Les avantages de la gestion locative chez Paris Gestion Immobilier

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1 Les avantages de la gestion locative chez Paris Gestion Immobilier 53 boulevard Saint Marcel Paris T : F : Mail : contact@parisgestionimmo.com SARL CO&CO au Capital de 7500 uros Carte T 250 Garantie Financière QBE

2 Sommaire Qu est ce qu un administrateur de biens?...p2 Pourquoi signer un mandat?...p2 Les critères permettant la mise en location du bien.p3 Qu est-ce qu un logement décent?...p3 Un logement conforme aux différentes normes légales : les diagnostics obligatoires...p5 Les travaux sont parfois nécessaires.p8 Le loyer..p9 Comment être certain de l évaluation de votre loyer?...p9 La réévaluation de votre loyer?...p9 Votre locataire vous règle-t-il régulièrement ses loyers..p9 Les charges.p0 La régularisation des charges...p0 Comment suivre l évolution de la législation qui change en permanence?...p0 Constitution des dossiers p Pièces demandés au candidat locataire...p Pièces demandées au propriétaire avant la signature du mandat p2 La concrétisation du bail..p2 La rédaction du bail..p2 L incontournable état des lieux p2 Devoirs et obligations....p2 Du propriétaire...p3 Du locataire....p3 Le préavis du locataire...p4 Gestion du contentieux...p4 FISCALITE déclaration de revenus fonciers...p5 Conclusion...p6

3 Qu est-ce qu un administrateur de biens? L administrateur de biens gère entre autre des biens immobiliers locatifs (habitation, locaux commerciaux) pour le compte de particuliers. Pour ce faire, il doit détenir la carte professionnelle «Gestion immobilière» délivrée par la préfecture lui permettant de signer avec les propriétaires bailleurs un mandat de gestion dont la durée est limitée à un an, renouvelable par entente tacite. Son action et ses responsabilités sont importantes : Il est en relation avec les clients propriétaires et locataires ; Il détermine les prix de location en référence au marché actuel de l immobilier ainsi que les provisions pour charges ; Il commercialise la location du bien (annonce, vitrines, fichier locataires ) et effectue les visites ; Il constitue les dossiers des candidats locataires ; Il rédige et renouvelle les baux et procède aux états des lieux d entrée et de sorties ; Il encaisse les loyers, calculent les charges et les reverse aux propriétaires. Il quittance les locataires, envoie les comptes de gérance aux propriétaires et procède à la réévaluation annuelle du loyer selon l indice de référence des loyers et à la régularisation des charges ; Il surveille l état général des biens et fait exécuter et contrôle les travaux nécessaires ; Il conseille les propriétaires quant à la gestion de leur bien, leurs droits et devoirs. Il gère et suit les éventuels contentieux (impayés, dégradations, défaut d assurance ) Pourquoi signer un mandat? Le mandat de gestion est l acte par lequel le propriétaire d un bien (le mandant) donne à une autre personne (le mandataire) le pouvoir d accomplir en son nom plusieurs actes juridiques comme la location ou la gestion d un bien. Pour exercer ces prérogatives, un administrateur de biens comme un agent immobilier doit détenir un mandat du propriétaire dûment rempli et signé. Le mandat doit obligatoirement comporter : - Les identités des parties (mandant et mandataires) et les garanties professionnelles du mandataire, - La désignation du ou des biens concernés par le mandat, avec leur situation et description précise,

4 - La méthode de suivi des comptes (date des états détaillés, des versements ), - Le montant des honoraires pour la gestion courante et les éventuels frais supplémentaires, - La mission du mandataire et tous les actes que le mandat autorise et lui confie,-la durée du mandat et les conditions de renouvellement. Sans ce mandat, le bien immobilier ne peut être mis en location et géré. Les critères permettant la mise en location du bien Qu est-ce qu un logement décent? La loi du 3 décembre 2000 (Loi Solidarité et Renouvellement Urbain) impose la mise aux normes des logements suivant un descriptif assez précis de travaux à réaliser. Respecter ce texte sans dépense somptuaire est possible. Mais cela se prépare et s organise. Votre (notre) agence PARIS GESTION IMMO fait un point précis de la décence de votre logement et vous informe des travaux nécessaires. 3 principes permettant d évaluer la conformité aux caractéristiques de décences : - Le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants - Le logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants ; - Il doit être pourvu des équipements habituels permettant d habiter normalement le logement.

5 Vous trouverez page suivante des signes de non-décence.

6 Un logement conforme aux différentes normes légales : les diagnostics obligatoires. Le propriétaire qui souhaite mettre en location son bien immobilier doit, comme à la vente, fournir certains documents au locataire, à savoir : - Le diagnostic de performance énergétique, - Le constat de risque d exposition au plomb, - L état des risques naturels et technologiques. L obligation de transmettre ces diagnostics s applique à tous les propriétaires du secteur privé (personne physique, ou personne morales-société, compagnie d assurance) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple), quel que soit le régime de la location (location nue, meublée ou saisonnière, logement de fonction et location consentie à des travailleurs saisonniers). Le diagnostic de Performance Energétique Le propriétaire doit fournir un diagnostic de performance énergétique au locataire à compter du er juillet Cette obligation s applique à la location d une maison ou d un appartement situé dans un immeuble collectif à usage principal d habitation. Le diagnostic de performance énergétique est valable 0ans. A compter du er juillet 2007, il doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son premier renouvellement intervenant à partir de cette date, ainsi qu au renouvellement intervenant après l expiration du délai de validité du diagnostic. Le diagnostic de performance énergétique n a qu une valeur informative : le locataire ne peut se prévaloir contenues dans ce diagnostic à l encontre du propriétaire. Le diagnostic de performance énergétique est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement. Il indique suivant les cas, soit la quantité d énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de consommation d énergie) estimée pour une utilisation du bâtiment ou du logement. Le logement (ou le bâtiment) est classé par une étiquette énergie le situant dans une grille d évaluation classant les bâtiments suivant leur performance énergétique et par une seconde étiquette indiquant les émissions de gaz à effet de serre liées aux consommations d énergie estimées ou relevées.

7 Le diagnostic est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Le constat de risque d exposition au plomb Le propriétaire doit fournir un constat de risque d exposition au plomb au locataire à compter du 2 août Le constat de risque d exposition au plomb doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (y compris une maison individuelle) construit avant le er janvier 949, quelle que soit la zone géographique. Il ne porte que sur les parties privatives à usage d habitation, y compris les éléments extérieur (volets) d une maison individuelle. Le constat de risque d exposition au plomb consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements (peinture notamment) du logement concerné, qu ils soient accessibles ou recouverts par un autre revêtement, afin d identifier ceux contenant du plomb, qu ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradations du bâti. Les résultats du constat de risque d exposition au plomb doivent permettre de connaître, le cas échéant, le risque immédiat lié à la présence, le risque immédiat lié à la présence de revêtements en bon état (ou recouverts) contenant du plomb. Il ne comprend pas l obligation de rechercher l existence de canalisations en plomb. Il doit avoir été établi moins de 6 ans avant la date de signature du contrat de location et, à compter du 2 août 2008, être annexé au contrat de location lors de sa signature. Toutefois, si le constat de risque d exposition au plomb établit l absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires (fixé par arrêté), sa validité n est pas limitée dans le temps ; il n y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau à chaque nouveau contrat de location : le constat initial est alors joint à chaque contrat de location. Si le constat de risque d exposition au plomb met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite, le propriétaire doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l immeuble ou la partie d immeuble concernée ; il doit sans attendre procéder, à ses frais, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. A défaut, le propriétaire s expose à recevoir une injonction du préfet.

8 En l absence, lors de la signature du contrat de location, de la remise d un constat de risque d exposition au plomb, ou à défaut de faire, avant la mise ne location, les travaux nécessaires le cas échéant, la responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée au titre du manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence. L état des risques naturels et technologiques Depuis le er juin 2006, si la maison ou l immeuble collectif est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels et technologiques doit être remis à tout nouveau locataire entré dans les lieux. L état des risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le logement qu il s agisse d un immeuble collectif ou d une maison. L état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de signature du contrat de location. Il est établi par le propriétaire sur un formulaire type réglementaire disponible à la mairie, la préfecture ou sur internet ( et à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou préfecture. Le propriétaire est responsable du contenu de cet état ; il peut se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix. Quelle que soit la zone géographique, en plus de l état des risques naturels et technologiques, le propriétaire doit informer le locataire par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l immeuble collectif ou la maison et donné lieu à une indemnisation au titre d une catastrophe naturelle ou technologique depuis 982. L information sur les sinistres antérieurs est mentionnée directement dans le contrat de location. A défaut d annexion de l état des risques au bail ou à défaut d information relative aux sinistres survenus, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution de prix. Notre agence veille au respect de la production de ces diagnostics. Nous sommes en relation directe avec un cabinet d expertise qui procède à l établissement de ces documents dans les règles de l art. Par ailleurs, en nous confiant la gestion, le prix de l établissement de ces diagnostics sera moindre qu en faisant vous-même appel au diagnostiqueur. Nos prix sont négociés. Loi n du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion

9 Le point le plus marquant de cette loi, en gestion locative, est que la surface doit désormais figurer dans le contrat de location. Nous devons désormais procéder ou faire procéder au mesurage pour les biens dont nous ignorons la surface. Cette modification est apporté par l article 78 de la loi Boutin. Les travaux sont parfois nécessaires Certaines réparations sont de la responsabilité du propriétaire et nécessitent parfois d être entrepris sans délai. Or il n est pas rare d avoir quelques travaux à réaliser soient effectués. L intervention du professionnel PARIS GESTION IMMO permet de réduire ce délai et de bénéficier d une tarification négociée. Pour faciliter la location : la visite conseil Par ailleurs, après quelques années d occupation, il n est pas rare d avoir quelques travaux à réaliser. A qui sont-ils imputables? Sont-ils déductibles fiscalement? Dès le reçu di congé, le professionnel PARIS GESTION IMMO mettra en œuvre son savoir-faire en organisant la «visite conseil» avec votre locataire. Celle-ci permet d anticiper les travaux éventuels et rappelle à votre locataire ses obligations lors de la sortie des lieux. Les travaux coûtent cher!!! Cette vision n est pas rare. Trop souvent les propriétaires se plaisent à ne constater que la dépense. Or, réaliser des travaux c est aussi investir et valoriser son patrimoine! Etre bien conseillé, c est avoir une vision complète du dossier avec les avantages fiscaux et les déductions possibles.

10 Rénover ou améliorer votre bien peut aussi faire baisser les impôts de manière significative (déduction des travaux sur les loyers reçus ; et si lesdits travaux génèrent un déficit, celui-ci est déductible des revenus imposables). (Pour information, les frais de gestion sont déductibles des impôts) Le loyer Comment être certain de l évaluation de votre loyer? Votre agence PARIS GESTION IMMO vous propose une méthode d évaluation personnalisée qui minimise toute subjectivité. Fixer le juste prix en matière de loyer, c est s assurer d une plus grande stabilité de vos locataires. La réévaluation du loyer L augmentation du montant du loyer en cours de bail peut être effectuée mais elle doit être appliquée une fois par an en fonction de l indice IRL(Indice de Revalorisation des Loyers). Bien entendu, une clause permettant de réviser le montant du loyer doit être prévue dans le bail. Nous vous garantissons la mise en œuvre de cette clause. Votre locataire vous règle t-il régulièrement ses loyers? C est le cas de la majorité des locataires mais obtenir le paiement à date fixe de votre loyer n est pas toujours simple. Le professionnel PARIS GESTION IMMO sera vigilant et veillera à faire respecter les délais de règlement. Il proposera des solutions de règlement simples et efficaces afin d éviter tout retard (prélèvement automatique par exemple).

11 Les charges Certaines charges incombent au locataire, d autres au propriétaire. Le décret du 26 août 987, dans ses annexes, fixe la liste des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire. (ex. ascenseur, eau froide, chaude et collective, entretien des parties communes, taxe sur les ordures ménagères ) La régularisation des charges Tous les ans, le propriétaire bailleur doit faire un point entre les provisions pour charges versées par le locataire et les dépenses réalisées. Il doit comparer et faire parvenir un récapitulatif au locataire. Il faut donc disposer d une comptabilité rigoureuse, d un classement clair et d une méthode de gestion fiable. La transmission de votre décompte de charges annuelles en amont nous permettra de fixer au mieux le montant des charges et ainsi de procéder chaque année à une réévaluation des charges cohérente. Comment suivre l évolution de la législation qui change en permanence? Les collaborateurs de PARIS GESTION IMMO sont formés régulièrement afin d intégrer l évolution de la législation et de la fiscalité immobilières. Faire appel à un professionnel PARIS GESTION IMMO, c est de donner les moyens d être régulièrement informé sur ses devoirs mais, bien évidemment, aussi sur ses droits. Constitution des dossiers Pièces demandées au candidat locataire

12 La principale préoccupation d un propriétaire est de s assurer de la qualité et de la solvabilité de son futur locataire. Les professionnels de PARIS GESTION IMMO collectent les documents permettant de s assurer que votre locataire dispose de revenus régulier et suffisants, ils en vérifient l authenticité et ils constituent le dossier Voici les pièces que tout propriétaire ou son mandataire est autorisé à demander au candidat locataire : - Carte d identité - Livret de famille - Les 3 derniers bulletins de salaires - Le contrat de travail ou l attestation de l employeur si le contrat de travail ne peut être fourni. - Les 3 dernières quittances de loyer - Le dernier avis d imposition - Les 2 derniers avis d imposition - Un relevé d identité bancaire - Pour une société : Extrait k-bis Le dernier bilan Les 2 derniers avis d imposition Si un garant est nécessaire pour conclure le bail, les mêmes pièces seront demandées en y ajoutant le titre de propriété s il est propriétaire. En dehors de cette liste, aucun autre document ne pourra être demandé. - Pièces demandées au propriétaire avant la signature du mandat Des pièces seront également demandées au propriétaire lors de la signature du mandat telles que : - La pièce d identité du ou des propriétaires du bien ; - Si le propriétaire est une SCI, les statuts ; - Le titre de propriété du bien concerné ; - La taxe foncière ; - RIB

13 - Le règlement de copropriété, le dernier décompte des charges faisant apparaître le montant des charges récupérables et le PV d Assemblé Générale. Ces documents sont nécessaires afin de pouvoir vérifier si le mandant est bien le propriétaire du bien immobilier et éviter ainsi les fraudes et les ambigüités. La concrétisation du bail La rédaction du bail Elle est encadrée strictement par la loi du 6 juillet 989. Le bail doit être accompagné de documents annexes comme : L état des lieux La liste des charges et leur répartition entre propriétaire et locataire Certains extraits du règlement de copropriété L état des risques naturels et technologiques Le diagnostic de performance énergétique Le diagnostic «plomb» pour des immeubles antérieurs à 949. Les professionnels de PARIS GESTION IMMO utilisent des documents constamment mis à jour et vous garantissent la sécurité d un cadre juridique totalement fiable. L incontournable état des lieux C est un passage obligé à l entrée et au départ de votre locataire. C est le moment de faire le point sur l état du logement et sur les travaux qui relèvent de la responsabilité du locataire ou du propriétaire. Un état des lieux bien rédigé, c est une sécurité, tant pour le locataire que le propriétaire. Source principale de désaccord entre le propriétaire et le locataire, sa rédaction doit être effectuée avec le plus grand soin. Vous pouvez également faire appel à un huissier. Cette démarche à un coût partagé en deux mais évite les désaccords entre les parties puisque l acte a force de loi.

14 Devoirs et obligations Du propriétaire Le bailleur doit délivrer un logement en bon état d usage et de réparation, de même que les équipements prévus au contrat en bon état de fonctionnement. Le logement doit également être décent (décret du 30 janvier 2002). Il doit vous assurer la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le bailleur se doit encore d entretenir le logement en état de servir à l usage prévu par le contrat et d y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires, au maintien en état et à l entretien normal du logement. Enfin, il ne peut s opposer aux aménagements que vous effectuez dès lors qu ils ne constituent pas une transformation du logement. Du locataire La première des obligations du locataire est de payer le loyer et les charges qui s y rapportent. Il doit également user paisiblement du logement selon la destination qui lui à été donnée par le contrat de location. Il répondra évidemment des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail et devra prendre à sa charge l entretien courant du logement, des équipements mis à sa disposition, ainsi que des réparations locatives qui lui incombent. (Décret n du 26 août 987 «entretien et réparations locatives») Si des travaux sont nécessaires dans le logement, il devra en demander l autorisation au bailleur. Il ne doit pas effectuer de sa propre initiative des travaux qui transformeraient le logement sans avoir, au préalable, demandé l autorisation du propriétaire. A défaut, il sera dans l obligation de remettre le logement dans l état où il a été confié au départ.

15 Enfin, en tant que locataire, il doit se justifier d une assurance multirisques habitation. Nous nous assurerons chaque année que le logement loué est bien couvert par cette assurance. Le préavis du locataire Le locataire doit signifier au propriétaire son intention de libérer le logement avec un préavis (de 3 ou mois selon que la location soit meublée ou non ou si le préavis peut être réduit sous conditions exhaustives). Le professionnel PARIS GESTION IMMO vérifiera le respect du formalisme et confirmera à votre locataire la validité du préavis. Gestion du contentieux Il existe bien évidemment plusieurs méthodes pour éviter le contentieux locatif. Mêmes si n certain nombre de dossiers ne peuvent échapper aux litiges entre propriétaire et locataire, on peut en diminuer le nombre grâce à des méthodes de pré-contentieux appliquées par votre agence PARIS GESTION IMMO. La meilleure façon de gérer un contentieux? C est de ne pas en avoir! Fiscalité Déclaration de revenu fonciers Plusieurs dépenses sont déductibles des revenus fonciers. Lors de la déclaration annuelle, le propriétaire devra indiquer leur montant et les justifier. Les contrôles par l administration fiscale en la matière sont fréquents. Le professionnel PARIS GESTION IMMO vous fournira l ensemble des éléments vous permettant d établir votre déclaration. Pour ce faire notre agence utilise les derniers logiciels de Gestion locative permettant d assurer une comptabilité rigoureuse de votre bien immobilier (encaissement des

16 loyers, quittancement, envoi de comptes de gérance mensuels ) et l envoi annuel d un récapitulatif des actifs et passifs concernant votre bien, vous permettant de remplir au mieux votre déclaration fiscale. CONCLUSION Comment garder son locataire La pérennité de votre locataire sera significative si vous lui délivrez un logement décent ne Laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des personnes. De lui délivrer un logement en bon état d usage et réparations, c est pourquoi effectués certains travaux nécessaires sont utiles. De même, évaluer le loyer à un bon rapport qualité-prix dès le départ sans vouloir le surestimer permettra de garder votre locataire plus longtemps dans les lieux; les réévaluations de loyers seront d autant moins élevées et après celle-ci, le loyer devrait rester conforme au prix du marché. Pourquoi faire appel à PARIS GESTION IMMO? PARIS GESTION IMMO propose une prestation répondant aux besoins de chaque bailleur. Il est donc possible de construire avec votre interlocuteur PARIS GESTION IMMO une offre de gestion répondant strictement à vos souhaits, tout en respectant la législation.