Lévesque c. Promotion immobilière On-go inc. 2014 QCRDL 3901 RÉGIE DU LOGEMENT BUREAU DE MONTRÉAL No dossier: 129340 31 20140109 G No demande: 1395982 Date : 03 février 2014 Régisseur : Marc C. Forest, juge administratif JULIE LÉVESQUE Locataire - Partie demanderesse c. PROMOTION IMMOBILIÈRE ON-GO INC. Locateur - Partie défenderesse D É C I S I O N LA DEMANDE [1] Le tribunal est saisi d une demande de la locataire en résiliation de bail, diminution de loyer rétroactive au 1 er novembre 2012 de 300 $ mensuellement, ainsi que d une demande en dommagesintérêts de 3 286,18 $ pour troubles et inconvénients et 2 685 $ pour dommages matériels. LA PREUVE [2] Les parties sont liées par bail qui se termine en décembre 2014, au loyer de 680 $ mensuellement. Malgré que le bail se termine en décembre prochain, la locataire a quitté le logement en novembre 2013. Elle y conserve encore certains effets personnels. Elle y habitait depuis janvier 2011. [3] En novembre 2012, la locataire constate la présence de punaises de lit dans sa chambre et dans les divans de son salon. Il y avait aussi des coquerelles dans la cuisine. [4] Dans la même journée, elle se rend chez le concierge de l'immeuble pour déclarer la situation. On lui dit qu un expert se rendra chez elle rapidement pour effectuer un traitement. [5] La semaine suivante, l expert en extermination se rend chez elle pour y faire un traitement. Ceux-ci sont revenus environ une dizaine de fois dans les quatre mois suivants. [6] La locataire dépose des photos démontrant des traces de punaises sur ses meubles. [7] Le problème des punaises n a jamais été réglé en date d aujourd hui et elle dit avoir encore des punaises dans ses meubles. [8] Elle dit avoir fait plusieurs lavages de son linge et même des lavages à l eau de javel [9] Concernant les coquerelles, le tout s'est réglé temporairement, mais les coquerelles sont revenues.
No dossier: 129340 31 20140109 G No demande: 1395982 Page 2 [10] Elle dit que ses meubles doivent être changés et elle réclame Matelas 800 $ Literie 100 $ Divan 1 200 $ Lavages multiples 385 $ Perte de nourriture 200 $ Total 2 685 $ [11] Pour les troubles et inconvénients qui ont duré un an, elle réclame les montants suivants : 21 jours manqués au travail (mai à décembre 2013 à 18,30 $/h) 2 786,18 $ Pour le stress, manque de sommeil 500,00 $ Total 3 286,18 $ [12] Elle a dit avoir dû diminuer ses heures de travail parce qu elle n était plus capable de travailler. [13] Elle demande de résilier le bail depuis novembre 2013, soit la date de son départ pour vivre ailleurs dans un autre logement. [14] Le 20 septembre 2013, la locataire a transmis une mise en demeure au locateur pour dénoncer la situation. [15] Les problèmes ont débuté en novembre 2012 et elle n a dénoncé la situation par mise en demeure que le 20 septembre 2013, soit près d un an plus tard. [16] Le locateur a fait entendre la personne qui a procédé aux traitements d extermination dans l immeuble d aout 2013 à décembre 2013. [17] Son rapport du 4 septembre 2013 mentionne que la locataire n a pas fait les travaux préparatoires, soit, entre autres, d avoir passé l aspirateur avant que l exterminateur se présente chez elle. [18] Il y avait présence d excréments dans le matelas de la chambre, ce qui confirme qu il y a eu des punaises de lit. [19] Il ne peut dire d où proviennent les punaises de lit. [20] Lors de son inspection du 4 septembre, il n a vu aucune trace pouvant lui permettre de dire qu il y aurait eu des punaises de lit dans les divans du salon. [21] Concernant les coquerelles, il ne se souvient pas avoir fait des traitements ou même s il y avait des coquerelles. [22] Sur les 48 logements de l'immeuble, il a constaté la présence de 6 logements qui avaient la présence de punaises de lit. [23] D août 2013 à décembre 2013, le locateur a payé près de 14 000 $ en honoraires pour les frais d exterminateur pour son immeuble. LE DROIT «1863. C.c.Q. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir.» «1910. C.c.Q. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail. La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet.»
No dossier: 129340 31 20140109 G No demande: 1395982 Page 3 «1911. C.c.Q. Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté; le locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état. Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre celui-ci en bon état de propreté.» «1913. C.c.Q. Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation. Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente.» LA DÉCISION [24] Le tribunal est à même de constater qu il y a eu effectivement présence de punaises dans l appartement de la locataire, tel que vu sur les photos. [25] Les photos dénotent effectivement la présence de punaises. [26] Le locateur a donc la responsabilité légale de procurer la pleine jouissance des lieux loués pendant toute la durée du bail. Lorsqu'un locateur est en défaut d'exécuter ses obligations, le locataire peut notamment avoir droit à une diminution de loyer, des dommages, le dépôt de son loyer et ultimement l'autorisation d'exécuter lui-même les réparations. [27] Au sujet de la diminution de loyer, le tribunal souscrit à l opinion de M e Gilles Joly dans l affaire Gagné c. Larocque 1 : «Le recours en diminution de loyer a pour but de rétablir l équilibre dans la prestation de chacune des parties au bail; lorsque le montant du loyer ne représente plus la valeur de la prestation des obligations rencontrées par le locateur parce que certains des services ne sont plus dispensés ou que le locataire n a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués, le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie. Il s agit en somme de rétablir le loyer au niveau de la valeur des obligations rencontrées par le locateur par rapport à ce qui est prévu au bail; la diminution ainsi accordée correspond à la perte de la valeur des services ou des obligations que le locateur ne dispense plus. Il ne s agit donc pas d une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer.» [28] Le recours en diminution de loyer vise à rétablir l équilibre entre le loyer payé par la locataire et la prestation de service du locateur. Le tribunal souscrit à l opinion de M e Gilles Joly, dans la décision de Girard c. Placements Bédard et Gauthier Enr 2., lorsqu il définit ainsi ce recours : «Le recours en diminution de loyer est de nature «quantis minoris», c est-à-dire qu il cherche à rétablir un équilibre entre la prestation du locateur et celle de la locataire; en vertu du bail, le locateur doit procurer à la locataire la jouissance du logement qui y est décrit; en contrepartie, la locataire doit payer le loyer dont le montant doit équivaloir aux droits que le contrat lui procure. Or, dès que la locataire n a plus la jouissance des lieux comme elle devrait l avoir, elle peut exercer le recours en diminution de loyer afin que son obligation soit réduite en proportion du trouble qu elle endure.» [29] La Cour du Québec dans Baily c. Diramio, J.E. 86-107 (C.Q.) énonçait ce qui suit en ce qui concerne les obligations du locateur en matière d'insectes : «La présente persistance d'insectes rebutants diminue à la fois l'habitabilité, la jouissance et l'usage des lieux. Lorsque le locataire ne parvient pas à s'en libérer par des moyens ordinaires, le locateur doit faire désinsectiser par un exterminateur professionnel utilisant un procédé éprouvé, dont la fumigation. Dans ce cas, les travaux requis sont des réparations autres que locatives et l'on qualifie le trouble de défaut ou vice de la chose. La garantie contre les défauts cachés ne peut s'appliquer dans l'espèce, puisque la locataire connaissait le trouble dès la signature du bail. Mais cela n'atténue en rien les autres obligations du locateur, notamment celle de livrer et maintenir les lieux en bon état d'habitabilité, à laquelle on ne peut déroger.» [30] En vertu des paragraphes mentionnés précédemment, le tribunal se voit dans l obligation d accorder à la locataire une diminution de son loyer pour la perte de jouissance durant les mois qu elle y a habité avec la présence de punaises et coquerelles. 1 Gagné c. Larocque, 31-970501-054G, R.L. Village Olympique, M e Gilles Joly, le 1er décembre 1997. 2 36-831208-001G, M e Gilles Joly, juge administratif.
No dossier: 129340 31 20140109 G No demande: 1395982 Page 4 [31] Selon la demande de la locataire, celle-ci demande une diminution de loyer de 300 $ mensuellement, sur un logement de 680 $, soit plus de 44 % de diminution. [32] Le tribunal est bien conscient que la locataire a subi une perte de jouissance de son logement par la présence de punaises de lit et de coquerelles, mais pas de l ordre de 44 % comme elle le réclame. [33] Elle mentionne que le tout aurait débuté en novembre 2012 et comme elle a quitté en novembre 2013, le tribunal constate qu elle aurait vécu pendant un an avec ce problème. [34] Selon l exterminateur entendu, la locataire n aura pas pleinement collaboré au traitement en n appliquant pas les consignes, soit, entre autres, de passer l aspirateur. [35] La locataire a donc une part de responsabilité sur la durée de la présence de ces bestioles. [36] Dans le présent dossier, il est demandé au tribunal d accorder une diminution de loyer, mais dans les circonstances, le tribunal substitue la diminution de loyer en un montant forfaitaire. Cette façon est permise, telle que l a confirmé l honorable juge Julie Veilleux dans le dossier Clark c. Dike (500-80-019760-116, C.Q., 28 septembre 2011) : «[16] Au surplus, bien que la requérante réfère à des courants jurisprudentiels en regard des questions en litige soulevées, elle n a fait aucune démonstration de telle controverse. Au contraire, l extrait de doctrine soumis par la requérante réfère expressément à la possibilité d allouer une somme forfaitaire plutôt qu un montant mensuel à la suite d une demande de diminution de loyer.» [37] Le tribunal accordera donc un montant forfaitaire à la locataire pour valoir une diminution de loyer pour un montant de 1 200 $. Concernant la demande en dommages-intérêts [38] La juge administrative Jocelyne Gravel, dans sa décision Marcotte c. Garita entreprise inc. (31-120817-056 G), datée du 18 juin 2013, fait une bonne analyse du problème soulevé par la présence de punaises de lit dans les logements : [40] Nous l'avons vu, à moins de négligence établie, la présence de punaises dans un logement peut être difficilement attribuable à un fait fautif du locateur, du locataire victime ou de ses voisins. [41] Il est également possible que les punaises aient été introduites par un livreur ou un autre invité. Les gestes de ces derniers ne peuvent non plus engendrer automatiquement la responsabilité du locataire qui leur a permis l'accès dans le cadre d'une obligation d'user du bien avec prudence et diligence. Les invités ou livreurs sont donc des tiers lorsqu'il est question d'une problématique de punaises. L'article 1859 du Code civil du Québec pourrait donc trouver application. «1859. Le locateur n'est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu'un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l'être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l'usage ou l'accès à celui-ci. Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur.» [42] Le tribunal juge qu'il est déraisonnable de laisser supporter seul au locateur les conséquences d'une situation où il n'a aucun contrôle sur la survenance et un contrôle relatif sur la prolifération des punaises. Il s'agit d'une situation n'impliquant aucunement la bonne qualité de réparation et d'entretien de son immeuble. De plus, la preuve de l'origine du trouble est soumise à des exigences élevées de preuve et à moins de négligence, leur auteur possède une défense facile à faire valoir. Finalement, il s'agit d'une problématique potentiellement génératrice d'importants dommages pour un locateur notamment lorsque plusieurs logements sont affectés. [43] Le locateur a peu de moyens de défense à sa disposition, car il est soumis à une obligation de résultat de procurer la jouissance paisible et de maintenir le logement en bon état d'habitabilité. La faute du locataire victime est limitée à des situations peu courantes et dont la preuve est pratiquement impossible à faire. Il en est de même pour les situations où les punaises auraient été introduites par un voisin ou de l'un de ses invités. Il s'agit souvent de vains débats, car ces derniers sont soumis à une obligation d'user du bien avec prudence et diligence ou de se conduire en personne raisonnable. En l'absence de conduite fautive ou d'omission de leur part, ils pourront donc facilement se libérer.
No dossier: 129340 31 20140109 G No demande: 1395982 Page 5 [44] Dans l'état actuel du droit, où le locateur est passible d'une diminution de loyer, de dommages et voire même la résiliation du bail à ses torts, il doit pour assurer sa défense, faire jouer des présomptions de faits ressemblants à une chasse à la sorcière. Qui a bien pu introduire les punaises dans l'immeuble? Les experts se perdent en conjecture sur la durée de vie et la grande mobilité de ces insectes. Mais nous l'avons vu, trouver la personne qui a introduit les punaises n'entraîne pas nécessairement sa responsabilité légale. Il faut donc également établir que cette personne a commis une faute et le simple fait de les introduire dans l'immeuble n'en est pas nécessairement une. Nous assistons alors à de stériles débats malgré l'importance des enjeux. [45] Il est normal que le locateur soit soumis à l'obligation de faire exterminer les punaises par des professionnels; comme l'exigent certaines réglementations municipales. En plus d'être soumis à des obligations de résultat à cet égard, il est celui qui a accès à tous les logements de l'immeuble et aux espaces communs. Dans cette optique, le législateur a voulu que les locataires victimes puissent généralement obtenir une diminution de loyer, l'exécution en nature des obligations du locateur et voire même la résiliation de leur bail en cas de préjudice sérieux. [46] L'octroi de dommages-intérêts n'est cependant pas absolu et selon l'origine du trouble, le locateur bénéficiera de moyen de défense accru. L'un d'eux est le trouble de fait d'un tiers de l'article 1859 du Code civil du Québec. Il s'agit d'un régime, qui de l'avis du tribunal, est le plus conforme à l'intention du législateur lorsque l'origine ou la prolifération des punaises ne résulte pas d'une quelconque négligence. Car il a pour effet de rétablir l'équilibre des droits et obligations des cocontractants. Il a comme avantage de faire supporter à chacun des cocontractants une partie des conséquences de la présence des punaises dans un logement. Il s'agit en effet, d'une situation où les cocontractants ne sont habituellement pas fautifs et envers laquelle ils ont bien peu de contrôle. L'établissement d'une présomption de fait semble être le meilleur moyen de contrer le déséquilibre observé et faciliter la preuve à toutes les parties. Car tout comme le locateur en l'instance, un locataire pourrait bénéficier de cette présomption de fait advenant une poursuite à son encontre. [47] Empruntant la définition de L. Faribault, dans son Traité de droit civil du Québec, l'auteur Jobin traite du trouble de fait d'un tiers comme suit : «Le trouble de fait est l'atteinte à la jouissance du bien sans que l'auteur n'invoque le droit d'agir ainsi.»(12) [48] Bien qu'on applique généralement ce régime juridique à des situations où le trouble provient d'une personne connue ne possédant aucune relation contractuelle avec le locateur, la définition ci-devant reproduite est assez large, selon nous, pour englober les cas où la cause de l'apparition des punaises demeure inconnue ou attribuable à aucun comportement fautif. Si le législateur a voulu appliquer une responsabilité amoindrie au locateur lorsque le trouble provient d'un acte fautif d'un locataire voisin, il est raisonnable de lui appliquer également un régime amoindri de responsabilités lorsque la cause d'un trouble est inconnue et qu'aucun cocontractant n'a pu avoir un contrôle sur son apparition. [49] À moins de preuve probante que l'apparition de punaises dans un logement résulte d'un fait fautif, il est tout aussi probable que les punaises aient été introduites par un tiers. Il n'est donc pas jugé déraisonnable de conclure à l'applicabilité de ce régime juridique à ces situations. [50] C'est ce qui amène le tribunal à conclure que lorsque l'apparition de punaises dans un logement n'est attribuable à aucune négligence, la situation sera présumée être le trouble du fait d'un tiers selon les termes de l'article 1859 du Code civil du Québec. Par conséquent, en l'absence de négligence, les dommages résultant de la simple présence des punaises ne pourront être compensés. Les autres recours demeurent cependant ouverts, notamment la diminution de loyer. [51] Les comportements fautifs ou négligents après l'apparition des punaises pourront cependant entraîner la responsabilité de leur auteur. Il pourrait s'agir notamment de l'inaction ou du défaut de recourir à des services d'extermination reconnus, au défaut de dénonciation, au manque de collaboration à l'extermination, etc. Dans ces cas, la cause du dommage ne pourrait plus être assimilée fait d'un tiers et les autres régimes de responsabilité pourront trouver application. [52] Appliquant ces principes aux faits du litige, l'apparition des punaises au logement n'est due à aucun fait fautif d'un occupant de l'immeuble, il y a donc assimilation au régime du trouble de jouissance due au fait d'un tiers. Le locataire peut donc se voir octroyer une diminution de loyer sans toutefois être compensé pour les dommages résultant de la simple présence des punaises au logement.» [39] Le tribunal est totalement d accord avec les propos tenus par la juge administrative Gravel. [40] Par conséquent, le tribunal n octroiera pas à la locataire quelque montant que ce soit en dommages-intérêts pour ses pertes matérielles.
No dossier: 129340 31 20140109 G No demande: 1395982 Page 6 Troubles et inconvénients [41] Concernant la demande de la locataire pour les troubles et inconvénients, le tribunal ne pourra lui accorder ce qu elle demande, toujours sur le même principe que celui élaboré pour les dommages matériels réclamés et mentionnés précédemment. Résiliation du bail [42] Concernant la résiliation du bail, le tribunal s y est prononcé dans l autre dossier opposant les parties (demande 1300384). Dans ce dossier le tribunal a ordonné la résiliation du bail étant donné le non-paiement depuis plusieurs mois de la locataire. [43] Par conséquent, la demande de la locataire qui exigeait également la résiliation du bail n a plus de pertinence. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [44] CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 1 200 $ à titre de diminution de loyer, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q. depuis le dépôt de la demande à la Régie du logement, ainsi que les frais judiciaires de 71 $. Présence(s) : la locataire le mandataire du locateur Date de l audience : 21 janvier 2014 Marc C. Forest SOQUIJ et ses concédants de licence. Tous droits réservés.