ZONES A DE PROTECTION DE L AGRICULTURE Les nouvelles dispositions issues de la loi solidarité et renouvellement urbains et de son décret d application (article R 123-7 du code de l urbanisme) édictent que doivent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles où les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d intérêt collectif et à l exploitation agricole sont seules autorisées. Est également autorisé le changement de destination des bâtiments agricoles identifiés dans les documents graphiques du règlement. Le nouveau zonage du P.L.U. dénommé «A», qui se substitue à l ancien zonage «NC» du P.O.S., accueillera donc exclusivement des constructions ayant un lien direct avec l activité agricole, les activités accessoires, annexes, d une activité agricole, ainsi que des équipements publics. En conséquence la zone «A» du P.L.U. est la zone où l activité agricole est privilégiée. Elle est donc, par essence, moins permissive que la zone NC du P.O.S., mais mieux caractérisée. Des amendements au règlement du P.O.S. ont nécessairement été apportés en fonction d une part des observations sur la pratique réglementaire ci-après reprises et d autre part du nouveau régime juridique. Cela s est traduit par : Un objectif de respect de la qualité architecturale des bâtiments existants lors de travaux, et un souci d intégration à l environnement rural et paysager. Une limitation des droits à construire pour toute construction n ayant aucun lien avec l activité agricole. Il faut rappeler que la zone agricole est en principe inconstructible. Pour l essentiel, les prescriptions réglementaires assurent la gestion des bâtiments autres qu agricoles existant dans ces zones (partie A points 1 et 2 ci-après). Un régime d autorisation favorable au milieu agricole, tant en ce qui concerne les constructions nécessaires à l activité agricole que celles constituant l accessoire de cette activité. Le changement de destination des constructions à usage agricole est facilité pour sauvegarder ce patrimoine (partie B points 3 et 4 ci-après). Un régime pour les garages des habitations existantes ou nouvelles, pour les abris des animaux non agricoles, et pour les piscines familiales (partie C points 5, 6 et 7 ci-après). La problématique du changement de destination des friches ou bâtiments abandonnés dont le devenir, en terme de nouvel usage, doit être compatible avec le caractère d une zone agricole (partie D point 8). 169
Liste des changements apportés 8 octobre 2004 A) GESTION DE L EXISTANT 1. Pour les constructions existantes à usage d habitation, sont autorisés : a) L extension mesurée à la condition qu elle n augmente pas le nombre de logements et sans que la construction puisse dépasser 170 m² de S.H.O.N. totale définitive après travaux, dans le respect de la qualité architecturale du bâtiment existant et dans un souci d intégration à l environnement rural et paysager. Cette formule remplace l expression du P.O.S. la création de pièces supplémentaires destinées à une amélioration justifiée des conditions d habitabilité. Il a été tenu compte des difficultés pratiques d application de la notion très subjective d amélioration des conditions d habitabilité. Ensuite, dans le souci de remédier à des extensions démesurées, a été privilégiée la formule d extension mesurée. Cette notion est appréciée par les tribunaux. D ailleurs dans un arrêt, le Conseil d Etat a considéré que constituent des travaux excédant une extension mesurée ceux destinés à plus du quart de la S.H.O.N. de l habitation existante (CE 6 nov 1987, Commune de Lannilis c/ Alber). Enfin, pour être cohérent avec la norme appliquée aux constructions nouvelles, il a été introduit une limite de surface hors œuvre nette. Celle-ci a aussi pour objet de mettre un frein aux extensions à répétition, qui dans ce cas vont à l encontre de la mesure introduite dans la règle. La S.H.O.N. maximale retenue après débat avec le groupe technique, est de 170 m². b) La reconstruction à l identique après sinistre d une habitation sur la même unité foncière, dès lors que cette habitation a été régulièrement édifiée, dans la mesure où elle n augmente pas le nombre de logements, où elle ne constitue pas une gêne pour le caractère de la zone, et où elle est réalisée dans une architecture en harmonie avec le site. La formulation nouvelle ci-dessus pour le P.L.U. a pour objet de mettre un frein aux reconstructions excédant de manière significative la constructibilité antérieure : maison hors de proportion avec celle antérieure, voire la réalisation d un petit lotissement si l unité foncière le permet. La reconstruction à l identique est entendue dans le volume existant. Toutefois, de manière à rester cohérent avec les règles définies pour les constructions nouvelles, il est retenu de permettre la reconstruction jusqu à un maximum de 170 m² de S.H.O.N. pour les constructions antérieures qui n auraient pas atteint cette surface. La norme actuelle de 250 m² est apparue trop élevée, et celle de 150 m² pour les logements de gardiennage insuffisante. 170
Enfin, la reconstruction après sinistre est reconnue explicitement par l article L 111-3 du code de l urbanisme. Le P.L.U. de la communauté urbaine n'admet plus que la reconstruction après sinistre, alors que le P.O.S. permettait toute reconstruction (après sinistre ou après démolition volontaire). c) Les travaux visant à améliorer le confort ou la solidité des bâtiments dans le volume existant, dans le respect de la qualité architecturale du bâtiment existant, et dans un souci d intégration à l environnement rural et paysager. Il a seulement été précisé que les travaux devaient être réalisés dans le volume existant. L objectif recherché de respect de la qualité architecturale et de préservation du caractère rural a eu pour conséquence d ajouter une exigence supplémentaire d insertion à l environnement. 2. Pour les autres usages : a) La reconstruction à l identique d un bâtiment (autre qu à usage d habitation) détruit par un sinistre dès lors qu il a été régulièrement édifié. b) Pour les constructions et installations à usage industriel, artisanal, commercial, de services, de bureaux et cultuel, dans la mesure où ils ne portent pas atteinte au caractère agricole de la zone, dans le respect de la qualité architecturale du bâtiment existant et dans un souci d intégration à l environnement rural et paysager : 1. Les travaux visant à améliorer la solidité des bâtiments (sans) conditions), 2. L extension mesurée des bâtiments aux conditions suivantes réunies (qui étaient celles du p.o.s.) : - Entraînant permis de construire, déclaration de travaux ou de clôture, autorisation d installations et travaux divers, - pour les activités (il s agit ici de préciser le terme antérieur d «établissement» qui pouvait au P.O.S. laisser des doutes sur son sens) existant à la date du 26 novembre 1979 (approbation de la 1 re révision du P.O.S.) (Il faut entendre par là que s il s agit, par exemple, d agrandir un bâtiment actuellement affecté à du commerce, cette affectation commerciale devait déjà l être à cette date de référence, même si éventuellement l enseigne n était pas la même ou si les produits vendus étaient différents ; ou encore, autre exemple, que l affectation actuelle d industrie devait déjà l être à cette date, même si éventuellement ce n était pas la même société ou la même production. En revanche on ne peut passer d un adjectif à l autre, par exemple agrandir un bâtiment qui était à usage industriel avant le 26.11.1979 pour faire un usage commercial. Cela est conforme avec le règlement de la zone A et l esprit de la loi qui sont très stricts sur les changements d affectation et sur la vocation des zones agricoles). 171
Liste des changements apportés 8 octobre 2004 - A l intérieur de l unité foncière telle qu elle existait le 10 juillet 1989 (ouverture de la 3 e révision du P.O.S.). c) Pour les constructions et installations à usage sportif, social, sanitaire, médical, culturel ou de loisirs : L extension dans la limite de 50 % au-delà de la surface hors œuvre nette existant au 26 novembre 1979 (approbation de la 1 re révision du P.O.S.) (comme dans le P.O.S. antérieur), les travaux visant à améliorer la solidité des bâtiments dans la mesure où ils ne portent pas atteinte au caractère agricole de la zone, dans le respect de la qualité architecturale du bâtiment existant et dans un souci d intégration à l environnement rural et paysager. B) RÉGIME D AUTORISATION FAVORABLE A L AGRICULTURE 3. Pour les constructions à usage d habitation : a) Est autorisée la construction à usage d habitation de l exploitant directement liée aux besoins de l exploitation et celle nécessaire au bon fonctionnement de l exploitation agricole et exigeant une présence permanente. La construction doit être implantée à proximité immédiate du bâtiment principal de l exploitation agricole, sauf impossibilité technique (dans ce cas sans pouvoir excéder 100 mètres de distance par rapport au bâtiment principal de l'exploitation), dans la limite de 170 m² de S.H.O.N., et dans un souci d intégration à l environnement rural et paysager. Le logement des agriculteurs apparaissait régi par deux règles NC au P.O.S. : celle du 1 er alinéa pour les constructions dépendant d'une exploitation agricole (sans limite de surface), et celle du dernier alinéa pour le logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire (avec une limite de 150 m²). La rédaction du P.O.S. (article NC 2 I-1 1er alinéa) disposait : "Sont autorisées, pour les constructions à usage d'habitation, les constructions dépendant d'une exploitation agricole, à condition d'être intégrées ou accolées aux constructions à usage agricole existantes ou édifiées en même temps, ou d'en être distantes de moins de 100 mètres". Cette rédaction avait été instaurée lors de la révision approuvée en 1993 pour freiner la tendance à construire des habitations, prétendument pour des agriculteurs, en rase campagne. Mais elle fait l'objet de détournements, notamment de permis de construire demandés pour un bâtiment agricole parfois sommaire plus un logement, et le bâtiment agricole prétexté n'est pas construit dans bon nombre de cas. De nombreux maires ont appelé notre attention sur les détournements de la règle par des agriculteurs qui réalisent des maisons d habitation non nécessaires à l exploitation agricole ou par des agriculteurs prête-nom. (Le seul moyen de faire face aux constructions non conformes au règlement du P.O.S. ou obtenue par fraude est de saisir la justice). 172
Il arrive, une fois le permis de construire accordé et avant même d'entreprendre tous travaux, que le pétitionnaire transfère son permis à autrui, membre de la famille ou étranger à la famille n'ayant aucun rapport avec la profession agricole. Les maires demandent si l'on peut refuser le transfert ; on ne le peut pas. Il faudrait limiter le nombre de logements sur une même exploitation. Il arrive aussi que l'habitation une fois construite est vendue à un tiers étranger à l'agriculture. L'agriculteur et sa famille sont parfois autant de prête-noms, d'autant que le P.O.S. ne limite pas le nombre d'habitations. Des maires demandent d'empêcher qu'un agriculteur construise une maison prétendument pour lui ou quelqu'un de sa famille, la revende aussitôt, puis renouvelle éventuellement plusieurs fois cette opération. La principale difficulté réside dans la précision à apporter sur la notion de construction liée à une activité agricole. Les juridictions se réfèrent à des critères tels que la proximité de la construction avec le corps de l exploitation, les caractéristiques mêmes de l exploitation telles que la nature des productions, le lien avec la terre ou les instruments agricoles, mais aussi le rapport entre le projet et l étendue de l exploitation. Les juridictions se réfèrent aussi à la profession du pétitionnaire. Une réponse ministérielle du 2 septembre 1985 exprime que peuvent être autorisés en zone NC les locaux d'habitation liés aux exploitations agricoles, nécessaires à la bonne marche de l'exploitation, qu'il s'agisse des logements des enfants ou des ascendants à condition dans ce dernier cas qu'ils aient une utilité directe pour l'exploitation. Il a été envisagé de limiter la construction à 150 m² de SHON, par référence à la norme fixée dans le P.O.S. pour les logements des personnes dont la présence permanente est nécessaire et qui concerne uniquement les activités autres qu agricoles. D'autres propositions ont envisagé 200 m². Au vu des échanges avec nos partenaires publics, c est 170 m² qui a été retenu. Cette norme sera également appliquée pour toutes les constructions, y compris l extension des constructions existantes. Est supprimée la condition selon laquelle la construction doit être intégrée ou accolée aux constructions à usage agricole : la pratique a démontré que cela pouvait être préjudiciable, mais la notion des 100 mètres de distance a été préservée. Le principe est que l habitation doit être à proximité immédiate du siège de l exploitation, et ce n est que s il y a impossibilité technique qu elle peut s en éloigner, mais jusqu à 100 mètres maximum, jamais plus loin. La considération d une intégration à l environnement a été ajoutée. En résumé, la disposition édictée par le règlement du P.L.U., citée en tête du présent point trois, aboutit à autoriser : - «L habitation de l exploitant», et il a été ajouté, à la suite de la demande de la chambre d agriculture lors de la consultation administrative, «directement liée aux besoins de l exploitation», - ainsi que «l habitation nécessaire au bon fonctionnement de l exploitation agricole et exigeant une présence permanente». 173
Liste des changements apportés 8 octobre 2004 4. Pour les constructions à usage agricole : a) Sont autorisées les constructions nouvelles et installations classées pour la protection de l environnement nécessaires à l exploitation agricole. b) Pour permettre aux exploitants en place d évoluer et de pérenniser leur exploitation au besoin par une diversification de leur activité, une disposition réglementaire a été introduite, à savoir : sont autorisées les constructions destinées à la vente ou à la transformation des produits de l exploitation, dans la mesure où cette activité constitue l accessoire de l exploitation agricole, implantées à proximité immédiate du bâtiment principal de l'exploitation, sauf impossibilité technique (dans ce cas sans pouvoir excéder 100 mètres de distance par rapport à celui-ci), dans le respect de la qualité architecturale du bâtiment existant et dans un souci d intégration à un environnement rural et paysager. Cela répond à une exigence économique du monde agricole. C) RÉGIME DES GARAGES, DES ABRIS POUR ANIMAUX ET DES PISCINES Pour les garages des habitants existants ou nouveaux : Le règlement du P.O.S. autorisait (article NC 2 I-17) les garages dans la limite de 20 m² sur les unités foncières supportant une habitation. Les communes de Quesnoy-sur-Deûle, Wambrechies, Halluin et Bousbecque ont signalé que ces maisons, isolées résidentielles ou en coron, sont occupées par des familles qui ont plusieurs voitures; elles se sont étonnées que la taille des garages fût limitée en zone NC alors qu'elle ne l était pas en zone urbaine; elles ont demandé de permettre des garages plus grands pouvant accueillir deux véhicules, avec une superficie de 30 ou 40 m², invoquant pour certaines d entre elles que les habitations possèdent souvent de grands terrains. Cela éviterait le stationnement problématique sur des voies souvent assez étroites. Les terrains ne sont pas toujours de grande taille ; il y a même aussi des petites maisons d ouvriers agricoles implantées en bande sur des parcelles petites et étroites en lanières. Il est décidé de porter la norme à 40 m² en zone agricole A : «les garages dans la limite de 40 m² par unité foncière supportant une habitation, dans le respect de la qualité architecturale du bâtiment existant, et dans un souci d intégration à l environnement rural et paysager. Sauf impossibilité liée à la configuration de l unité foncière, les garages doivent être accolés à la construction à usage d habitation». 174
La configuration du parcellaire présente souvent le cas de petites maisons d ouvriers agricoles qui ont été construites côte à côte sur des parcelles étroites. Il est alors impossible d ajouter un garage sur l unité foncière. La solution qui a été envisagée était de proposer que le règlement autorisât leur édification sur un terrain situé à proximité immédiate, souvent en face des maisons, de l autre côté de la voie. Mais cela comporte le risque de créer des bandes de garages isolés et donc très visibles de la voie publique. De plus, les représentants de l agriculture sont réticents à un empiétement dans l'espace agricole. C est pourquoi le projet de P.L.U. arrêté en mai 2003 ne prévoyait la possibilité de créer des bandes de garages. Des maires sont intervenus à nouveau sur cette problématique, en faisant notamment valoir que les véhicules ne bénéficiant pas de garage et qui stationnent sur la voie souvent étroite entravent la circulation. Aussi la communauté urbaine a-t-elle finalement estimé que l on pourrait autoriser des rangées de garages en dehors du terrain supportant l habitation afin de répondre aux besoins, mais en l encadrant fortement par des conditions qui seraient de nature à limiter le mitage, préoccupation à la fois de la communauté et des représentants du milieu agricole. En définitive le P.L.U. édicte la disposition suivante : «Est autorisée la construction de bandes de plus de deux garages sur une même unité foncière aux conditions cumulatives suivantes : - Être liée à la présence d un linéaire bâti ancien existant dans la zone, - être dans l impossibilité de réaliser le garage sur l unité foncière supportant l habitation, - sans pouvoir excéder 40 m² par habitation composant le linéaire, - s implanter, soit en continuité de ce linéaire, soit en fond de parcelles de ce même linéaire, soit en reconstitution du front bâti, - s intégrer harmonieusement dans le milieu environnant par le choix des matériaux, des couleurs et de l accompagnement végétal». 6. Les abris pour les animaux non agricoles : A la demande du milieu agricole, il est prévu une disposition réglementaire pour les abris pour animaux n ayant pas de lien avec l activité agricole : «Les abris pour animaux, en dehors de l activité agricole, dans la limite de 30 m² de surface hors œuvre brute au total, par unité foncière supportant une habitation, dans le respect de la qualité architecturale du bâtiment existant et dans un souci d intégration à l environnement rural et paysager. Sauf impossibilité liée à la configuration de l unité foncière ou à une autre législation, ils doivent être accolés à la construction à usage d habitation». 7. Les piscines familiales Le maire de Wambrechies a appelé l attention sur le caractère du règlement de la zone agricole qui n autorise que ce qu il liste à l article 2. Celui-ci s oppose à la 175
Liste des changements apportés 8 octobre 2004 réalisation de piscines familiales de plein air puisqu elles ne figurent pas dans l énumération, alors qu une habitation en zone urbaine peut comporter une piscine. Or il existe des habitations en zone A, non seulement celles des agriculteurs ou les petites rangées de maisons anciennes d ouvriers agricoles, mais aussi des maisons résidentielles implantées depuis plusieurs dizaines d années. Après discussion, la commission mixte a accepté la proposition de permettre ce type d installation d agrément. L article A2 I-A-3-c du P.L.U. autorise les piscines d agrément familial à condition qu elles soient à proximité immédiate de l habitation et qu elles s intègrent dans l environnement paysager. D. PROBLÉMATIQUE DES CHANGEMENTS DE DESTINATION Situation au P.L.U approuvé le 8 octobre 2004 8. Afin d éviter que des anciens corps de ferme ne tombent en ruine plusieurs années après le départ de l exploitant à défaut d un repreneur, il a paru indispensable d envisager le devenir de ces patrimoines, d autant qu une demande existe quant à la reconversion de ces sites, mais en préservant le caractère rural de ces zones naturelles. De même, notre attention a été attirée sur des bâtiments artisanaux, industriels, commerciaux qui étaient le siège d'activités à présent éteintes. Pour éviter leur délabrement en l'absence de repreneurs économiques, un changement de destination pouvait être envisagé. Nous avions donc initialement prévu un dispositif autorisant les reconversions de tous bâtiments en gîtes ruraux, chambres d'hôtes, chambres d'étudiants à la ferme, auberges de campagne, salons de réception, magasins d'antiquités, de brocantes ou d'artisanat d'art, fermes équestres. Mais l'article R 123-7 du code de l'urbanisme édicte expressément que "sont seules autorisées en zone A les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole". Dans plusieurs réponses écrites à des parlementaires le ministère affirme le caractère strict de la notion de nécessité par rapport à l'exploitation agricole. Il n'admet que les aménagements accessoires de bâtiments agricoles tels que les gîtes dans la mesure où ces activités sont directement liées à l'exploitation agricole et en demeurent l'accessoire. Tout autre changement de destination est exclu, y compris tous changements sur les bâtiments existants non agricoles. Cependant, pour résoudre la reconversion d'anciens bâtiments agricoles en d autres usages que ces limitations, la loi Urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 est venue introduire un article L 123-3-1 dans le code de l urbanisme qui permet aux P.L.U. de désigner individuellement les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement ne compromet par l'exploitation agricole. Mais cette loi est intervenue alors que le projet de P.L.U. de la communauté urbaine était déjà arrêté. Aussi a t-il été décidé de prendre le temps nécessaire pour établir cet inventaire des bâtiments concernés en 176
collaboration avec la chambre d agriculture et la direction départementale de l agriculture. Des procédures ultérieures de modification du P.L.U. pourront être engagées à cette fin. Dans le cadre du P.L.U. approuvé le 8 octobre 2004, nous avions retenues les dispositions ci-après. Ont été maintenus (avec quelques ajustements) des principes qui figuraient déjà en zone naturelle du P.O.S. pour les changements de destination, à savoir : * tout changement de destination de bâtiments à usage agricole de plus de 15 ans doit être réalisé dans le volume existant, * à condition que l unité foncière soit desservie au minimum par les réseaux d eau et d électricité, * la nouvelle destination ne doit pas entraîner de renforcement des réseaux existants, notamment en ce qui concerne la voirie, l assainissement et l eau potable, * le bâtiment existant doit présenter un intérêt architectural et un caractère traditionnel ; sont notamment exclus les cas de bâtiments provisoires, sommaires, en parpaings, en briques creuses ou plâtrières (ces deux derniers cas ont été ajoutés suite à l enquête publique), ou métallique, * les travaux de restauration doivent respecter rigoureusement la qualité architecturale du bâtiment, et contribuer à la mise en valeur et à la sauvegarde du patrimoine rural, * il a été ajouté d une part que les bâtiments et les surfaces imperméabilisées existants doivent être suffisants pour satisfaire les besoins de stationnement (dans le but d une gestion économe de l espace non agricole), et d autre part que les travaux contribuent à la mise en valeur et à la sauvegarde du patrimoine rural, de manière à être soucieux de l aspect qualitatif du patrimoine. Les nouvelles destinations autorisées étaient alors les suivantes : «Dans la mesure où ils sont directement liés à l'exploitation agricole et en demeurent l'accessoire : les locaux de vente de produits à la ferme, les gîtes ruraux, chambres d'hôtes, dans la limite de cinq gîtes ou chambres, les gîtes de groupe, les chambres d'étudiants à la ferme, les fermes-auberges, les fermes équestres». Situation au P.L.U. approuvé en 2009 : 1ère phase d inventaire des bâtiments agricoles appelée «IBAEA». 8 bis. Depuis la dernière révision, lors du passage du POS au PLU, plusieurs réformes de l urbanisme sont intervenues : La loi de Solidarité et de Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 et la loi «Urbanisme et Habitat» du 2 juillet 2003. Cette dernière loi a introduit dans le code de l urbanisme l article L.123-3-1 qui dispose que : «Dans les zones agricoles, le règlement peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement ne compromet pas 177
Liste des changements apportés 8 octobre 2004 l'exploitation agricole.» L article R.123-12 du même code, issu du décret du 9 juin 2004, est rédigé dans les mêmes termes. La procédure de révision du document d urbanisme étant à un stade très avancé au moment de l entrée en vigueur des dispositions de la loi «urbanisme et habitat» et de ses décrets d application, les auteurs du PLU s étaient engagés, à l époque, à mettre en œuvre ultérieurement les dispositions offertes par le nouveau texte en ce qui concerne le changement de destination des bâtiments agricoles. Ainsi, le P.L.U. approuver, et en vigueur autorise certains changements de destination listés dans le règlement, sous réserve de respecter 4 conditions cumulatives ; celles-ci ont pour objectifs principalement de prendre en considération le bâti agricole présentant un caractère architectural et de ne pas renforcer les équipements publics existants. Cette disposition réglementaire introduite dans le PLU, ne peut trouver à s appliquer à défaut d un inventaire repris au sein du document de planification urbaine, inventaire exigé par la loi Urbanisme et Habitat. Il est nécessaire d effectuer cet inventaire pour rendre effective cette possibilité de changement de destination. Il s agit d intégrer dans le document de planification urbaine ce premier inventaire, celui-ci concerne donc le recensement des bâtiments agricoles des exploitations en activité, susceptibles de faire l objet d un changement de destination. L objectif recherché, par cette démarche d inventaire a été de répondre en priorité aux acteurs directement concernés par la zone A à savoir, les exploitants agricoles. Ce phasage en deux temps est rendu nécessaire de par l étendue de la zone A et la quantité de bâtiments concernés (plus de 800 fermes identifiées en zone A). Le premier inventaire, concerne 51 communes, listées en annexe, et plus de 350 bâtiments. Il était donc indispensable de répondre à cette première cible en utilisant la possibilité de changement de destination sur les bâtiments agricoles présents sur des exploitations toujours en activités afin de sauvegarder le bâti rural présentant des caractéristiques patrimoniales et architecturales et de conforter l activité agricole en permettant une diversification agricole répondant aux besoins actuels et futurs. La justification de cette démarche d inventaire trouve son essence dans trois objectifs essentiels : Préserver et diversifier les activités agricoles dans la zone A Protéger le patrimoine rural, présentant un intérêt architectural Préserver le paysage Il est à noter que LMCU a privilégié une acception du terme «patrimonial» dans le sens d un patrimoine traditionnel. Compte tenu de ces objectifs, il a, ainsi, été décidé de ne retenir que les bâtiments présentant un intérêt architectural intéressant en matériaux et structures d origine : bois, briques, tuiles 178
A contrario les bâtiments du type hangar en tôles ondulées, murs en briques creuses en plâtrière (bâti vite), barres métalliques, toiture en tôle ondulée ou «fibro» mur en parpaings ou tout autre type de matériau pouvant dénaturer le bâtiment d origine et porter préjudice au caractère architectural, n ont pas été retenus. Néanmoins, certains bâtiments dont le corps de ferme présente des caractéristiques d origine mais dénaturés par de légères extensions ont été retenues de la même manière. Un important travail d inventaire a donc été mis en place, par le biais d un partenariat technique et financier entre LMCU et la Chambre d Agriculture, partenaire expert de par ses relations privilégiées avec le monde agricole. Ont été également fortement associés à cette démarche, les services de l État, et la Direction Départementale de l Agriculture et de la Forêt (DDAF). Ainsi, l objet de la présente modification est de transcrire dans le document de planification urbaine, l inventaire des bâtiments agricoles en activité susceptibles de faire l objet d un changement de destination, sachant que la liste des changements de destinations étant, par rapport à celle présente au PLU, grevée de trois destinations supplémentaires. Il est à noter que pour bénéficier de ces changements de destinations, être dans l inventaire est une condition nécessaire mais insuffisante, il convient de répondre aux conditions ci-après. Les conditions du changement de destination : Seules, les exploitations étant en activité sont donc concernées par la démarche d inventaire, c'est-à-dire celles répondant aux critères d affiliation au régime social des exploitants agricoles et maîtrisant une activité juridiquement agricole au sens du code rural. Le fait d être répertorié dans l inventaire des bâtiments agricoles est une condition nécessaire mais insuffisante pour pouvoir prétendre aux changements de destination autorisés. Il faut en sus d être répertorié dans cet inventaire, répondre à des conditions précises. A ce titre ne pourront faire l objet d un changement de destination, que les bâtiments des exploitations en activité, identifiés cartographiquement et étant répertoriés dans l inventaire (annexé au P.L.U.) répondant aux conditions suivantes : L inventaire opéré, répertoriant de manière précise les bâtiments faisant l objet de la présente démarche, rend inutile la présence du critère «de plus de quinze ans» pour les bâtiments à usage agricole. Ce critère est donc retiré. - Les travaux doivent être réalisés dans le volume existant ; - le bâtiment existant doit présenter un intérêt architectural ou un caractère traditionnel (sont notamment exclus bâtiments provisoires, sommaires, en parpaings, métalliques, en briques creuses en plâtrière) ; - l unité foncière concernée doit être desservie au minimum par les réseaux d eau et d électricité. La nouvelle destination ne doit pas entraîner de renforcement des réseaux existants, notamment en ce qui concerne la voirie, l assainissement et l eau potable. De plus les bâtiments et les surfaces 179
Liste des changements apportés 8 octobre 2004 imperméabilisées existants doivent être suffisants pour satisfaire les besoins en stationnement ; - les travaux de restauration doivent respecter rigoureusement les caractéristiques architecturales du bâtiment et contribuer à la mise en valeur et à la sauvegarde du patrimoine rural. Le parti pris a consisté à reconduire les principes existants déjà dans le PLU qui avaient fait l objet d un consensus de tous les partenaires associées à la procédure de révision lors du passage du POS en P.L.U. En conséquence à l inventaire s applique les conditions listées dans le règlement du P.L.U.. Cette combinaison a pour but, la préservation de la zone agricole et de ses finalités, sans dérive résultant du recours abusif à une utilisation des changements de destination dénaturant cette zone. La volonté est donc, notamment, de valoriser un patrimoine rural présentant un intérêt architectural et d éviter, par la même, à défaut d adoption de mesures de préservation, une déliquescence à terme, de ce patrimoine. Cet objectif de préservation concourre également à la diversification de l activité agricole. Les destinations autorisées : Les nouvelles destinations doivent être, comme les précédentes, par ailleurs toujours en vigueur, l accessoire d une activité agricole existante. Ainsi, pour les bâtiments identifiés au plan local d urbanisme, les destinations autorisées seront celles déjà déclinées dans le règlement de la zone «A», pour les usages suivants, à savoir : - Les locaux de vente de produits à la ferme ; - Les gîtes ruraux et les chambres d hôtes (dans la limite de 5 tout compris*) ; - Les gîtes de groupe ; - Les chambres d étudiants à la ferme ; - Les fermes - auberges ; - Les fermes équestres ; *Pour ne pas compromettre le caractère de la zone agricole, s agissant des gîtes ruraux et chambres d hôtes, il y a lieu de considérer que pour un même ensemble bâti, il ne peut être autorisé qu un maximum de 5 : A titre d exemples : 3 gîtes ruraux + 2 chambres d hôtes ou 4 chambres d hôtes + 1 gîte rural ou 3 chambres d hôtes + 2 gîtes ruraux 180
Éléments de définitions : Sièges d exploitations : Exploitations répondant aux critères d affiliation au régime social des exploitants agricoles et maîtrisant une activité juridiquement agricole au sens du code rural. Ensemble bâti : Ensemble de bâtiments (accolés et/ou indépendants) présents au sein d une même exploitation. Unité bâtie : Ensemble de bâtiments accolés au sein d un même ensemble bâti. Les différents bâtiments ont des fonctions bien distinctes. Les nouvelles destinations ajoutées en 2009 par Lille Métropole Il est apparu opportun, suite à la demande du monde agricole, d ajouter les destinations suivantes : - Les salles de réceptions ; - Le logement de fonction de l exploitant agricole ; - L aménagement des bâtiments pour l accueil du public en vue d actions pédagogiques et d activités de découverte et de promotion du monde agricole. Situation au P.L.U. approuvé en 2015 2 ème phase d inventaire des bâtiments agricoles appelée «IBA2». Compte tenu des enjeux de préservation et de valorisation d un patrimoine commun et très identitaire que représentent les ensembles agricoles qui ponctuent les campagnes de la Métropole Européenne de Lille, la seconde phase appelée «Inventaire des Bâtiments Agricoles n 2» prend en compte un nouveau champ d application de l article L.123-3-1 et vient s ajouter au premier inventaire «IBEA» destiné aux bâtiments agricoles en activité (approuvé en 2009) sans le remettre en cause. L objectif de la seconde phase appelée «Inventaire des Bâtiments Agricoles n 2» est de cibler les bâtiments agricoles qui ne sont plus en activité. 181
Liste des changements apportés 8 octobre 2004 En effet, dans le cadre de l IBEA, les bâtiments agricoles sans activité ne peuvent pas faire l objet de changement de destination, leur reconversion est difficile et leur préservation peut être compromise. Il est à noter que la Métropole Européenne de Lille a privilégié dans le cadre de la démarche IBA2 une acceptation du terme «patrimonial» de l article L.123-3-1 du code de l urbanisme dans le sens du patrimoine traditionnel et culturel et, pour cette raison, a décidé de ne retenir que les fermes. En effet, ces bâtiments répondent aux critères de la loi et semblent les plus intéressants sur le plan de la valeur patrimoniale, architecturale et identitaire. Plus de 400 fermes sans activité agricole situées en zone A sont potentiellement concernées par l IBA2. Dispositif IBA2 Les auteurs du P.L.U. ont fait le choix d un dispositif partenarial qui privilégie une entrée «projet», c'est-à-dire une inscription à l IBA2 ferme par ferme par des fiches prescriptives qui viennent alimenter l inventaire sur la base d un projet au fur et à mesure des demandes et par voie de remaniements du P.L.U. successifs par le biais de la déclaration de projet valant mise en compatibilité du P.L.U.. Ces fiches qui comportent des prescriptions spécifiques à chaque ferme font partie du règlement du P.L.U.. Elles spécifient l intérêt patrimonial de la ferme, désignée par un repérage cartographique et établissent des règles de réhabilitation, énoncées en fonction des caractéristiques architecturales et paysagères de la ferme. Cette méthode au cas par cas est régie par un «cadre réglementaire général» intégré dans le règlement de la zone A article 2, 11,12, 13 qui posent les conditions de changements de destination et les contours de la démarche de préservation du patrimoine agricole rural. Les conditions de changement de destination Les conditions relatives à l existant : - Seuls, les bâtiments considérés comme des fermes ou parties de fermes présentant un intérêt patrimonial sont concernés par la démarche IBA2. - Est considéré comme «ferme» un bâti ou un ensemble de bâtis détruit au minimum qui est ou qui a été un siège d exploitation d une activité agricole abritant ou ayant abrité, au minimum les produits agricoles ou les cheptels animaliers et une habitation généralement celle de l exploitant. Une ferme présente un intérêt patrimonial si elle est représentative d une des valeurs énoncées ci-après : - Valeur de référence : la ferme offre un exemple d un ensemble architectural et paysager représentatif d une période significative de l histoire rurale. - Valeur de repère : la ferme ou une partie de la ferme constitue un repère visuel. - Valeur de rareté : la ferme ou une partie de la ferme apporte un témoignage rare pour la commune. - Valeur de mémoire : la ferme ou une partie de la ferme témoigne d un fait historique pour l histoire de la commune. 182
- Valeur de savoir-faire constructif : la ferme ou une partie de la ferme est représentative d un savoir-faire lié à la construction traditionnelle du bâtiment ou d une technicité constructive particulière. - Valeur ethnologique : la ferme ou une partie de la ferme est directement associée à des événements ou des traditions vivantes ayant une signification pour l histoire de la commune. - A contrario les bâtiments du type hangar en tôles ondulées, murs en briques creuses, en plâtrière (bâti vite), barres métalliques, toiture en tôle ondulée ou «fibro» mur en parpaings, ne sont pas retenus. - La démolition peut être exigée pour tout type de bâti pouvant porter préjudice au caractère architectural ou patrimonial de la ferme. Le fait d être une ferme d intérêt patrimonial est une condition nécessaire mais insuffisante pour pouvoir prétendre aux changements de destination. Il faut en sus respecter des conditions supplémentaires liées à l usage envisagé dans la ferme. Les conditions relatives à l usage projeté : - Le changement de destination doit être envisagé dans une ferme dont l exploitation n est plus en activité. - L activité projetée doit être compatible avec la zone agricole et avec le caractère patrimonial de la ferme. Ce principe implique d une part que, conformément au Projet d Aménagement et de Développement Durable du P.L.U. visant le renforcement du commerce dans les centres villes et les centralités de quartiers, l implantation du commerce dans les fermes de l IBA2 est limitée aux commerces liés à la ruralité et aux spécificités du territoire. - D autre part, l imperméabilisation supplémentaire des sols est interdite. - Le projet est réalisé dans le volume existant. - L activité ne doit pas nécessiter de création ou de renforcement de réseaux publics notamment en ce qui concerne la voirie, l assainissement et l eau potable. - Les travaux envisagés doivent respecter rigoureusement les caractéristiques architecturales et paysagères de la ferme et contribuer à la mise en valeur et à la sauvegarde du patrimoine rural. Ainsi les prescriptions sur les travaux portent à la fois sur le bâti mais également sur les éléments naturels (végétation et réseau hydraulique) considérés dans le cas des fermes comme un ensemble indissociable. Prescriptions relatives à la préservation et à la mise en valeur des fermes de la métropole lilloise : La démarche IBA2 porte une attention particulière aux travaux envisagés lors du changement de destination. Les prescriptions émises dans le règlement de la Zone A et dans la fiche liée à chaque ferme sont attentives aux caractéristiques de chaque ferme de la métropole. L objectif premier est leur préservation et mise en valeur. - Les travaux envisagés doivent privilégier une intégration adaptée au paysage et à la morphologie de la ferme. - La composition des façades doit être harmonieuse. 183
Liste des changements apportés 8 octobre 2004 - Les techniques de restauration devront respecter l aspect, les dimensions et les méthodes de mise en œuvre des matériaux traditionnels de la région. - Les aires de stationnement doivent être traitées de manière paysagère afin de limiter leur impact visuel. - Les éléments végétaux structurant le paysage sont à préserver ou à renouveler dans les mêmes caractéristiques. E) DIVERS - Les autres autorisations déjà permises en zone NC qui ne sont pas contraires à la nouvelle législation ont été reprises pour la zone A. - La formulation concernant les équipements publics a tenu compte de la loi S.R.U. : constructions et installations nécessaires aux services publics ou d intérêt collectif. - Par ailleurs, sont autorisés les terrains spécialement aménagés pour l'accueil des gens du voyage inscrits en emplacement réservé au plan. - Dans les secteurs affectés au domaine public ferroviaire repérés au plan, sont seules autorisées les constructions et installations nécessaires au fonctionnement du service public ferroviaire, qui doivent être situées à proximité immédiate des voies et être de nature à porter atteinte le moins possible aux sites et paysages. - Sont autorisées les carrières, les briqueteries et les installations classées nécessaires au fonctionnement des carrières ou liées à leur remblayage. F) LES SECTEURS DE TAILLE ET DE CAPACITÉ D ACCUEIL LIMITÉES - Les zones naturelles et agricoles ne peuvent par principe accueillir de constructions incompatibles avec le caractère de ces zones. - Toutefois, afin de permettre la réalisation de constructions non directement liées à l activité agricole, la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l environnement, dite Grenelle 2, a précisé qu il pouvait être créé des secteurs de taille et de capacité d accueil limitées (article L 123-1-5 14 du code de l urbanisme). - Ainsi, «dans les zones naturelles, agricoles ou forestières, le règlement peut délimiter des secteurs de taille et de capacité d accueil limitées dans lesquels des constructions peuvent être autorisées à la condition qu elles ne portent atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysagers», à la condition de préciser «les conditions de hauteur, d implantation et de densité des constructions permettant d assurer leur insertion dans l environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone». - Lille Métropole Communauté Urbaine a décidé d instaurer un secteur de taille et de capacité d accueil limitées à Wavrin pour permettre la création d une pension de famille destinée à des personnes dont l âge et l état de santé nécessitent un 184
logement adapté. L installation de cet équipement en zone agricole est justifiée par les activités déjà menées dans la ferme des petites haies, dont le projet de réinsertion s appuie sur les activités de culture maraichères. - Ce secteur est donc délimité sur les parcelles de la ferme des petites haies, B 0070, B 009 et une partie de la parcelle B 1021, sur lesquelles le Centre d Hébergement et de Réinsertion Sociale et la pension de famille nécessaires seront situés. - Les secteurs de taille et de capacité d accueil limitées sont matérialisés par un zonage «AL» pour le caractère limité. Le secteur instauré pour l installation de la pension de famille à Wavrin, est classé en «AL 1». Il convient donc d adapter certains articles du règlement de la zone A : - Article 1 : règles inchangées. - Article 2 : des constructions liées aux activités et équipements existants sont autorisées, notamment celles relatives à l hébergement des personnes en parcours de réinsertion sociale. - Articles 3 à 6 : règles inchangées - Article 7 : Un recul de 3 m des limites séparatives est obligatoire, les constructions en limite de propriété ne sont donc pas autorisées, afin de permettre un accompagnement paysager périphérique. - Article 8 : règles inchangées - Article 9 : en dehors des secteurs de parc, la zone A ne comporte pas de règles d emprise au sol, toutefois, des constructions étant autorisées dans ce secteur, l emprise au sol est limitée à 60%, afin de contenir les projets de constructions. - Article 10 : les hauteurs à l égout des toitures, réduites de 9 mètres à 6 mètres, et les hauteurs absolues réduites de 16,50 mètres à 11 mètres, sont plus basses que la règle générale, pour assurer une meilleure intégration dans l environnement. - Article 11 : règles inchangées. - Article 12 : Aucune règle, en dehors des secteurs de parc, ne figurant dans le règlement de la zone agricole, une norme spécifique pour les structures d hébergement est instaurée, soit une place de stationnement pour deux chambres, en accompagnement des structures d hébergement. - Article 13 : Des règles relatives à l accompagnement paysager sont instaurées afin de limiter l impact des constructions sur la plaine agricole. - Article 14 : Non réglementé (inchangé). 185