2. DROIT DE PREEMPTION P.

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1 SOMMAIRE 1. PLANIFICATION P. 2 - Un PLU est exécutoire même en l absence de publication au recueil des actes administratifs de la délibération l approuvant 2. DROIT DE PREEMPTION P. 2 - L avis des domaines doit nécessairement être demandé après la réception de la Déclaration d Intention d Aliéner 3. URBANISME COMMERCIAL P. 3 - La loi n du 18 juin 2014 relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite «ACTPE» vient d être précisée par un décret d application - La règle de non indemnisation des dommages liés aux modifications apportées à la circulation générale n était pas absolue 4. AUTORISATIONS D URBANISME P. 4 - Construire sur le reliquat d un terrain ayant permis la réalisation d un lotissement ne relève pas forcément de la procédure de lotissement - La durée d un sursis à statuer opposé à une demande de permis de construire est encadrée par des règles précises 5. LOGEMENT P. 5 - Décret d application sur la procédure intégrée pour le logement Cette veille a été réalisée avec l appui juridique du Cabinet ASEA

2 1. PLANIFICATION Un PLU est exécutoire même en l absence de publication au recueil des actes administratifs de la délibération l approuvant Le Maire d une commune s était opposé à une déclaration préalable de travaux par un arrêté du 31 août 2011 en se fondant sur les dispositions du PLU approuvé par délibération du 5 juillet Or, à la date de l arrêté du 31 août, le PLU n avait pas encore été publié au recueil des actes administratifs de la commune. Saisi de cette question, le Conseil d Etat a rappelé que «l acte approuvant un [PLU] devient exécutoire un mois suivant sa transmission au préfet, sauf si le préfet demande que des modifications y soient apportées et sous réserve qu il ait fait l objet d un affichage [en mairie] et que mention de cet affichage ait été insérée en caractères apparents dans un journal diffusé dans le département». Par ailleurs, il a été considéré «qu est en revanche sans incidence la circonstance qu il ait ou non été publié au recueil des actes administratifs». Un PLU est donc exécutoire du seul fait de sa transmission au Préfet, de l affichage de la délibération l approuvant et de sa mention dans un journal départemental. Réf. : Conseil d Etat, 13 février 2015, n DROIT DE PREEMPTION L avis des domaines doit nécessairement être demandé après la réception de la Déclaration d Intention d Aliéner Dans cette décision, était en cause la légalité de deux décisions de préemption prises par la communauté urbaine de Brest en octobre 2007 sur deux séries de parcelles. Devant le Conseil d État, la communauté urbaine a invoqué le fait qu en octobre 2006, elle avait demandé au service des domaines de procéder à l évaluation de terrains dont elle envisageait l acquisition amiable. Cependant, le Conseil d État a considéré «que, toutefois, cette demande n accompagnait aucune proposition des propriétaires de ces parcelles sur le fondement de l article L du code de l urbanisme, ni ne précisait qu elle valait demande d avis au titre de l article R du même code; que, par suite, la cour n a pas commis d erreur de droit en ne déduisant pas de l absence d avis du service des domaines dans le délai d un mois à compter de la date de réception de la demande d évaluation du 17 octobre 2006 que la communauté urbaine Brest métropole océane aurait été en droit de procéder librement à l acquisition des parcelles mentionnées dans cette demande». La communauté urbaine a également soutenu qu elle avait reçu un avis du service des domaines en mars Mais cet avis avait été sollicité plusieurs mois avant la réception des déclarations d intention d aliéner, dans un cadre juridique différent, celui d une acquisition à l amiable, et ne portait que sur une partie des parcelles concernées par la préemption. C est donc sans erreur de droit que la cour a jugé que la communauté urbaine avait méconnu l article R du code de l urbanisme alors en vigueur. La saisine des Domaines effectuée antérieurement à la réception d une Déclaration d intention d aliéner entache d illégalité la préemption car cette saisine «constitue une garantie tant pour (le titulaire du droit de préemption) que pour l auteur de la déclaration d intention d aliéner». Réf. : Conseil d Etat, 23 décembre 2014, n

3 3. URBANISME COMMERCIAL La loi n du 18 juin 2014 relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite «ACTPE» vient d être précisée par un décret d application Ce décret n du 12 février 2015 «relatif à l aménagement commercial», pour le moins attendu, a été publié au journal officiel du 14 février L apport principal de ce texte tient notamment dans l intégration de l autorisation d exploitation commerciale (AEC) dans le permis de construire (PC). Ainsi, lorsque les travaux envisagés porteront sur un projet soumis à AEC, le PC tiendra lieu d AEC. Toutefois lorsqu un PC n est pas nécessaire, le régime de l AEC restera inchangé. Par ailleurs, notons qu un avis conforme de la Commission Départemental d Aménagement Commercial (CDAC) ou, le cas échéant, de la Commission National d Aménagement Commercial (CNAC) devra être obtenu dans le cadre de l instruction du PC et si cet avis est défavorable, le PC ne pourra être délivré. On précisera que d un point de vue pratique, la règle du guichet unique s applique : le dossier de demande de PC devra comporter les pièces relatives à la demande d AEC et le maire sera tenu de communiquer le dossier au secrétariat de la CDAC dans les 7 jours francs suivant le dépôt de la demande (art. R du code de l urbanisme). Il est important de noter que le décret prévoit que le délai d instruction du PC valant AEC est un délai modifié de 5 mois. En effet aux termes de l article R du code de l urbanisme, on constate que «Le délai d'instruction prévu par le b et le c de l'article R* est majoré de deux mois : ( ) e) Lorsque le permis porte sur un projet soumis à autorisation d'exploitation commerciale au sens de l'article L du code de commerce»). Ce délai surprend car ces établissements sont des Etablissements Recevant du Public (ERP). Or, le délai d instruction modifié est de 6 mois (R du c. urb : «Le délai d'instruction prévu par le b et le c de l'article R est également porté à six mois : ( ) c) Lorsqu'un permis de construire porte sur des travaux relatifs à un ERP et soumis à l'autorisation prévue à l'article L du code de la construction et de l'habitation.» Il est prévu en outre que le défaut de notification d une décision expresse sur la demande de PC tenant lieu d AEC dans le délai d instruction vaut décision implicite de rejet (art. R h c. urb.). On ajoutera que la notification, l affichage et la publication de la décision de la CDAC s imposent au préfet dans le délai de 10 jours à compter de la date de la réunion (art. R c commerce). La CNAC dispose, quant à elle, d un délai d 1 mois pour notifier ses décisions (art. R c. com). En outre, le décret prévoit une application pour le lendemain de sa promulgation, c est à dire le 15 février Ainsi, depuis cette date, le PC tient lieu d AEC lorsqu il est nécessaire à la réalisation d un projet, même si on précisera tout de même que des règles transitoires de mise en œuvre du décret sont prévues. Par ailleurs, depuis le 15 février 2015, sont notamment en vigueur les dispositions relatives : - à la composition des CDAC (autres que celle de Paris) ; - à la composition de la CNAC ; - aux modalités de recours contre l avis de la CDAC rendu dans le cadre d un PC valant AEC ; - à la compétence des cours administratives d appel pour connaître en 1er et dernier ressort des recours contre les PC tenant lieu d AEC ; 3

4 S agissant du contentieux, le décret précise que les cours administratives d appel sont compétentes pour connaître en 1 er et dernier ressort des décisions de la CNAC relatives à des projets ayant nécessité un PC délivré avant le 15 février Réf. : loi n du 18 juin 2014 relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite «ACTPE» et décret n du 12 février 2015 relatif à l aménagement commercial La règle de non indemnisation des dommages liés aux modifications apportées à la circulation générale n était pas absolue Le propriétaire d un local commercial a recherché la responsabilité d une commune au titre du préjudice résultant de travaux d aménagement des voies qui avaient rendu l accès à son local plus difficile pour les véhicules excédant un certain gabarit. La jurisprudence, bien établie, précise que «les modifications apportées à la circulation générale résultant soit de changements effectués dans l assiette ou dans la direction des voies publiques, soit de la création de voies nouvelles ne sont pas de nature à ouvrir droit à indemnité» (voir en ce sens : CE, 2 juin 1972, Sté les Vedettes blanches, req. n 79597). Par son arrêt du 11 février 2015, le Conseil d Etat indique désormais que «il en va autrement dans le cas où les modifications ont pour conséquence d interdire ou de rendre excessivement difficile l accès des riverains à la voie publique». Les juges de la cour d appel auraient dû rechercher si les modifications apportées à la circulation n avaient pas eu pour effet de rendre l accès au local du requérant excessivement difficile et s il n en résultait pas pour lui un préjudice grave et spécial. Le Conseil d Etat vient ici apporter un complément important en indiquant que le droit à indemnisation n est plus exclu comme auparavant mais restreint à un accès excessivement difficile. Réf. : Conseil d Etat, 11 février 2015, n AUTORISATIONS D URBANISME Construire sur le reliquat d un terrain ayant permis la réalisation d un lotissement ne relève pas forcément de la procédure de lotissement Dans le cas d espèce, un propriétaire avait décidé de diviser son terrain afin de réaliser un lotissement tout en conservant une partie sur laquelle se trouvait une villa. Plusieurs années plus tard, le propriétaire décide d utiliser ce reliquat pour construire un immeuble collectif avec un permis de construire. Le permis est attaqué au motif que l opération nécessitait un permis d aménager car elle rentrait dans le cadre de l opération de lotissement précitée. Portée jusque devant le Conseil d Etat, la plainte est rejetée par la Haute Juridiction au motif que la nouvelle construction ne rentrait pas dans la réglementation des lotissements pour plusieurs motifs. D une part, un délai supérieur à 10 ans s était écoulé entre les deux opérations et d autre part, que la nouvelle construction n appelait pas à une nouvelle division foncière. Or, le lotissement dans ses dispositions antérieures à la réforme de 2012, se définit (réf. L du code de l urbanisme) comme étant une opération d aménagement ayant pour objet sur une période maximale de 10 ans de diviser en vue de construire. Depuis la réforme de 2012, le délai de 10 ans a été supprimé car il laissait une certaine ambigüité dans son interprétation concrète. Au vu de ces éléments, la construction de l immeuble collectif ne pouvait entrer dans le cadre du lotissement et donc faire l objet d un permis d aménager. Réf. : Conseil d Etat, 26 janvier 2015, n

5 La durée d un sursis à statuer opposé à une demande de permis de construire est encadrée par des règles précises Les articles L et L du Code de l urbanisme encadre l utilisation du sursis à statuer. Ils prévoient qu à compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, l'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, pour un maximum de deux ans, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan. A l expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit être prise par le maire sur simple confirmation de sa demande par le pétitionnaire, cette confirmation devant intervenir au plus tard deux mois après l expiration du délai. C est cette dernière notion que le Conseil d État est venu clarifier. Il a indiqué qu une telle décision «cesse de produire ses effets, quelle que soit la durée du sursis qu elle indique, à la date où le [PLU] dont l élaboration ou la révision l avait justifiée est adopté». Deux cas sont toutefois à distinguer. D une part, «dans l hypothèse où le [PLU] dont l élaboration ou la révision avait justifié la décision de sursis à statuer n est pas adopté avant l expiration du délai de validité du sursis, il résulte des dispositions [de l article L ] que, dès lors que la décision de sursis indiquait la durée du sursis et le délai dans lequel le demandeur pouvait confirmer sa demande, ce dernier dispose d un délai de deux mois à compter de l expiration du délai de validité du sursis pour confirmer sa demande». En revanche, «dans le cas où le [PLU] dont l élaboration ou la révision avait justifié la décision de sursis à statuer est adopté avant l expiration du délai indiqué par la décision de sursis, le demandeur dispose, pour confirmer sa demande, d un délai qui court à compter de la date de l adoption du plan local d urbanisme et s achève deux mois après l expiration du délai qui lui avait été indiqué». La demande de confirmation du pétitionnaire peut être adressée à la commune même après l adoption du PLU, pourvu que cette demande soit adressée avant l expiration d un délai de deux mois suivant la fin du délai opposé pour sursoir à statuer. Réf. : Conseil d Etat, 11 février 2015, n LOGEMENT Décret d application sur la procédure intégrée pour le logement Dans un objectif de production plus rapide de logements, une ordonnance du 3 octobre 2013 (codifiée à l article L du code de l urbanisme) avait créé la Procédure Intégrée pour le Logement (PIL) afin de pouvoir réaliser des logements d intérêt général plus facilement et dans des délais plus courts, notamment vis-à-vis des documents d urbanisme et l instruction de l autorisation d urbanisme. Le décret du 25 février 2015 vient compléter la partie réglementaire de code de l urbanisme sur cet outil, concernant plusieurs points : - l autorité compétente pour engager la PIL est : - le préfet lorsqu'elle est engagée par l'etat - l'autorité compétente en vertu des statuts de l'établissement ou, dans le silence de ceuxci, l'organe délibérant, lorsqu'elle est engagée par un établissement public de l'etat - le président de l'organe délibérant, lorsqu'elle est engagée par une collectivité territoriale ou par un groupement de collectivités territoriales» - la liste des pièces à fournir, notamment le dossier complet de permis 5

6 - les délais d instruction : l instruction doit être réalisée dans un délai d un mois à compter de la date à laquelle la décision de mise en compatibilité est exécutoire. L autorité administrative de l Etat en matière d environnement dispose de trois mois pour émettre un avis sur le permis, le dossier de mise en compatibilité, l étude d impact ou l analyse des incidences environnementales des dispositions de mise en compatibilité. Un décret similaire est attendu sur la procédure intégrée pour l immobilier d entreprise. Réf. : Ordonnance n du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement Décret n du 25 février 2015 relatif à la procédure intégrée pour le logement Veille juridique mensuelle Février 2015 Rédaction : Cabinet ASEA et CERF Rhône-Alpes Responsable de la veille juridique : Lise MAITRALLET (lise.maitrallet@cerfra.org) 6