, au commerce de meubles et d électroménagers, au paysagement, etc. Au cours des neuf derniers mois, le volume de reventes, en dollars, affiche un recul de 8,3 % sur ce qu il a été dans l année précédant l annonce du changement de politique en Ce ralentissement aura une incidence sur l emploi dans de nombreux secteurs. Or, cet effet, parce qu il sera très largement répandu, sera très difficile (voire impossible) à repérer. Les mises en chantier seront touchées, mais beaucoup plus progressivement. Les répercussions sur l emploi et l économie en général ne se concrétiseront que lentement. Le graphique ci-contre illustre les données mensuelles, ainsi que les tendances à long terme. Les mises en chantier de maisons (y compris les maisons individuelles, jumelées et en rangée) ont chuté au cours de la dernière décennie, mais les mises en chantier d appartements ont augmenté. Au cours des derniers mois, la tendance des maisons a encore baissé. Pour les appartements, l activité a baissé durant les quatre derniers mois, mais les données étant très volatiles, la courbe de tendance pour les appartements (la ligne brune lisse) n a pas encore fléchi vers le bas. La section suivante présente les perspectives «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 28

30 de mises en chantier et conclut que nous sommes à l aube d une récession importante qui aura des conséquences importantes pour l emploi. Autre effet important possible sur l économie en général : «l impression de richesse». Lorsque le prix des habitations monte, les consommateurs reprennent confiance en leurs finances personnelles, ce qui les encourage à dépenser. «L impression de richesse» a fortement alimenté la création d emploi à la suite de la récession de Le gouvernement a déclaré qu il s attend à ce que les modifications à l assurance prêt hypothécaire provoquent un ralentissement de la croissance des prix (et qu il envisage d un bon œil une baisse du prix des habitations). Par conséquent, on peut s attendre à ce qu un affaiblissement de l impression de richesse amène les consommateurs à dépenser moins, ce qui entraînera des pertes d emplois. Les effets négatifs de cette cause seront très difficiles à identifier, car les pertes seront largement distribuées à travers toute l économie. Néanmoins, à moins que l économie trouve une source importante de croissance autre que les dépenses de consommation, on peut s attendre raisonnablement à un ralentissement important de la création d emplois au cours des deux prochaines années. Perspectives du marché hypothécaire dans la région du grand Toronto Cet auteur a analysé les marchés de l habitation au Canada depuis 1982, ce qui l a amené à tirer quelques conclusions. L une d elles est que l état du marché de la revente est le principal moteur de mise en chantier (et le meilleur facteur de prédiction des mises en chantier futures). En outre, le meilleur indicateur de l état du marché de la revente est le «ratio ventes-inscriptions», soit le nombre de ventes divisé par le nombre de maisons offertes à la vente. L auteur croit que, en présence d un grand choix sur le marché de la revente, les acheteurs sont plus susceptibles de combler leurs besoins en achetant une propriété de revente. Toutefois, si le choix est limité, alors la construction d une nouvelle maison devient un choix plus probable. De plus, si l offre sur le marché de la revente est insuffisante, les prix augmentent, ce qui rend la construction de nouvelles maisons plus rentable, et cela encourage les constructeurs de maisons à accroître leur offre. Les ventes de maisons neuves entraînent des mises en chantier un peu plus tard. Ainsi, un changement dans le marché de la revente affectera le nombre de mises en chantier, mais pas instantanément. Cette section utilise les données de la région du Grand Toronto (RGT) pour illustrer la théorie et les conclusions de l auteur. La section suivante adapte cette analyse aux zones urbaines du Canada. Puisque les conditions et les perspectives varient à travers le pays, une annexe fournit une analyse similaire pour plusieurs segments de marché importants au Canada. 3 Dans chaque cas, les données vont jusqu en mars 2013 (et l analyse inclut huit mois de répercussions depuis le changement des critères d assurance hypothécaire). 3 Les graphiques se fondent sur les données de l Association canadienne de l immobilier (ACI), de la Building, Industry and Land Development Association et de la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL). Toutes les interprétations sont de l auteur. Rien ne laisse croire que l une de ces organisations puisse être d accord avec ces interprétations. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 29

31 Dans cette discussion, on utilise une série de graphiques pour illustrer les données et les tendances du marché de l habitation. Ces graphiques comparent les ventes dans le secteur de l habitation de faible hauteur (ce qui comprend les maisons individuelles, jumelées et en rangée) et celles du secteur de l appartement avec le «rapport ventes / nouvelles inscriptions» (ou RVNI). 4 Ces données montrent que les ventes de nouvelles habitations ont tendance à réagir très rapidement aux variations du RVNI. Cette relation est évidente dans la seconde moitié de la période, à la fois dans les secteurs de l habitation de faible hauteur et de l appartement. Cependant, dans la première moitié de la période, nous sommes en présence de deux facteurs : les ventes réagissent aux changements dans le RVNI, mais il y a aussi une tendance à la hausse des ventes : le RVNI n est pas le seul facteur qui affecte les ventes de nouvelles habitations. Dans ce cas, au cours de la première moitié de la période, l économie de la RGT vivait une reprise après une récession sévère. La reprise économique a entraîné une création rapide d emplois, une augmentation de la migration dans la région et une augmentation du taux de croissance de la population, ce qui a stimulé la demande de logements. Un facteur différent a émergé au cours de la deuxième moitié de la période, dans le secteur de faible hauteur : les ventes de maisons neuves n ont pas répondu aussi fortement qu elles «devraient» aux variations du RVNI. Cela s est produit parce qu il y avait une pénurie de l offre (un nombre insuffisant de terrains à bâtir). D autre part, les ventes d appartements se sont comportées presque exactement comme elles «devraient» avoir, étant donné les conditions qui prévalaient (en plus de l influence des conditions du marché de la revente, les bas taux d intérêt hypothécaires ont encouragé les acheteurs d une première maison et les investisseurs à acheter). Dans les deux prochains graphiques, nous avons remplacé les données réelles par des courbes de tendance qui représentent les données (la fine courbe bleue représente le RVNI, la courbe brune épaisse représente les ventes). Encore une fois, dans les deux secteurs, on peut voir que les ventes entretiennent un certain rapport avec le RVNI. En outre, au cours de la première moitié de la période, il y a eu une tendance à la hausse des ventes. Au cours de la seconde moitié, un autre facteur a entraîné encore plus à la baisse l activité du secteur des maisons, tandis que le secteur des appartements était renforcé la faiblesse des taux d intérêt. Dans ces deux graphiques, il est très clair que 4 Les données sur le marché canadien de la revente d habitations utilisent deux concepts d inscriptions : les «nouvelles inscriptions» correspondent aux unités offertes sur le marché pendant la période; les «inscriptions actives» correspondent aux unités disponibles à l achat pendant la période. Comme les données sur les inscriptions actives ne sont pas toujours disponibles à travers le pays, nous utilisons le concept de nouvelle inscription. Cependant, en général, nous avons favorisé les données sur les inscriptions actives, celles-ci donnant une meilleure idée de l état de l offre. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 30

32 vers la fin de la période, une baisse rapide du RVNI a conduit à une forte baisse des ventes. Ce point est le principal élément à retenir de notre analyse, et il sera examiné plus en détail : le ralentissement de l activité du marché de la revente qui a suivi le changement des critères d assurance hypothécaire l été dernier commence à peine à provoquer une baisse des mises en chantier. En règle générale, on vend une habitation neuve avant de la mettre en chantier. En conséquence, les variations du taux de vente de nouvelles maisons sont suivies, plus tard, de changements dans le nombre de mises en chantier. Nous pouvons également dire que les données sur les ventes d habitations neuves offrent un excellent «indicateur avancé» pour les mises en chantier. Dans la prochaine paire de cartes (à la page suivante) ventes de nouvelles habitations et les mises en chantier dans la RGT. Toutefois, en raison de la volatilité des données de mois en mois, peu de lecteurs seront en mesure de voir les relations dans ces graphiques. C est pourquoi ceux-ci sont accompagnés de deux autres graphiques illustrant les courbes de tendance. Ces graphiques de tendance permettent les observations suivantes : Il existe une relation très claire pour le secteur des maisons : les mises en chantier ont tendance à suivre les ventes de nouvelles habitations avec un délai de 12 à 15 mois. Avec la forte baisse récente des ventes de nouvelles maisons, on peut s attendre à ce que les mises en chantier reculent aussi, très probablement au cours du second semestre de cette année. Selon les données, la baisse du nombre de mises en chantier dans cette catégorie dans la RGT pourrait être d environ 40 % par rapport aux niveaux récents, et encore plus prononcée par rapport aux volumes observés avant En 2011 et 2012, les mises en chantier de maisons atteignaient en moyenne environ unités. Une fois le ralentissement bien installé (peut-être à la fin de cette année ou au début de l année prochaine), ce nombre pourrait bien avoir à un rythme d environ unités par mois, soit à par an. Pour les appartements, il n y a pas de relation claire pendant la majeure partie de la période. Cela s explique par la forte variabilité de la période de préparation requise avant leur construction. On note cependant une relation claire à la fin de la période : il y a eu une forte augmentation de la tendance des ventes à peu près au début de l année 2007, suivie deux ans plus tard par une tendance correspondante dans les mises en chantier. La tendance des ventes des appartements a commencé à baisser vers la fin de 2011, et une baisse beaucoup plus marquée s est produite suite à la modification des critères d assurance prêt hypothécaire à l été On peut s attendre à ce que les mises en chantier dans cette catégorie suivent ce recul éventuellement. Cependant, il est tout à fait possible que le ralentissement des «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 31

33 mises en chantier d appartements se fasse très graduellement. D une part, il y a un grand nombre d appartements en copropriété qui ont été vendus, mais dont la construction n a pas encore commencé : selon Urbanation, à la fin de mars 2013, on dénombrait unités (dans 126 projets) en vente à l étape pré-construction dans la RMR de Toronto. De ce nombre, ont été vendues. Il est possible que les 126 projets ne passent pas tous à l étape de la construction, mais la plupart seront bâtis. Sur la base des données présentées ci-dessous, ainsi que les données d Urbanation, il est fort probable que les mises en chantier d appartements resteront fortes pendant encore un an, après quoi on peut s attendre à un ralentissement. En 2011 et 2012, les mises en chantier d appartements ont atteint en moyenne unités par année. Une fois le ralentissement bien installé (peut-être dans le second semestre de 2014), ce nombre pourrait bien chuter à environ unités par mois, soit à par an. Si on additionne les deux secteurs, les mises en chantier dans la région du grand Toronto en 2011 et 2012 totalisaient une moyenne de unités par année. Sur la base des données du marché, on peut s attendre à ce que les mises en chantier ralentissent à un rythme d environ par mois ( à par an) d ici la fin de En d autres termes, le taux annuel de mises en chantier dans la région de Toronto baissera d environ à unités. La construction de logements est un important générateur d emplois directs dans le secteur de la construction, ainsi que dans les secteurs qui fournissent des biens et services utilisés dans le processus de construction. Une baisse de à unités dans le taux de mises en chantier devrait coûter environ emplois à la région du Grand Toronto. Cette baisse de l emploi se produira très progressivement, en fonction non seulement des mises en chantier, mais aussi du rythme de complétion des projets en construction. Il faut s attendre à ce que le plus fort de cette réduction se fasse sentir d ici la mi «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 32

34 Analyse des régions urbaines du Canada Malheureusement, il n y a pas de données sur les ventes de nouvelles habitations en dehors de la région du Grand Toronto. Néanmoins, pour d autres régions, on peut adopter une approche par «forme réduite». Elle consiste à comparer les mises en chantier avec le ratio ventes / nouvelles inscriptions. Pour ces régions, nous nous attendons à ce que les fluctuations du RVNI affectent les mises en chantier, avec un décalage; le RVNI peut alors servir d indicateur avancé de l évolution des futures mises en chantier. Deux paires de graphiques figurent dans cette analyse des régions urbaines du Canada (et dans l annexe, où nous nous penchons sur plusieurs segments de marché importants). La première paire compare le ratio ventes / nouvelles inscriptions aux mises en chantiers de maisons à faible hauteur et d appartements; la deuxième paire montre les courbes de tendance. Dans les graphiques de tendance, les données RVNI sont représentées par une courbe bleue et épaisse; les données de mises en chantier sont illustrées par la courbe brune et mince. Le premier graphique compare le RVNI aux mises en chantier de maisons; dans le second, les données ont été converties en courbes de tendance. On observe la tendance attendue, à savoir que, lorsque le RVNI change, la courbe de tendance des mises en chantier à faible hauteur suit un peu plus tard, le délai semblant être d un an. C est ce qui était attendu, compte tenu de l analyse du cas torontois. À la fin de la période, la courbe de tendance du RVNI a commencé à diminuer. C est une conséquence de la modification des critères d assurance hypothécaire qui a pris effet en juillet 2012 et qui a entraîné une chute des ventes. La courbe de tendance des mises en chantier n a pas encore commencé à descendre. Néanmoins, les données réelles du premier graphique laissent croire qu un recul est déjà en cours; encore quelques mois à ce rythme, et la courbe de tendance fléchira résolument vers le bas. En 2011 et 2012, les mises en chantier de maisons dans les régions urbaines du Canada ont atteint une moyenne annuelle d un peu moins de Sur la base de la relation avec le RVNI, les mises en chantier de faible hauteur risquent de chuter à environ unités. Nous nous attendons à ce que cet ajustement soit complété d ici la fin de cette année. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 33

35 Dans le secteur de l appartement, les données des mises en chantier sont encore plus erratiques et difficiles à lire. Le deuxième graphique illustre les tendances. En regardant le milieu de la période, il semble que le délai entre le RVNI et les mises en chantier soit d environ trois ans (ce long délai s explique par le fait que la construction d immeubles à appartements est beaucoup complexe que la construction de maisons unifamiliales). Vers la fin de la période, le RVNI est plat, puis commence à tomber, tandis que les mises en chantier d appartements continuent de grimper. Cela s explique par le fait que les constructeurs ont fait tant de ventes entre 2007 et 2011 qu ils ont peiné à lancer tous ces chantiers (comme on l a vu dans les données des ventes d habitations neuves et des mises en chantier pour la région de Toronto). Les constructeurs sont donc actuellement en rattrapage. Selon les données de Toronto, ville qui domine l activité des appartements en copropriété au Canada, nous devons supposer que les ventes de nouveaux appartements sont en train de ralentir (en raison de l affaiblissement de la demande). Les mises en chantier finiront aussi par tomber, mais nous ne savons pas exactement quand cela se produira. En 2011 et 2012, les mises en chantier d appartements dans les régions urbaines du Canada ont atteint une moyenne annuelle de unités. Lorsque le ralentissement sera complété (peut-être d ici la fin de l année 2014), ce nombre aura baissé à autour de unités. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 34

36 Conclusion Cette analyse suggère que dans les centres urbains du Canada, les mises en chantier diminueront de près de unités dans le secteur de faible hauteur et de unités dans le secteur des appartements. Dans les régions urbaines du Canada, les mises en chantier chuteront à environ unités (contre un niveau antérieur d environ ). Pour l ensemble du Canada (régions urbaines et rurales), on passera d une moyenne de en à une moyenne d environ unités. La construction de logements est un important générateur d emplois directs dans le secteur de la construction, ainsi que dans les secteurs qui fournissent des biens et services utilisés dans le processus de construction. Chaque habitation de faible hauteur soutient au moins 1,75 «année-personne» d emploi; pour les immeubles à appartement, on parle de 1,25 emploi par unité d habitation. En tout, le ralentissement du marché de l habitation réduira le nombre de mises en chantiers d environ unités et le nombre d emplois connexe d environ L analyse des principaux segments de marché (en annexe) pointe vers des effets de magnitude similaire. Les principaux marchés étudiés dans l annexe représentaient 65 % des mises en chantier canadiennes en 2011 et L analyse de ces marchés (résumée dans le tableau ci-dessous) suggère qu une fois que les mises en chantier se seront ajustées aux conditions du marché affaibli, les mises en chantier y chuteront d environ unités, soit environ 30 % par rapport à la moyenne observée au cours de 2011 et L ajustement des mises en chantier sera en grande partie terminé d ici la fin de Ces centres urbains pourraient perdre emplois générés par la construction résidentielle et les secteurs connexes. Ce processus d ajustement devrait être complété en grande partie d ici la mi Ces estimations s appliquent aux principaux segments de marché. Elles sont compatibles avec la conclusion que les mises en chantier pour l ensemble du Canada chuteront à environ unités et qu environ emplois seront perdus. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 35

37 Tableau 4-1 Résumé des changements prévus dans les tendances des mises en chantier, et les impacts potentiels sur les emplois connexes pour plusieurs grands centres canadiens Segment de marché Moyenne des mises en chantier 2011 et 2012 Changement prévu dans le nombre annuel de mises en chantier Répercussions sur l emploi Grand Toronto à RMR de Vancouver à RMR de Calgary à RMR d Edmonton à RMR d Ottawa à Québec (zones à urbaines) Source : Analyse par l auteur, en utilisant des données provenant de diverses sources. Cet analyste admet volontiers que toute prévision économique s accompagne d une grande incertitude. Cela dit, l auteur rappelle au lecteur qu il y a six mois, il a conclu que le ralentissement du marché de l habitation pourrait avoir des conséquences prolongées. À cette époque, presque tous les autres analystes s attendaient à ce que ces effets soient de courte durée. Neuf mois après le changement de politique, il n y a toujours pas de rebond et les preuves d un impact prolongé s accumulent. Les premières preuves provenaient uniquement du marché de la revente, mais récemment, la baisse des mises en chantier (qui ne fait que commencer, comme nous l avons expliqué précédemment) apporte une preuve supplémentaire. En outre, même si les ventes d habitations revenaient bientôt «à la normale», le marché de l habitation affiche déjà une perte d activité considérable. Les ventes perdues auront des conséquences sur les mises en chantier futures et les emplois induits Voici une analyse partielle : Il y aura des réductions des mises en chantier et des emplois induits dans la plupart des régions du Canada, notamment en Colombie-Britannique et en Ontario. Au Manitoba, en Saskatchewan et dans les provinces atlantiques, la réduction des mises en chantier pourrait être moins grave, mais tout de même, l activité et les emplois induits dans ces régions seront en deçà du potentiel. Pour l ensemble du Canada, à la fin de 2014, les mises en chantier pourraient être unités (ou plus) en dessous de la moyenne de observée en 2011 et Pour le second semestre de 2014 et en 2015, les mises en chantier au Canada pourraient être de unités. La baisse de l activité sur le marché de la revente entraînera d autres pertes d emplois. Depuis le changement de politique, le volume d activité de revente a chuté de 8,5 %, ce qui coûte des emplois dans de nombreux secteurs. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 36

38 La croissance plus lente des prix des habitations (voire leur baisse) aura une incidence négative sur la confiance et les dépenses des consommateurs, ce qui entraînera d autres pertes d emplois. En somme, il est concevable que d ici la mi-2015, on constate une baisse de l emploi attribuable à l activité du marché de l habitation et à l impression de richesse que procure l habitation de l ordre de , comparativement à l emploi dans ce secteur dans les changements aux critères d assurance hypothécaire. Le chemin de l emploi total dépendra de la mesure dans laquelle la création d emplois pourra être accélérée dans d autres secteurs de l économie. Autre conséquence du ralentissement du marché de l habitation, on assistera à une chute du taux d inoccupation dans le marché de la location : un ralentissement des mises en chantier provoquera, plus tard, un ralentissement des logements achevés. L offre de logements sera inférieure à la croissance de la population. Avec un taux d inoccupation inférieur à ce qu il devrait être, le prix des loyers augmentera plus rapidement que nécessaire, ce qui mettra les locataires dans une situation plus difficile. Ces conséquences, cependant, prendront un certain temps à se manifester clairement, peut-être au cours de 2015 et au-delà. Une dernière pensée : certains commentaires ont été faits récemment à l effet qu un ralentissement des mises en chantier serait une bonne chose. L argument avancé est que les mises en chantier ont dépassé les «exigences démographiques» et qu on se retrouve avec trop d habitations; un ralentissement de la production permettrait de résorber ce surplus. Cependant, l analyse démographique n est généralement pas un guide utile pour connaître le nombre de logements dont la population a besoin : au cours des trois dernières décennies, les mises en chantier n ont presque jamais été en phase avec les estimations démographiques. Les cycles économiques (et particulièrement la création d emplois) sont beaucoup plus importants que la démographie. S il y a surproduction, elle se manifestera concrètement sous forme d une hausse du taux d inoccupation, chose qui ne s est pas produite. La Société canadienne d hypothèques et de logement rapporte que le taux d inoccupation au Canada (en date d octobre 2012) était de 2,6 %, ce qui est identique à la moyenne des 40 dernières années. S il faut en tirer une conclusion de ce fait, c est que la production de logements a été équilibrée avec les besoins de la population jusqu à maintenant. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 37

39 5.0 Perspectives du marché hypothécaire Au début de 2002, le crédit hypothécaire au Canada a commencé à prendre de l ampleur très rapidement. En seulement 7,5 années, l encours du crédit hypothécaire a doublé, passant de 470 milliards de dollars à 940 G$. La croissance a ralenti quelque peu à la suite de la récession de , mais à un taux d environ 7 % par an, la dette hypothécaire a continué de croître plus rapidement que les revenus. Un nouveau ralentissement a commencé au début de Cette phase n était pas immédiatement apparente dans les taux de croissance année après année, mais en regardant les changements sur des périodes plus courtes (par exemple, en convertissant en taux annuels les variations sur trois mois), il devenait de plus en plus évident au cours de la première moitié de 2012 que l activité hypothécaire ralentissait. Les modifications à l assurance prêt hypothécaire qui sont entrées en vigueur en juillet 2012 ont entraîné une chute instantanée de l activité du marché de la revente, ce qui a provoqué un ralentissement encore plus important de l activité hypothécaire à la fin de L achèvement de nouvelles habitations est un contributeur majeur à la demande en prêts hypothécaires. Le ralentissement des mises en chantier commençant tout juste à se développer (comme il en a été question dans la section précédente), les nombres d habitations achevées se maintiendront aux niveaux actuels (ou même grimperont) pour presque toute l année. Par conséquent, et en supposant que l activité du marché de la revente et le nombre d habitations achevées demeurent relativement stables, il est peu probable que l activité hypothécaire ralentisse beaucoup plus cette année. La croissance totale pour 2013 devrait être de l ordre de 4,5 % à 5,0 %, ce qui porterait l encours du crédit hypothécaire résidentiel à un peu plus de 1200 milliards de dollars d ici la fin de l année. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 38

40 L achèvement d habitations ralentira graduellement en 2014, entraînant à sa suite une baisse graduellement plus prononcée de la demande en prêts hypothécaires. D ici là, nous pouvons nous attendre à ce que la faiblesse persistante des taux d intérêt continue de permettre aux détenteurs de prêts hypothécaires de rembourser rapidement leur principal. À la fin de 2014, le taux de croissance devrait être de l ordre de 2,5 % à 3,0 %; l encours du crédit hypothécaire résidentiel sera alors de 1240 à 1250 milliards de dollars. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 39

41 Annexe Analyse des perspectives du marché de l habitation pour les principaux segments de marché «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 40

42 RMR de Vancouver Le marché de l habitation de Vancouver était déjà dans un état de transition avant le changement de politique l été dernier. On constate par la suite un nouvel affaiblissement des ventes; le RVNI, quant à lui, est tombé à un niveau très bas. Dans les graphiques ci-dessous, la courbe de tendance du RVNI est susceptible de descendre encore au cours des prochains mois. Parmi les grands marchés évoqués ici, Vancouver est de loin le plus faible (en utilisant le RVNI comme critère). Dans le secteur des maisons, les graphiques montrent que les mises en chantier sont en retard sur le RVNI, par peut-être un an ou un an et demi. Le taux de mises en chantier affichait une tendance à la baisse, probablement parce que celles-ci étaient peu abordables, et ce facteur de complication a affaibli la relation entre le RVNI et les mises en chantier. Compte tenu des tendances dans les données, il est possible que les mises en chantier de maisons demeurent stables à peu près au niveau actuel, mais une nouvelle (légère) baisse, peut-être de 100 unités par mois, est tout de même possible. Pour les appartements, il existe un lien entre le RVNI et les mises en chantier, mais il s exprime avec un délai très long. La courbe de tendance pour les mises en chantier suggère que le ralentissement a commencé, en réponse à un affaiblissement progressif prolongé du marché de la revente. Ces données suggèrent que les mises en chantier dans cette catégorie continueront de baisser. Dans peut-être un an et demi à deux ans à partir d aujourd hui, le taux de mises en chantier pourrait être 550 à 600 unités par mois, soit un rythme annuel de à unités. En guise de comparaison, ce rythme annuel était d environ unités en 2011 et en Le nombre total de mises en chantier dans la RMR de Vancouver atteignait en moyenne unités par année en 2011 et en Sur la base des données du marché, le rythme mensuel des mises en chantier pourrait tomber à 1 100, pour un rythme annuel de , soit une baisse de à unités comparativement à la moyenne de Cette chute entraînerait la perte d environ emplois. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 41

43 RMR de Calgary La tendance du RVNI a augmenté au cours des deux dernières années, mais à la suite des changements à l assurance prêt hypothécaire de l été dernier, le RVNI a cessé de grimper, comme le montrent les derniers points du premier graphique. Par conséquent, dans les conditions actuelles, le RVNI risque peu d avoir tendance à continuer à augmenter. Pour les maisons, les données montrent que les mises en chantier accusent 12 mois de retard sur les variations du ratio ventes / nouvelles inscriptions. Par exemple, la tendance du RVNI a commencé à se redresser au début de 2011, alors que celle des mises en chantier a commencé à monter un an plus tard. La tendance du RVNI étant peu susceptible de grimper encore significativement, les données suggèrent que le taux mensuel de mises en chantier pourrait augmenter encore de 50 à 100 unités. Pour les appartements, en général, il existe une relation entre le RVNI et les mises en chantier, mais elle n est pas stable; notons aussi la présence d une tendance à la hausse des mises en chantier d appartements. Cette tendance à la hausse s explique par une plus grande acceptabilité de la vie en copropriété dans la population de Calgary. La hausse récente du RVNI suggère que les mises en chantier d appartements se stabiliser ou augmenter légèrement, par peut-être 50 unités par mois. Le nombre total de mises en chantier dans la RMR de Calgary atteignait en moyenne unités par année en 2011 et en Sur la base des données du marché, on peut s attendre à ce que le taux mensuel de mises en chantier connaisse une légère hausse, de 50 à 150 unités par mois, soit 600 à annuellement. Si on adopte le point médian, cela se traduirait par la création de emplois. Il y a environ deux ans, le RVNI et les données de mise en chantier montraient le début d une reprise après un ralentissement prolongé (qui avait commencé vers la fin de 2005). L auteur fait valoir que la modification des critères d assurance hypothécaire de l été dernier, a affaibli cette, même si celle-ci se poursuit : en l absence de ces changements, les perspectives pour le marché de l habitation à Calgary seraient encore plus optimistes et le nombre d emplois induits serait encore plus grand. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 42

44 RMR d Edmonton Le marché de l habitation à Edmonton continue de s améliorer : le RVNI a continué d augmenter, malgré les changements aux critères d assurance hypothécaire; les mises en chantier poursuivent leur croissance. En général, les mises en chantier affichent la relation attendue avec le RVNI, puisqu elles suivent ses fluctuations avec un certain décalage, autant dans l habitation de faible hauteur que dans l appartement. Dans ces deux secteurs, toutefois, les mises en chantier montrent également une tendance à la hausse, ce qui indique que d autres facteurs, en particulier la croissance de la population, contribuent à accroître la demande en logements. Dans ces deux secteurs, il est possible que l activité du marché de l habitation ait récemment «dépassé» le niveau de la demande, ce qui pourrait être le résultat d achats d investissement (dans les deux secteurs). Cela pourrait pousser le taux d inoccupation à la hausse dans le secteur locatif au cours des deux prochaines années. Le nombre total de mises en chantier dans la RMR d Edmonton atteignait en moyenne unités par année en 2011 et en À l heure actuelle, la tendance des mises en chantier est nettement supérieure à ce nombre (environ unités, annualisées). Sur la base des données du marché, le taux actuel durable des mises en chantier se situerait à un peu plus de unités par mois, soit un rythme annuel de Par conséquent, l activité pourrait redescendre au cours de la prochaine année, tout en demeurant au-dessus du niveau de 2011 et de Cette augmentation des mises en chantier par rapport à 2011 et 2012 pourrait entraîner la création d environ emplois. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 43

45 RMR d Ottawa Le marché de l habitation à Ottawa a commencé à faiblir au début de 2012, avant l annonce des changements aux critères de l assurance prêt hypothécaire. Le RVNI a continué de baisser (même si l ampleur de la baisse est légèrement surestimée par la courbe de tendance générée mécaniquement). Le RVNI indique que le marché d Ottawa est assez faible en termes historiques et qu il est maintenant l un des plus faibles parmi les principaux marchés canadiens. Les mises en chantier dans l habitation de faible hauteur ont suivi la tendance du RVNI, avec un décalage relativement court. Il semble que les mises en chantier dans cette catégorie se soient adaptées au ralentissement; l activité pourrait ne pas changer beaucoup plus à l avenir. Les mises en chantier de maisons affichent une moyenne annuelle de unités en 2011 et 2012; le maintien des niveaux récents d activité se traduirait par un taux annualisé d environ unités. Dans le secteur de l appartement, les mises en chantier étaient raisonnablement conformes au RVNI, jusqu à récemment. Cependant, il semble que l activité a de plus en plus dépassé les exigences du marché au cours des deux dernières années. Il est possible que les mises en chantier d appartements demeurent élevées pendant un certain temps, pour baisser ensuite à moins de 1000 unités par an. En guise de comparaison, ce rythme annuel était d environ unités en 2011 et en Le nombre total de mises en chantier dans la RMR d Ottawa atteignait en moyenne unités par année en 2011 et en Une réduction au cours des 18 à 24 mois pour atteindre environ unités entraînerait la perte d environ emplois dans la construction et les secteurs connexes. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 44

46 Province de Québec (zones urbaines) Le RVNI indique que les marchés de l habitation au Québec étaient relativement stables et équilibrés avant le changement de politique qui a pris effet en juillet Dans le secteur de l habitation de faible hauteur, il semble que les mises en chantier ont eu tendance à suivre les fluctuations du RVNI, bien que le décalage indiqué soit très long. On peut s attendre à ce que la baisse récente du RVNI entraîne un ralentissement des mises en chantier. Les données contenues dans le premier graphique laissent croire que le processus de correction pourrait avoir commencé, mais la courbe de tendance générée mécaniquement dans le second graphique n en fait pas encore état. En 2011 et 2012, les mises en chantier dans l habitation de faible hauteur étaient en moyenne d environ unités; la correction qui viendra risque de faire tomber ce nombre à à unités annualisées. Pour une grande partie de la période couverte par les graphiques, les mises en chantier d appartements témoignent de l influence des variations du RVNI (avec des décalages très longs). Cependant, pour les cinq dernières années, ces mises en chantier se sont affranchies de l influence du marché de la revente. En 2011 et 2012, les mises en chantier d appartements ont atteint en moyenne près de unités par année. Il semble qu il y ait eu une activité d investissement considérable. On pourrait s attendre à une correction du marché qui réduira le nombre de mises en chantier de moitié pour le ramener à ou unités. En combinant les deux secteurs, les mises en chantier dans les centres urbains du Québec totalisent en moyenne environ unités en 2011 et Au cours des prochains 18 à 24 mois, les mises en chantier pourraient tomber à environ à «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 45

47 unités en rythme annualisé. La réduction attendue est d environ à unités, soit environ 35 % à 40 %. La diminution a commencé au cours des derniers mois; environ 40 % de la baisse anticipée a déjà eu lieu. Le secteur de la construction et les secteurs connexes pourraient perdre emplois. «Changements du marché hypothécaire canadien» Page 46