Rappel : la politique foncière Au delà de l'élaboration de documents d'urbanisme, la réalisation des objectifs des collectivités en matière d'aménagement ou d'habitat nécessite la mise en oeuvre d'une politique publique volontariste d'acquisition foncière, permettant de mobiliser les terrains nécessaires à la concrétisation de ces projets. Pour cela, les collectivités peuvent mettre en place des outils d'action foncière, notamment le Droit de Préemption Urbain (D.P.U.) et les Zones d'aménagement Différé (Z.A.D.) 2
Principe Pour pouvoir préempter un bien immobilier, il faut impérativement : Qu'il soit situé dans une zone de préemption, Que l'opération projetée réponde à un objectif d'aménagement d'intérêt général, 3
I LES DIFFERENTES ZONES DE PREEMPTION le droit de préemption urbain (D.P.U.), dans les communes dotées de POS ou de PLU, le droit de préemption (D.P.) dans les communes dotées de cartes communales, les zones d'aménagement différé (Z.A.D.) dans toutes les communes (avec ou sans document d'urbanisme) 4
Cartographie des communes dotées du DP ou du DPU en ARIEGE 5
Le droit de préemption urbain (D.P.U.) Champ d'application du D.P.U. : Les communes dotées d'un POS ou d'un PLU peuvent instituer le droit de préemption urbain : sur tout ou partie des zones urbanisées (U) ou à urbaniser (NA ou AU), dans les périmètres de protection rapproché de prélèvements d'eau, dans les périmètres des PPRT. 6
Le droit de préemption urbain (DPU) (suite) L'institution du DPU: est facultative, résulte d'une délibération du conseil municipal.. Cette délibération n'a pas à être motivée, à l'exception de l'institution de périmètres dits «à statut renforcé» à l'intérieur desquels sont éventuellement soumises à l'exercice du DPU des mutations y échappant habituellement.. Les décisions de préemption, par contre, devront toujours être motivées (cf. infra). 7
Le droit de préemption urbain (DPU) (suite) Bénéficiaires du droit de préemption: Les titulaires du DPU sont les communes et les EPCI compétents auxquels les communes ont transféré ce droit. Le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'epci peut déléguer ce droit à l'etat, à une collectivité locale, un EPCI, une chambre consulaire ou une SEM, sous certaines conditions. 8
Le droit de préemption urbain (DPU) (suite) Mutations et biens soumis au DPU: Le DPU s'applique aux aliénations à titre onéreux, volontaires ou non, à l'exception de celles comprises dans un plan de cession arrêté lors d'une procédure de mise en redressement judiciaire et dans une unité de production cédée dans le cadre d'une liquidation judiciaire. 9
Le droit de préemption urbain (DPU) (suite) Liste des biens exclus du DPU : La liste des biens exclus du DPU est importante. Elle comporte notamment : les immeubles construits ou acquis par les organismes HLM, les immeubles faisant l'objet d'une mise en demeure d'acquérir, les immeubles faisant l'objet d'un contrat de vente d'immeuble à construire, pour les immeubles neufs, les immeubles bâtis depuis moins de 10 ans, les appartements et locaux à usage professionnel ou d'habitation soumis au régime de la copropriété, soit à la suite du partage d'une société d'attribution, soit depuis 10 ans au moins, la cession de parts ou d'actions des sociétés d'attribution donnant vocation à l'attribution d'un local d'habitation, professionnel ou mixte et des locaux qui lui sont accessoires. 10
Le droit de préemption urbain (DPU) (suite) Le D.P.U. renforcé: Ces 3 dernières exclusions peuvent être supprimées par délibération motivée de la commune sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis au DPU : c'est le «DPU renforcé». 11
Le droit de préemption urbain (DPU) (suite) Le cas des biens partiellement inclus dans le périmètre du D.P.U. : Lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le D.P.U. peut s'appliquer à la fraction d'une unité foncière incluse dans le périmètre. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière. En cas d'acquisition partielle, et à défaut d'accord amiable sur la fixation du prix, la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie par la fraction non préemptée de l'unité foncière. 12
Le droit de préemption (D.P.) dans les communes dotées de cartes communales Les communes dotées d'une carte communale peuvent, en vue de la réalisation d'un équipement ou d'une opération d'aménagement, instituer un droit de préemption dans un ou plusieurs périmètres délimitées par la carte. La délibération précise, pour chaque périmètre, l'équipement ou l'opération projetée. 13
Les zones d'aménagement différé (Z.A.D.) Champ d'application :. Périmètre : les Z.A.D. peuvent être créées dans les zones urbaines et naturelles, sur tout ou partie du territoire de toutes les communes, qu'elles soient couvertes ou non par un document d'urbanisme et quel que soit le zonage issu de ces documents s'ils existent.. Les Z.A.D. doivent être compatibles avec le contenu des schémas de cohérence territoriale (SCoT).. L'existence d'une Z.A.D. exclut toute possibilité d'instaurer le DPU sur les mêmes terrains. 14
Cartographie des ZAD en cours de validité 15
Les zones d'aménagement différé (Z.A.D.) (suite) Durée : Auparavant, leur durée de validité était de 14 ans. Depuis le 3 juin 2010, les ZAD ont une durée de validité de 6 ans, renouvelable une fois, soit 12 ans maximum. Création : La création des ZAD relève de la compétence de l'etat, sur proposition ou après consultation des communes concernées ou de leur groupement. Elles sont créées par arrêté motivé du préfet, en cas de proposition ou d'avis favorable des communes concernées ou de l'epci compétent. En cas d'avis défavorable d'une des communes concernées ou de l'epci compétent, les ZAD sont créées par décret en Conseil d'etat. 16
Les zones d'aménagement différé (Z.A.D.) (suite) Bénéficiaires du droit de préemption L'acte créant la ZAD désigne le titulaire du droit de préemption qui peut être : une collectivité publique (Etat, région, département, commune), un EPCI y ayant vocation ou une SEM. Le titulaire du droit de préemption peut déléguer ce droit sur tout ou partie du territoire concerné, ou au coup par coup à une collectivité locale, à un EPCI ou une SEM. 17
Les zones d'aménagement différé (Z.A.D.) (suite) Mutations et biens soumis au droit de préemption dans une ZAD Les mêmes que ceux concernés par le DPU (cf. diapo X). Le cas des biens partiellement inclus dans le périmètre de la ZAD Ce sont les mêmes règles qui s'appliquent que dans le cas du DPU. 18
II LA PROCEDURE DE PREEMPTION La procédure de préemption est la même pour le DPU (POS ou PLU), le D.P. en carte communale et les Z.A.D. Elle se décompose en 4 étapes : la déclaration d'intention d'aliéner, la décision du bénéficiaire du droit de préemption, la fixation du prix, le paiement. 19
II LA PROCEDURE DE PREEMPTION (suite) La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) Tout propriétaire désirant vendre un bien soumis au droit de préemption doit adresser à la mairie (courrier recommandé avec AR), une DIA en 4 exemplaires précisant les conditions générales de l'aliénation, dont le prix, l'identité du propriétaire et une description précise du bien. Le maire transmet la DIA au directeur des services fiscaux et, le cas échéant, au délégataire du droit de préemption. La DIA peut être retirée par le propriétaire tant que le bénéficiaire du droit de préemption n'a pas répondu. 20
II LA PROCEDURE DE PREEMPTION (suite) La décision du bénéficiaire du droit de préemption Le bénéficiaire dispose d'un délai de 2 mois pour se prononcer, à compter de la réception de la DIA en mairie. En cas de refus, ou à défaut de réponse dans ce délai, le propriétaire peut réaliser la vente au prix indiqué dans sa déclaration. 21
II LA PROCEDURE DE PREEMPTION (suite) La fixation du prix: A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par le juge de l'expropriation. Dans ce cas, le bénéficiaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l'évaluation faite par les services fiscaux, dans un délai de 3 mois à compter de la saisine de cette juridiction. Au delà de ce délai, il est réputé avoir renoncé à l'exercice du droit de préemption. Les parties disposent d'un délai de 2 mois pour accepter le prix fixé, ce qui permet au titulaire du droit de préemption de se retirer en cas de prix arrêté trop élevé. Le silence des parties vaut acceptation. Si le titulaire du droit de préemption a renoncé à l'exercer, le propriétaire peut aliéner librement son bien au prix fixé, éventuellement réévalué, pendant un délai de 5 ans. 22
II LA PROCEDURE DE PREEMPTION (suite) Le paiement En cas d'acquisition, le prix doit être réglé: au plus tard 6 mois après la décision du titulaire d'acquérir le bien ou 6 mois après la décision définitive de la juridiction. Passé ce délai, le bien est, sur sa demande, rétrocédé à l'ancien propriétaire. 23
III LA MOTIVATION DE LA DECISION DE PREEMPTION Objectif poursuivi Les actions ou opérations d'aménagement qui peuvent justifier l'exercice du droit de préemption doivent avoir pour objet * : de mettre en œuvre un projet urbain, une politique de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, ou bien pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation des ces mêmes actions ou opérations d'aménagement. *Liste limitative fixée par l'article L300 1 du code de l'urbanisme. 24
III LA MOTIVATION DE LA DECISION DE PREEMPTION (suite) La décision de préempter doit mentionner précisément : l'objet pour lequel ce droit est exercé, en quoi l'opération projetée est conforme à l'objectif poursuivi. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une ZAD, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone. En outre, lorsque les communes ont délibéré sur les actions à mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou sur la délimitation d'un périmètre d'intervention en vue de l'aménager ou d'améliorer sa qualité urbaine, la décision de préempter peut se référer aux dispositions de cette délibération. Lorsque la décision de préemption est insuffisamment motivée, elle peut être annulée par le tribunal administratif. 25
III LA MOTIVATION DE LA DECISION DE PREEMTION (suite) Conséquences de l'annulation de la décision de préemption si le transfert de propriété n'est pas encore intervenu, l'annulation empêche qu'il ait lieu, si le transfert de propriété est déjà intervenu, l'ancien propriétaire ou l'acquéreur écarté peuvent obtenir l'annulation de la vente. La commune peut être condamnée à verser des dommages et intérêts au propriétaire pour réparer le préjudice subi, ainsi qu'à l'acquéreur potentiel ayant signé un compromis de vente. 26
IV LE DROIT DE DELAISSEMENT Tout propriétaire d'un bien soumis au DPU peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien en indiquant le prix qu'il demande. Cette proposition est adressée au maire qui la transmet au chef des services fiscaux pour évaluation et, le cas échéant, au délégataire. Le titulaire doit se prononcer dans les deux mois. S'il accepte, le prix peut être fixé à l'amiable ou par le juge des expropriations. Le transfert de propriété et le paiement se font aux mêmes conditions qu'à l'occasion d'une préemption postérieure à une DIA. A défaut de réponse ou en cas de refus, le propriétaire peut vendre son bien au prix proposé si le titulaire a renoncé avant la fixation judiciaire du prix, ou, pendant un délai de cinq ans, aux prix proposé par le juge, éventuellement réactualisé. 27