DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014 «BioPark» 4-12, rue de la Croix Jarry 5-17, rue Watt 6-20, rue Jean-Antoine de Baif Paris 13 ème - Immeuble multi-locataires 30 640 m² de bureaux 320 emplacements de parkings.
DOCUMENT DE REFERENCE DE L EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2014 Société cotée sur Euronext Paris sous le code ISIN FR0000034431 Société anonyme au capital de 99 386 355 RCS Paris 331 250 472 43, rue Saint-Dominique 75007 PARIS www.fonciere-de-paris.fr Téléphone : 01 53 70 77 77 Télécopie : 01 53 70 77 78 1
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SOMMAIRE PRESENTATION DU GROUPE FONCIERE DE PARIS SIIC 5 Administration de la Société 6 Rapport du Conseil de Surveillance à l Assemblée Générale du 12 mai 2015 8 Informations financières résumées 9 Foncière de Paris SIIC et la Bourse 12 Patrimoine immobilier locatif du groupe 13 Rapport condensé des experts immobiliers 17 Evolution du marché immobilier de bureaux à Paris 20 RAPPORT FINANCIER ANNUEL DE L EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2014 23 Rapport du Directoire à l Assemblée Générale du 12 mai 2015 24 Résolutions soumises à l Assemblée Générale du 12 mai 2015 33 Rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions réglementées 41 Tableau des résultats financiers des cinq derniers exercices 43 Rapport social et environnemental 44 Rapport de l Organisme Tiers Indépendant sur les informations sociales, environnementales et sociétales 50 GOUVERNANCE DE LA SOCIETE 53 Renseignements de caractère général concernant l Emetteur 54 Filiales et participations 57 Gouvernement d entreprise et contrôle interne 58 Rapport des Commissaires aux comptes sur le rapport de la Présidente du Conseil de Surveillance 89 Rémunération des mandataires sociaux et des salariés 90 Renseignements de caractère général concernant le capital 96 Autres informations 101 COMPTES SOCIAUX DE L EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2014 103 Comptes sociaux au 31 décembre 2014 104 Annexe aux comptes sociaux au 31 décembre 2014 107 Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes sociaux au 31 décembre 2014 121 COMPTES CONSOLIDES DE L EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2014 123 Comptes consolidés au 31 décembre 2014 124 Annexe aux comptes consolidés au 31 décembre 2014 130 Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés au 31 décembre 2014 150 INFORMATIONS FINANCIERES PRO FORMA AU 31 DECEMBRE 2014 151 Informations financières pro forma au 31 décembre 2014 152 Rapport des Commissaires aux comptes sur les informations financières pro forma au 31 décembre 2014 156 TABLES DE CONCORDANCE 157 Table de concordance du rapport financier annuel 158 Table de concordance des documents présentés à l Assemblée Générale du 12 mai 2015 159 Table de concordance du Document de référence 160 ATTESTATION DE LA PERSONNE RESPONSABLE DU DOCUMENT DE REFERENCE 163 Pages 3
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PRESENTATION DU GROUPE FONCIERE DE PARIS SIIC Une SIIC de bureaux parisiens Profil Foncière de Paris est une société foncière spécialisée dans l acquisition et la location de bureaux à Paris et en première couronne. Près des deux tiers du patrimoine sont constitués d actifs de bureaux situés à Paris ; 76,2% si l'on ajoute Boulogne-Billancourt et Levallois- Perret. La Société dispose d un patrimoine locatif de 1,3 Md en valeur vénale, auquel s'ajoutent principalement 0,4 Md d'actifs en créditbail gérés en extinction. 5
ADMINISTRATION DE LA SOCIETE PRINCIPAUX ACTIONNAIRES ET REPARTITION DU CAPITAL Répartition du capital au 31 mars 2015 30/06/2013 31/12/2013 31/12/2014 31/03/2015 Groupe Covéa 18,66% 28,43% 27,91% 27,91% Groupe Allianz 20,76% 17,21% 17,19% 17,19% Groupe ACM - 10,01% 10,00% 11,36% SCI La Tricogne 7,73% 7,42% 8,77% 8,77% Groupe Le Conservateur 6,85% 6,20% 7,07% 7,07% Groupe Generali 8,74% 5,67% 5,66% 5,66% Groupe Zurich 12,08% 7,82% 3,46% 3,46% Foncière des 6 ème et 7 ème Arrondissements de Paris 8,46% 0,55% - - Public 16,42% 12,09% 16,77% 16,99% Auto-détention 0,31% 4,59% 3,16% 1,59% CONSEIL DE SURVEILLANCE Membres du Conseil de Surveillance Madame Sophie Beuvaden Présidente Monsieur Peter Etzenbach Vice-Président Monsieur Jean-Paul Dumont Membre Monsieur Luc Guinefort Membre ACM Vie Membre représenté par Madame Catherine Allonas Barthe 1 Allianz Vie Membre représenté par Madame Fanny Pallincourt Les Assurances Mutuelles Le Conservateur Membre représenté par Monsieur Cyril Le Touzé GMF Vie Membre représenté par Monsieur Olivier Le Borgne Generali France Assurances Vie Membre représenté par Monsieur Bruno Servant Zurich Versicherungs-Gesellschaft Membre représenté par Monsieur Cornel Widmer Censeur Monsieur Michel Dufief COMITE D AUDIT Présidente : Madame Fanny Pallincourt Membres : Messieurs Cyril Le Touzé, Bruno Servant et Michel Dufief COMITE DES REMUNERATIONS Président : Monsieur Cyril Le Touzé Membres : Messieurs Peter Etzenbach et Michel Dufief. 1 Remplacée par Madame Pascale Bonnet en février 2015. 6
LE DIRECTOIRE Monsieur François Thomazeau Monsieur Olivier Riché Monsieur Arnaud Pomel Président Directeur Général Membre COMMISSAIRES AUX COMPTES Saint-Honoré Sereg Titulaire, représenté par Denis Van Strien 140, rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 PARIS Membre de la Compagnie Régionale de Paris Date de premier mandat : 1997 Date de début de mandat : 2014 Date d expiration du mandat : 2020 Mazars Titulaire, représenté par Odile Coulaud 61, rue Henri Regnault, 92400 COURBEVOIE Membre de la Compagnie Régionale de Versailles Date de premier mandat : 2009 Date de début de mandat : 2014 Date d expiration du mandat : 2020 Franck Boyer Tuillet Associés Suppléant Suppléant 7
RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE A L ASSEMBLEE GENERALE Votre Conseil de Surveillance réuni le 13 février 2015 a pris connaissance du rapport du Directoire sur la gestion de la société pour l exercice allant du 1 er janvier 2014 au 31 décembre 2014. Après une année 2013 de profonde transformation initiée par l arrêt de l activité de crédit-bail et le retrait de l agrément d établissement de crédit, poursuivie avec l adoption du statut de société d investissements immobiliers cotée (SIIC) et l adoption de la nouvelle dénomination sociale «Foncière de Paris SIIC», achevée avec la fusion-absorption de Foncière Paris France et l adoption d une nouvelle gouvernance avec la constitution du Conseil de Surveillance et du Directoire, votre Société a poursuivi le développement de son activité foncière caractérisée par la détention et la gestion d un patrimoine d immeubles de bureaux dans Paris. Ce développement a été marqué en 2014 par l acquisition de trois immeubles dans Paris représentant environ 21.550 m 2 et un investissement d environ 100 M. Ces acquisitions et les relocations (environ 13.500 m² en 2014) ont permis une croissance des loyers annuels qui s élèvent en 2014 à 79,4 M. Associés aux redevances de crédit-bail (21,4 M ) et au chiffre d affaires des hôtels (12,5 M ), ces loyers ont permis de réaliser un chiffre d affaires consolidé de 113,3 M pour l exercice 2014, équivalent au chiffre d affaires pro forma de l année 2013 (112,8 M ). Parallèlement, la société a cédé plusieurs actifs qui ont permis de réaliser 14,2 M de plus-values consolidées sur l exercice, inférieures au montant des amortissements constatés (21,0 M ). Elle a également signé des promesses de vente portant sur trois immeubles représentant environ 30.100 m², dont le plus important est l immeuble de bureaux «Rueil 250» situé à Rueil- Malmaison (27.300 m²). Les plus-values de cession seront comptabilisées en 2015. Ces éléments favorables permettent d enregistrer un résultat net social qui se traduit par un bénéfice de 41,1 M au 31 décembre 2014, difficilement comparable à celui de l exercice précédent, compte tenu des opérations effectuées cette année-là. Le résultat net consolidé part du groupe de l exercice 2014 ressort à 33,6 M, non comparable au résultat net consolidé part du groupe pro forma qui s élevait à 88,6 M pour l année 2013. Les comptes arrêtés par le Directoire, ainsi que son rapport, n appellent pas d observation de la part du Conseil de Surveillance. Le résultat net de l exercice permet de proposer à l Assemblée Générale la distribution d un dividende de 6,10 par action, en légère croissance par rapport au dividende de 6,00 versé au titre de l année 2013. Ce dividende sera issu en totalité du résultat SIIC. Le patrimoine immobilier locatif consolidé du groupe est désormais composé de 83 immeubles (environ 360.000 m 2 ), répartis entre immeubles de bureaux (78,1%) et autres immeubles commerciaux (21,9%), situés pour plus des trois quarts à Paris, Boulogne-Billancourt et Levallois-Perret. Ce patrimoine est évalué à 1 306,3 M en valeur de marché hors droits, sur la base des expertises réalisées fin 2014 qui font ressortir 198,7 M de plus-values latentes. Celles-ci ne sont comptabilisées ni dans le résultat, ni dans les fonds propres, sociaux ou consolidés. L actif net réévalué hors droits par action ressort à 118,69 au 31 décembre 2014, en augmentation de 6,8% par rapport au 31 décembre 2013 (111,17 ). Les capitaux propres consolidés part du groupe, résultat inclus, s élèvent à 565,5 M au 31 décembre 2014, auxquels s ajoutent les plus-values latentes sur le patrimoine de location simple (198,7 M ) et les autres fonds propres constitués par les OSRA (72,9 M ), portant ainsi les fonds propres et quasi-fonds propres réévalués à 837,1 M (contre 792,1 M à fin 2013). Après l annonce fin 2014 du projet de fusion-absorption de la Foncière des 6 ème et 7 ème Arrondissements de Paris (SIIC) pour le 1 er semestre 2015, votre Conseil de Surveillance et le Conseil d Administration de la Foncière des 6 ème et 7 ème Arrondissements de Paris réunis le 5 mars 2015, à l issue des travaux des Commissaires à la fusion, ont fixé le rapport d échange à trois (3) actions Foncière de Paris SIIC pour dix-sept (17) actions de la Foncière des 6 ème et 7 ème Arrondissements de Paris. L opération soumise à votre approbation sera relutive du fait de l annulation de la participation directe de 17,4% du capital de la Foncière des 6 ème et 7 ème Arrondissements de Paris détenue par Foncière de Paris SIIC. Elle permettra au nouvel ensemble qui totalisera un actif consolidé d environ 3 Md en valeur de marché, d exercer une activité pérenne en tant que SIIC spécialisée sur le marché de l immobilier de bureaux à Paris avec des moyens financiers renforcés lui permettant d assurer son développement à long terme. La simplification de l organisation et la mise en commun des moyens des deux entités devraient permettre d optimiser la création de valeur pour l actionnaire et d assurer la poursuite de la croissance régulière du dividende, marque de fabrique de Foncière de Paris SIIC depuis sa création en 1985, tout en offrant une liquidité du titre significativement améliorée avec un flottant de l ordre de 200 M. 8 Le Conseil de Surveillance
INFORMATIONS FINANCIERES RESUMEES Les informations financières historiques sélectionnées par la société figurant ci-dessous sont extraites des comptes consolidés des exercices clos les 31 décembre 2014, 31 décembre 2013 et 30 juin 2013. Ces informations financières doivent être lues en parallèle avec les comptes figurant aux pages 123 et suivantes du présent Document de référence. CHIFFRES CLES Bilan consolidé résumé : Actif 31/12/2013 31/12/2013 pro forma 31/12/2014 Passif 31/12/2013 31/12/2013 pro forma En M 31/12/2014 Immobilisations incorporelles 1,3 1,3 5,5 Capital social 99,3 99,3 99,4 Immeubles de placement 1 016,4 1 016,4 976,5 Réserves consolidées 371,4 359,3 432,5 Immobilisations hôtelières 51,6 51,6 54,1 Résultat consolidé 76,5 88,6 33,6 Immobilisations de crédit-bail 467,8 467,8 425,1 Capitaux propres 547,2 547,2 565,5 Immobilisations financières 165,9 165,9 181,4 OSRA 87,5 87,5 72,9 Immeubles destinés à la vente 16,2 16,2 77,0 Intérêts minoritaires 2,7 2,7 - Trésorerie 9,7 9,7 17,4 Dettes financières 1 033,8 1 033,8 1 056,5 Autres actifs 41,4 41,4 34,0 Autres passifs 99,6 99,6 76,8 Compte de résultat consolidé résumé : En K 1 770,8 1 770,8 1 771,7 1 770,8 1 770,8 1 771,7 30/06/2013 6 mois 31/12/2013 6 mois 31/12/2014 12 mois 31/12/2013 pro forma 12 mois Produits d'exploitation 43 769 59 608 155 421 147 258 Produits sur opérations de location simple 10 423 30 923 99 181 85 205 Produits sur opérations de crédit-bail 24 658 21 915 42 929 46 573 Produits d'exploitation hôtelière 6 219 6 240 12 545 12 459 Autres produits d'exploitation 2 469 530 766 3 022 Charges d exploitation 35 842 38 707 94 405 98 190 Charges sur opérations de location simple 5 549 14 506 49 644 38 018 Charges sur opérations de crédit-bail 19 630 10 644 20 736 30 274 Charges d exploitation hôtelière 4 657 5 279 9 657 9 935 Charges générales d exploitation 6 006 8 278 14 368 19 961 Résultat opérationnel 7 926 20 901 61 016 49 069 Résultat de cession d'immeubles de placement 1 480 46 6 123 1 526 Résultat opérationnel après cession d immeubles de placement 9 406 20 947 67 140 50 595 Résultat des sociétés mises en équivalence 2 884-4 569 4 415-2 476 Coût de l'endettement net -7 576-14 244-42 047-34 715 Dividendes et produits nets sur titres non consolidés 4 464-8 825 11 120-2 056 Variations de valeur des instruments financiers 42 286-6 138 126 Variations de valeur des écarts d acquisition - 111 753-105 414 Résultat avant impôts 9 220 105 348 34 489 116 887 Impôts (y compris impôt différé) -1 761-28 022-892 -26 657 RESULTAT NET CONSOLIDE 7 459 77 325 33 598 90 230 dont Part des minoritaires 814 779-1 593 Part du groupe 6 645 76 547 33 598 88 638 Résultat de base par action 1,55 14,15 5,24 Résultat dilué par action 1,55 13,34 5,34 9
ANR PAR ACTION Les expertises réalisées sur le patrimoine de location simple du groupe au 31 décembre 2014 aboutissent à une estimation globale de la valeur du portefeuille de 1 306,3 M en valeur de liquidation (hors droits) et de 1 377,8 M en valeur de reconstitution (droits inclus), y compris les immeubles en travaux. Ces expertises font ressortir 198,7 M de plus-values latentes sur les valeurs nettes comptables consolidées des immeubles. L actif net réévalué hors droits par action ressort à 118,69 au 31 décembre 2014, contre 111,17 au 31 décembre 2013, soit une augmentation de 6,8%. L actif net réévalué droits inclus par action ressort à 128,25 au 31 décembre 2014, contre 119,58 au 31 décembre 2013. Y compris 852 174 actions nouvelles qui pourraient être issues de la conversion des 663 302 OSRA 2010 (compte tenu de leur répartition actuelle), le nombre total dilué théorique d actions Foncière de Paris SIIC retenu pour le calcul de l ANR ressort à 7 477 931 au 31 décembre 2014. En K Calcul de l ANR hors droits par action 31/12/2013 31/12/2014 Capitaux propres consolidés (annexe consolidée 2.14) 547 180 K 565 509 K Plus-values latentes sur immeubles et hôtels (annexe consolidée 2.2.3 et 2.3.3) 157 436 K 198 739 K Plus-values latentes sur crédit-bail 46 700 K 48 700 K Fiscalité latente sur crédit-bail -16 079 K -16 767 K Actions auto-détenues 26 708 K 18 466 K OSRA 2010 87 474 K 72 908 K ANR hors droits 849 419 K 887 555 K Nombre d actions dilué 7 640 504 7 477 931 ANR hors droits par action 111,17 118,69 30/06/2013 31/12/2013 31/12/2014 10
POLITIQUE DE DISTRIBUTION DE DIVIDENDES La politique de la société est d assurer une croissance régulière de son dividende. Le dividende total par action est marqué par une progression constante depuis l origine de la société : Le Directoire a proposé à l Assemblée Générale du 12 mai 2015, relative à l approbation des comptes de l exercice clos le 31 décembre 2014, la distribution d un dividende de 6,10 par action au titre de l année 2014, en légère croissance par rapport au dividende de 6,00 versé au titre de l année 2013. Cette proposition remplit l obligation de distribution prévue par le régime SIIC. Ce dividende par action sera issu en totalité du résultat SIIC. Il sera mis en paiement le 14 mai 2015 par détachement du coupon le 12 mai 2015. Depuis son option pour le régime fiscal des Sociétés d Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) à effet du 1 er juillet 2013, la société doit respecter les obligations de distribution suivantes : - distribution annuelle des résultats nets issus des activités locatives au moins à hauteur de 95% ; - distribution des résultats nets issus des plus-values de cession au moins à hauteur de 60% dans les deux années suivantes (cession d immeubles ou de certaines participations dans des sociétés immobilières) ; - redistribution intégrale des dividendes reçus de filiales soumises à l impôt sur les sociétés faisant partie du périmètre d option. Le paiement des dividendes a lieu annuellement, à l époque fixée par l Assemblée Générale ou par le Directoire au plus tard neuf mois après la clôture de l exercice. Sur proposition du Directoire, l Assemblée Générale Ordinaire pourra proposer le paiement du dividende en actions et en fixera les modalités pratiques. Tous pouvoirs sont conférés au Directoire pour le paiement des dividendes. Le délai de prescription des dividendes est celui défini par la loi. 11
FONCIERE DE PARIS SIIC ET LA BOURSE L action Foncière de Paris SIIC (ex Cofitem-Cofimur) est cotée depuis 1987 au Second Marché de la Bourse de Paris, intégré désormais sur l Eurolist compartiment B du marché Euronext Paris, sous le code ISIN FR0000034431. Le code mnémonique est désormais FDPA. Volumes traités en nombre de titres et capitaux durant l année 2014 Sur 12 mois, de janvier 2014 à décembre 2014 : - la moyenne mensuelle de titres traités est de 45 005 actions, - le montant total des capitaux échangés est de 49,8 M. Evolution du cours de bourse durant l année 2014 En Euros Au 31 décembre 2013 88,55 Au 31 décembre 2014 99,50 Plus bas de l année 2014 80,25 Plus haut de l année 2014 100,00 Evolution du cours de bourse sur 18 mois (Septembre 2013 février 2015) En Euros Mois Plus haut Plus bas Mois Plus haut Plus bas septembre 2013 87,50 85,90 juin 2014 89,10 86,00 octobre 2013 87,70 85,80 juillet 2014 94,90 87,87 novembre 2013 93,30 86,10 août 2014 99,00 93,99 décembre 2013 88,60 86,00 septembre 2014 99,60 95,00 janvier 2014 88,55 80,25 octobre 2014 99,70 91,69 février 2014 99,10 86,50 novembre 2014 99,49 95,50 mars 2014 97,50 91,70 décembre 2014 100,00 97,00 avril 2014 94,50 88,10 janvier 2015 109,00 99,39 mai 2014 89,40 88,00 février 2015 116,80 108,15 12
PATRIMOINE IMMOBILIER LOCATIF DU GROUPE Au 31 décembre 2014, le patrimoine du groupe Foncière de Paris SIIC représente 1 771,7 M d'actifs consolidés (valeur nette comptable), dont 1 030,5 M d immeubles de placement et d hôtels. Le solde de l'actif consolidé est constitué par les encours de crédit-bail gérés en extinction (425,1 M ), les titres mis en équivalence (96,6 M ), les valeurs mobilières disponibles à la vente (84,8 M ) et les immeubles disponibles à la vente (77,0 M ). REPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER LOCATIF Le patrimoine immobilier locatif consolidé du groupe est composé de 83 immeubles représentant environ 360.000 m 2, répartis entre immeubles de bureaux (78,1%) et autres immeubles commerciaux (21,9%), évalué à 1 306,3 M en valeur vénale hors droits, sur la base des dernières expertises réalisées au 31 décembre 2014. Ces immeubles sont situés pour plus des trois quarts (en valeur d expertise) à Paris, Boulogne-Billancourt et Levallois-Perret, représentant à eux seuls environ 63 M de loyers en année pleine. Patrimoine immobilier locatif du groupe Paris Boulogne-Billancourt Levallois-Perret 13 Surface (m²) 8-10, rue Saint-Fiacre - 75002 Paris Bureaux 2 840 80, rue Bonaparte - 75006 Paris Locaux commerciaux 800 76 bis, rue des Saints-Pères - 75007 Paris Bureaux 140 18-20, rue Treilhard - 75008 Paris Bureaux 5 470 3, rue Moncey - 75009 Paris Bureaux 1 840 52, rue de Dunkerque - 75009 Paris Bureaux 1 700 5, rue de Dunkerque - 75009 Paris Auberge de jeunesse 4 425 158-162, rue du Faubourg Saint-Martin - 75010 Paris Bureaux 9 120 8, cité Paradis - 75010 Paris Bureaux 2 200 27, rue des Petites Ecuries - 75010 Paris Bureaux 3 810 210, quai de Jemmapes - 75010 Paris Bureaux 10 010 21-23, boulevard Jules Ferry - 75011 Paris Bureaux 1 880 8, rue de la croix Jarry - 75013 Paris Bureaux 30 640 82-84, rue de la Procession - 75015 Paris Bureaux 950 23, rue Linois - 75015 Paris Bureaux 5 525 9-11, rue Robert de Flers - 75015 Paris Bureaux 5 720 19-29, rue Leblanc - 75015 Paris Bureaux 5 930 4, rue Lasteyrie - 75016 Paris Bureaux 1 315 91, boulevard Exelmans - 75016 Paris Bureaux 1 240 253, boulevard Pereire - 75017 Paris Bureaux 8 265 31, rue Pouchet - 75017 Paris Bureaux 900 56, boulevard Rochechouard - 75018 Paris Locaux commerciaux 2 160 139, boulevard Ney - 75018 Paris Bureaux 3 725 16, rue des Fillettes - 75018 Paris Activités 1 810 249, rue de Crimée - 75019 Paris Bureaux 5 500 28, avenue de Flandre - 75019 Paris Bureaux 15 685 68, quai de la Seine - 75019 Paris Hôtel 6 470 216-218, avenue Jean Jaurès - 75019 Paris Bureaux 6 270 41-43, rue Louise Michel - 92300 Levallois-Perret Bureaux et locaux commerciaux 3 100 114-116, route de la Reine - 92100 Boulogne-Billancourt Hôtel 5 500 44-46, rue de Sèvres - 92100 Boulogne-Billancourt Bureaux 2 060 54-56, avenue du Général Leclerc - 92100 Boulogne-Billancourt Bureaux 3 810 738, rue Yves Kermen - 92100 Boulogne-Billancourt Bureaux 4 040 Sous Total 178 920 VALEUR D'EXPERTISE 976,0 M
Région parisienne Surface (m²) 250, route de l'empereur - 92500 Rueil-Malmaison Bureaux 27 255 21, rue du Port - 92000 Nanterre Data center 3 800 15-19, rue Jean-Philippe Rameau - 93200 Saint-Denis Bureaux 14 550 12-16, rue André Campra - 93200 Saint-Denis Bureaux et studios d'enregistrement 16 370 29, rue Emile Cordon - 93400 Saint-Ouen Activités 2 760 100-106, rue du Landy- 93400 Saint-Ouen Activités 2 370 10-14, rue de Vincennes - 93100 Montreuil Bureaux 11 560 278-290, rue de Rosny - 93100 Montreuil Bureaux 3 200 34, rue Gaston Lauriau - 93100 Montreuil Activités 5 175 72-74, avenue Gambetta - 93170 Bagnolet Activités 5 130 140, avenue Jean Lolive - 93500 Pantin Bureaux 6 190 209-217, avenue de la République - 93800 Epinay-sur-Seine Mixte 7 930 2, avenue du Groupe Manouchian - 94400 Vitry-sur-Seine Bureaux 3 870 140-146, rue Léon Geffroy - 94400 Vitry-sur-Seine Bureaux 1 510 41, avenue Le Corbusier - 94000 Créteil Bureaux 2 980 8-10, rue des Lances - 94310 Orly Activités 2 465 52, rue du Maréchal de Lattre de Tassigny - 91100 Corbeil-Essonnes Activités et locaux commerciaux 810 281-283, boulevard John Kennedy - 91100 Corbeil-Essonnes Bureaux 3 900 30, avenue Carnot - 91300 Massy Bureaux 1 900 55, route de Longjumeau - 91380 Chilly-Mazarin Bureaux 10 060 4, rue Jean Mermoz - 91080 Courcouronnes-Evry Mixte 3 550 9, 15, 26, route de Gisy - 91570 Bièvres Bureaux 4 435 14, rue des Frères Caudron - 78140 Vélizy Bureaux 3 650 7 bis, avenue Roger Hennequin - 78190 Trappes Mixte 3 870 3, Allée Hector Berlioz - 95130 Franconville Bureaux 1 805 16-18, rue Ambroise Croizat - 95100 Argenteuil Mixte 8 920 4, rue de la Mare Blanche - 77186 Noisiel Bureaux 9 330 Sous Total 169 345 VALEUR D'EXPERTISE 290,4 M Restaurants Surface (m²) 76-78, avenue du Général Leclerc - 75014 Paris 1 475 Rotonde de Ledoux - Place Stalingrad - 75019 Paris 1 020 68, quai de la Seine - 75019 Paris - Léon Servon 500 Léon Trappes 450 Léon Montlhéry 450 Léon Tours 670 Léon Nancy 700 Léon Villenave 650 Léon Reims 650 Léon St Etienne 750 Courtepaille Nanterre 500 Courtepaille Pessac 550 Courtepaille Nancy 670 Courtepaille Rouen 700 Tablapizza Clermont 700 Hippopotamus Lorient 700 La Pataterie Lomme 520 Sarcelles (95) 300 Chambourcy (78) 290 Sous Total 12 245 VALEUR D'EXPERTISE 39,9 M 14
TAUX D OCCUPATION DES IMMEUBLES Au 31 décembre 2014, hors immeubles en cours de construction, le taux d occupation du patrimoine ressort à 95,1% sur les valeurs d expertise consolidées, contre 93,3% au 31 décembre 2013. La vacance est essentiellement liée aux immeubles situés en dehors de Paris. ECHEANCE DES BAUX 2015-2025 15
REPARTITION DES LOCATAIRES PAR SECTEUR D ACTIVITE* La société et ses filiales ont conclu des contrats de bail avec plus de 180 locataires, représentant 82,8 M de loyers consolidés en base annuelle à fin 2014. Sur la base du portefeuille d actifs immobiliers existant à la date du 31 décembre 2014, la dépendance de la société à l égard de ses premiers locataires se présente comme suit : les 20 premiers locataires représentent environ 50,0 M en base annuelle, soit 60% du total des loyers consolidés annuels. 16
RAPPORT CONDENSE DES EXPERTS IMMOBILIERS Au Président du Directoire : Monsieur, Nous avons l honneur de vous remettre, ci-joint, notre rapport condensé concernant l estimation au 31 décembre 2014 de la valeur vénale d actifs propriétés de la Société Foncière de Paris. Le rapport figurant ci-après constitue un rapport condensé reproduit avec l'accord respectif des sociétés d'expertise DTZ Valuation France, CBRE Valuation, Crédit Foncier Expertise et Euroflemming Expertise. 1. Contexte général de la mission Cadre général La Société Foncière de Paris nous a demandé, par contrats d expertises, de procéder à l estimation de la valeur vénale des actifs de son patrimoine. Cette demande s inscrit dans le cadre de l évaluation semestrielle de son patrimoine. Nos missions sont réalisées en toute indépendance. Les sociétés d Expertises DTZ Valuation France, CBRE Valuation, Crédit Foncier Expertise et Euroflemming Expertise n ont aucun lien capitalistique avec la Société Foncière de Paris. Les sociétés d Expertises DTZ Valuation France et CBRE Valuation, Crédit Foncier Expertise et Euroflemming Expertise confirment que les évaluations ont été réalisées par et sous la responsabilité d évaluateurs qualifiés. Les honoraires annuels facturés à la Société Foncière de Paris sont déterminés avant la campagne d évaluation. Ils représentent moins de 10 % du chiffre d affaires de chaque société d expertise. La rotation des experts est organisée par la Société Foncière de Paris. Nous n avons pas identifié de conflit d intérêt sur cette mission. La mission est en conformité avec la recommandation de l AMF sur la représentation des éléments d évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février 2010. Mission actuelle Notre mission a porté sur l évaluation de la valeur vénale de 76 actifs en France. Pour cette mission, la Société Foncière de Paris nous a demandé de réaliser des expertises initiales ou des actualisations sur pièces ou avec visites lorsque les actifs ont fait l objet d une expertise initiale depuis moins de 5 ans. Notre mission a porté sur l estimation de la valeur vénale en l état d occupation annoncé au 31 décembre 2014. Les actifs expertisés sont tous situés sur le territoire national. Il s agit d actifs de placement détenus en pleine propriété, en copropriété ou en bail à construction, par la Société Foncière de Paris. Les actifs sont des bureaux, des hôtels, des commerces (dont restaurants), des entrepôts, des locaux d activités Les actifs des différents portefeuilles sont loués à divers preneurs dans le cadre de baux commerciaux pourvus ou non de périodes fermes de 3, 6, 9, ou 12 ans ou de baux dérogatoires. Il est rappelé ici que lorsque le mandant est preneur aux termes d un contrat de crédit bail, l Expert effectue exclusivement l évaluation des biens sous jacents au contrat et non le contrat de crédit bail. De la même façon, lorsqu un bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été estimée selon l hypothèse de la vente de l actif immobilier sous jacent et non pas celle de la société. Cette mission a donné lieu à la production d un livrable par expert, communiqué à la Société Foncière de Paris. Pour CBRE Valuation, un rapport d actualisations de valeurs qui comporte l exposé de la mission, une fiche d évaluation par bien et le tableau récapitulatif des valeurs ventilé par actif. Pour DTZ Valuation France, un rapport d actualisations de valeurs qui comporte l exposé de la mission, une fiche d évaluation par bien et le tableau récapitulatif des valeurs ventilé par actif. Pour Crédit Foncier Expertise, un dossier général comprenant l exposé de la mission et sa synthèse avec un tableau récapitulatif des valeurs ventilé par actif ainsi qu un rapport d actualisation par bien. Pour Euroflemming Expertise, un rapport général qui expose la mission pour le patrimoine «restaurants» avec un tableau de synthèse des valeurs, des rapports d actualisation par actif et un second rapport général qui expose la mission pour les valeurs «autres biens et droits immobiliers» ventilé par type avec rapports actualisés par bien et tableau de synthèse. 2. Conditions de réalisation Eléments d étude La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués, et qui sont supposés sincères et correspondre à l ensemble des informations et documents en possession ou à la connaissance du mandant, susceptibles d avoir une incidence sur la valeur vénale du portefeuille. Ainsi, nous ne consultons pas les titres de propriété et les actes d urbanisme. Référentiels Les diligences d expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec : Les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées faisant appel public à l épargne, publié en février 2000, 17
La Charte de l Expertise en Evaluation Immobilière, Principes posés par le code de déontologie des SIIC. Méthodologie retenue Pour procéder aux évaluations des 76 actifs du patrimoine, nous avons utilisé les méthodes suivantes : Méthode par le revenu (capitalisation des revenus de l immeuble), Méthode par comparaison (comparaison avec les références du marché), Méthode par les «discounted cash flow». La note méthodologique figurant dans le rapport remis par les Experts en décembre 2014 donne le détail de l application de ces méthodes, notamment et le cas échéant, concernant le traitement des locaux vacants, des travaux importants en cours ou prévus, des constructibilités résiduelles, des immeubles en développement. 3. Valeur vénale globale à la date du 31 décembre 2014 3-1/ Valeur vénale expertisée par la société d expertise DTZ Valuation France La valeur vénale globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif. Ø Présentation des valeurs d expertises par classe d actifs : Typologie Valorisation Nombre d actifs Actifs bureaux 63 150 000 HD HFA 9 Autres Locaux 93 050 000 HD HFA 12 Total 162 200 000 HD HFA 21 Ø (Observations (éventuelles) de l expert DTZ Valuation France) 3-2/ Valeur vénale expertisée par la société d expertise CBRE Valuation La valeur vénale globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif. Ø Présentation des valeurs d expertises par classe d actifs : Typologie Valorisation Nombre d actifs Actifs bureaux 453 810 000 HD HFA 15 Autres Locaux 1 400 000 HD HFA 1 Total 455 210 000 HD HFA 16 Ø (Observations (éventuelles) de l expert CBRE Valuation) 3-3/ Valeur vénale expertisée par la société d expertise Crédit Foncier Expertise La valeur vénale globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif. Ø Présentation des valeurs d expertises par classe d actifs : Typologie Valorisation Nombre d actifs Actifs bureaux 104 580 000 HD HFA 5 Autres Locaux 19 000 000 HD HFA 1 Total 123 580 000 HD HFA 6 Ø (Observations (éventuelles) de l expert Crédit Foncier Expertise) 3-4/ Valeur vénale expertisée par la société d expertise Euroflemming Expertise La valeur vénale globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif. 18