ACCèS COMMUN ET SERVITUDE DE PASSAGE

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1 ACCèS COMMUN ET SERVITUDE DE PASSAGE La valeur ajoutée d un projet entre voisins Lorsque les étages de plusieurs immeubles mitoyens sont vides et que leurs façades limitent les possibilités de création d accès séparés, une solution collective est intéressante pour les différents propriétaires voisins. Celle-ci consiste à rendre commun un accès existant et sa cage d escalier ou à créer un accès unique pour desservir les logements aux étages de tous les immeubles. L accès a lieu via un hall d entrée partagé, une cour, etc. page 2 : Solutions techniques En cas de passage dans des propriétés distinctes, de telles solutions nécessitent d être formalisées par une servitude de passage page 4 : Solutions juridiques et font l objet de compensations financières entre propriétaires. page 5 : Solutions financières implication des acteurs Un ou des propriétaires distincts : s il sont plusieurs, ils n ont pas le même rôle et doivent s entendre, l un est propriétaire de l immeuble qui accueillera l accès «le fonds servant», un autre est propriétaire de l immeuble qui bénéficiera de l accès «le fonds dominant». L architecte : il conseille les propriétaires, établit le projet et étudie notamment les percements et autres interventions nécessaires. Le service Urbanisme : sera consulté idéalement avant la demande de permis d urbanisme, car il s agit souvent de projets plus complexes. Le géomètre expert : chargé du mesurage de l accès, il définit, localise et mesure le passage. Le notaire : il établit l acte notarié. quand intervenir Un projet peut être étudié à tout moment. Profiter d un renouvellement de bail, d un changement d exploitant ou de travaux peut être judicieux. Avantages L espace nécessaire pour l accès est rentabilisé, qu il soit déjà existant ou à recréer : il bénéficie à un plus grand nombre de logements. Un accès commun permet de limiter l emprise de l accès sur les commerces. Certains maintiennent même entière leur surface disponible. Un projet collectif crée une émulation et des économies d échelle (plus de logement, un seul chantier ) à savoir Rue des Pierres, accès pour les 13 et 15 rue du Midi Il s agit d un projet à mener en partenariat entre tous les propriétaires ; la volonté et l accord de tous seront nécessaires au vu des connexions qui seront créées entre immeubles et des travaux à effectuer Le projet implique un accord, à formaliser entre les propriétaires concernés. Une compensation financière sera allouée au propriétaire du fonds servant, par le(s) propriétaire(s) du /des fonds dominants. 1 6

2 Solutions techniques : plusieurs possibilités Trois exemples de projets sont présentés ici, cependant, la diversité des quartiers commerçants nous montre qu il existe bien d autres cas de figure. 1 un accès intérieur, via un mur mitoyen Un propriétaire souhaite réaménager des logements aux étages, mais son immeuble n a pas d entrée propre. Par contre, l immeuble voisin dispose d un accès, qui longe le mur mitoyen. Le premier propriétaire s accorde avec le second pour que les futurs occupants utilisent ce passage (le mur mitoyen sera percé d une baie, aux étages, de manière à permettre ce passage) et ce moyennant compensation. Figure 1 - Rez-de-chaussée commercial Figure 2 - Etage de logement 2 un nouvel accès unique Deux ou trois propriétaires voisins sont confrontés à la même difficulté : ils souhaitent valoriser les logements vides au-dessus des commerces, mais ceux-ci n ont pas d accès séparé. Ils développent alors un projet commun, où un accès unique est recréé desservant les étages des différents immeubles. Figure 3 - Rez-de-chaussée commercial Figure 4 - Etage de logement 2 6

3 3 un accès via une cour ou un jardin Un propriétaire constate que sa parcelle est mitoyenne à une autre maison qui bénéficie d une cour intérieure ou d un jardin. Après avoir contacté ce propriétaire et avec son accord, il définit un projet où il rend accessible les logements à créer dans son immeuble, via cette cour : les futurs occupants entreront par cet accès et traverseront la cour pour rejoindre leur logement. Figure 5 - Rez-de-chaussée commercial Figure 6 - Etage de logement 3 6

4 Solution juridique : la servitude de passage La servitude de passage est l acte notarié qui établit un partage clair des droits et obligations entre les parties concernées par le passage d un bien vers un autre. L acte comprend le plan topographique et le procès-verbal de mesurage, de même que l indication de la répartition des coûts du passage et des frais d entretien. Première étape : définition du passage Visite des lieux par un géomètre, en vue de localiser le passage commun permettant d accéder aux différents logements et déterminer l emprise de l accès commun vers les étages. Mesurage des espaces concernés : hall commun, escaliers, paliers, éventuel passage par une cour ou un jardin privatif. Deuxième étape : plan topographique et procès-verbal de mesurage Réalisé par le géomètre, le plan reprend les dimensions du passage et la mention de la servitude. Dans le cas du percement d un mur mitoyen, des plans signés par un architecte ainsi qu un permis d urbanisme sont nécessaires. Consignation des informations du relevé dans un procès-verbal de mesurage. La servitude, un procédé réversible Si la servitude est en principe établie pour une durée illimitée, les parties peuvent en décider autrement et indiquer une échéance dans l acte conclu entre elles. Il existe aussi des circonstances dans lesquelles la servitude s éteint de plein droit : Quand le passage n a plus sa raison d être et n est plus utilisé (prescription). Quand les immeubles concernés sont acquis par un même propriétaire. Quand des transformations ont été faites, de commun accord entre les propriétaires, entraînant l impossibilité d utiliser le passage (murs mitoyens refermés). Troisième étape : constitution de la servitude par acte notarié La servitude fait l objet d un acte authentique, conclu devant un notaire. L acte constitue une base juridique simple et fiable. 4 6

5 Solutions financières : frais et compensations Les frais de mise en place de servitude En général, ces frais sont pris en charge par celui auquel elle profite. Les parties peuvent cependant en décider autrement. Ces frais comprennent : L intervention du géomètre expert. Le coût d une telle intervention se situe entre 1000 et 1500, dans des cas sans particularités ou complications (discordance entre le cadastre et le terrain ou les plans, par exemple). L intervention de l architecte, c est-à-dire la réalisation du plan mentionnant notamment le ou les percements de murs mitoyens (ces percements figureront dans la demande de permis d urbanisme). Les frais d acte notarié pour lesquels il faut compter environ 800 TVAC pour les titres de propriétés concernés. En cas de paiement d une indemnité, prix convenu, il y a lieu d ajouter 12,5% de ce prix à titre de droit d enregistrement. Les frais d utilisation de la servitude En compensation du passage dans l immeuble, une indemnité est versée par le(s) propriétaire(s) au(x) quel(s) elle profite, au propriétaire de l immeuble par lequel le passage a lieu. Le montant doit couvrir la plus-value qu acquiert l immeuble au profit duquel la servitude est créée (ou, a contrario, l inconvénient lié au passage d occupants supplémentaires). Il n existe pas de barèmes, l évaluation étant réalisée au cas par cas. La compensation se calcule de différentes manières : Soit un canon unique (calcul sur une durée préétablie, par exemple 25 ans) Soit un montant périodique, par exemple une rente annuelle. L estimation prend en compte : Soit la surface aménageable desservie (nombres d étages ou de m²) Soit le loyer estimé, la rentabilité escomptée. Les charges, frais d entretien et de réparation de l accès doivent également être identifiés et répartis entre les différents propriétaires. Calcul de la valeur du passage : conseils d un agent immobilier Différentes pistes sont possibles, le choix se fera au cas par cas. La manière la plus objective, la plus logique et la plus conforme aux habitudes immobilières serait la suivante : On choisirait un canon unique plutôt qu une rente annuelle. On calcule la surface des espaces où s applique la servitude de passage (couloir, escaliers, ) qui serait ainsi considérée comme des communs (comme pour un immeuble à appartements). On donne à cette surface une valeur au m² équivalente à celle des biens qui seraient desservis (prix identique à celui des surfaces résidentielles par exemple) On calcule le nombre de parts de logements et autres lots desservis par les communs en fonction de leurs dimensions (comme dans un acte de base) et on répartit la valeur des communs entre les propriétaires. 5 6

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