Le permis de construire

ASSOCIATION DES COMMUNES FRIBOURGEOISES COURS D INTRODUCTION DESTINÉS AUX ÉLUS-ES III. LE RÔLE DE LA COMMUNE DANS L AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ET LES CONSTRUCTIONS FRIBOURG, LES 14 ET 15 SEPTEMBRE 2011 Le permis de construire Christophe Chardonnens, Préfet de la Broye Daniel Lehmann, Préfet du Lac Table des matières 1. Permis de construire 1.1. Notion et nature juridique du permis de construire 1.2. Objet du permis de construire 1.2.1. Portée du droit fédéral 1.2.2. Portée du droit cantonal 2. Compétence de délivrer un permis de construire 2.1. Préfet 2.2 Conseil communal 2.3. Réserve de l autorisation spéciale 3. Procédure de permis de construire 3.1. Demande préalable et permis d implantation 3.2. Demande de permis de construire 3.3. Examen de la demande de permis 3.4. Publication de la demande de permis 3.5. Traitement des oppositions 3.6. Préavis 3.7. Début anticipé des travaux 3.8. Décision 4. Dérogation aux prescriptions en matière de construction 5. Modification du projet 5.1. Modification pendant la procédure de permis de construire 5.2. Modification après délivrance du permis de construire 6. Voies de droit 6.1. Procédure ordinaire 6.2. Procédure simplifiée 7. Validité du permis de construire 7.1. Validité immédiate 7.2. Durée de la validité 7.3. Révocation du permis de construire

2 1. Permis de construire 1.1. Notion et nature juridique du permis de construire Le permis de construire est un acte administratif (une «décision»), par lequel on autorise son bénéficiaire à procéder à certaines activités en matière de construction. Une telle autorisation est nécessaire car il est dans l intérêt public que ces activités en matière de construction fassent l objet d un contrôle officiel préalable. Le permis de construire est une autorisation de police. Il sert à contrôler que les prescriptions de droit public applicables au projet concerné soient respectées et il garantit en particulier l application correcte du droit (matériel) de la police des constructions. Le droit de la police des constructions se divise en droit formel et en droit matériel : - Le droit formel en matière de la police des constructions vise entre autres la compétence et les règles de procédure. - Le droit matériel en matière de la police des constructions comprend les prescriptions sur le fond qu il y a lieu d observer dans les diverses activités de construction. Ces prescriptions se trouvent dans la législation fédérale, cantonale et communale, de même que dans les plans d affection et les règlements y relatifs. Le permis de construire est un acte juridique concret et individuel par opposition à la norme de droit qui est un acte juridique général et abstrait. Cela signifie que le permis de construire s adresse à un ou plusieurs destinataires déterminables individuellement (le ou les requérants et le ou les opposants) et qu il règle une situation concrète (soit l activité de construction pour laquelle la demande a été introduite). Par la délivrance du permis de construire, l autorité constate qu aucun obstacle de droit public, en particulier de police des constructions, ne s oppose au projet. Lorsque les conditions légales sont remplies, le permis de construire doit être délivré. Il existe alors un droit à la délivrance du permis de construire et il n appartient pas à l autorité de décision d apprécier si elle veut ou non délivrer l autorisation ou la délivrer mais avec des contraintes particulières. Par contre, on n examine pas dans la procédure de permis de construire si le projet porte atteinte à d éventuels droits privés de tiers. L examen des objections formulées à cet égard par des tiers est de la seule compétence du juge civil 1. Il n empêche que les éventuels droits de tiers sont toujours réservés dans le permis de construire. 1.2. Objet du permis de construire 1.2.1. Portée du droit fédéral Le permis de construire a pour objet toutes les activités qui sont soumises à une obligation d autorisation. La question de savoir quelles activités sont soumises à cette obligation 1 Cf. Arrêt du 23 janvier 2009 de la II e Cour administrative du Tribunal cantonal, Revue fribourgeoise de jurisprudence, RFJ 2009 p. 64ss.

3 d autorisation relève du droit fédéral. Est déterminant à cet égard le principe formulé en droit fédéral à l article 22 LAT 2, qui a la teneur suivante : Art. 22 Permis de construire 1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l autorité compétente. Ainsi, l obligation du permis de construire s étend à l édification et la transformation de constructions et d installations. Ces termes méritent quelques explications : - Construction et installation. La loi ne définit pas ce qu il faut entendre par construction et installation. La jurisprudence a développé la définition suivante : La notion de construction et installation au sens de l'art. 22 al. 1 er LAT s'applique à tous les aménagements durables créés par la main de l'homme s'ils sont fixés au sol et ont une incidence sur l'aménagement du territoire, soit parce qu'ils modifient l'espace extérieur de manière importante, soit parce qu'ils chargent l'infrastructure d'équipement, soit encore parce qu'ils portent atteinte à l'environnement. La pratique du TF assimile à cette définition les constructions mobilières fixées au sol pour une certaine durée (BGE 123 II 256 (259), trad. JdT 1998 I 449 (451)). Ainsi, sous les termes de «construction et installation», on n entend pas seulement les bâtiments ou les installations comme les conduites ou les ski-lifts, mais aussi les modifications de terrains, les forages, les gravières, les terrains de golf, etc. Il en va de même des «constructions mobilières fixées au sol pour une certaine durée» (ATF 118 Ib 1 (9), trad. JdT 1994 I 453 (456)), soit p.ex. certaines caravanes, les tipis, etc. - Edification. Edifier signifie aussi bien ériger une nouvelle construction sur un terrain non encore bâti que de reconstruire ou remplacer une construction existante. - Transformation. Il y a transformation notamment en cas de modification ou agrandissement, de même que lorsqu une rénovation dépasse la «mesure ordinaire». L utilisation de cette expression montre que la frontière entre les travaux d entretien qui ne nécessitent pas un permis et les rénovations soumises à autorisation est souvent une affaire d appréciation. Si cela n apparaît pas à la seule lecture de la loi, il découle de la jurisprudence qu un simple changement d affectation d une construction ou installation soumise à permis doit être considéré comme une transformation, à tout le moins lorsque cette transformation a des conséquences sur l environnement ou sur les équipements. Cela signifie que, même en l absence de travaux, un changement d affectation peut être soumis à la procédure de permis de construire. 2 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l aménagement du territoire (LAT) (RS 700).

4 1.2.2. Portée du droit cantonal Le droit cantonal ne peut pas restreindre le cercle des activités de construction soumises à permis de construire en vertu du droit fédéral. Par contre, le droit cantonal peut aller plus loin, soit soumettre à autorisation encore d autres activités de construction. Le droit fribourgeois détermine l obligation de permis à l article 135 LATeC 3, qui a la teneur suivante : Art. 135 Obligation du permis 1 Sont soumises à l obligation d un permis de construire toutes les constructions et installations conçues pour durer, qui ont un lien étroit avec le sol et sont propres à influencer le régime d affectation de celui-ci, en apportant une modification sensible à l aspect du terrain, en chargeant les réseaux d équipement ou en étant susceptibles de porter atteinte à l environnement. 2 L obligation du permis s étend également aux changements d affectation de locaux, aux remblais et déblais, à la démolition de constructions et installations et à l exploitation de matériaux. En fait, le droit fribourgeois a sur ce thème largement repris la jurisprudence fédérale en matière d obligation de permis (cf. ci-dessus). Le règlement d exécution 4 contient une liste des constructions, respectivement des travaux pour lesquels il n est pas nécessaire de demander un permis de construire (art. 87 ReLATeC). La procédure simplifiée doit toutefois être suivie lorsque ces objets se situent dans un secteur faisant l objet d une mesure de protection et lorsqu ils sont en relation avec un bâtiment protégé (al. 2). 2. Compétence de délivrer le permis de construire 2.1. Préfet En principe, c'est le préfet qui est compétent pour se prononcer sur une demande de permis de construire (art. 139 al. 1, 1 ère phrase LATeC). Les projets de construction de la compétence du préfet sont soumis à la procédure ordinaire. Avant que la demande de permis ne soit soumise à la décision du préfet, elle est d'abord examinée par la commune et ensuite, sous la coordination du SeCA par les différents services cantonaux concernés. La commune et les services cantonaux rendent leur préavis. Leur tâche est d'examiner si, dans leur domaine de compétence, le projet de construction respecte les prescriptions de droit public. Lorsque ce n'est pas le cas, ils doivent le mentionner dans leur préavis et l assortir de réserves ou de conditions particulières. Le préavis peut aussi être tout simplement défavorable, soit négatif. Le préavis n'est pas une décision; le pouvoir de décision appartient à l'autorité compétente, en l'occurrence le préfet. Si celui-ci n'est pas lié par les 3 Loi du 2 décembre 2008 sur l aménagement du territoire et les constructions (LATeC) (RSF 701.1). 4 Règlement d exécution du 1 er décembre 2009 de la loi sur l aménagement du territoire et les constructions (ReLATeC) (RSF 701.11).

5 différents préavis, il l'est par les dispositions légales pertinentes à tous les niveaux (Confédération, canton, commune). En cela, il doit s'en tenir aux principes généraux de l'application du droit. En particulier, c'est sa tâche de respecter les principes constitutionnels comme l'égalité de traitement, la proportionnalité, etc. De même, c'est son devoir de procéder à une éventuelle pesée des intérêts lorsque celle-ci s'avère nécessaire. 2.2. Conseil communal Les demandes qui concernent les "objets de minime importance" (art. 139 al. 1 in fine LATeC) et celles qui concernent "les changements d'affectation de locaux et les modifications d'installations qui ne nécessitent pas de travaux ni ne sont susceptibles de porter atteinte à l'environnement" (art. 85 al. 1 lettre c ReLATeC) sont de la compétence du conseil communal. Dans ces cas, la procédure de permis est soumise à la procédure simplifiée. La loi ne précise pas elle-même ce qu'il y a lieu de comprendre par projet de minime importance. La loi se borne à renvoyer à cet égard à la réglementation d'exécution (art. 139 al. 2 LATeC). Le règlement d'exécution contient en son article 84 une liste de projets qui tombent sous le coup de la procédure ordinaire. La liste des projets tombant sous le coup de la procédure simplifiée se trouve aux articles 85 et 87 al. 2 du ReLATeC. Cette liste est en principe exhaustive; ce qui signifie que tous les projets de construction ou d'installation soumis à permis de construire qui ne sont pas mentionnés dans cette liste sont soumis à la procédure ordinaire (même si cela n'est pas mentionné de manière explicite à l'article 84 ReLATeC). Pour les demandes de permis qui sont de la compétence du conseil communal, il y a également lieu de requérir les préavis des services cantonaux concernés. Dans ces cas également, le SeCA peut jouer le rôle de coordinateur de ces préavis. Conformément au principe selon lequel ces projets de construction font l'objet d'une procédure simplifiée, le cercle des services cantonaux consultés peut être restreint. Ce qui est déterminant pour déterminer ce cercle n'est pas tellement l'importance du projet, mais bien la détermination des domaines pour lesquels le respect de prescriptions topiques mérite un examen particulier par le service compétent. Dans certaines circonstances, cela peut même aller plus loin pour les constructions de minime importance que pour des projets de construction plus grands soumis à la procédure ordinaire. Comme le préfet, le conseil communal n'est pas lié par les préavis des services dans les affaires de sa compétence, tout en étant clairement lié par les dispositions légales pertinentes de tous les niveaux. Il doit aussi respecter dans le cadre de sa décision les principes généraux du droit. Néanmoins, une attention particulière doit être accordée concernant les cas où la question se pose de savoir si un projet de construction est soumis à la procédure ordinaire ou à la procédure simplifiée et d autant plus si le préfet émet un avis à cet égard 5. Dans les cas où la question se pose de savoir laquelle de deux autorités est compétente, il a appartient à l'autorité "supérieure" de décider qui est compétent dans le cas particulier. En cas de doute, il appartient donc au préfet de décider qui de lui-même ou de l autorité communale est compétent dans un cas particulier. 5 En vertu de l art. 85 al. 2 ReLATeC, «en cas de doute, le conseil communal prend préalablement l avis du préfet».

6 2.3. Réserve de l autorisation spéciale Tout projet de construction situé en dehors de la zone à bâtir doit faire l'objet d'une autorisation spéciale au sens de l'article 24 LAT. Cette autorisation spéciale est rendue dans le cadre de la procédure de permis de construire, plus exactement de manière coordonnée avec le permis de construire. La compétence de délivrer cette autorisation n'appartient cependant pas à l'autorité compétente en matière de permis de construire (préfet ou conseil communal), mais bien à la direction compétente en matière d'aménagement, d'environnement et de constructions (art. 136 LATeC). L'autorité compétente en matière de permis de construire est liée par la décision concernant l'autorisation spéciale, dans le sens où, en cas de refus de l'autorisation spéciale, elle ne peut pas non plus délivrer le permis de construire. De même, l'autorité compétente en matière de permis de construire ne peut pas, dans le cadre du permis de construire, ignorer ou modifier des réserves ou conditions éventuelles formulées dans le cadre de l'autorisation spéciale. En sens inverse, l'autorité compétente en matière de permis de construire ne peut pas, lorsqu'une autorisation spéciale a été délivrée et qu'elle s'applique à la situation, refuser le permis de construire ou l'aggraver avec des réserves et conditions qui seraient fondées sur le défaut de conformité de la zone. L'autorité de délivrance du permis peut cependant grever le permis de construire de réserves ou de conditions qui relèvent de prescriptions de police (police des constructions, police du feu, etc.), voire, pour les mêmes motifs, refuser le permis de construire. La démolition d'une construction ou d'une installation sise hors de la zone à bâtir n'est pas soumise à autorisation spéciale de la Direction (art. 150 al. 2 LATeC). Elle est cependant soumise à un permis de démolir délivré par l'autorité compétente (c'est-à-dire le préfet ou le conseil communal). 3. Procédure de permis de construire 3.1. Demande préalable et permis d implantation Si un maître d'ouvrage a des doutes quant à savoir si un projet de construction est admissible et à quelles conditions, il peut déposer une demande préalable avant l'introduction de la demande de permis de construire (art. 137 LATeC). L'examen préalable a pour but d'informer le demandeur sur l'admissibilité de son projet. Dans les projets de construction complexes, il peut être judicieux avant la procédure de permis de construire de déposer une demande de permis d'implantation (art. 152 al. 1 LATeC). Dans le cadre de la procédure de permis d'implantation, certaines questions de principe peuvent être réglées, contre lesquels il ne sera plus possible de former opposition subséquemment. 3.2. Demande de permis de construire La procédure de permis de construire s'ouvre par le dépôt de la demande de permis de construire. Cette demande doit être déposée à la commune, tant dans la procédure ordinaire que dans la procédure simplifiée (art. 89 al. 1 ReLATeC).

7 Les exigences relatives à la demande de permis, en particulier les plans et documents qu'il y a lieu de déposer, sont fixées dans les directives, accessibles sur internet 6, édictées par la Direction de l'aménagement, de l'environnement et des constructions (art. 89 al. 2 ReLATeC). Dans la mesure où le projet implique une dérogation aux prescriptions cantonales ou communales, une demande de dérogation dûment motivée doit être jointe à la demande de permis (art. 148 al. 2 LATeC). Si un rapport d'impact sur l'environnement est exigé relativement à ce projet, ledit rapport doit également être joint à la demande de permis 7. 3.3. Examen de la demande de permis La commune procède à l examen de la conformité formelle et matérielle de la demande de permis de construire (art. 90 al. 1 RELATeC). Cet examen doit être conduit par la commune aussi bien pour les demandes qui relèvent de sa compétence (procédure simplifiée) que pour celles qui relèvent de la compétence du préfet (procédure ordinaire). L examen formel porte sur la question de savoir si la demande est complète et répond aux exigences formelles. La demande qui ne répond pas aux exigences formelles doit être retournée par la commune au requérant pour correction. Si la demande est, pour la seconde fois, entachée de vices formels, la commune n entre pas en matière (art. 90 al. 2 RELATeC). La commune doit alors rendre une décision de non-entrée en matière, dûment motivée, avec l indication que celle-ci peut faire l objet d un recours au préfet. Outre l aspect formel, la commune doit également procéder à un examen matériel de la demande. Ainsi, lorsqu un projet contrevient manifestement aux prescriptions de droit public sur les constructions ou qu il ne pourrait être autorisé que par le biais d une dérogation qui n a pas été requise, la commune en avise par écrit le requérant. La procédure est poursuivie lorsque, dans les trente jours dès notification de l avis, le requérant informe l autorité communale du maintien de sa demande. Sinon, la demande est considérée comme retirée (art. 90 al. 3 RELATeC). 3.4. Publication de la demande de permis La publication de la demande de permis (art. 92 ReLATeC) sert à rendre attentives les personnes touchées par le projet, à leur donner la possibilité de prendre connaissance des documents et de faire valoir leurs droits. La publication est indispensable au respect du droit d'être entendu dont jouissent tous ceux qui seront touchés par la décision officielle. Si la demande de permis respecte les exigences formelles (cf. ch. 3.3 ci-dessus), le requérant a droit à ce qu elle soit traitée. Cela signifie que la commune ne peut pas retarder la publication de la demande. 6 Cf. http://www.fr.ch/seca/files/pdf24/directives_permis_de_construire_avec_plans.pdf. 7 «Le rapport d impact sur l environnement est mis en consultation durant 30 jours, par la voie de la Feuille officielle, en même temps qu est mis à l enquête publique le projet» (art. 10 al. 1 de l Ordonnance sur les études d impact sur l environnement et les procédures décisives ; RSF 810.15, modification du 15 mars 2010). Cf. également art. 92 al. 3 ReLATeC.

8 Les défauts matériels qui affecteraient le projet, soit en l'occurrence les circonstances qui font que le permis ne pourra manifestement pas être délivré, n'autorisent pas la commune à refuser la poursuite de la procédure, pour autant que le requérant ait manifesté sa volonté de poursuivre la procédure (art. 90 al. 3 ReLATeC). Dans la procédure ordinaire, la demande de permis fait l'objet d'une enquête officielle. L'enquête officielle commence avec la publication de la demande de permis dans la Feuille officielle et dure 14 jours (art. 140 al. 1 LATeC). Si la demande de permis comprend une demande de dérogation aux prescriptions cantonales ou communales de construction, les voisins concernés doivent être avisés par la commune par lettre recommandée (art. 148 al. 2 LATeC). Dans la procédure simplifiée, la publication officielle peut (mais ne doit pas) être remplacée par un avis adressé aux voisins intéressés par lettre recommandée. Dans cette lettre, les voisins concernés sont rendus attentifs au fait qu'ils disposent d'un délai de 14 jours pour se déterminer (art. 140 al. 2 LATeC). Selon une jurisprudence constante, seuls les voisins directs sont considérés comme «parties intéressées» (et doivent donc être avisées) 8. Cette pratique est douteuse, là au moins où les parcelles du projet sont en limite d'une route, avec pour conséquence que seul le propriétaire de la route (canton ou commune) devrait être considéré comme "voisin", bien que de l'autre côté de la route on trouve aussi des "voisins" qui pourraient être concernés par le projet. Quoiqu'il en soit, il faut bien admettre que d'autres personnes que celles considérées initialement par la commune comme "intéressées" peuvent, selon les circonstances, être concernées par le projet. Ces personnes ont droit de prendre connaissance des pièces du dossier et de faire opposition, même dans les cas où elles n'ont pas reçu d avis recommandé de la part de la commune. Des gabarits indiquant les profils de la construction doivent être mis en place au plus tard le jour de la publication officielle (art. 91 ReLATeC). Pendant la durée de l'enquête, toute personne intéressée peut former opposition au projet de construction par un avis écrit et motivé adressée au secrétariat communal (art. 140 al. 3 LATeC). Le délai de 14 jours commence le jour qui suit la publication dans la Feuille officielle, respectivement le jour qui suit la présentation de la lettre recommandée aux voisins intéressés. Le délai ne peut pas être prolongé. Il est considéré comme respecté lorsqu'une opposition écrite est remise au plus tard le dernier jour du délai à la commune ou en mains d un office postal suisse ou d'une représentation diplomatique ou consulaire suisse. Lorsque l'opposition est adressée par la Poste, c'est le sceau postal qui fait foi 9. 3.5. Traitement des oppositions Si des oppositions sont déposées contre le projet de construction, la commune doit en informer le requérant (art. 93 al. 1 ReLATeC). 8 Alors que l article 140 al. 2 LATeC parle de voisins et voisines intéressés», l article 101 al. 1 ReLATeC se réfère quant à lui aux «propriétaires voisins intéressés». La version allemande est encore différente, car si la loi mentionne les «interessierten Nachbarn» (art. 140 al. 2 LATeC), le règlement se réfère aux «betroffenen Anstösserinen und Anstössern» (art. 140 al. 2 ReLATeC). 9 Pour toutes ces questions de délai, cf. aussi les articles 27 et suivants du Code du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA) (RSF 150.1).

9 La commune peut (mais ne doit pas) procéder à une séance de conciliation (art. 93 al. 2 ReLATeC). Du reste, la commune peut aussi procéder à une tentative de conciliation dans la procédure ordinaire, soit lorsqu'elle n'est pas elle-même compétente pour délivrer le permis de construire. Dans la procédure ordinaire, le préfet peut faire de même. Si suite aux négociations intervenues dans la conciliation le projet est modifié de manière importante, celui-ci doit en principe faire l'objet d'une nouvelle enquête. Une exception n'est envisageable que si tous les intéressés à la procédure de conciliation y ont pris part ou, à tout le moins, ont été orientés et se sont déclarés d'accord avec les modifications envisagées. L'opposant peut retirer son opposition ou la confirmer. Un retrait de l'opposition signifie que l'opposant perd son droit de recours contre la décision de l'autorité qui délivrera subséquemment le permis. La décision sur opposition doit être rendue par l'autorité qui est également compétente pour rendre la décision sur la requête de permis. S'il s'agit du préfet (c'est-à-dire dans la procédure ordinaire), cela signifie que la commune n'est pas autorisée à rejeter une opposition, même lorsque celle-ci est tardive, qu'elle est le fait d'une personne n'ayant pas qualité ou qu'elle est manifestement infondée. Cette opposition doit être transmise à l'autorité de décision avec les pièces du dossier et le préavis communal. Dans les cas où le conseil communal est lui-même compétent pour rendre la décision de permis de construire, il doit alors également se prononcer sur les oppositions. La décision qui statue sur l'opposition doit être motivée. 3.6. Préavis Dans la procédure ordinaire, la commune transmet le dossier avec son préavis au SeCA. La transmission du dossier au canton doit, sauf circonstances particulières, intervenir dans un délai de 20 jours dès la clôture de l'enquête (art. 94 al. 1 ReLATeC). Dans son préavis, la commune prend position sur toutes les oppositions qui n'ont pas été retirées. Le préavis de la commune comprend en particulier la prise de position de la commission locale du feu 10. Si la commune rend un préavis négatif ou formule des conditions ou restrictions, celles-ci doivent être motivées. Comme l'autorité de décision, la commune est tenue dans son préavis de respecter le droit en vigueur, en particulier les principes généraux de l'activité administrative. Un préavis négatif ou des conditions ou restrictions doivent être motivées sur le plan juridique. Le SeCA coordonne la procédure de consultation entre les différents services cantonaux. Il lui appartient également de veiller à la coordination matérielle, c'est-à-dire qu'en cas de préavis contradictoire de la part de divers services, il doit formuler une proposition globale uniforme. Il appartient aussi au SeCA d'examiner si une autorisation spéciale de la Direction pour construction hors zone est nécessaire et, le cas échéant, de transmettre le dossier à la Direction afin que celle-ci se prononce sur l'autorisation spéciale. Une fois les préavis utiles des services réunis, de même que, le cas échéant, l'autorisation spéciale de la Direction, le SeCA transmet le dossier avec son préavis au préfet. Dans la procédure simplifiée, la commune est elle-même instance de décision et non pas de préavis. Avant de rendre sa décision, elle recueille les préavis utiles au niveau communal (par exemple la détermination de la commission locale du feu). De même, elle recueille les préavis des services cantonaux concernés (art. 95 1 ère phrase ReLATeC). Dans le cas de construction 10 Art. 7 let. c de la Loi du 12 novembre 1964 sur la police du feu et la protection contre les éléments naturels (RSF 731.0.1).

10 hors zone, la commune demande préalablement à sa propre décision que la Direction se prononce sur l'autorisation spéciale requise (art. 95 al. 2 ReLATeC). 3.7. Début anticipé des travaux Exceptionnellement, l autorité compétente pour délivrer le permis peut autoriser le début anticipé des travaux (art. 144 LATeC). Un permis de construire dit "provisoire" peut être délivré lorsque le requérant démontre que, sinon, il subirait un préjudice excessif, que l'enquête publique ou restreinte est terminée et qu'aucune opposition n'a été déposée en rapport avec ce projet. Dans la procédure ordinaire, le dossier doit encore avoir été transmis au SeCA, lequel est entendu, de même que la commune (art. 99 al. 1 ReLATeC). L autorité compétente pour autoriser un début anticipé des travaux est l autorité normalement compétente pour délivrer le permis de construire, soit le préfet dans la procédure ordinaire, respectivement le conseil communal dans la procédure simplifiée. 3.8. Décision Dans la procédure ordinaire, la décision revient au préfet; dans la procédure simplifiée à la commune. Ces autorités doivent toutes deux respecter les mêmes principes. Lorsque des oppositions ont été déposées ou si les préavis contiennent des conditions restrictives ou des réserves, l'autorité de décision doit d'abord, en règle générale, en informer les intéressés (requérant, opposant), en leur impartissant un délai pour se déterminer. Cette étape de la procédure est nécessaire dans le but de respecter le principe constitutionnel du droit d'être entendu. Les déterminations qui s ensuivent doivent encore être remises à tous les intéressés et, si elle comporte de nouveaux éléments importants, ceux-ci doivent se voir, une fois encore, impartir un nouveau court délai pour faire part de leurs contre-observations. Une fois terminée cette phase d'instruction, l'autorité compétente se prononce à la fois sur la demande de permis et sur les oppositions. En procédure ordinaire, cette décision devrait en principe intervenir dans le délai de 60 jours dès réception du dossier au SeCA, pour autant que le projet n'ait pas fait l'objet d'oppositions, qu'il corresponde en tous points aux lois et règlements, qu'il soit complet et ne présente pas une complexité particulière (art. 96 al. 2 ReLATeC). L'autorité de délivrance du permis est liée dans sa décision par le droit en vigueur. De même, l'autorité de décision doit procéder à la pesée des intérêts contradictoires. Elle doit respecter ce faisant les principes constitutionnels et les principes généraux du droit (légalité, intérêt public, proportionnalité, égalité de traitement, bonne foi, interdiction de l'arbitraire, etc.). Elle n'entre pas en matière sur les litiges de nature civile sans relation avec le projet de construction. Ceux-ci sont de la compétence du juge civil. Relativement à une éventuelle prétention en indemnisation dans le cas de dérogations, l'autorité de décision renvoie le ou les requérants au juge de l'expropriation (art. 149 al. 2 LATeC et 103 al. 3 ReLATeC). Sur le fond, la décision porte soit sur l'admission de la demande (délivrance du permis de construire) sans conditions ou réserves, soit sur la délivrance du permis avec conditions ou réserves, soit finalement sur le rejet de la demande. La formulation d'éventuelles conditions ou restrictions doit respecter les mêmes principes légaux et constitutionnels que la délivrance,

11 respectivement le refus de l'autorisation. Par ailleurs, seules les conditions et réserves en lien sur le fond avec la demande peuvent être contenues dans le permis de construire. Par exemple, il n'est pas possible de conditionner la délivrance du permis au paiement d'arriérés d'impôts ou à la cession à la commune d'une partie de la parcelle pour l'aménagement d'un trottoir. De même, il n'est pas possible d'assortir le permis de construire de conditions relevant du droit privé. Enfin, il n'est pas possible d'assortir l'autorisation de conditions ou de réserves telles que le projet s'en trouve de la sorte sérieusement modifié. Dans de tels cas, il est préférable de rejeter la demande, en indiquant alors à quelle(s) condition(s) une nouvelle demande pourrait être acceptée. La décision sur la demande de permis de construire et les oppositions doit être communiquée à tous les intéressés, le cas échéant en même temps que la décision de la Direction concernant l'autorisation spéciale. La décision doit être motivée sur le plan juridique (mais alors elle doit l'être) dans la mesure où la requête (demande de permis ou opposition) n'a pas été acceptée ou ne l'a été qu'avec des restrictions. Le fait de s'écarter d'un préavis n'implique pas à lui seul une motivation particulière. Le fait est que la compréhension de la décision, et plus généralement la transparence et la cohérence de l'activité étatique, peuvent justifier une motivation particulière en pareils cas 11. L'article 98 du règlement d'exécution précise à quelle instance l'autorisation doit être communiquée en dehors des parties intéressées à la procédure. Dans le cas d'une décision rendue par le préfet dans la procédure ordinaire (art. 98 al. 1 ReLATeC), cette liste n'est pas exhaustive. 4. Dérogations aux prescriptions en matière de construction La compétence pour accorder des dérogations aux prescriptions en matière de construction appartient à l'autorité compétente pour décider du permis de construire (art. 147 LATeC). Dans la procédure ordinaire, c'est le préfet qui est compétent, alors que dans la procédure simplifiée, c'est toujours le conseil communal, indépendamment du fait qu'il s'agisse d'une dérogation à une prescription de droit cantonal ou au règlement communal. De même, les conditions auxquelles une dérogation peut être accordée sont identiques, qu'il s'agisse d'une dérogation au droit cantonal ou au droit communal (art. 148 LATeC). La demande de dérogation doit être jointe à la demande de permis (art. 148 al. 2 LATeC). La commune doit alors aviser les voisins intéressés par lettre recommandé en leur impartissant un délai de 14 jours 12 pour se déterminer sur la demande de dérogation et formuler une éventuelle demande d indemnité (art. 101 al. 1 RELATeC). Lorsqu elle octroie un permis contenant une dérogation, l autorité compétente, à savoir le préfet ou, s il s agit d une procédure simplifie, la commune, impartit simultanément aux voisins et voisines qui demandent une indemnité un délai de trente jours pour ouvrir action en indemnisation devant le ou la juge de l expropriation (art. 103 al. 3 RELATeC). 11 Le délai est de 30 jours, lorsqu une demande de permis de construire nécessite simultanément la mise à l enquête publique d un plan, d un règlement ou d une demande de défrichement, ou la mise en consultation d un rapport d impact sur l environnement. 12 Voir aussi l article 1 al. 3 ReLATeC qui demande que les motifs de la décision principale rendent compte des éventuels avis divergents des services et organes consultés.

12 5. Modification du projet 5.1. Modification pendant la procédure de permis de construire Lorsqu'un projet est modifié pendant la procédure de permis de construire, il y a lieu de procéder à une nouvelle procédure d'enquête (c'est-à-dire enquête publique, respectivement communication par lettre recommandée) au sens des articles 140 LATeC et 92 ReLATeC (art. 97 al. 1 ReLATeC). On peut toutefois renoncer à une nouvelle enquête lorsqu'il s'agit de modifications secondaires qui ne touchent pas les droit des tiers (art. 97 al. 2 ReLATeC). L'autorité compétente pour juger si les conditions qui permettent de poursuivre la procédure sans nouvelle enquête sont remplies ou non est l'autorité qui est compétente pour se prononcer sur le permis de construire et les oppositions, soit le préfet dans la procédure ordinaire et le conseil communal dans la procédure simplifiée. 5.2. Modification après la délivrance du permis de construire Lorsqu'un projet est modifié après la délivrance du permis de construire, cela implique dans tous les cas une nouvelle enquête (art. 97 al. 1 ReLATeC). Quant à savoir quelle est l'autorité compétente pour rendre la décision sur la modification du projet, il y a lieu de distinguer : - S'il s'agit de la modification d'un projet autorisé selon la procédure ordinaire, la modification sera également traitée selon la procédure ordinaire, c'est-à-dire examinée par le préfet, même lorsque les modifications en tant que telles auraient pu être soumises à la procédure simplifiée. - S'il s'agit de la modification d'un projet autorisé selon la procédure simplifiée, les modifications seront également soumises à la procédure simplifiée, de la compétence du conseil communal, pour autant que le projet dans son ensemble représente encore un projet de peu d'importance susceptible d'être traité selon la procédure simplifiée. Si tel n'est plus le cas à cause de la modification, c'est alors la procédure ordinaire qui s'appliquera. Si un élément complémentaire est ajouté à un projet après délivrance du permis de construire (par exemple une demande pour un couvert à vélos après délivrance du permis de construire pour une maison d'habitation), le maître d'ouvrage à alors le choix : soit l'élément supplémentaire est intégré comme modification de la demande initiale, de sorte que cette modification est soumise à la procédure ordinaire lorsque tel était le cas; soit une nouvelle demande est introduite pour l'élément supplémentaire, qui n'est pas alors traité comme une modification de projet mais qui peut être autorisé si les conditions sont remplies selon la procédure simplifiée, même si le projet principal était quant à lui soumis à la procédure ordinaire. 6. Voies de droit 6.1. Procédure ordinaire Un recours au Tribunal cantonal peut être déposé contre la décision du préfet (art. 141 al. 1 LATeC).

13 Ont qualité pour recourir en vertu de l'article 141 al. 4 LATeC le requérant, l'opposant, la commune ainsi que les autorités qui y sont habilitées de par la loi. Celui qui n'a pas fait opposition ou qui a retiré son opposition n'a en principe pas le droit de recourir. Une exception prévaut dans les cas où la décision comprend des éléments qui portent atteinte aux intérêts d'un tiers et que cela n'était pas manifeste lors de la mise à l'enquête (par exemple parce que des modifications du projet sont intervenues pendant la procédure sans nouvelle enquête). Le recours n'a pas d'effet suspensif; cependant l'effet suspensif peut être ordonné soit déjà lors de la communication de la décision, soit subséquemment par de l'autorité de recours, d'office ou sur requête (art. 141 al. 5 LATeC). 6.2. Procédure simplifiée La décision que le conseil communal a rendue dans son domaine de compétence peut faire l'objet d'un recours auprès du préfet. Le recours est soumis aux mêmes règles (qualité pour recourir, effet suspensif, etc.) que dans la procédure ordinaire. La décision sur recours du préfet peut quant à elle faire l'objet d'un recours au Tribunal cantonal, qui statue en la forme d'un prononcé présidentiel (art. 141 al. 2 LATeC). La loi prévoit une exception à ce principe dans le cas où, s'agissant d'un projet de construction hors zone, la décision de la Direction relativement à l'autorisation spéciale est attaquée en même temps que la décision du conseil communal. En pareil cas, la décision du conseil communal doit, comme celle de la Direction, être attaquée devant le Tribunal cantonal (art. 141 al. 3 LATeC). 7. Validité du permis de construire 7.1. Validité immédiate Le permis de construire est valable dès sa communication. La construction peut commencer dès que le maître d'ouvrage est en possession du permis de construire, sans qu'il doive attendre d'abord l'échéance du délai de recours. Toutefois, dès que l'effet suspensif est accordé au recours, la construction doit être interrompue jusqu'à la décision sur recours. Une exception au principe de la validité immédiate vaut en matière de permis de démolition. Dans ce cas, l'autorisation ne devient effective et ne peut être utilisée que lorsque le délai de recours est échu ou, en cas de recours, si celui-ci se voit refuser l'effet suspensif (art. 150 al. 3 LATeC). Cela signifie qu'il faut dans tous les cas attendre pour la démolition jusqu'à ce qu'il soit certain qu'aucun recours n'ait été introduit, respectivement en cas de recours jusqu'à ce qu'une décision sur l'effet suspensif ait été rendue. 7.2. Durée de validité La durée de validité d'un permis de construire est réglée à l'article 145 LATeC. Les travaux doivent commencer dans les deux ans dès la délivrance du permis, sous peine de déchéance. L'article 100 ReLATeC précise ce qu'il y a lieu d entendre sous la notion de début des

14 travaux. En outre, il est possible de demander à deux reprises deux ans de prolongation de la validité du permis lorsque des motifs importants le justifient et que les conditions qui prévalaient au moment de la délivrance du permis ne se sont pas modifiées. L'autorité compétente pour accorder la prolongation est l'autorité qui était compétente pour la délivrance du permis 13. 7.3. Révocation du permis de construire Une autorisation peut être révoquée par l'autorité qui l'a délivrée, lorsqu'un intérêt public prépondérant le justifie (art. 146 LATeC). CC, 31.08.2011 13 La raison pour laquelle l article 145 al. 2 LATeC ne mentionne que le préfet (et pas le conseil communal) tient au fait que, à tout le moins jusqu à ce jour, il était très rare qu une prolongation soit demandée pour une construction de peu d importance.