TRIBUNAL D E GRANDE INSTANCE DE PARIS Loyers commerciaux N RG : 10/16223 N MINUTE : 2 Assignation du : 02 Novembre 2010 JUGEMENT rendu le 04 Juin 2014 Fixation après expertise de Mr Gaël LE VEVE 20, rue Cambon 75001 PARIS DEMANDERESSE S.C.I. DAMIAN ELYSEES 23 rue François 1" 75008 PARIS représentée par Maître Olivier BINDER de la SCP GRANRUT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0014, Me Olivier BINDER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0014 DEFENDERESSE S.A. ALAIN AFFLELOU SUCCURSALES 45 avenue Victor Hugo 93300 AUBERVILLIERS représentée par Maître Philippe-Hubert BRAULT de l'aarpi CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #J0082, Me Elodie MARCET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082 Expéditions exécutoires délivrées le : 2 3 JUIN 2014 Page 1
COMPOSITION DU TRIBUNAL Valérie GOUDET, Vice-Président Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l'article R 145-23 du Code de Commerce ; assistée de Stéphane FRAIOLI, faisant fonction de Greffier. DEBATS A l'audience du 09 Avril 2014 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au Greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date 28 avril 1989, modifié par deux avenants du 28 avril 1989 et du 7 octobre 1993, la société Assurances Générale de France aux droits laquelle se trouve la S.C.I. Damian Elysées a donné à bail à compter du 1" janvier 1988 à la société Leroy Opticiens aux droits de laquelle se trouve la S.A. Alain Afflelou Succursales, désormais dénommée la S.A. Alain Afflelou Franchiseur, divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé 104 avenue des Champs Elysées Paris 8ème. La destination est "optiques et accessoires". Suivant acte sous seing privé en date du 5 juillet 2004, le bail a été renouvelé pour 9 années à compter du 1" janvier 1997 pour se terminer le 31 décembre 2005 ; par avenant de renouvellement, le loyer a été fixé à la somme de 235.533,73 euros hors taxes et hors charges et par avenant les parties sont convenues de l'adjonction d'une cave à effet du 15 septembre 2002. Page 2
Le loyer a été porté à la somme de 290.697,60 euros hors taxes et hors charges à compter du 3 juin 2005. Par acte d'huissier en date du 4 juillet 2008, la S.A. Alain Afflelou Franchiseur a demandé le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1" octobre 2008 et par acte d'huissier en date du 7 mai 2009, la S.C.I. Damian Elysées a accepté le principe du renouvellement demandant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 650.00 euros. Par acte du 2 novembre 2010, la S.C.I. Damian Elysées a assigné la S.A. Alain Afflelou Succursales aux fins de voir fixer le loyer renouvelé à compter du 1" octobre 2008 à la somme annuelle de 650.000 euros. Suivant jugement en date du 17 mai 2011, le juge des loyers commerciaux a dit que par l'effet de la demande de renouvellement délivré le 4 juillet 2008 par la S.A. Alain Afflelou Franchiseur, le bail concernant les locaux situés 104 avenue des Champs Elysées Paris 8ème s'est renouvelé à compter du 1" octobre 2008, a désigné en qualité d'expert Monsieur Gel Le Vève avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués au regard L'expert a déposé son rapport le 18 juillet 2013 concluant à une valeur locative de 525.000 euros et en évaluant le loyer plafonné à la somme de 342.946,94 euros au 1" octobre 2008. Dans son mémoire, la S.C.I. Damian Elysées fait valoir que du fait de la modification des facteurs locaux de commercialité et de la modification des caractéristiques des locaux, le loyer doit être fixé selon les règles du déplafonnement et demande que le loyer soit fixé à la valeur locative de 5.555 euros le m2 et compte tenu de la surface pondérée de 117 m2 à la somme annuelle de 650.000 euros à compter du 1" octobre 2008. Dans son mémoire en réplique, la S.A. Alain Afflelou Franchiseur demande que le loyer soit fixé selon la règle du plafonnement à la somme de 342.654, 47 euros au 1 er octobre 2008, demande que la majoration du prix du loyer ne soit exigible qu'à compter du 7 mai 2009, date à laquelle la société bailleresse a fait valeur ses prétentions à son égard, que les intérêts soit dus à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux soit le 2 novembre 2010 et que la S.C.I. Damian Elysées soit déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les lieux loués Selon le rapport d'expertise, les lieux sont situés à Paris sur l'avenue des Champs Elysées, artère de renommée mondiale, dans la partie haute de l'avenue comprise entre la rue de la Boétie et la place Charles de Gaulle, sur le coté pair de l'avenue qui est le plus recherché par les enseignes en raison de son ensoleillement et dont les commerces concernent l'équipement de la personne, la restauration et les services. Page 3
Le rapport d'expertise note l'excellente adéquation entre cet emplacement, implantation de premier ordre sur une artère de commercialité exceptionnelle, bénéficiant d'une fréquentation touristique très active de jour comme de nuit, offrant aux enseignes un support d'image de rayonnement international avec l'activité exercée. L'expert souligne le bel aspect de immeuble de construction ancienne et précise que les locaux étudiés se distribuent sur 4 niveaux : rez-dechaussée; entresol, premier étage et sous-sol. Au rez-de-chaussée se trouvent une aire de vente, avec un important linéaire de façade vitrée en double hauteur d'environ 11,70 mètres sur l'avenue des Champs Elysées, face à l'entrée se trouve un escalier métallique large de 11,20 mètres qui donne accès à l'entresol où se trouve une aire de vente en surplomb de l'aire de vente au rez-de-chaussée, un escalier accessible depuis l'aire de vente de l'entresol donne accès au 1" étage où se trouvent un dégagement, un local technique, un laboratoire, des bureaux, un local détente, un bloc sanitaire, au sous-sol se trouve une cave uniquement accessible par la cour intérieure de l'immeuble. L'expert constate la très bonne visibilité de l'enseigne du fait du linéaire de façade et la configuration rationnelle des locaux. La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties. Sur le plafonnement L'article L 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative ; cette valeur locative ne s'applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d'accord entre les parties. L'article L 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il ne peut être dérogé qu'en cas de modification notable de l'un des premiers éléments visés par l'article L 145-33 du code de commerce. L'expert a d'abord analysé la modification des facteurs locaux de commercialité entre le 1" janvier 1997 et le 30 septembre 2008 en étudiant le nombre de constructions nouvelles édifiées dans un rayon de 400 mètres, le trafic de métro à la station la plus proche qui est "Georges V" située à 50 mètres, les enseignes sur l'avenue du coté pair et impair, la fréquentation de l'hôtellerie parisienne et conclut que cette étude ne met pas en évidence une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré. La S.A. Alain Afflélou Franchiseur s'accorde avec cette analyse et cette conclusion. Page 4
La S.C.I. Damian Elysées conteste le rapport d'expertise en faisant valoir que la station de métro Georges V a augmenté de 25 % et que cette hausse de l'achalandage a permis une augmentation de la fréquentation du commerce, que le luxe est revenu sur les Champs Elysées, du fait de l'installation d'enseignes de luxe et de la création d'un hôtel de luxe au niveau du 68 avenue des Champs Elysées, que la création de surfaces de commerce, de bureaux et d'hôtels a permis d'assurer une clientèle bien plus importante, ce qui est corroboré par l'augmentation très importante du chiffre d'affaires. L'expert expose que l'augmentation de la fréquentation de la station de métro Georges V est peu significative, cependant elle s'élève à + 24 % entre 1997 et 2008 et la station de métro est située à 50 mètres du commerce étudié. L'expert note que le nombre d'enseignes nationales du coté pair des Champs Elysées n'a augmenté que de 14 % et que l'augmentation de la fréquentation de l'hôtellerie parisienne est peu importante, cependant il souligne l'évolution de l'urbanisme qui se caractérise par la création d'une grande quantité de surfaces de commerce, de bureaux, d'hôtels dont le très luxueux Hôtel 5 étoiles Marriot comportant près de 200 chambres et suites, un restaurant gastronomique et un bar -salon sous verrière, dès lors ainsi que le souligne la société bailleresse cette situation a eu pour conséquence d'attirer une clientèle potentielle ayant un pouvoir d'achat important. Dès lors, il y a lieu de constater qu'il existe une modification notable d'un des éléments de la valeur locative et la règle du déplafonnement doit s'appliquer. Dès lors, le loyer sera fixé selon la valeur locative qui est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués couramment dans le voisinage. Sur les caractéristiques des locaux La surface pondérée du local commercial a été estimée par l'expert à 105 M. 2 La S.A. Alain Afflélou Franchiseur s'accorde avec cette proposition. La S.C.I. Damian Elysées demande que la surface pondérée soit fixée à 117 m2 en contestant le coefficient de 0,5 appliqué à l'entresol et en faisant valoir qu'il s'agit d'un grand espace destiné à la vente sur toute la largeur du magasin, qu'il bénéficie d'une grande visibilité depuis le rez de chaussée et d'un très bon éclairement, d'un grand escalier qui compense l'absence de desserte par l'ascenseur et d'une hauteur sous plafond de 2,50 mètres La société bailleresse demande que le coefficient relatif à l'entresol soit fixé à 0,80. Cependant, ainsi que le souligne l'expert, le fait que l'entresol ne soit pas relié par un ascenseur conduit à retenir de 0, 50 proposé par l'expert. Page 5
En conséquence, la proposition de l'expert de voir fixer à 105 m2 la surface pondérée est retenue. Sur les prix pratiqués dans le voisinage L'expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires. Il en résulte des loyers judiciaires évoluant de 3.200 euros le m2 au mois d'avril 2006 pour un commerce de cadeaux et souvenirs situé 152 avenue des Champs Elysées, de 4.650 euros le m2 au mois de décembre 2006 pour un commerce de prêt à porter pour enfant situé 114 avenue des Champs Elysées. Il en résulte des loyers de renouvellement amiables de 3.871 euros le m2 au mois de juillet 2007 pour un commerce de prêt à porter situé 52 avenue des Champs Elysées, de 4.168 euros le m2 au mois de janvier 2010 pour une agence de voyages située 63 avenue des Champs Elysées, de 4.356 euros le m2 au mois de juin 2008 pour un commerce d'optique situé 94 avenue des Champs Elysées, de 4.412 euros le m2 au mois d'avril 2006 pour un commerce de restauration rapide situé 62 avenue des Champs Elysées, de 5.518 euros le m2 au mois de juillet 2005 pour un magasin de jouets situé 48 62 avenue des Champs Elysées, de 6.000 euros le m2 au mois de juillet 2005 pour une bijouterie Mauboussin située 66 avenue des Champs Elysées. L'expert propose des loyers de locations nouvelles également avenue des Champs Elysées soit 4.806 euros le m2 au mois de janvier 2007 pour un commerce de "café, thés, arts ménagers" au 119, de 6.067 euros le m2 au mois de janvier 2007 pour un commerce de glaces situé au 49, de 7.020 euros le m2 au mois d'octobre 2007 pour une commerce de parfumerie situé au 63, de 7.092 euros le m2 au mois d'avril 2007 pour un magasin de prêt à porter Eric Bompart situé au 91, de 7.179 euros le m2 au mois de juillet 2009 pour un magasin de Chaussures situé au 63, de 8.607 euros le m2 au mois de mars 2008 pour un magasin de prêt à porter "Esprit" au 100, de 9.682 euros le m2 au mois d'août 2008 pour une joaillerie situé au 123, de 15.565 euros le m2 au mois de septembre 2010 pour un magasin d'horlogerie "Swatch" située au 104. Sur la valeur locative L'expert mentionne que le loyer plafonné s'élève à la somme de 342.656,94 euros au l' octobre 2008. L'expert propose une valeur locative unitaire de 5.000 euros le m2 soit 105 m2 x 5.000 euros = 525.000 euros. La S.A. Alain Afflélou Franchiseur fait valoir que l'appréciation de l'expert est élevée pour des locaux qui ne sont pas susceptibles d'être réellement affectés à la vente car les locaux accessibles par l'escalier central et implantés au 2' étage de l'immeuble sont difficilement accessible à la clientèle en l'absence de tout ascenseur. Page 6
La S.C.I. Damian Elysées rappelle que les lieux sont situés à un emplacement exceptionnel et que pourtant l'expert n'a pas pris en compte l'évolution importante du montant des loyers sur les Champs Elysées et propose une valeur locative éloignée de la réalité économique de l'avenue et la société bailleresse demande que le prix unitaire soit fié à 5.555 euros le m2. Au regard des caractéristiques des locaux, de la situation du commerce sur une voie de commercialité exceptionnelle sur le coté pair de l'avenue des Champs Elysées, du bel aspect de l'immeuble dont dépendent les lieux loués, de la bonne visibilité de l'enseigne du fait de l'importante linéaire de façade, vitrée en double hauteur, de la configuration rationnelle des locaux, de la hauteur sous plafond de l'aire située au rez de chaussée mais aussi de l'évolution des loyers résultant des fixations amiables et judiciaire qui doit être appréciée au 1" octobre 2008, le prix unitaire sera fixé à la somme de 4.800 euros soit une valeur locative annuelle globale de 504.000 euros à compter du 1" octobre 2008. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société locataire et de dire que la majoration du prix du loyer ne sera exigible qu'à compter du 7 mai 2009, date à laquelle la S.C.I. Damian Elysées a fait valoir ses demandes. La S.A. Alain Afflelou Franchiseur est condamnée à payer, conformément à l'article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 2 novembre 2010. Sur les autres demandes La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partager des dépens, en ce inclus les frais d'expertise. Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire d'ordonner l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort Fixe à 504.000 euros en principal par an à compter du 1" octobre 2008, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la S.C.I. Damian Elysées et la S.A. Alain Afflelou Franchiseur pour les locaux situés 104 avenue des Champs Elysées Paris 8ème, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, Dit que la majoration du prix du loyer ne sera exigible qu'à compter du 7 mai 2009, Page 7
Condamne la S.A. Alain Afflelou Franchiseur à payer à la S.C.I. Damian Elysées les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, à compter du 2 novembre 2010, Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, Condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise. Fait et jugé à PARIS, le 4 juin 2014. Le greffier Le président 171-7-e)- f S. FIOLI V. GOUDET Page 8