Newsletter n 10 Mars 2012

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1 Newsletter n 10 Mars 2012 La SHOB et la SHON sont remplacées par la surface plancher depuis le 1er Mars À l occasion de l adoption de la loi Grenelle 2 en juillet 2010, le Parlement a autorisé le Gouvernement à légiférer par voie d ordonnance pour unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l urbanisme. Le Gouvernement a ainsi entrepris de remplacer la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON), par une seule et unique surface dite surface de plancher... Suite page 2 La notion de SHON est conservée uniquement dans le cadre de la réglementation thermique 2012 : la SHON RT. Suite page 3 L annexe environnementale pour les baux commerciaux de plus de 2000m². Le décret d'application précisant le contenu de l'annexe environnementale au bail (ou bail vert) est paru au J.O du 31 décembre et s'applique depuis le 1er janvier Retour sur ce nouvel outil de la gestion du dialogue durable entre le bailleur et le preneur Suite page 3 Réglementation amiante Il convient avant toute chose de préciser que l entrée en vigueur de ce texte prévue au 5 Février 2011 est reportée faute de textes d application. Leur publication ne devrait pas intervenir avant Avril Rappelons cependant les pointsclésdecedécret: La création du Dossier Amiante Parties Privatives (DAPP) : obligation pour les propriétaires de parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation construits avant le 1er juillet 1997 Suite page 4 La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) Placé comme outil de mesure référent de la performance énergétique dans le cadre du Grenelle 2, le DPE se voit amélioré, fiabilisé et précisé par un certain nombre de mesures récapitulées ci dessous : 1/ DPE et audit bâtiments d habitation équipés d une installation collective de chauffage A compter de 2012, un DPE devra être réalisé dans un délai de 5 ans pour tout immeuble doté d une installation collective de chauffage ou de refroidissement Suite page 4 et 5

2 Page 2 La SHOB et la SHON sont remplacées par la surface plancher depuis le 1er Mars 2012 À l occasion de l adoption de la loi Grenelle 2 en juillet 2010, le Parlement a autorisé le Gouvernement à légiférer par voie d ordonnance pour unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l urbanisme. Le Gouvernement a ainsi entrepris de remplacer la surface hors œuvrebrute(shob)etlasurfacehorsœuvrenette(shon),paruneseuleet unique surface dite surface de plancher (ordonnance n du 16/11/2011). Cette surface de plancher s entend comme l ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Ainsi, contrairement à la SHON et à la SHOB, lasurface de plancher est calculée à partir du nu intérieur des façades. Le calcul de la SHOB et de la SHON s est révélé contraire à l enjeu d amélioration de la performance énergétique des bâtiments, qui constitue un des axes forts du Grenelle de l Environnement. La prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la SHON incitait en effet les demandeurs à opter pour des murs peu épais dans un but de maximisation des droits à construire, au détriment de l isolation de la construction et donc de la performance énergétique des bâtiments. Avec la surface de plancher, les demandeurs soucieux de l isolation de leur construction bénéficieront des mêmes droits à construire que les autres. Par ailleurs, la non prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la surface de plancher permet de dégager un bonus en terme de constructibilité de l ordre de 10 % en moyenne si les règles d urbanisme locales restent constantes (hauteur, coefficient d occupation de sols, distances de retrait ). Cette mesure accompagnera la nécessaire densification des tissus urbains déjà existants et participera à la lutte contre l étalement urbain. Schéma d exemple de calcul de surface plancher En gris les surfaces prise en compte dans le cadre du calcul de la surface plancher (source : le ministère du développement durable, le Moniteur)

3 Page 3 La notion de SHON est conservée uniquement dans le cadre de la réglementation thermique 2012 : la SHON RT. Cette SHON RT devra nous être fournie pour toute étude BBC et RT2012. Voilà le mode de calcul : L annexe environnementale pour les baux commerciaux de plus de 2000m². Le décret d'application précisant le contenu de l'annexe environnementale au bail (ou bail vert) est paru au J.O du 31 décembre et s'applique depuis le 1er janvier Retour sur ce nouvel outil de la gestion du dialogue durable entre le bailleur et le preneur Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comporteront une annexe environnementale. Cette obligation intervient le 1er janvier 2012 et le 14 juillet 2013 pour les baux en cours. L annexe environnementale devra stipuler les éléments suivants : 1 Descriptif complet et caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ; 2 Récapitulatif des consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes exploités par le locataire ; 3 Récapitulatif des consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes exploités par le locataire ; 4 Récapitulatifdelaquantitéannuellededéchetsgénéréeparlebâtiment(silebailleurenassureletraitement)et,le cas échéant, la quantité collectée en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique. Demander un devis au ou par à

4 Page 4 Réglementation amiante Il convient avant toute chose de préciser que l entrée en vigueur de ce texte prévue au 5 Février 2011 est reportée faute de textes d application. Leur publication ne devrait pas intervenir avant Avril Rappelons cependant les points clés de ce décret : La création du Dossier Amiante Parties Privatives (DAPP) : obligation pour les propriétaires de parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation construits avant le 1er juillet Il ne s agit pas officiellement d un diagnostic amiante à la location (non annexé aux baux). Mais le propriétaire doit tenir ce document à disposition des occupants. Les propriétaires des parties privatives d immeubles collectifs d habitation constituent, conservent et actualisent le DAPP. Il comprend : un rapport de repérage des matériaux et produits de la liste A uniquement (flocages, calorifugeages et faux plafonds) si le repérage s'avère positif, le DAPP doit préciser la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l état de conservation, des mesures d empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits de la liste A contenant de l amiante ou des mesures conservatoires mises en œuvre. Des repérages complémentaires sont à effectuer à la vente de tous biens, dans les parties communes et dans les locaux tertiaires. Les DTA et constats amiante devront être mis à jour concernant les matériaux suivants : Toitures (plaques, ardoises, accessoires de toiture, bardeaux bitumineux) Bardages et façades légère (plaques, ardoise, panneaux) Conduits en amiante ciment en toiture et façade Ces repérages complémentaires peuvent être réalisés à l occasion de la prochaine vente, lors de la mise à jour du DTA, à l occasion des prochaines évaluations de l état de conservation des flocages, calorifugeage et faux plafonds (liste A) ou encore avant des travaux. Ils devront avoir lieu au plus tard dans les 9 ans à compter de la date d entrée en vigueur du décret. La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) Placé comme outil de mesure référent de la performance énergétique dans le cadre du Grenelle 2, le DPE se voit amélioré, fiabilisé et précisé par un certain nombre de mesures récapitulées ci dessous : 1/ DPE et audit bâtiments d habitation équipés d une installation collective de chauffage A compter de 2012, un DPE devra être réalisé dans un délai de 5 ans pour tout immeuble doté d une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Pour les immeubles > 50 lots : DPE substitué par un audit énergétique. => Décret audit paru. Arrêté audit et décret DPE à venir 2/ Arrêté DPE location locaux tertiaires Suite aux concertations dans le cadre du Grenelle 2, un arrêté stipulant les méthodes de réalisation du DPE tertiaire à la location sera publié mi La méthode basée sur les consommations réelles devrait être maintenue. Entrée en vigueur le 1 er Janvier 2013 au plus tard 3/ DPE spécifique pour les centres commerciaux Il a été constaté que le DPE tertiaire ne convenait pas aux centres commerciaux. => Un arrêté spécifique est prévu pour Avril Entrée en vigueur au 1 er Janvier 2013 au plus tard.

5 Page 5 4/ Affichage du DPE dans les bâtiments publics Un abaissement du seuil de 1000m² à 500m² est prévu. => Décret prévu pour mi Entrée en vigueur au 1 er janvier 2013 au plus tard. 5/ Transparence vis à vis des particuliers Le diagnostiqueur devra à présent expliciter les données qu il renseigne auprès du particulier à travers un relevé détaillé. Cela permettra au particulier d être entièrement informé sur la façon dont a été réalisé son document. La remise d un document officiel limitera également le risque de DPE frauduleux. Amélioration de la méthode de calcul pour les logements à chauffage individuel (méthode 3CL) Pour la méthode dite «conventionnelle», il ne faudra plus renseigner 30 données mais 60. D autre part, afin de faire du diagnostic un outil moins approximatif, le nombre de données offrant la possibilité, lorsque qu elles ne sont pas renseignées, d afficher une valeur par défaut sera réduit. => Arrêté nouvelle méthode 3CL prévu en Avril 2012 pour une entrée en vigueur au 1 er Janvier 2013 au plus tard. 6/ Utilisation de logiciels validés par le Ministère Pour éviter que «les mêmes données concluent à des étiquettes différentes», Benoist Apparu a précisé que 11 logiciels validés par le ministère et l Ademe seront optimisés afin de faire converger leurs résultats. => Entrée en vigueur au 1 er Janvier 2013 au plus tard. Le logiciel Imm Pact utilisé par le Cabinet de Quénetain Immo Partners est validé par le Ministère. Aucun changement n est à opérer. 7/ Constitution d une base de données UnebasededonnéesdesDPEseramiseenligne:lesstatistiques permettront, entre autres, de nourrir l élaboration des stratégies nationales et locales. Le diagnostiqueur devra transmettre tous les DPE à l ADEME. => Arrêté définissant la transmission prévu pour mi Date d entrée en vigueur encore incertaine. 8/ Montée en compétence des diagnostiqueurs L arrêté du 13 Décembre 2011 définit deux niveaux de certification : La certification sans mention, appelée aussi diagnostic de performance énergétique individuel (propre à l habitation et aux locaux tertiaires situés dans des immeubles à usage principale d habitation) La certification avec mention, appelée aussi diagnostic de performance énergétique tout type de bâtiment (correspondant aux bâtiments tertiaires). Ces nouvelles certifications nécessitent, dorénavant, avant l examen théorique et pratique des futurs diagnostiqueurs, une expérience sur le terrain plus longue ainsi qu un niveau de formation plus important. Enfin un processus de surveillance de la connaissance et de la pratique professionnelle sera mise en place durant la première année du cycle de certification. => Entrée en vigueur le 1er Février / Contrôle systématique Dans le but d améliorer le contrôle des diagnostiqueurs, le ministère a mis en ligne un annuaire des diagnostiqueurs (diagnostiqueurs.application.developpement durable.gouv.fr) qui permet d une part de vérifier qu un diagnostiqueur est bien certifié et d autre part d avoir accès à leurs coordonnées selon la situation géographique. Par ailleurs, pour améliorer la surveillance des diagnostiqueurs réalisée par les organismes certificateurs, il a été décidé de rendre obligatoire à partir du 1er janvier 2013 une visite in situ systématique lors des cycles de certification et de recertification sur une prestation de diagnostic déjà réalisée. (Sources : Le Moniteur, les Journées du diagnostic immobilier)

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