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1 ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement -

2 Observatoire des Loyers du Parc Privé des Communes de Briançon, Embrun et Gap Cette étude, à destination des professionnels de l immobilier, des propriétaires bailleurs, des locataires et des personnes responsables de politique publique, a pour objectif de mettre à disposition des références de loyers par type de logements et par secteur géographique et de les suivre dans le temps. ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - 2

3 Gap Structure du parc de logements Population municipale Nombre de logements Logement locatif privé Logement locatif HLM SEM Logement propriétaire occupant Autres* Briançon % 14% 29% 38% Embrun % 10% 32% 44% Gap % 15% 43% 18% Département des Hautes- Alpes % 6% 31% 51% Source Population: INSEE RP2009 et Logements: DGI *Autres : Locataires des collectivités publiques, occupants à titre gratuit, baux ruraux ainsi que les logements pour lesquels il n'y a aucun renseignement sur le nombre total de ménages fiscaux occupant les lieux. Les différents cas sont : - non renseigné ; - étudiant de moins de 25 ans occupant les lieux et rattaché au domicile des parents. - personne occupant 2 domiciles principaux : 1 seul sera comptabilisé, le deuxième sera comptabilisé dans «Autres»... Résidences principales selon le statut d occupation Sur la période , le nombre de locataire du parc privé n a quasiment pas évolué dans le département des Hautes Alpes, on observe même une baisse de 0.9%. Selon le recensement général de la population, 46.1% des logements disponibles dans le département sont des résidences secondaires. Les résidences secondaires et occasionnelles des communes suivantes dépassent 80% des logements totaux : les Orres, Risoul, Orcières, Puy Saint Vincent, Agnières en Dévoluy, Saint Etienne en Dévoluy, Mont Genèvre, la Salle les Alpes, Saint Léger les Mélèzes, Saint Michel de Chaillol, Vars et Ceillac. ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - 3

4 Briançon Loyers du parc locatif privé (hors charges et hors location saisonnière) Les différences de loyers pour un même type de logement s expliquent par la localisation, l état du logement et la présence éventuelle d annexes: garage, cave, grenier, jardin, terrasse. La base de l étude des loyers est un ensemble de 2277 références. Les types de logements dont les loyers sont non renseignés s expliquent par un nombre de références collectées insuffisant (inférieure à 25) pour permettre un traitement statistique. Le loyer bas correspond au 1 er quartile de l échantillon. C'est-à-dire que 25% des logements ont un montant de loyer inférieur au loyer bas. Le loyer médian est la valeur qui partage la distribution des loyers en deux parties égales. Le loyer haut correspond au 3ème quartile de l échantillon. C'est-à-dire que 25% des logements ont un montant de loyer supérieur au loyer haut. Constat du marché locatif privé pour la commune de Briançon : - Le marché locatif privé en 2012 se caractérise par une offre de logements dépassant la demande. - De nombreux appartements T2 en résidence neuve sont restés vacants du fait d une demande actuelle vers des logements plus grands (T3 et T4). - Les studios non meublés ne se louent plus. - La ville connait des problèmes de logements dégradés dans le bâtiment ancien (problème d isolation, humidité, norme électrique). Les agences ont parfois du mal à convaincre les propriétaires de faire des travaux d amélioration et se voient contraintes de refuser la gestion du bien. - De manière générale, de plus en plus de propriétaires acceptent de baisser les loyers pour avoir moins de problèmes d impayés. Apt. T1 Loyers du parc privé pour la commune de Briançon Apt. T Apt. T Apt. T4 et Maison : non renseigné Loyer bas Loyer médian Loyer haut Source : ODL 05 Collecte 2012 ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - 4

5 Embrun Constat du marché locatif privé pour la commune d Embrun: - Le marché locatif privé en 2012 se caractérise par une offre de logements dépassant la demande. - Les logements les moins attractifs restent vacants (intérieurs passés de mode, appartements de rue sans balcon, cuisine ancienne ). - Les studios et T1 du centre-ville (surface inférieure à 40 m²) sont fréquemment proposés à la relocation puisqu ils sont utilisés par les locataires pour des situations temporaires. - Une partie des offres provient des logements qui à défaut d être vendus, sont mis à la location. - Les sites internet de location permettant de se passer d une agence immobilière séduisent de nombreux propriétaires bailleurs et futurs locataires qui évitent ainsi de payer des frais d agence. Cependant, la location en direct générant de nombreux problèmes, les propriétaires bailleurs reviennent vers les agences afin de sécuriser la gestion de leur bien. De manière générale, le niveau des loyers à Embrun ne connait actuellement pas d augmentation à la relocation*. Il peut même arriver que le propriétaire accepte de baisser le loyer pour garder le locataire. * relocation = changement de locataire. Loyers du parc privé pour la commune d'embrun Apt. T1 Apt. T Apt. T Apt. T4+ Maison : non renseigné Loyer bas Loyer médian Loyer haut Source : ODL 05 Collecte 2012 ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - 5

6 et Romette Commune associée Dans un premier temps, la carte a été découpée à l IRIS (Îlot Regroupé pour l Information Statistique). L IRIS est un découpage de l INSEE qui respecte des critères démographiques et géographiques au vu de contours identifiables sans ambiguïté et stables dans le temps. Dans un second temps, la carte a fait l objet d un regroupement d IRIS par manque de densité. Le découpage final correspond donc à trois zones respectant les points cardinaux (Nord, Est et Sud) et trois zones respectant les IRIS. Constat du marché locatif privé pour la commune de Gap: En 2012, la demande de logement a augmenté par rapport à l année précédente, permettant une meilleure utilisation de l offre disponible. Les logements restant vacants sont : - Les petits logements (studios et T1) car la population étudiante reste encore marginale. - Les logements en copropriété dans des immeubles à l isolation thermique vétuste ou inexistante car les charges y sont élevées. Les agents immobiliers proposent alors aux bailleurs de baisser le loyer pour compenser ces charges. - Les logements T2 et T3 ne disposant pas de place de stationnement et/ou situés dans des étages élevés souvent sans ascenseur. ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - 6

7 T4 et + T4 et : non renseigné Source : ODL 05 Collecte 2012 ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - 7

8 Comment se calcule la révision du loyer pour une location nue? Trimestre En niveau Evolution annuelle (T/ T-4) en % T3 123,55 2,15 T2 122,96 2,2 T1 122,37 2,24 T1 119,69 1,6 T2 120,31 1,73 T3 120,95 1,9 T4 121,68 2,11 T1 117,81 0,09 T2 118,26 0,57 T3 118,7 1,1 T4 119,17 1,45 T1 117,7 2,24 T2 117,59 1,31 T3 117,41 0,32 T4 117,47-0,06 T1 115,12 1,81 T2 116,07 2,38 T3 117,03 2,95 T4 117,54 2,83 T1 113,07 1,44 T2 113,37 1,24 T3 113,68 1,11 T4 114,3 1,36 T3 112,43 1,68 T4 112,77 1,59 Depuis le 1er janvier 2006, c'est l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'insee chaque trimestre qui sert de référence pour les révisions de loyers des locations qui doivent s y référer. Il en est ainsi des locations de logements soumises à la loi du 6 juillet 1989 : locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi que des garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. L IRL s'applique également aux révisions annuelles de loyers des locations meublées (loi du : art. 41 / CCH : art. L.632-1). Toutefois, il ne s'applique pas aux locations à caractère saisonnier. Depuis le 1er janvier 2011, la Révision des loyers des logements conventionnés sauf conventionnement Agence Nationale de l Habitat (social et très social) et conventionnement HLM s applique et intervient chaque année au 1er janvier (loi du : art. 17d). Cette disposition est applicable à compter du 1er janvier 2011 à toutes les conventions, y compris aux conventions en cours. Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. Exemple : un loyer fixé le à 700 euros hors charges, s'établit au , à : 700 x indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2013 indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2012 ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - 8

9 Conclusion sur les loyers du parc privé sur les trois communes : Pas d augmentations des loyers à la relocation même après travaux de rénovation Les Hautes-Alpes ne sont pas concernées par le décret n du 20 juillet 2012 encadrant l augmentation des loyers des logements privés. De ce fait, la fixation du montant du loyer est libre dans le département. Cependant, dans la pratique, les logements ne connaissent pas de hausse du loyer à la relocation étant donné les tensions du marché locatif en particulier à Embrun et Briançon. Face à une offre de logement supérieure à la demande, les travaux de rénovation sont parfois une condition sine qua non pour trouver un locataire. «Cette situation est historique et elle est d autant plus difficile à faire comprendre aux propriétaires qui n habitent pas le département des Hautes-Alpes», dixit un professionnel de l immobilier. Les Garanties demandées aux locataires par les agences immobilières La plupart des agents immobiliers demandent aux locataires de remplir les conditions de la GLI*. A défaut, ils demandent qu une personne physique se porte garant**. Vu l augmentation du nombre de loyers impayés, les dispositifs de GRL*** ont été abandonnés dans le département des Hautes-Alpes. *GLI : La Garantie des Loyers impayés s adresse à tous les propriétaires bailleurs, particulier ou S.C.I, désireux de se protéger des impayés, des dégradations immobilières et de bénéficier d une protection juridique spécifique. ** le garant s engage à payer à la place du locataire si celui-ci ne peut pas faire face lui-même au montant de sa dette. *** GRL : Garantie universelle des Risques Locatifs (règlementé par l Etat). Ce dispositif prend en charge les risques d'impayés de loyer (charges comprises), les dégradations locatives sur toute la durée du bail ainsi que les frais de procédures en cas de défaillance du locataire. Les Diagnostics de Performance Energétique (DPE) Les avis des professionnels de l immobilier sont mitigés concernant le DPE. Le niveau de consommation énergétique d un logement est évidemment un critère important pour les locataires. Cependant on assiste parfois à des incohérences de diagnostics, ce qui révèle un manque d homogénéité des méthodes utilisées par les diagnostiqueurs. Dans le contexte actuel, l isolation thermique efficace des logements est une priorité pour tout le parc afin de mettre fin au gaspillage énergétique. Les propriétaires bailleurs et les occupants sont invités à consulter les Espaces Info Energie pour avoir des recommandations techniques d une part, et l ADIL d autre part, pour connaître les aides financières dont ils peuvent bénéficier. ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - 9

10 L ADIL 05 Agence départementale d Information sur le Logement a pour vocation d offrir au public un conseil juridique, financier et fiscal sur toutes les questions relatives à l habitat. L ADIL 05 assure ses missions sous l égide de l Agence Nationale pour l Information sur le Logement (ANIL) et évolue dans le cadre du réseau professionnel ANIL/ADIL. Ses missions et son fonctionnement sont prévues à l article L366-1 du Code de la Construction et le l Habitation. Elle est conventionnée par le ministère chargé du logement. Nous tenons à remercier toutes les personnes qui ont contribué de près ou de loin au bon acheminement du premier observatoire des loyers de l Adil 05 dans le département des Hautes-Alpes. Nous adressons nos sincères remerciements et notre profonde reconnaissance aux agences immobilières qui nous ont témoigné de leur confiance en participant à la collecte des références sans lesquelles cette étude n aurait pu être réalisée. Nous sommes confiants dans la continuité de votre engagement et dans le soutien que vous apportez à notre action et nous vous en remercions par avance. Bonne année 2013 à toutes et tous. EDELWEISS IMMOBILIER D.D.T ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - 10

11 ADIL 05 1bis, rue de Valserres GAP Tél. : Fax : Horaires d Ouverture Lundi Mardi 13h30-19h 10h - 12h / 13h30-19h Mercredi 10h - 12h / 13h30-19h Jeudi 13h30-19h Vendredi 10h - 12h / 13h30-19h ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - 11

12 ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - 12

- le cas échéant, représenté par le mandataire [nom ou raison sociale et adresse du mandataire ainsi que l activité exercée] :

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