Prévention et traitement de l habitat indigne en Charente-Maritime Guide pratique à l usage des Maires Risques particuliers pour la santé dans l habitat Fiche 2 L homme passe en moyenne 50% de son temps dans son logement. Il est donc très important de faire attention à la qualité de l habitation car les risques pour la santé peuvent y être nombreux. Les situations les plus fréquentes constatées comme présentant des risques sanitaires sont les suivantes : Dégagement de monoxyde de carbone (CO) Le CO est un gaz toxique, sans couleur et sans odeur, ce qui contribue à sa dangerosité particulière. Un dégagement de CO à l intérieur d un logement envahit très rapidement tout l espace puisque sa densité est voisine de celle de l air. Cela se produit lors d une combustion incomplète, et ce, quel que soit le combustible utilisé par l appareil (bois, butane, charbon, essence, fuel, gaz naturel, pétrole, propane ). Les conséquences sur la santé peuvent être très graves puisque le CO agit comme un gaz asphyxiant très toxique qui, absorbé en quelques minutes par l organisme, se fixe sur l hémoglobine du sang. Les premiers symptômes peuvent paraître banals : maux de tête, nausées, vertiges. Mais la persistance de l exposition va conduire à l instauration d un malaise général, avec torpeur et incapacité à réagir, pouvant entraîner une syncope et à terme, un décès. Il est important de savoir que 0,1% de CO dans l air tue en une heure, 1% tue en 15 minutes et 10% tue immédiatement. Une vérification et un entretien réguliers par un professionnel qualifié pour toutes les installations à combustion (appareils, conduits d évacuation à ramoner, ventilations des pièces ) doit permettre de s en protéger efficacement. Présence de moisissures sur les parois L humidité (vapeur d eau) n est pas, en soi, un risque pour la santé, elle peut simplement générer un sentiment d inconfort. Mais l imprégnation humide des parois (par exemple, sols, murs, planchers, plafonds ) devient un facteur favorisant le développement de micro-organismes tels que les moisissures. Certaines espèces colonisent ainsi les surfaces à l intérieur même des logements. L inhalation de spores de moisissures émis en quantité importante dans l air peut entraîner des problèmes respiratoires et cutanés divers parmi lesquels des manifestations allergiques fréquentes : rhinites, dermatites, bronchites allergiques, asthme, mycoses. Certaines variétés de moisissures sont aussi sources de toxines néfastes pour l homme. Il est donc important de faire rapidement identifier toutes les causes d humidité avant d engager des travaux sur le bâtiment.
Contaminations bactériennes Le risque bactérien d origine hydrique a été historiquement le plus grave et le plus fréquent. En Europe, au 19 ème siècle, plusieurs épidémies mortelles ont été transmises par l eau (typhoïde, choléra). L eau est un milieu favorable au développement des bactéries et des parasites. > Exemples de situations susceptibles de présenter de graves risques pour la santé : Boire de l eau d un puits particulier pouvant être pollué même de manière accidentelle ; Etre en contact avec des eaux souillées notamment quand le système d assainissement des eaux usées et des eaux vannes n est pas en bon état et présente des débordements ; Vivre dans des conditions d hygiène déplorables en accumulant toutes sortes de détritus ou de déjections. Les contaminations bactériennes peuvent se traduire par des diarrhées, ou des gastro-entérites (diarrhées + vomissements + fièvre) plus ou moins graves, mais susceptibles, dans certains cas extrêmes, d'engager le pronostic vital pour les personnes les plus fragiles. Pour éviter tous risques, le réseau d'eau du logement doit être raccordé sur le réseau public d'eau potable (obligatoire pour tous les logements locatifs en particulier), le dispositif d'assainissement du logement doit être mis en conformité, l'habitation et les dépendances doivent être maintenues dans un constant état de propreté, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur. Présence de rats et autres rongeurs Leur prolifération présente un danger pour l homme parce qu elle peut être à l origine du développement de certaines maladies : la leptospirose qui provoque des douleurs abdominales, des diarrhées et des vomissements ; la toxoplasmose qui peut être à l'origine de malformations fœtales chez la femme enceinte ; la salmonellose qui provoque la fièvre typhoïde ou des intoxications graves par aliments contaminés ; le typhus murin qui se caractérise par une forte fièvre. Pour s'en protéger, il convient de bien entretenir les lieux, de boucher tous les trous pouvant servir de passage aux rats, de vérifier périodiquement si les caves, cours, égouts particuliers, locaux à poubelles, logements des animaux domestiques etc ne sont pas envahis par ces nuisibles et faire évacuer tous les dépôts de détritus et de déchets susceptibles de les attirer. Si leur présence est constatée, il est urgent de procéder à la dératisation. Présence de blattes Elles souillent les denrées alimentaires avec leurs excréments, véhiculent des germes pathogènes (gastro-entérite, tuberculose, salmonellose) et sont à l origine de nombreuses allergies Si leur présence est constatée, il est nécessaire de procéder rapidement à la désinsectisation des lieux.
Plomb Dans l habitat, le plomb peut se trouver sous plusieurs formes : Dans les peintures qui, si elles sont dégradées (vétusté, humidité, ponçage ), dispersent des poussières absorbées et inhalées par les personnes exposées ; Dans l eau de boisson dès lors qu elle a longuement séjournée dans des réseaux 1 comportant des tuyaux, raccords et soudures au plomb ; Dans des céramiques importées vernissées avec des émaux au plomb (plats à tagine), cosmétiques traditionnels (khôl), lests de pêche, plombs de chasse, etc... 1 Le plomb a cessé d être employé dans les canalisations des réseaux intérieurs d immeubles dans les années 1950, et pour les branchements publics dans les années 1960. Mais il peut subsister encore des parties de réseau non renouvelées. L ingestion ou l inhalation de plomb est toxique. Elle provoque, selon la dose absorbée et l état de la personne (sexe, âge), des troubles réversibles (anémie, troubles digestifs) ou irréversibles (atteinte du système nerveux). Une fois dans l organisme, le plomb se stocke, notamment dans les os, d où il peut être libéré dans le sang, des années plus tard. L intoxication par le plomb est appelée saturnisme. Les symptômes d une intoxication chronique au plomb ne sont pas spécifiques et l intoxication est diagnostiquée le plus souvent lorsque ses effets sont devenus irréversibles. En cas de doute, il convient de consulter son médecin, la protection maternelle infantile ou un pédiatre qui pourra examiner l enfant et prescrire, si besoin est, une prise de sang (dosage du plomb) indispensable à la confirmation du diagnostic. Les enfants de moins de 6 ans sont les plus vulnérables en raison de leurs comportements (ils jouent par terre, portent les mains et les objets contaminés à la bouche, manipulent les écailles de peinture) et de leur plus grande sensibilité (le plomb est en effet plus facilement absorbé dans l organisme de l enfant que celui de l adulte et les effets toxiques du plomb chez celui-ci sont plus importants en raison du processus de développement cérébral). La femme enceinte, exposée au plomb, peut être source de contamination pour l enfant qu elle porte. Le plomb stocké chez la femme peut être relargué au cours de la grossesse et traverser la barrière placentaire pour atteindre le foetus. Lors de la vente d une habitation (et lors de la mise en location d un logement à partir du 1er août 2008 2 ), un Constat de Risque d Exposition au Plomb (C.R.E.P.) par les peintures doit être réalisé à l initiative du propriétaire. Les conclusions de ce constat permettent de prendre toutes les dispositions utiles pour éviter le risque d intoxication. Mais en tout état de cause, en cas de présence d écailles de peinture ou de poussières, le nettoyage humide (serpillère ou éponge) doit toujours être privilégié lors du nettoyage des lieux (les aspirateurs courants ne filtrent pas les poussières fines et peuvent disperser les poussières dans l atmosphère). 2 à partir de cette date, le CREP doit être annexé à tout nouveau bail (ou renouvellement) de location d un logement construit avant le 1er janvier 1949 (article L.1334-7 du Code de la Santé Publique). Il n est pas obligatoire en cas de reconduction tacite du bail. Les locations à caractère saisonnier, les meublés, les logements de fonction et les locations aux travailleurs saisonniers sont également concernés.
Amiante L amiante est une roche fibreuse qui a été beaucoup utilisée dans la construction pour ses capacités d isolation thermique et acoustique, jusqu à son interdiction en 1997. Les matériaux pouvant contenir de l amiante sont classés en deux catégories : Les matériaux friables (servant à isoler des gaines, conduits, canalisations, faux plafonds, cloisons ) ; Les matériaux non friables (plaques ondulées en amiante-ciment, dalles de sol, colles...). Ceux-ci ne présentent un risque pour la santé que s'ils sont dégradés, ou s'ils font l'objet de perçage ou de sciage... En effet l'amiante est toxique par inhalation. Elle peut provoquer des maladies du système respiratoire. Certaines sont relativement bénignes (plaques pleurales ), d autres très graves : cancer du poumon, cancer de la plèvre (mésothéliome), fibroses (asbestose) Le risque d'atteinte tumorale broncho-pulmonaire peut être majoré par l'exposition à d'autres agents cancérogènes, par exemple la fumée du tabac. Légionelles Ce sont des bactéries présentes, de façon naturelle, dans les eaux douces et les sols humides. Véhiculées par l eau, elles peuvent se multiplier notamment dans les canalisations des habitations si la température de l eau au point de distribution est inférieure à 50 C. Il existe de nombreuses familles de bactéries du genre «legionella». L une d entre elles appelée legionella pneumophila peut être à l origine d une grave infection respiratoire : la légionellose. La légionellose se traduit par une infection pulmonaire associée à des troubles digestifs et à une forte fièvre pouvant conduire au décès. Cette maladie touche principalement les personnes fragilisées : sujets âgés, immunodéprimés, immunodéficients, fumeurs La contamination de l homme se fait par voie respiratoire, notamment par inhalation de micro-gouttelettes d eau contaminées par une bactérie. La contamination dans l habitat peut se produire lors d une douche ou par inhalation de gouttelettes d eau produites par certaines installations (fontaines décoratives, jacuzzi, brumisateurs ) mal entretenues. Aucun cas de contamination interhumaine ou de personne ayant bu de l eau n a jamais été recensé. Certaines recommandations simples peuvent être mises en œuvre, à titre individuel, pour éviter la prolifération des légionelles dans les réseaux d eau intérieurs : Laisser couler l eau chaude sanitaire quelques secondes avant utilisation ; Supprimer les bras morts ou les zones de stagnation importante ; Effectuer une purge périodique du ballon d eau chaude de façon à éliminer les dépôts de tartre accumulés en fond de cuve ; Vidanger le ballon après une période d absence prolongée et/ou renouveler l eau ayant séjourné dans les conduites avant utilisation ; Régler la température de production d eau chaude à 60 C (chauffe-eau, chaudière murale ou ballon), et limiter la température aux points d usage à 50 C pour éviter les risques de brûlures ; Détartrer et désinfecter, une à deux fois par an, les pommeaux de douche (avec par exemple une solution de vinaigre blanc pour le détartrage et une solution d eau de Javel pour la désinfection) ; imprimeur imaginatif - 05 46 30 29 29 - www.iro-imprimeur.com Remplacer périodiquement les éléments de robinetterie vétustes comme les têtes de robinets, les flexibles et les pommeaux de douches Septembre 2008
Prévention et traitement de l habitat indigne en Charente-Maritime Guide pratique à l usage des Maires Traitement administratif d une plainte (Police du Maire) Fiche 3 Cadre réglementaire Code Général des Collectivités Territoriales (articles L2212-1 et 2) Règlement Sanitaire Départemental (en particulier les titres I, II et IV) Code de la Santé Publique (en particulier l'article L1421-4) Extrait de l'article L1421-4 du Code de la Santé Publique : «Le contrôle administratif et technique des règles d hygiène relève de la compétence du Maire pour les règles générales d hygiène fixées, en application du chapitre 1 er du titre 1 er du livre III, pour les habitations, leurs abords et dépendances». Schéma d'intervention en cas de réception, en mairie, d'une plainte relative à l'habitat Si la plainte ne laisse pas supposer de risques potentiels pour la santé ou la sécurité des occupants ou du voisinage immédiat Droit privé uniquement (orienter le plaignant vers l'adil) Dans le cas contraire : Constat des lieux par le Maire, un adjoint ou une personne assermentée (police municipale, garde champêtre ) Vérifier la véracité de la plainte cf. annexe 1 Si des manquements aux règles d'hygiène sont constatés cf. ex. annexe 2 Mise en demeure assortie d'un délai adressée au propriétaire Vérification par constat au terme du délai S il n y a pas d'amélioration : 2 possibilités de sanctions Absence d'infraction constatée Aucune suite administrative (en informer le plaignant) En cas de simples manquements au RSD Transmission au Procureur de la République En cas de risques graves pour la santé Transmission du dossier à la DDASS pour étude en vue de déclarer le logement insalubre. Des modèles d arrêtés sont téléchargeables sur le site suivant : http://www2.logement.gouv.fr/ actu/habitatindigne/default.htm (dans le sommaire à gauche, cliquer sur «guides pratiques» puis sur «vade-mecum», voir ensuite les fiches de procédures n 1 et 2 de ce lien).
annexe 1 Points visuels importants à vérifier lors d une visite de constat Indépendamment des déficiences signalées, il importe de vérifier en particulier : A l intérieur du logement : Les conditions d occupation (type de logement, nombre d occupants, entretien ) Les caractéristiques des pièces (hauteur sous plafond, surface, éclairement naturel des pièces, ouvrants, systèmes de ventilation ) Les manifestations d humidité (traces d infiltrations, moisissures, odeurs de moisi ) Le mode d alimentation en eau (adduction publique, puits ) La présence et l état des sanitaires (WC, douche, salle d eau / salle de bains ) Le mode de chauffage et de production d eau chaude La présence et l état des appareils à combustion (installations fixes et/ou mobiles) L état de l installation électrique et son éventuelle dangerosité L état des structures (sols, murs, plafonds, ouvrants, escalier ) La prolifération de blattes, rats, souris L état de la charpente, la présence d isolation, dès lors que les combles sont accessibles A l'extérieur du logement : L état de la toiture, des façades, des ouvertures, des dépendances La présence de dalles pluviales Les manifestations d humidité La présence et l état du réseau d assainissement eaux usées et vannes (raccordement au tout à l égout, assainissement autonome conforme, absence d écoulement ou de raccordement illicite type eaux pluviales dans le réseau d assainissement ) L entretien de la propriété (absence de détritus, d objets hétéroclites ) Quelques conseils dans le cadre du traitement de la plainte Intervenir rapidement pour éviter le "pourrissement" du conflit ; Effectuer la visite sur place en présence du locataire (il n'y a pas violation de domicile dès lors que l'agent de contrôle est invité par l'occupant légal à pénétrer sur sa propriété). Il est préférable, au moins dans un premier temps, que la visite s'effectue en l'absence du propriétaire (relations souvent tendues) ; Toujours privilégier la médiation ; Dans le cas d'une location, s'assurer, avant tout, que le locataire a bien informé son propriétaire des problèmes soulevés par courrier en recommandé avec accusé réception en référence à l'article 6 de la Loi de 1989 complétée. Lui conseiller éventuellement de contacter rapidement l'agence Départementale d Information sur le Logement (ADIL) pour toutes informations sur les droits des occupants ; Ne se rapporter qu'aux faits constatés, prendre si possible des photos, rédiger éventuellement un compte rendu de visite ; Ne pas définir les causes des déficiences (elles relèvent d'une expertise et non d'un constat) mais uniquement demander au propriétaire de remédier aux problèmes constatés, soit par courrier de mise en demeure soit par arrêté mais toujours assorti d'un délai. Viser les articles du RSD non respectés (cf. exemples annexe 2) et indiquer éventuellement les sanctions encourues.
annexe 2 Le maire est chargé de faire appliquer les manquements aux règles d hygiène pris en compte par le Règlement Sanitaire Départemental (et notamment le titre II relatif aux locaux d habitations et assimilés). A titre d exemples, quelques manquements aux règles d hygiène les plus souvent évoqués par les locataires et leurs références réglementaires sont listés ci-après (liste non exhaustive) : Humidité : article 33 du RSD Conseils éventuels à prodiguer aux occupants : Dès l apparition de l humidité, demander au propriétaire, si besoin est par courrier recommandé avec accusé réception, d en faire rechercher les causes, de préférence par un spécialiste du domaine (causes souvent multiples et se cumulant). Faire référence aux obligations du bailleur et notamment celle de louer un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la santé. Aérer tous les jours le logement durant environ 10 à 15 mn (même quand il pleut car l air extérieur est toujours moins humide que celui à l intérieur du logement). Durant cette période, éteindre les radiateurs et attendre quelques minutes après avoir refermé les fenêtres avant de les rallumer. Chauffer régulièrement et uniformément. Dans le cas du chauffage électrique, ne pas éteindre les radiateurs pendant une absence prolongée mais possibilité de baisser le thermostat. Supprimer toutes entrées d air parasites mais surtout ne pas obstruer les entrées d air de la ventilation générale et permanente. Limiter l'utilisation d appareils à combustion d appoint type poêle à pétrole, car toute combustion dégage de la vapeur d eau et risque d aggraver les problèmes. En cas de présence d appareils à combustion, faire vérifier la bonne combustion par un entretien régulier des installations (l humidité peut effectivement être un signe d une mauvaise combustion). En attente du traitement de fond du problème, si des moisissures apparaissent sur les parois, nettoyer régulièrement avec un chiffon humidifié avec du produit type javel, pour supprimer tout risque de dispersion des spores de moisissures dans l air ambiant. Infiltrations d eau ou d air : article 33 du RSD Conseils éventuels à prodiguer aux occupants : Contacter l ADIL pour toutes informations sur leurs droits. Si dégâts des eaux : dossier éventuel auprès de l assurance habitation. Mauvais entretien à l intérieur du logement ou sur la propriété : s'il y a des nuisances occasionnant des dangers pour la santé, la salubrité ou la sécurité du voisinage intervention du Maire de la commune. Mise en demeure au titre du Code de l'environnement (article L. 541-3), du CGCT (article L. 2212-2) ou éventuellement du RSD (article 23). Le maire se retourne vers le propriétaire des «déchets» pour récupérer les sommes engagées s'il fait les travaux d'office. Dispositif d assainissement autonome ou raccordement au réseau public d assainissement inexistant ou non fonctionnel : article L. 2212-2 du CGCT, arrêté du 6 mai 1996 relatif à l assainissement autonome et articles L.1331-1 et suivants du Code de la Santé Publique. Attention les WC de type sanibroyeur sont réglementés : article 47 du RSD
Alimentation en eau non potable : articles 14, 15 et 40 du RSD et R. 1321-1, 43 et 57 du Code de la Santé Publique. Obligation d alimenter un logement locatif par le réseau public d adduction d eau potable (pas de puits particulier). Possibilité de travaux d office en l absence de suite donnée à la mise en demeure. Problèmes électriques : article 51 du RSD. Obligation pour le propriétaire de faire attester l absence de dangerosité de l installation électrique, si possible, par un professionnel qualifié. Absence ou insuffisance du moyen de chauffage : Article 40 du RSD. Un chauffage suffisant doit être assuré dans le logement. Logement dans un habitat précaire dégradé (mobil-home ) : Vérification de l autorisation par rapport au droit du sol et, si besoin est, prendre les mesures adaptées. Manque d isolation : pas de référence dans RSD mais prévu dans le cadre de la décence (droit privé avec obligations du bailleur). Prolifération d insectes (blattes, mouches ), de rats, souris, serpents : articles 23, 119 du RSD. Odeurs dans l immeuble où se trouve le logement (occasionnées par une activité, commerce ) : article 100 bis du RSD. Difficulté d appréciation des odeurs (pas d appareil de mesure ) d où la nécessité de privilégier l action de médiation avec le tiers responsable. Péril avec risque sur la voie publique ou/et vis à vis des occupants à l intérieur du logement : Police spéciale du maire si nécessaire, contacter l'association Départementale des Maires de Charente Maritime. Monoxyde de carbone : articles 31, 32, 53 du RSD. Conseils éventuels à prodiguer aux occupants : A l entrée dans les lieux, le locataire doit s assurer auprès du propriétaire que les installations à combustion ont bien été contrôlées par un professionnel qualifié (voir auprès d organismes professionnels). Les appareils, les conduits d évacuation des gaz brûlés et les grilles de ventilations doivent avoir été, à cette occasion, vérifiés. Ensuite il appartient à l utilisateur de ces installations de les faire entretenir régulièrement (au moins une fois par an voire 2 fois dans le cas d une utilisation toute l année). Il est déconseillé d utiliser des chauffages d appoint à combustion dans des logements qui, par nature, sont bien isolés thermiquement. Les entrées d air strictement nécessaires à la bonne aération d un logement sont insuffisantes en présence d un appareil à combustion. En tout état de cause, des ventilations spécifiques doivent être installées en cas d utilisation même temporaire de ces appareils. En cas d apparition de symptômes tels que mal à la tête, envie de vomir, faiblesse, il est nécessaire d'aérer les lieux et d'arrêter les appareils à combustion et appeler le centre 15. Nuisances sonores : se référer aux textes régissant les bruits de voisinage à savoir : les articles R. 1334-30 à R.1334-37 du Code de la Santé Publique, l arrêté préfectoral n 07-1679 du 22/05/07, l article L. 2212-2 du CGCT et l arrêté municipal le cas échéant. Le service Santé-Environnement de la DDASS est à la disposition du Maire pour des conseils ou un appui technique si des mesures sonométriques sont nécessaires. Dans le cas de déficiences dans un logement d un propriétaire-occupant, notamment en l absence d élément de confort (pas de salle d eau, WC à l extérieur ) : tous les partenaires travaillant dans le domaine de l habitat, et notamment le Maire, peuvent conseiller au propriétaire de contacter les structures mises en place localement (OPAH, PIG ) pour une étude et un montage éventuel d un dossier pour réhabilitation. imprimeur imaginatif - 05 46 30 29 29 - www.iro-imprimeur.com Septembre 2008
Prévention et traitement de l habitat indigne en Charente-Maritime Guide pratique à l usage des Maires Les procédures de péril (Police du Maire) Fiche 4 Les pouvoirs du maire en matière d édifices menaçant ruine sont prévus par l article L. 2213-24 du Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT) et les articles L. 511-1 à L.511-4 du Code de la Construction et de l Habitation (CCH). Cette réglementation des édifices menaçant ruine, plus communément appelée «procédure de péril», permet au maire de prescrire la réparation ou la démolition d un immeuble dont l état est susceptible de compromettre la sécurité publique. L article L. 511-1 du CCH indique : «Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu ils menacent ruine et qu ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d une façon générale, ils n offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique ( )». Initiative de la procédure La procédure de péril est un pouvoir de police spéciale du maire. Il s agit d un pouvoir propre du maire (c est-à-dire que le conseil municipal est incompétent en la matière). Toute personne qui aurait connaissance de faits révélant l insécurité d un immeuble est tenue d informer le maire (article L. 511-1 du CCH). Une procédure applicable uniquement aux immeubles bâtis Le maire ne peut mettre en œuvre la procédure que sur les immeubles bâtis : bâtiments, murs, murs de soutènement, balcons, corniches, cheminées, tuyaux d évacuation des eaux de toiture Sont donc exclus du champ d application de cette procédure les dangers provoqués par un chemin, le risque de chute d un arbre L usage de l immeuble n a pas d incidence sur l exercice de la procédure. Il pourra s agir d un immeuble à usage d habitation, agricole, commercial, industriel De même, tous les bâtiments, qu ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques peuvent être concernés (à l exception des bâtiments communaux, le maire ne pouvant se faire des injonctions à lui-même). Le danger doit émaner de l immeuble Afin de mettre en œuvre la procédure de péril, il est indispensable que le danger soit inhérent à l immeuble (défaut d entretien, vice de construction, vétusté ). Lorsque la solidité de l immeuble est compromise en raison d une catastrophe naturelle (inondation, séisme, incendie ) la procédure de péril est inapplicable. Toutefois, le maire pourra intervenir sur le fondement de ses pouvoirs de police générale (articles L. 2212-2 et suivants du CGCT).
L objectif : le maintien de la sécurité publique Le maire doit intervenir lorsqu il y a un danger pour les passants, les occupants de l immeuble ou toute personne susceptible d y pénétrer. Son intervention concerne les menaces d effondrement aussi bien sur la voie publique que sur une propriété privée dès lors qu est en jeu la sécurité de toute personne qui se trouverait dans la propriété ou viendrait à y pénétrer. A titre d exemple, le maire peut déclencher la procédure de péril pour un édifice menaçant ruine : accessible aux tiers mais situé en bordure d une voie privée (Conseil d Etat, 27/11/1970, Cavignac) inoccupé mais dont l accès n est pas efficacement interdit (Conseil d Etat, 21/12/1979, Souchon) Comment distinguer entre péril imminent et péril ordinaire? Lorsqu un immeuble menace de ruine, le maire dispose, pour faire cesser le danger, de la procédure de péril ordinaire et de péril imminent. Le choix entre ces deux procédures est apprécié par le maire en fonction du danger présenté par l édifice : la procédure de péril ordinaire lorsque le danger n est pas immédiat ; la procédure de péril imminent lorsque la situation justifie une intervention très rapide, cette procédure permettant d édicter des mesures provisoires (article L. 511-3 du CCH). Il y a notamment urgence en cas d immeubles comportant certains éléments dont la solidité n est plus assurée. Voir les schémas des procédures de péril ordinaire et de péril imminent ci-contre et au verso. Des modèles d arrêtés sont téléchargeables sur le site suivant : http://www2.logement.gouv.fr/actu/habitatindigne/default.htm (dans le sommaire à gauche, au niveau de la partie intitulée "appui méthodologique, juridique et technique" cliquer sur "des modèles d'actes juridiques").
Péril ordinaire (articles L. 511-1, L. 511-2, R. 511-1 à R. 511-5 du CCH) PHASE CONTRADICTOIRE Délai minimum : un mois (R. 511-1) Le maire envoie un courrier au propriétaire l informant des désordres constatés et l invitant à présenter ses observations. ARRÊTÉ DE PÉRIL ORDINAIRE Délai minimum : un mois (R. 511-3) Le maire met en demeure le propriétaire de faire, dans un délai déterminé, les réparations nécessaires. Le propriétaire conteste l arrêté par la voie du recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Le propriétaire exécute les travaux. Main-levée de l arrêté de péril. Le propriétaire n exécute pas les travaux dans le délai fixé par l arrêté. Le maire met en demeure le propriétaire de procéder aux travaux dans un délai qu il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. A défaut de réalisation dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, peut faire procéder d office à leur exécution.
Péril imminent (articles L. 511-3 du CCH) Le maire adresse un AVERTISSEMENT ÉCRIT au propriétaire. Le maire saisit le TRIBUNAL ADMINISTRATIF. Le juge administratif désigne un expert chargé de constater, dans les 24 HEURES, l urgence et le péril imminent. L expert indique ses conclusions dans un rapport. Cas n 1 : Si le rapport conclut à l existence d un péril imminent. Cas n 2 : Si le rapport conclut à un péril non imminent. ARRÊTÉ DE PÉRIL IMMINENT Le maire met en demeure d effectuer les travaux d urgence. Le maire lance la procédure de PÉRIL ORDINAIRE. Si le propriétaire fait des travaux permettant de faire cesser durablement tout péril. Sur le rapport d un expert, le maire prend acte de la réalisation des travaux et de leur date d achèvement. Si le propriétaire réalise les travaux d urgence. Poursuite d une procédure de péril ordinaire pour mettre fin durablement au péril. Si le propriétaire n exécute pas les travaux dans le délai imparti. Le maire fait les travaux d office aux frais du propriétaire. imprimeur imaginatif - 05 46 30 29 29 - www.iro-imprimeur.com Septembre 2008
Prévention et traitement de l habitat indigne en Charente-Maritime Guide pratique à l usage des Maires Les droits et les obligations des propriétaires et des locataires Fiche 6 Des obligations s imposent au propriétaire et au locataire pendant toute la durée du bail. «Propriétaire : vos obligations» : Remettre au locataire un logement : > décent, c est à dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l usage d habitation. (Est décent un logement qui répond aux caractéristiques fixées par le décret du 30.01.2002). Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander, à tout moment, sa mise en conformité ; > en bon état d usage et dont les équipements fonctionnent ; Assurer au locataire un usage paisible du logement ; Entretenir les locaux et effectuer les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en bon état des locaux loués ainsi que celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure ; Délivrer une quittance de loyer et de charges gratuitement au locataire qui en fait la demande. «Locataire : vos obligations» : Payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail ; Utiliser paisiblement le logement ; Maintenir les lieux en bon état et les restituer conformément à l état des lieux d entrée ; Assumer les travaux d entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ainsi que les réparations locatives dès lors qu elles ne résultent pas de la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou la force majeure ; Répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins d apporter la preuve qu elles ont eu lieu par cas de force majeure, par le fait du bailleur, ou par le fait d un tiers que vous n avez pas introduit dans le logement ; Ne pas s opposer aux travaux de réparation ou d entretien du logement ni aux travaux d amélioration des parties communes qui nécessitent une intervention sur le logement ; Ne pas transformer le logement et ses équipements sans l accord écrit du propriétaire ; Souscrire une assurance contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie ). Répartition des réparations entre propriétaire et locataire : Elle est définie par le décret n 87-712 du 26 août 1987 et par la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire prend en charge les réparations importantes, notamment les réparations portant sur le gros œuvre, l étanchéité et celles nécessaires au bon fonctionnement des équipements, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure. Le locataire prend en charge toutes les menues réparations d entretien courant. L entretien courant recouvre l ensemble des mesures à prendre à peu de frais pour éviter la lente dégradation des lieux (huilage, graissage, raccords de peinture ). Les réparations locatives sont définies par décret n 87-712 du 26 août 1987, qui en fixe la liste, non limitative. La liste va de l entretien de parties extérieures à usage privatif aux équipements intérieurs.
Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n 2002-120 du 30 janvier 2002. LE LOGEMENT NE PRÉSENTE PAS DE RISQUE POUR LA SÉCURITÉ PHYSIQUE ET LA SANTÉ DES OCCUPANTS Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d eau dans l habitation ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l état de conservation et d entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d usage et de fonctionnement ; Les dispositifs d ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l air adapté aux besoins d une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l article R. 111-1 du Code de la Construction et de l Habitation, bénéficient d un éclairement naturel suffisant et d un ouvrant donnant à l air libre ou sur un volume vitré donnant à l air libre. LE LOGEMENT DOIT ÊTRE POURVU DES ÉLÉMENTS D ÉQUIPEMENT ET DE CONFORT HABITUELS Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d alimentation en énergie et d évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ; Une installation d alimentation en eau potable assurant à l intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l utilisation normale de ses locataires ; Des installations d évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d alimentation en eau chaude et froide et à une installation d évacuation des eaux usées ; Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d une évacuation des eaux usées. L installation sanitaire d un logement d une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; Un réseau électrique permettant l éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. LE LOGEMENT RESPECTE DES NORMES DE SURFACE ET DE VOLUME Le logement dispose au moins d une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l article R. 111-2 du Code de la Construction et de l Habitation.
Jardins privatifs : Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins, piscine Taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes Remplacement des arbustes Parties extérieures Auvents, terrasses et marquises : Enlèvement de la mousse et autres végétaux Descentes d eau pluviales, chêneaux et gouttières : Dégorgement des conduits Exemples de réparations locatives Ouvertures intérieures et extérieures Portes et fenêtres : Graissage des gonds, paumelles et charnières Menues réparations des boutons et poignées Remplacement notamment des boulons, clavettes et targettes Vitrages : Réfection des mastics. Remplacement des vitres détériorées Stores et jalousies : Graissage. Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames Parties intérieures Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté Menus raccords de peinture et tapisseries Remise en place ou remplacement de quelques éléments de matériaux de revêtements tels que faïence, mosaïque et matière plastique Parquets, moquettes et autres revêtements de sols : Encaustiquage et entretien courant de la vitrification Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état Pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous Placards et menuiseries (plinthes, baguettes et moulures) : Remplacement des tablettes et tasseaux de placards Réparation de leur dispositif de fermeture Fixation de raccord et remplacement de pointes de menuiserie Serrures et verrous de sécurité : Graissage Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées Grilles : Graissage et nettoyage Remplacement notamment des boulons, clavettes et targettes Installation de plomberie Toutes les réparations rendues nécessaires par un usage «anormal» du logement sont également à la charge du locataire. Canalisations d eau : Dégorgement. Remplacement notamment de joints et de colliers Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d aération. Remplacements périodiques des tuyaux souples de raccordement Fosses septiques, puisards et fosses d aisance : Vidange Chauffage, production d eau chaude et robinetterie : Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézoélectrique, clapets et joints des appareils à gaz. Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries. Remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets. Remplacements des joints, flotteurs et joints cloches des chasse d eau Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire. Remplacements des tuyaux flexibles des douches Equipements d installations électriques : Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuit et fusibles, des ampoules, tubes lumineux. Réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection Autres équipements mentionnés au contrat de location : Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets. Graissage et remplacement des joints des vidoirs. Ramonage des conduits d évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation
Agence Départementale d Information sur le Logement 17 Qu est ce que l ADIL? L Agence Départementale d Information sur le Logement est une association loi 1901, conventionnée par le ministère en charge du logement. Elle est agréée par l Agence Nationale pour l'information sur le Logement (ANIL) qui anime le réseau des ADIL. Le Conseil Général avec l appui des autres acteurs du logement est à l initiative de sa création. L ADIL regroupe en trois collèges les principaux responsables de l habitat du département. Collège I : Organismes représentant les offreurs de biens et services concourant au logement Collège II : Organismes représentant les consommateurs et usagers Collège III : Pouvoirs publics et organismes d intérêt général Elle fonctionne grâce à la contribution financière de ses membres, ce qui lui permet d offrir une information gratuite et objective. Sur quoi la consulter? Conseils personnalisés aux particuliers, aux collectivités et aux professionnels sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement. Centre ressource pour ses partenaires : réglementation actualisée et jurisprudence. > Exemples : - Recours amiables et judiciaires du locataire dont le logement ne satisfait pas aux critères de la décence. - Démarches à entreprendre pour le propriétaire d un logement non décent (travaux obligatoires, aides financières). Et plus généralement : Rapports locatifs : droits et obligations des parties, charges, réparations locatives, état des lieux, révision et augmentation du loyer... Aides à l amélioration de l habitat : types d aides, conditions... Contrats : contrats d entreprise, promesses et compromis, ventes... Assurances obligatoires : habitation, assurance construction... Copropriété : fonctionnement, travaux, copropriété en difficulté... Financement : simulations, frais annexes... Fiscalité : crédit d impôt, TVA, investissement locatif... Voisinage : servitudes, mitoyenneté... Urbanisme : autorisations de construire... Ce que l ADIL ne fait pas L ADIL n assume aucune fonction rémunérée ou concurrentielle. Elle n est pas une association de défense des consommateurs, et reste en dehors de tout acte contentieux. Elle ne remplit pas de fonction opérationnelle comme l assistance technique... Réception au siège de La Rochelle Permanences déconcentrées à : Saintes, Jonzac, Pons, Royan, Marennes, Saint Pierre d Oléron, Rochefort, Saint Jean d Angély et Pays d Aunis. imprimeur imaginatif - 05 46 30 29 29 - www.iro-imprimeur.com Septembre 2008