Anah - Apagl - Ataraxia (Crédit Mutuel) - Bouygues Immobilier - CENTURY 21 - DHUP - FFB - FONCIA - Foncière Logement - FPC - Gécina - Gérer (BNP Paribas) - Groupama Immobilier -H&D(SIRES) - Groupe ICF - Mouvement PACT - Nexity -SeLoger.com - Groupe SNI - Square Habitat (Crédit Agricole) - SNPI - TAGERIM - UNIS - UNPI - Réseau URBANIA LES LOYERS DU MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ EN 2010 Bilan 2009 et perspectives 2010 Michel MOUILLART Professeur d Economie à l Université de Paris X Nanterre -2-
1. Observer et mieux connaître les marchés locatifs privés CLAMEUR observe 1 005 villes, regroupements de communes et pays. Un partenariat sans précédent qui permet de représenter le marché au 1/8ème. Soit (hors les doubles comptes) : 85.5 % du marché locatif privé métropolitain et 71.2 % de la population résidente en métropole. Actuellement, CLAMEUR est présent au total sur 1 256 villes, regroupements de communes et pays 931 villes : coefficient de représentativité 12.5 % 109 villes : coefficient de représentativité entre 10 et 12.5 % 107 villes : coefficient de représentativité entre 7.5 et 10 % 109 villes : coefficient de représentativité entre 5 et 7.5 % En fait, CLAMEUR est présent sur 1 582 villes, regroupements de communes et pays avec un coefficient de représentativité de 2.5 % et plus : 92.4 % du marché locatif privé et 78.9 % de la population résidente en métropole. 296 villes : coefficient de représentativité entre 2.5 et 5 % Et potentiellement (au total) sur 2 332 villes, regroupements de communes et pays 750 villes : coefficient de représentativité < 2.5 et couvre donc 94.2 % du marché locatif privé et 90.0 % de la population résidente en métropole. -3- -4-
La représ entativité rég ionale de CLAMEUR sur le marché locatif privé (S ourc e : CLAMEUR /fé v rie r 2010/) France entière : 12,7 % du marché 2. Les tendances récentes des marchés locatifs privés -6-
Le taux de mobilité résidentielle des locataires. Le marché s est bloqué et hésite (montée du chômage, pertes de pouvoir d achat ). La mobilité des ménages s est fortement réduite : à 25.8 % en 2009, son point le plus bas depuis 1998. De 2006 à 2009, l activité du marché a reculé de 12.8 % (de 5.8 % en 2009) : en 2009, ce sont donc plus de 180 000 candidats à un logement locatif privé qui n auront pas réalisé leur projet. Au début de l année 2010, la mobilité est au niveau qui était le sien début 2009. La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2010/ 30 29,4 29,99 29,4 en %) u x de mobilité (e Tau 29 28 27 26 26,1 29,0 28,4 28,8 27,1 Moyenne 1998-2010 29,3 28,2 27,4 25,8 27,6 26,4 25 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 L indice des loyers de marché. Sur un marché hésitant, les loyers de marché se sont stabilisés en 2009 : + 0.1 %. Après la pression sur les loyers observée entre 2004 et 2006, c est la 1ère fois depuis 1998 (et même depuis la crise du début des années 90) que les loyers de marché stagnent. L année 2010 a commencé sur une progression des loyers de 0.6 % (sur un an) : donc à un rythme comparable à celui observé en 2008 ou en 2009 à la même période. yers (en %) variation des loy Taux de La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /février 2010/ 6,0 6 4 2 0 2,1 2,6 4,5 1,6 5,1 4,7 Moyenne 1998-2010 4,5 2,0 1,5 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0,1 3,0 0,6-7- -8-
La lente évolution des loyers du marché locatif privé. Elle concerne à peu près tous les types de logements : les loyers des studios et 1 pièce : - 1.1 % depuis le début de l année 2010 (contre + 1.6 % en 2009 et + 3.2 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2010) les loyers des 2 pièces : + 0.3 % (contre + 0.4 % en 2009 et + 3.2 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2010) les loyers des 3 pièces : + 1.7 % (contre - 1.3 % en 2009 et + 3.1 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2010) les loyers des 4 pièces : + 3.2 % (contre - 2.5 % en 2009 et + 2.5 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2010) et ceux des 5 pièces et plus : + 3.9 % (contre - 1.8 % en 2009 et + 2.3 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2010) Relocations et locations nouvelles Studios 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Ensemble Situation moyenne 1998-2010 et 1 pièce et plus (Source : CLAMEUR) Structure du marché (en %) 24,4 31,0 24,7 12,4 7,5 100,0 La récession du marché locatif privé : un mode de régulation comparable à celui des autres marchés immobiliers résidentiels. V a riation des loye rs de m arché et m obilité rés identielle CLAMEUR /février 2010/ 6 2000 2004 n des loye rs (e n % ) Variation 4 2 1999 2008 2007 2003 2005 2001 2006 2002 2010 2009 0 25 27 29 M obilité résidentielle des locata ires (en %) -9- -10-
L effort d amélioration et d entretien du parc privé. L effort d amélioration se relève alors à haut niveau : les exigences de la demande, la nécessité de réduire les risques de vacance sans que le retour sur investissement t soit forcément assuré (baisses des loyers dans de nombreuses villes). L'effort d'amélioration et d'entretien ti d'après CLAMEUR /février 2010/ 34 33,1 35,4 Part avec trav vaux (en %) 30 26 22 18 27,1 20,6 28,1 27,5 26,0 25,7 24,9 Moyenne 1998-2010 21,5 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 18,4 20,4 23,2 25,5 L évolution des loyers en cas de relocation, entre deux locataires. travaux d amélioration et d entretien (27.8 % des relocations) : depuis 2006, + 7.0 % (+ 3.5 % en 2010 et + 7.8 % en moyenne entre 1998 et 2010) travaux courants (53.4 % des relocations) : depuis 2006, + 4.4 % (+ 3.5 % en 2010 et + 4.4 % en moyenne entre 1998 et 2010) sans travaux (18.8 % des relocations) : depuis 2006, - 03% 0.3 (- 1.1 % en 2010 et + 0.5 % en moyenne entre 1998 et 2010) L a variatio at n des loyers en cas de relocatio o n (en %) d 'après C LAMEU R /février 2010/ 0/ 8 6 4 2 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010-2 Ensemble des relocations Relocations sans travaux Relocations avec travaux courants Relocations avec rem ise aux norm es -11- -12-
La montée de la vacance locative. Sur un marché hésitant, la dépression de la demande provoque une augmentation rapide de la vacance locative (hors délais de réalisation des travaux) : + 3.9 % depuis le début de l année 2010 (+ 11.7 % depuis 2008). 120 La situation est la plus mauvaise depuis 1998. La vacance locative d'après CLAMEUR /février 2010/ 100 en 1998) Vacance lo cative (base 110 100 115,7 111,1 111,3 107,3 107,0 105,6 104,11 104,5 103,2 103,6 103,6 100,0 100,0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 La montée de la vacance locative : un indicateur de blocage du marché locatif privé Vacance locative et réalisation ation des travaux CLAMEUR /février 2010/ Vacance locative et m obilité résidentielle CLAMEUR /février 2010/ 2,05 2000 2010 2,05 2010 2000 ocative (en m ois) Vacance lo 1,95 1,85 2005 2007 2006 2008 2001 2004 2002 2003 2009 ocative (en m ois) Vacance lo 1,95 1,85 2009 2008 2007 2003 2001 2005 2002 2006 2004 1999 1998 1998 1999 1,75 15 25 35 1,75 25 27 29 Part des relocations après travaux (en %) M obilité rés identie lle de s loc ata ire s (e n %) -13- -14-
3. Les spécificités i é régionales des marchés locatifs privés Loyers de marché en /m² (variation 2010 en %) (Source : CLAMEUR /février 2010/) NORD PAS DE CALAIS 10,8 (+0,4) BRETAGNE 9,4 (+2,3) HAUTE NORMANDIE PICARDIE 9,4 (+1,0) 11,0 ( 0,4) CHAMPAGNE ARDENNE BASSE NORMANDIE 8,5 ( 2,3) 10,9 ( 1,2) ILE DE FRANCE ALSACE 8,4 ( 3,5) 17,4 (+1,5) LORRAINE 9,9 ( 2,9) PAYS DE LA LOIRE CENTRE 9,3 ( 2,4) BOURGOGNE 9,7 (+0,7) 9,3 ( 1,8) POITOU CHARENTES 10,3 ( 3,3) 8,1 ( 2,6) AUVERGNE LIMOUSIN 92(41) 9,2 (+4,1) FRANCHE COMTE 8,5 (+0,2) RHONE ALPES 10,7 (+1,1) (11) Niveau ( /m²) des loyers de marché 2010 11,0 à 17,4 (3) 10,8 à 11,0 (3) 10,0 à 10,8 (3) 9,4 à 10,0 (4) 9,2 à 9,4 (4) 8,1 à 9,2 (4) AQUITAINE 10,1 ( 0,8) MIDI PYRENEES PROVENCE ALPES COTE D AZUR 9,8 (+0,5) LANGUEDOC ROUSSILLON 12,2 (+1,2) 10,8 (+2,0) France entière Loyer : 12,0 /m² (2010 : +0,6 %) -15- -16-
Vacance dans le parc locatif privé variation moyenne annuelle 2008 2010 en %) (Source : CLAMEUR /fé vrie r 2010/) France entière Variation moyenne annuelle 2008 2010 : + 5,6 % Un examen rapide des situations constatées au niveau infra régional souligne les difficultés rencontrées dans nombre de départements. Duréedelavacance et variation des loyers de relocation (après centrage France entière) CLAMEUR /février 2010/ 7 Lozère Hautes Alpes la vacance (en m ois) Durée de l 5 3 Nièvre Aube Creuse Somme Vosges Allier Côte d'or Pas de Calais Vienne Indre Loire Savoie Doubs Saône et Loire Corrèze Haute Marne 1-10 -5 0 5 Variation des loyers en cas de relocation (en %) -17- -18-
4. Les spécificités locales des marchés locatifs privés En baisse = 46.2 % des villes (43.8 % en 2009 à la même période) : - de 1 % = 12.3 % (13.9 %) ; de 1 à 2.5 % = 14.4 % (15.0 %) ; de 2.5 à 5 % = 14.3 % (10.3 %) ; 5 % et + = 5.2 % (4.6 %). En hausse = 53.8 % des villes (56.2 % en 2009 à la même période) : - de 1 % = 12.3 % (13.8 %) ; de 1 à 2.5 % = 14.8 % (16.2 %) ; de 2.5 à 5 % = 16.7 % (16.3 %) ; 5 % et +=10.0 %. (9.9 %). Le mouvement de baisse qui s annonçait au début de l année 2009 dans de nombreuses villes (un marché sur le fil du rasoir ) s est amplifié : progression des situations de baisse rapide. 50 La baisse des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /Février 2010/) 49,1 42,4 o ncernées rtion des villes co Propo 25 19,5 16,7 14,9 13,3 8,2 8,9 33,7 34,0 30,1 31,0 30,0 28,9 28,8 27,9 26,7 27,1 26,7 25,6 26,2 21,7 15,4 13,2 0-2,5 % et m oins - 0 à - 2,5 % 0 à + 2,5 % + 2,5 % et plus Août 2008 (+ 2,1 %) 2008 (+ 1,5 %) Février 2009 (+ 0,2 %) Août 2009 (- 0,8 %) 2009 (0,1 %) Février 2010 (0,6 %) -19- -20-
NIVEAU DES LOYERS DE MARCHÉ 2010 (et variation 2010) ARRAS 8,6 /m² (-0,9 %) LILLE 11,9 /m² (-1,1 %) PONTOISE 15,4 /m² (-0,2 %) NANTERRE 15,9 /m² (-3,8 %) VERSAILLES 17,4 /m² (+5,9 %) BOBIGNY 13,9 /m² (-6,4 %) CRETEIL 15,2 /m² (-1,8 %) BREST 8,5 /m² (+3,6 %) QUIMPER 8,5 /m² (-2,7 %) Mise à jour : février 2010 SAINT-BRIEUC 8,2 /m² (-3,3 %) VANNES 11,8 /m² (+2,1 %) AMIENS 11,6 /m² (-0,8 %) LAON EVRY 12,5 /m² (-6,0 60%) MELUN 8,7 /m² (-0,6 %) 13,0 /m² (+0,2 %) PARIS 21,7 /m² (-0,8 %) ROUEN 12,6 /m² (-0,9 %) BEAUVAIS 11,2 /m² (+0,6 %) CHARLEVILLE MEZIERES 8,0 /m² (+3,1 %) METZ 9,1 /m² (-1,4 %) SAINT-LÔ EVREUX 9,9 /m² (+3,8 %) CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE 9,2 /m² (-0,4 %) NANCY 77 /m²(+102%) 7,7 (+10,2 ALENÇON 9,7 /m² (-4,5 %) STRASBOURG 11,0 /m² (-3,1%) 7,6 /m² (-3,2 %) CHARTRES TROYES BAR-LE-DUC EPINAL 10,5 /m² (-0,9 %) 8,9 /m² (-1,5 %) 7,2 /m² (-3,0 %) RENNES 11,6 /m² (-2,5 %) LAVAL 9,0 /m² (-1,5 %) LE MANS 85 / 8,5 /m² (-3,7 37%) ORLEANS 10,3 /m² (+2,3 %) BLOIS 8,6 /m² (-3,6 %) AUXERRE 8,2 /m² (-6,7 %) CHAUMONT VESOUL COLMAR 9,5 /m² (+2,8 %) BELFORT 7,8 /m² (+1,3 %) DIJON NANTES 10,5 /m² (-1,0 %) ANGERS BOURGES 10,9 /m² (-2,5 %) BESANÇON 10,0 /m² (-0,3 %) 9,9 /m² (-2,0 %) TOURS 8,3 /m² (-4,9 %) 10,3 /m² (+3,2 %) NEVERS 9,3 /m² (-3,8 %) CHÂTEAUROUX 7,6 /m² (-3,6 %) LONS-LE-SAUNIER 5,1 /m² (-3,4 %) LA ROCHE-SUR-YON 9,1 /m² (-1,8 %) MÂCON NIORT 9,2 /m² (+2,0 %) POITIERS 8,2 /m² (+0,0 %) 9,8 /m² (-2,5 %) MOULINS BOURG EN BRESSE 8,5 /m² (+3,4 %) 7,4 /m² (-4,8 %) LA ROCHELLE 13,3 /m² (-3,1 %) LYON ANNECY 12,4 /m² (+1,2 %) GUÉRET 9,4 /m² (+4,7 %) 11,6 /m² (+1,8 %) ANGOULÊME 9,0 /m² (+0,2 %) CLERMONT-FERRAND SAINT ETIENNE LIMOGES 12,0 /m² (+5,9 %) 87 /m² 8,7 (+0,5 %) CHAMBÉRY 10,5 /m² (-1,8 %) 8,4 /m² (-3,2 %) GRENOBLE 11,9 /m² (-3,5 %) PÉRIGUEUX 7,3 /m² (-3,2 %) TULLE LE PUY EN VELAY VALENCE 8,3 /m² (+0,8 %) BORDEAUX 11,5 /m² (-1,2 %) AURILLAC PRIVAS CAHORS 7,9 /m² (-1,6 %) MENDE GAP 7,8 /m² (-1,2 %) AVIGNON RODEZ 7,8 /m² (-0,1 %) AGEN 7,9 /m² (-3,4 %) 10,3 /m² (+1,8 %) DIGNE LES BAINS MONTAUBAN 7,9 /m² (-0,7 %) MONT-DE-MARSAN 8,1 /m² (+0,3 %) AUCH NIMES 6,3 /m² (-5,6 %) ALBI 9,5 /m² (+2,8 %) 10,1 /m² (+2,8 %) NICE 14,1 /m² (+1,5 %) PAU 9,9 /m² (-2,1 %) TOULOUSE MONTPELLIER 13,8 /m² (+2,4 %) TOULON 10,5 /m² (+3,0 %) MARSEILLE 11,8 /m² (-0,6 %) 11,8 /m² (-0,6 %) TARBES CARCASSONNE 7,3 /m² (-0,8 %) 8,4 /m² (+4,3 %) FOIX PERPIGNAN 9,9 /m² (-0,3 %) Si on se limite aux villes centres de plus de 60 000 habitants : 79 villes (hors Ajaccio et Dunkerque pour lesquelles l échantillon traité est de trop petite taille). Hausse des loyers dans 37 villes (48.1 % des villes de plus de 60 000 habitants) : Ville Loyer 2010 (en /m²) Variation 2010 (en %) Ville Loyer 2010 (en /m²) Variation 2010 (en %) CLERMONT FERRAND 12,0 5,9 ORLEANS 10,3 2,3 VERSAILLES 17,4 5,9 TOURCOING 9,7 2,2 ARGENTEUIL 15,0 5,7 AULNAY SOUS BOIS 15,2 2,1 COURBEVOIE 17,6 5,3 NIORT 9,2 2,0 ASNIERES SUR SEINE 18,0 4,9 LYON 11,6 1,8 ISSY LES MOULINEAUX 19,4 4,4 BOULOGNE BILLANCOURT 19,7 1,8 REIMS 10,4 4,2 AVIGNON 10,3 1,8 CALAIS 9,6 4,0 SAINT MAUR DES FOSSES 16,7 1,8 BREST 8,5 3,6 AIX EN PROVENCE 14,6 1,7 CHAMPIGNY SUR MARNE 14,5 36 3,6 SAINT NAZAIRE 10,00 17 1,7 VILLEURBANNE 11,4 3,4 NICE 14,1 1,5 TOURS 10,3 3,2 BEZIERS 8,5 1,2 NOISY LE GRAND 15,7 3,2 VALENCE 8,3 0,8 TOULON 10,5 3,0 ROUBAIX 10,0 0,6 ANTIBES 15,1 2,9 SAINT ETIENNE 8,7 0,5 NIMES 10,1 2,8 COLOMBES 14,4 0,5 RUEIL MALMAISON 16,6 2,8 LORIENT 8,9 0,4 COLMAR 9,5 2,8 VILLENEUVE D ASCQ 12,7 0,2 MONTPELLIER 13,8 2,4-22-
Baisse des loyers dans 40 villes (51.9 % des villes de plus de 60 000 habitants) : Ville Loyer 2010 Variation 2010 Loyer 2010 Variation 2010 Ville (en /m²) (en %) (en /m²) (en %) BESANCON 10,0-0,3 RENNES 11,6-2,5 PERPIGNAN 9,9-0,3 DIJON 10,9-2,5 DRANCY 18,5-0,4 POITIERS 9,8-2,5 MARSEILLE 11,8-0,6 QUIMPER 85 8,5-2,7 TOULOUSE 11,8-0,6 CANNES 13,7-2,9 PARIS 21,7-0,8 LE HAVRE 9,9-3,0 AMIENS 11,6-0,8 STRASBOURG 11,0-3,1 ROUEN 12,6-0,9 LA ROCHELLE 13,3-3,1 NANTES 10,5-1,0 10 LIMOGES 84 8,4-3,2 32 LILLE 11,9-1,1 MULHOUSE 8,7-3,2 BORDEAUX 11,5-1,2 GRENOBLE 11,9-3,5 METZ 9,1-1,4 LE MANS 8,5-3,7 TROYES 8,9-1,5 VITRY SUR SEINE 14,7-3,7 CRETEIL 15,2-1,8 NANTERRE 15,9-3,8 LEVALLOIS PERRET 19,1-1,8 MONTREUIL 13,8-3,9 ANGERS 9,9-2,0 NANCY 9,7-4,5 CAEN 12,2-2,0 BOURGES 8,3-4,9 PAU 9,9-2,1 NEUILLY SUR SEINE 22,0-6,4 ANTONY 18,3-2,2 AUBERVILLIERS 13,5-6,5 MERIGNAC 10,9-2,4 SAINT DENIS 12,4-7,1 Par exemple, Paris : 21.7 /m² en 2010 (- 08%) 0.8 %). Mais certains arrondissements progressent vite : le IIIème (+ 7.8 %, 3.4 % du marché) ou le XIXème (+ 4.7 %, 5.0 % du marché). D autres Dautres tirent le marché vers le bas : le Vème (- 7.7 %, 2.2 % du marché) ou le XXème (- 4.5 %, 5.6 % du marché). Variation (%) des loyers 2010 8 PARIS ET SES ARRONDISSEMENTS IIIe 6 XIXe 4 XVe 2 XIIIe XIVe XVIe 0 Paris VIIIe XIIe IXe Ier 18 19 Xe 20 21 22 23 24 25 26 XVIIe 2 XVIIIe IVe XIe VIe XXe 4 VIIe IIe 6 Niveau ( /m²) Ve des loyers 2010 8-23- -24-
En guise de conclusion Les loyers de marché des logements neufs ont progressé moins vite que l ensemble du marché, entre 1998 et 2010. Ils stagnent pratiquement depuis 2006. Les loyers des logements neufs d'après CLAMEUR /février 2010/ 9 8) ( base 100 en 199 g em ents neufs ( Loyer des log 120 110 100 90 80 116,3 114,8 113,7 115,7 114,0 107,8 100,0 105,5 101,6 97,5 92,9 93,0 90,1 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 en 1998) ce des loyers (base 100 e Indic 140 120 100 80 Les loyers des logements neufs et les loyers de marché d'après CLAMEUR /février 2010/ Ensemble du marché + 3.0 % en moyenne 1998-2010 Logements neufs + 1.2 % en moyenne 1998-2010 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010-25- -26-
Loyers de marché 2010 en /m² des logements neufs et récents (S ource : CLAMEUR /février 2010/) France entière Loyer de marché des logements neufs et récents : 12,5 /m² Un marché local de l habitat : Bordeaux = de l ordre de 21 900 relocations et locations nouvelles par an (coefficient de représentativité : 18.3 %). Pour un loyer moyen de 11.5 /m², une dispersion des loyers prononcée. Les loyers de marché sur Bordeaux et leur dispersion en 2010 20 21,5 Loyer m oyen (en / m ² de surface ha bitable) 16 12 8 4 16,9 14,6 12,6 8,4 Studios / 1 pièce (34,4 % du marché) 16,6 12,8 11,2 9,9 12,8 10,4 64 6,4 63 6,3 2 pièces (34,7 % du marché) 11,6 9,5 14,7 9,5 8,5 8,3 8,4 7,5 7,5 3 pièces (20,3 % du marché) 9,9 5,7 4,5 4 pièces (7,0 % du marché) 5 pièces et plus (3,6 % du marché) Minimum 1er quartile Médiane 3ème quartile Maximum -27- -28-
Les relocations et les locations nouvelles qui se font à un niveau de loyer inférieur ou égal au plafond de loyer du PLS : Paris : de l ordre de 5 % du marché Lille, Lyon et Marseille : de l ordre de 12.5 % du marché Bordeaux, Nantes, Rennes, Strasbourg ou Toulouse : de l ordre de 20 % du marché et sur la plupart des villes petites ou moyennes : au moins 50 % du marché Au total, France entière : de l ordre de 40 % du marché Les niveaux des loyers ne permettent plus dans la plupart des villes petites ou moyennes d entretenir et d améliorer le parc privé. La stagnation voire la baisse des loyers qui s amorce aggravent cet état de fait. Anah - Apagl - Ataraxia (Crédit Mutuel) - Bouygues Immobilier - CENTURY 21 - DHUP - FFB - FONCIA - Foncière Logement - FPC - Gécina - Gérer (BNP Paribas) - Groupama Immobilier -H&D(SIRES) - Groupe ICF - Mouvement PACT - Nexity -SeLoger.com - Groupe SNI - Square Habitat (Crédit Agricole) - SNPI - TAGERIM - UNIS - UNPI - Réseau URBANIA