Les dessous de la Régie du logement sur l insalubrité

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1 Les dessous de la Régie du logement sur l insalubrité Me Miriam Morissette Avocate Québec Trois-Rivières Montréal Affiliations internationales Pannone Law Group Lawyers Associated Worldwide jolicoeurlacasse.com

2 Plan de présentation Cheminement d un recours à la Régie du logement 1. Avant l audience : types de recours et procédure applicable 2. Au cours de l audience : notions et règles sur la preuve 3. Après le délibéré: les décisions et leur exécution 2

3 Lois et règlements Preuve, procédure et compétence: Loi sur la Régie du logement, RLRQ c. R-8.1 («L.R.L.») Contenu et forme des recours: Code civil du Québec Règlement sur la procédure devant la Régie du logement, RLRQ c. R-8.1, r 5 («R.P.R.L.») 3

4 4 Notions pertinentes

5 Bon état d habitabilité Le locateur est présumé avoir délivré le bien en bon état (art. 1890(2) C.c.Q.): «[ ] L'état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu'en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail.» 5

6 Bon état d habitabilité (suite) Artcle 1910 C.c.Q.: «Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail. La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet.» Sauvé c. Payant, AZ : «On peut retenir de l'ensemble de ces définitions que l'habitabilité renferme implicitement une exigence de salubrité dont l'absence peut amener à la conclusion qu'un logement est impropre à l'habitation. En revanche, l'article 1913 C.c.Q. décrit le logement impropre à l'habitation comme celui dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants et du public. [...]» 6

7 Bon état de propreté Article 1911 C.c.Q.: «Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté; le locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état. Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre celui-ci en bon état de propreté.» 7

8 Impropre à l habitation Article 1913 C.c.Q.: «Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation. Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente.» 8

9 Impropre à l habitation (suite) Alain c Canada inc.: «( ) pour évaluer si l impropreté d un logement à l habitation constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l audition. Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir mais bien la situation ou l état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement.» 9 Alain c Canada inc., 2002 CanLII (QC CS).

10 Impropre à l habitation (suite) «Menace sérieuse pour la santé ou la sécurité»: Inclus tant la santé physique que la santé mentale Inclus tant la sécurité des occupants que de leurs biens Le lien entre l état des lieux invoqué et le «danger réel» qu il représente pour la santé ou la sécurité du locataire doit être établi «Le préjudice immédiat doit être effectif, non pas seulement potentiel» Pierre C. GAGNON, Droit du louage, Revue du Barreau, Denys-Claude LAMONTAGNE, Les principaux contrats: la vente, le louage, la société et le mandat, Droit spécialisé des contrats, vol. 1, Éditions Yvon Blais, 2001, par. 701.

11 Avant l audience: Recours et procédure applicable 11

12 Recours Exemples les plus fréquents Voici les principaux recours, selon la situation: Résiliation du bail (et expulsion): ~ Pour cause de logement impropre à l habitation (1913 C.c.Q.) ~ Insalubrité comme élément troublant la jouissance normale des autres locataires (1860 et 1863 C.c.Q.) ~ préjudice sérieux (1863 C.c.Q.) Ordonnance (de faire ou ne pas faire) (1863 C.c.Q.) Dommages-intérêts (1863 C.c.Q.) 12

13 Recours Préparation de la demande à la Régie du logement Le contenu (art. 3, 6 R.P.R.L.) Lieu de dépôt (art. 5 R.P.R.L.) Signification (art. 7 R.P.R.L.) 13

14 Recours Préparation de la demande Le contenu Article 3 R.P.R.L: «1 les nom et adresse de la partie qui la produit, ceux de la partie contre qui elle est dirigée de même que leurs prénoms s'il s'agit de personnes physiques; 2 l'adresse du logement concerné; 3 un exposé sommaire des motifs à son appui; 4 les conclusions recherchées.» 14

15 Recours Préparation de la demande (suite) Le contenu Les conclusions (art. 6 R.P.R.L.) : Il peut y en avoir plusieurs, pourvu qu elles ne soient ni incompatibles, ni contradictoires. 15

16 Recours Préparation de la demande (suite) La signification (art. 56 L.R.L. et 7 R.P.R.L.) ~ Une fois la demande produite à un bureau de la Régie du logement ~ Par courrier recommandé, par l huissier ou par tout autre mode permettant de prouver sa réception, ce qui devra être fait devant le régisseur o ex: transmission en personne devant témoin, signature d un document reconnaissant la transmission ~ Le régisseur peut, par requête, ordonner un autre mode de signification 16

17 Recours Modification de la demande L amendement (art R.P.R.L.) Possible en tout temps, avant la prise en délibéré. L amendement doit être signifié à la partie adverse (18 R.P.R.L.); L amendement peut se faire verbalement à l audience, lorsque la partie adverse y est présente. Le régisseur peut l autoriser en le notant au procès-verbal (20 R.P.R.L.); 17

18 Recours Modification de la demande (suite) L amendement (suite) Types d amendement: 1. Ajout de nouvelles conclusions conciliables avec la demande originale (art. 6 & 18 R.P.R.L.) 2. Modification du nom des parties ou ajout d une partie (art. 19 R.P.R.L.) 3. Modification du contenu de la demande ex: nouveaux faits survenus depuis le dépôt de la demande, augmentation du montant des dommages réclamés, etc. 18

19 Au cours de l audience: Notions et règles de preuve 19

20 Audience Notions sur la preuve Notions générales Absence de communication des pièces avant l audience Aucune déclaration de dossier complet Toute la preuve se fait au cours de l audience (voir 36.1 R.P.R.L.) Si une partie est prise par surprise, celle-ci peut verbalement demander au tribunal d accorder une remise Les parties demeurent assises lors de l audience 20

21 Audience Notions sur la preuve Preuve par témoignage (62 L.R.L. & 35 s. R.P.R.L.) Les parties produisent leurs témoins à l audience, sans nécessité d annoncer leur présence et leur posent les questions Autrement, la partie qui requiert la présence d'un témoin fait signifier par huissier, à ses frais, au moins 3 jours avant la date de l'audience, un ordre de comparaître comme témoin délivré par la Régie (35 R.P.R.L.) Idem pour un Subpœna duces tecum 21

22 Audience Notions sur la preuve Règles particulières Peut être prouvé par une copie tenant en lieu et place: 1. un acte juridique constaté dans un écrit 2. Le contenu d un écrit autre qu authentique si le régisseur est satisfait de sa véracité (76 al. 1 L.R.L.) ex: - copies de factures pour les services d un exterminateur - copies de relevés d Hydro-Québec 22

23 Audience Notions sur la preuve Règles particulières (suite) La preuve peut aussi être faite par tous moyens lorsqu une partie établit que, de bonne foi, elle ne peut produire l original de l écrit ou les copies en tenant lieu (76 al. 2 L.R.L.) Équivalent de 2860 al. 2 C.c.Q 23

24 Audience Notions sur la preuve (suite) Règles particulières (suite) Un commencement de preuve est toutefois requis lorsque qu une partie désire prouver un acte juridique dans un litige excédant 1 500,00 $. (Rahaman c. Oukhira, 2012 QCRDL 6849); Une partie peut néanmoins, par preuve testimoniale, et sans commencement de preuve; Contredire ou changer les termes d un écrit lorsque celle-ci veut prouver que la L.R.L. n a pas été respectée (exception à 2863 C.c.Q.); Prouver que le loyer payé n est pas celui apparaissant au bail; Interpréter ou compléter un écrit; (77 L.R.L.) 24

25 Audience Notions sur la preuve (suite) Le rapport d inspection (78 L.R.L.) Rapports y figurant peuvent être déposés en preuve et tiennent lieu de témoignage; La Régie est liée par la conclusion de l «Autorité compétente» quant à la déclaration que le logement est impropre à l habitation 1. Une partie peut cependant requérir la présence de l inspecteur, mais elle peut être tenue aux frais si le tribunal juge que sa présence n était pas nécessaire; ~ Ex: En matière de recours ayant pour cause des situations d insalubrité ou de logement impropre à l habitation, le rapport d un inspecteur municipal s avère fort utile; 25 1 Horowitz c. Holtslander, 2014 QCRDL 33091, par

26 Audience Notions sur la preuve (suite) Le rapport d inspection (suite) Sont visés par 78 L.R.L.: Inspecteur municipal Inspecteur de la Régie du Logement Inspecteur de la Régie du Bâtiment Inspecteur de la Direction de la santé publique Inspecteur du ministère de l Environnement Directeur d arrondissement ou le directeur de la direction de l habitation (Règlement sur la salubrité et l entretien des logement (03-096), Montréal, art. 1) 26

27 Audience Notions sur la preuve (suite) Les autres rapports: 36.1 R.P.R.L. À moins que les parties y consentent, l autorisation du tribunal est requise pour produire tout rapport tenant lieu de témoignage Ex: Le rapport (ou constat) d un policier n est pas visé par 78 L.RL. Sa présence est donc requise pour rendre témoignage à moins que les parties y consentent ou que le tribunal ne l autorise 27

28 Audience Notions sur la preuve (suite) Les autres rapports (suite): Critères de recevabilité selon 36.1 R.P.R.L. : ~ Moins exigeant que les critères de C.p.c., le tribunal pouvant autoriser sa production malgré le refus d une partie; ~ Similitude avec les critères développés sous 2870 al. 2 C.c.Q.: 1. Impossibilité d obtenir la comparution de l auteur du rapport ou déraisonnable de l exiger; 2. Fiabilité du contenu du rapport; ~ Exception: les rapports d expertise. L expert doit être présent à l audience Lamirande c. Grégoire, 2014 QCRDL 14649

29 L insalubrité dans la jurisprudence 29

30 Moisissures (suite) Alain c Canada Inc.: «On y dénote la présence de moisissure toxigénique «stachybotrys atra» en croissance active. Or, fait-elle valoir, le stachybotrys atra «(p)eut produire des toxines très puissantes, de la famille des trichothécènes. Ces toxines attaquent les systèmes immunitaire, gastro-intestinal, la peau, etc. ( ). Il conclut enfin que la quantité de moisissure toxique qu'il a décelée à la date où il a procédé à l'expertise était suffisante pour qualifier l'appartement d'insalubre. [...]» «Le fait que la cité ait elle-même reconnu que non seulement le «2907» était infecté de moisissures toxiques mais qu'après le départ des locataires il ait fallu ouvrir les murs afin de s'assurer que la contamination soit totalement enrayée et arracher les tapis pour obtenir la garantie qu'aucune substance nocive ne survive au traitement convainc le Tribunal qu'à la suite des infiltrations d'eau récurrentes, l'appartement était insalubre.» 30 Alain c Canada Inc., 2002 CanLII (QC CS).

31 Moisissures (suite) Simard c. Jean : «[61] Les photos du plafond de la cave en dessous du logement démontrent que le bois est lourdement affecté et dégradé par l eau. Il lui paraît évident que le bois a pourri sur un certain nombre d années. Or, la pourriture est une forme de moisissures. [62] Les résultats d analyse des échantillons d air et de poussière prélevés dans le logement, le 20 décembre 2007, révèlent la présence de penicillium sp et des levures. Le penicillium sp est une espèce de moisissure qui produit une toxine qui tue les bactéries. Il peut être allergène et pathogène, particulièrement pour une personne enceinte. Les levures indiquent que l humidité est excessive.» 31 Simard c. Jean, 2011 QCRDL 9587.

32 Comportements du locataire L encombrement excessif / «Hoarding» / Syndrôme de Diogène Warak c. D.D.: «Ainsi, l habitude d accumuler des objets disparates («hoarding») peut avoir des conséquences graves, non seulement pour le locataire, mais également pour l immeuble tout entier. Surtout si les choses accumulées sont inflammables, comme c est le cas en l espèce (contenants de plastique, berlingots, nombreuses caisses de plastique contenant des papiers, etc.). Un tel entassement crée également une entrave à l évacuation en cas d incendie.» Aux termes de l article 1913 C.c.Q., «Est impropre à l habitation le logement dont l état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public». Il importe de rappeler que dans la présente affaire, la visite de l inspecteur a eu lieu avec une semaine d avis. Malgré la durée de ce préavis, et même si aucune odeur n était perceptible lors de la visite de l expert, ses photographies révèlent un état fort inquiétant d accumulation et d entassement.» 32 Warak c. D.D, 2011 QCRDL 27854

33 Comportements du locataire L encombrement excessif / «Hoarding» / Syndrôme de Diogène (suite) Québec inc. c. Jacques: «[19] La preuve prépondérante démontre que le logement est insalubre, encombré et constitue un danger pour la sécurité des occupants de l immeuble. [20] La locataire a été prévenue de la situation autant par le propriétaire que par les différents intervenants de la ville. [21] Malgré tout, selon les témoignages recueillis, la situation ne s est pas améliorée et c est même dégradée. [22] Les risques d incendie sont présents et la sécurité des occupants est compromise. [23] La locataire, contrairement à l obligation que lui impose la loi, n use pas du bien avec prudence et diligence et le tribunal se doit de résilier le bail.» Québec inc. c. Jacques, 2013 QCRDL

34 Comportements du locataire L encombrement excessif / «Hoarding» / Syndrôme de Diogène (suite) Montréal (Office municipal d'habitation de) c. St-Martin: «[47] En l instance, le locateur a démontré que le logement de la locataire est dans un état d encombrement généralisé et de malpropreté tel que celle-ci est en défaut de respecter ses obligations légales de maintenir le logement dans un bon état de propreté ainsi que dans un bon état d entretien mais aussi d user, en tout temps, du logement avec prudence et diligence. [48] L encombrement généralisé du logement est tel qu il dépasse la simple nécessité de faire le ménage. La situation d encombrement représente un risque déraisonnable d incendie ou de contamination pour la locataire et les autres locataires de l immeuble. [49] Aussi, cette situation contrevient à la règlementation municipale de la Ville de Montréal.» 34 Montréal (Office municipal d'habitation de) c. St-Martin, 2014 QCRDL

35 Comportements du locataire Le surpeuplement Dufour c. Dubreuil: «De plus, il indique que depuis plusieurs mois, le logement des locataires est surpeuplé et que huit personnes y cohabitent, et ce, malgré le règlement de l immeuble qui prévoit que le logement est loué à deux personnes seulement. En raison de cette situation de surpeuplement, il explique que plusieurs locataires se plaignent du bruit excessif qui provient de ce logement. ( ) Il soumet également que le logement des locataires est dans un état de malpropreté important et que de mauvaises odeurs se dégagent même dans l immeuble. ( )» 35 Dufour c. Dubreuil, 2010 QCRDL

36 Punaises de lit / insectes / vermine Ainsi, à moins de prouver la faute du locataire, le locateur doit supporter les coûts des frais d un exterminateur: Québec inc. c. Vinet: «[Conséquemment], en raison de ses obligations, le locateur a l obligation de mandater un exterminateur et il ne peut faire assumer ce coût par les locataires.» De plus, le locateur doit éradiquer entièrement les punaises /insectes/vermine Québec inc. c. Vinet, 2014 QCRDL 6883.

37 Punaises de lit / insectes / vermine Ouellet c. Immeubles Roussin Ltée: «Dans un premier temps, la présence de punaises dans un logement ne résulte pas nécessairement du fait de l un de ses occupants. L apparition de punaises de lit dans un immeuble peut provenir de différentes sources. Les couvertures du déménageur laissées dans un corridor, le sac du postier, les vêtements d un livreur, les vêtements laissés à la buanderie commune, etc. Ces insectes se déplacent d un logement à l autre ou d un espace commun à un logement afin de trouver l humain susceptible de les nourrir. ( )» Dans cette décision le propriétaire a renversé le fardeau de preuve et a démontré que la présence de punaises était due au locataire. 37 Ouellet c. Immeubles Roussin Ltée, 2014 QCRDL 5815.

38 Punaises de lit / insectes / vermine De plus, avant même de procéder à l extermination, le locateur peut, s il peut prouver que son locataire rend le processus irréalisable par sa faute, ou bien a refusé au locateur l accès à son logement, demander au Tribunal de prononcer une ordonnance d exécution Canada inc. c. Masim: «[104] ORDONNE au locataire de : - Nettoyer chaque jour sa cuisine et sa salle de bain et éliminer toute trace de graisse de la cuisine; - Ne laisser traîner aucune nourriture dans le logement; - Ranger toute nourriture dans des bocaux fermés; - Aérer le logement; - Laisser les plinthes libres; - Préparer le logement selon les directives énoncées par l exterminateur.» Canada inc. c. Masim, 2011 QCRDL

39 Après le délibéré: les décisions et leur exécution 39

40 Décisions Règles générales Doivent être rendues dans les trois mois de la prise en délibéré (79 L.R.L & 41.1 R.P.R.L. Le président ou le vice-président de la Régie du logement peut prolonger ce délai (41.1 R.P.R.L.) Doivent être motivées (79 L.R.L.) Le régisseur peut adjuger sur les frais (79.1 L.R.L.) 40

41 Décisions Particularités propres à la Régie du logement La Régie du logement se voulant un tribunal souple et rapide tant en matière procédurale qu en terme de modes d opération, certaines particularités détonnent des tribunaux judiciaires communs Fréquent en matière d insalubrité et de logement impropre à l habitation 41

42 Décisions Pouvoirs de la Régie du logement Rappelons les dispositions pertinentes quant aux pouvoirs du Tribunal: Il peut déclarer, même d office, un logement impropre à l habitation (1913 et 1917 C.c.Q.). Il est donc plus facile de mettre cet état de fait en preuve par la suite, pour tout autre recours. Dans le cas où la résiliation du bail est demandée par le locateur, le Tribunal bénéficie d une large discrétion en statuant sur le recours: il peut refuser rejeter la demande de résiliation et plutôt ordonner au locataire d exécuter ses obligations de la façon et dans le délai qu il détermine (1973 C.c.Q.). 42

43 Décisions Pouvoirs de la Régie du logement (suite) À titre d exemple: «La preuve présentée justifierait la résiliation du bail. Mais en raison des bonnes résolutions qu il a commencé à appliquer, le locataire jouira d une première - et dernière - chance. Son bail ne sera pas résilié. Celui-ci devra toutefois se conformer loyalement aux conditions suivantes : 1. Fournir sans délai au locateur, pour reproduction, un exemplaire de toute clef donnant accès au logement ou à toute autre dépendance (p. ex. espace de rangement); 2. Autoriser et faciliter la visite du logement par un inspecteur du Service des incendies; 3. Respecter en tout temps les directives du Service des incendies concernant la sécurité des lieux; 4. Maintenir en tout temps son logement en état d ordre et de propreté; 5. Permettre au locateur de visiter le logement à intervalles raisonnables après avis de vingt-quatre heures, conformément à l article 1931 C.c.Q. ; 43 Warak c. D.D., 2011 QCRDL

44 Décisions Tendance de la Régie du logement en matière d insalubrité Rappel: afin d obtenir la résiliation du bail, le demandeur doit faire la démonstration que le comportement ou la situation de la partie adverse lui cause un préjudice sérieux (1973 C.c.Q.); Les recours fondés sur des problèmes liés à l insalubrité du logement sont généralement une question de faits mis en preuve, et non de droit; Meilleure est la preuve du locataire (rapports, photos, témoignages), meilleure est sa chance d obtenir la résiliation du bail; Un seul obstacle : le pouvoir de la Régie de substituer toute conclusion par une ordonnance de faire ou ne pas faire 44

45 Décisions Tendance de la Régie du logement en matière d insalubrité (suite) Plus souvent qu autrement, le tribunal sera enclin à donner une «dernière chance» au défendeur-locataire fautif de maintenir son logement en bon état en usant de son pouvoir de rendre toute ordonnance qu il juge appropriée 1 ; Ainsi, tel sera le cas lorsque, notamment: 1. Circonstances particulières 2 : 1. La partie en est à son premier manquement; 2. Durée d occupation du logement; 2. Elle s est conformée à ses obligations depuis la visite d un inspecteur 3 3. Le préjudice peut être facilement corrigé 4 ; 4. Les notions de proportionnalité, de justice, ou d équité sont mises en cause 5 ; 45 1 Lacroix c. Charles, 2014 QCRDL Durocher c. Marigliano, 2014 QCRDL Castellano c. Ducharme, 2014 QCRDL Proteau c. Barshee, 2010 QCRDL Montréal c. Ibrahim, 2010 QCRDL 31576

46 Décisions Tendance de la Régie du logement en matière d insalubrité (suite) Néanmoins, lorsque le régisseur prononce une ordonnance sous 1973 C.c.Q., le moindre défaut par le défendeur de la respecter entrainera la résiliation du bail sous simple preuve dudit défaut 1. 1 Parent c. Howell, 2012 QCRDL

47 Décisions Exécution d une décision Éléments dont on doit tenir compte avant d exécuter une décision: 1. Le défendeur accepte-il de se plier volontairement à la décision? 2. Les conclusions du jugement sont-elles assorties de délais? 3. Y a-t-il matière à contestation ou rectification? 47

48 Décisions Exécution d une décision Cas de l exécution provisoire d une décision (82.1 L.R.L.) : Une ordonnance prononcée par la Régie sera régulièrement assortie de la conclusion : «ORDONNE l exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel»; La décision devient donc exécutoire à partir du jour où elle est rendue; 48

49 Décisions Exécution d une décision Étapes à suivre dans le cas d une décision condamnant le défendeur à payer une somme d argent (82-84 L.R.L.): 1. Collecter les informations pertinentes quant à: La source de revenus du défendeur; Nature des biens en sa possession; 2. Émission d un bref d exécution au greffe de la Cour du Québec: Salaires ou traitements: le nom de l employeur et l adresse complète doit être connue; Comptes de banque: nom et adresse complète de l institution requis; Saisie des meubles: devront être vendus sous contrôle de justice; 49

50 Décisions Exécution d une décision Quant à l expulsion du(des) locataire(s) et des autres occupants: L émission d un bref d expulsion par la Cour du Québec s avère aussi nécessaire: Un préavis d'au moins deux jours juridiques francs doit être signifié à la partie condamnée, par huissier, avant d exécuter le bref; L huissier est autorisé à employer la force nécessaire pour l exécution du bref, tout en observant les formalités requises; 50

51 Me Miriam Morissette Avocate 2015, Joli-Cœur Lacasse S.E.N.C.R.L. Québec Trois-Rivières Montréal Affiliations internationales Pannone Law Group Lawyers Associated Worldwide jolicoeurlacasse.com