LES VALEURS LOCATIVES COMMERCIALES SAINSARD EXPERTS

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1 LES VALEURS LOCATIVES COMMERCIALES 14 NOVEMBRE 2012

2 1 ère PARTIE LES LOYERS DES COMMERCES

3 1 UN CONTEXTE ECONOMIQUE INCERTAIN Situation économique difficile depuis de 2eme semestre Stagnation de la consommation des ménages (+ 0,2 %) en L'indice des prix à la consommation a augmenté de 1,9 % entre septembre 2011 et septembre Faible confiance dans l économie française.

4 2 BAISSE DE L'ACTIVITE DES COMMERCES EN FRANCE Années Evolution du chiffre d affaires des enseignes de centre ville et de centre commercial Source : PROCOS. Source: Procos ,1 % ,2 % ,4 % ,1 % ,4 % ,8 % ,6% ,1%

5 3-BAISSE DE LA FREQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX. Années Fréquentation des centres commerciaux Chiffre d affaires des centres commerciaux ,7% - 2,7% ,3 % + 1,2 % ,3 % -0,5% 5 premiers mois ,7 % Source : CNCC.

6 4-EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES DE MARCHE EN 10 ANS Ville Paris Av. des Champs Elysées Paris Rue Saint Honoré Paris Rue de Passy Paris Rue du Commerce Valeur locative "prime " en le m² (pair) le m² (impair) Valeur locative "prime " le m² (pair) le m² (impair) Evolution + 9 % + 74 % le m² le m² + 84 % le m² le m² + 31 % le m² le m² + 146% Source : CBRE. Surface en m² pondérés (pondération commercialisateur). Valeur locative pour des nouvelles locations sans cession ni droit d'entrée.

7 Ville Valeur locative "prime " en 2001 Valeur locative "prime " 2011 Evolution Paris Av de l Opéra 3810 le m le m2-13 % BORDEAUX 1 83O le m2 2 OOO le m2 + 9 % Source : CBRE/DTZ/FONCIA. Surface en m² pondérés (pondération commercialisateur). Valeur locative pour des nouvelles locations sans cession ni droit d'entrée.

8 5 EVOLUTION DES LOYERS DES BAUX EN COURS Au cours de ces dernières années, l'indice du coût de la construction sur lequel sont indexés ou révisés la plupart des loyers commerciaux, a connu une forte hausse : + 10 % en 2 ans (du 2 ème trimestre 2010 au 2 ème trimestre 2012) % en 7 ans (du 2 ème trimestre 2005 au 2 ème trimestre 2012) % en 9 ans (du 2 ème trimestre 2003 au 2 ème trimestre 2012).

9 CAS PRATIQUE Boutique en centre-ville réalisant un chiffre d affaires en 2002 de Loyer annuel en 2002 : , soit un taux d'effort en 2002 : 9,0 %. CA (évolution PROCOS) Loyer annuel (indexation ICC) Taux d'effort 1/1/ ,0 % 1/1/ ,1 % 1/1/ ,1 % 1/1/ ,3 % 1/1/ ,6 % 1/1/ ,5 % 1/1/ ,3 % 1/1/ ,5 % 1/1/ ,4% 1/1/ ,7% Evolution entre 2002 et ,1 % + 34,1 % + 18,9 %

10 II LA VALEUR LOCATIVE DE MARCHE ET LA VALEUR LOCATIVE DE RENOUVELLEMENT

11 Pour les boutiques, il existe deux valeurs locatives : 1 La valeur locative de marché issue des loyers constatés pour des nouvelles locations. 2 La valeur locative de renouvellement qui correspond aux montants des loyers constatés lors des renouvellements de baux (art L du Code de Commerce). Pour les bons emplacements, la valeur locative constatée lors de nouvelles locations est généralement supérieure à la valeur locative de renouvellement. NOTA : Ce principe ne s applique pas aux bureaux, dont la valeur locative de renouvellement est sensiblement équivalente à la valeur de marché.

12 ILLUSTRATION Boutique située dans la meilleure partie de la rue de Passy. Nouvelle location en Loyer conclu en 2002 sur la base de la valeur locative de marché: 2000 le m² par an. Evolution de l'icc entre le 1 er trim et le 1 er trim : + 34 %. Montant du loyer réglé en 2011: % = le m² P par an.

13 Fixations judiciaires rue de Passy : TILL : pour un renouvellement en SEPHORA : 900 pour un renouvellement en MICHKA (PAP) : pour un renouvellement en LANCEL : pour un renouvellement en PARFUMERIE : pour un renouvellement en GUERLAIN : pour un renouvellement en 2008 Le montant du loyer réglé représente donc un peu plus de 50 % de la valeur locative de renouvellement. Rappel: Le montant du loyer de renouvellement ne peut pas excéder la valeur locative, même si le calcul du loyer plafonné apparaissait supérieur (Cass. 3 ème Civ. 05 février 1992, Cass. 3 ème Civ. 16 juin 2004, CA Paris 16 ème ch. 08 septembre 2000).

14 3 SYNTHESE (COMMERCES) La baisse de la fréquentation et du chiffre d'affaires des commerces entraine une baisse de la charge locative admissible par les commerçants. Il peut donc exister un risque pour des locataires dont le taux d'effort est déjà élevé. Le nombre limité de bons emplacements, les cessions ou pasde-porte souvent versés par les locataires, ainsi que les aménagements intérieurs qu'ils ont financés, réduisent le risque de vacance pour les emplacements «prime». Les emplacements disposant d une commercialité secondaire, sont et seront plus touchés.

15 Certains baux dont le loyer d origine était déjà élevé, font ressortir actuellement (par l'application de l indice) un loyer supérieur à la valeur locative de renouvellement. Dans ce cas, le loyer pourra être fixé à la valeur locative de renouvellement à l'expiration du bail ou à tout moment si les conditions de l'article L sont remplies.

16 2 ème PARTIE LES LOYERS DES BUREAUX

17 1 - SUR L'EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES «Le loyer facial»correspond au loyer figurant dans le bail (loyer annuel HT HC). Cependant, lors de la signature du bail des modalités particulières peuvent impacter de façon significative les conditions économiques du contrat : Exonération de loyers durant plusieurs mois (franchise de loyer). Loyer minoré durant plusieurs années (loyer dit à palier). Prise en charge par le bailleur d'aménagements spécifiques du preneur. Dans ces cas, le loyer effectivement payé par le locataire ou «loyer économique» est inferieur au loyer facial

18 ECART ENTRE LOYER FACIAL ET LOYER ECONOMIQUE

19 Evolution des Valeurs locatives en Ile-de-France : Loyers moyens dans le neuf dans Paris QCA PARIS QCA Bureaux neufs Loyer moyen en 2002 Loyer moyen en 2008 Loyer moyen en 2010 Evolution entre 2002 et 2010 < 500 m² % m² ,5 % > m² ,9 % Source : BNP Real Estate

20 Evolution des loyers de bureaux en IDF Loyers moyens bureaux en IDF (hors immeubles neufs) Variation en 9ans (entre 2002 et 2011) Variation en 10 ans (entre 2001 et 2011) PARIS QCA ,7% -8,3% PARIS HORS QCA ,9% +0,3% LA DEFENSE ,1% - 3,7 % DEUXIEME COURONNE ,1% +0,7 % TOTAL IDF ,3% +0,3% Source : IMMOSTAT Les loyers moyens sont exprimés en euros hors taxes, hors charges, par m²/an, pour les biens de seconde main.

21 2 CAS PRATIQUE Un locataire prend à bail à compter du 1er Janvier 2002 des bureaux neufs de très grand standing situés dans le 8ème arrondissement. Exemples de locations de bureaux de très grand standing réalisées en 2001/2002: 750 /m2 place des Etats-Unis Paris 16 (5 300m2) 750 /m2 rue de la ville l Evêque Paris 8(5 800m2) 750 /m2 rue de Berri Paris 8 (500m2) 760 /m2 avenue Montaigne (430m2) 760 /m2 avenue des champs Elysées (450m2) 770 /m2 quai d Orsay (5 300m2) Remarque : le loyer "prime" en 2002 était d'environ 820 le m² (BNP Real Estate).

22 Conditions du bail : Bail de 9 ans dont 6 ans fermes. Indexation annuelle. Loyer annuel par m² : 750 le m². Loyer minoré à 600 le m² pour la première période triennale et 700 le m² pour la seconde période triennale. Franchise de 3 mois de loyer. - Le loyer facial ressort à : 750 /an le m² HT HC. - Le loyer économique ressort à : 600 ( x 9) + (600 x 2) + (700 x 3) + (750 x 3) = 667 /an le m² HT HC 9

23 Le montant du loyer actuel par application de l indexation s'élève à : 750 x 1554 (1 er T. 2011) = /an le m² 1159 (1 er T. 2002) Ce montant est supérieur d environ 35 % au loyer moyen prime actuellement constaté pour des bureaux neufs (739 /m2 au 2 ème trimestre 2012 selon CBRE). En l espèce, la valeur locative actuelle de renouvellement doit être appréciée au regard de l état actuel, c est-à dire comme des bureaux de «seconde main» dépendant d un immeuble qui ne peut plus être considéré comme neuf ou rénové.

24 Selon IPD FRANCE, dés la fin de l'année 2008, une partie importante du parc de bureaux des investisseurs institutionnels était déjà dans une situation de surloyers, à savoir : Parc des bureaux des investisseurs institutionnels Bureaux en couronne parisienne Bureaux dans le croissant Ouest Est sur La Défense Bureaux dans Paris QCA Source : IPD France. Pourcentage des loyers supérieurs à la valeur locative (fin 2008) Entre 70 % et 80 % Plus de 55 % Plus de 45 % (dont 10 % font apparaitre des loyers supérieurs à 20 % de la valeur de marché)

25 3 SYNTHESE (Bureaux) Certains baux en cours font ressortir actuellement (par application de l'icc) des loyers supérieurs à la valeur locative. Possibilité pour les locataires de faire fixer le loyer à la valeur locative lors du renouvellement ou à tout moment si les conditions de l'article L du Code de Commerce sont remplies. Possibilité pour les locataires de restituer les locaux tous les 3 ans (sauf si dispositions particulières dans le bail).

26 LES VALEURS LOCATIVES COMMERCIALES 92 rue de la Tour Paris Tel