Gestion. Négocier son bail commercial

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1 Gestion Négocier son bail commercial Adie Conseil Gestion INTRODUCTION Le bail commercial fait l objet d un statut réglementé dont les textes sont codifiés aux articles L et suivants et R et suivants du Code de commerce. La présente fiche pratique n a pas pour vocation à étudier en profondeur le système complexe et évolutif du droit des baux commerciaux mais de recenser certaines de leurs clauses, afin de donner aux créateurs des points de repères essentiels pour les négocier lorsqu elles sont négociables, ou pour vérifier leur validité lorsqu elles ne le sont pas. L objectif de cette fiche, sans prétendre à aucune exhaustivité, est de donner aux créateurs quelques clés pour comprendre et mesurer l étendue de leurs engagements lorsqu ils négocient un bail commercial. 1 Les dispositions d ordre public (non négociables) et les clauses interdites Obligation de délivrance L obligation de délivrance des locaux prévue à l article 1719 du Code civil est d ordre public et le bailleur ne peut pas s en exonérer par une clause du bail. Durée du bail La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans. Droit au renouvellement Toute disposition ou tout arrangement ayant pour objet ou pour effet de faire échec au droit au renouvellement du bail au bénéfice du locataire est nul et de nul effet. Ainsi, il ne peut être valablement demandé au preneur de renoncer à exercer ce droit ou à renoncer à demander une indemnité d éviction dans le bail. Révision du loyer en cours de bail Aucune clause ne peut interdire au locataire de demander la révision triennale du loyer. 1/5

2 Fin du bail Forme du congé La fin du bail doit être formalisée par un congé, lequel doit être donné impérativement par envoi d huissier, suivant un préavis de 6 mois et pour le dernier jour du trimestre civil suivant l expiration de ce préavis de 6 mois. A défaut de respecter ces conditions, le congé n est pas valablement remis et le bail continue, quand bien même une clause du bail stipulerait que le congé peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception. Cession Le bailleur ne peut en aucun cas interdire au locataire de céder son droit au bail à l acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Clause résolutoire La clause résolutoire prévue au bail ne peut produire effet qu un mois après un commandement de payer ou une sommation d exécuter resté infructueux, le commandement ou la sommation devant mentionner ce délai d un mois, à peine de nullité. Déspécialisation La clause interdisant la déspécialisation partielle du bail est nulle. 2 Les clauses négociables Durée du bail Il est possible de prévoir une durée supérieure à 9 ans. Conséquences possibles : Si la durée contractuelle du bail est supérieure à 9 ans, la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé ne sera pas applicable : le loyer du bail renouvelé pourra être fixé à la valeur locative et non être plafonné à la variation de l indice appliqué pour l indexation depuis la fixation initiale du loyer. Cette exception au plafonnement trouvera également à s appliquer si la durée effective du bail excède 12 ans. Tout bail dont la durée contractuelle excède 12 ans doit faire l objet d une publication à la conservation des hypothèques. La publication génère des coûts importants que le bailleur voudra le plus souvent éviter. Description des locaux La description des locaux doit être aussi détaillée et précise que possible afin de fixer l étendue des droits conférés au preneur (mentionner les dépendances, les locaux accessoires, les modalités d accès, les conditions d utilisation des parties communes etc.). 2/5

3 Très souvent, la clause de désignation des locaux stipule que le preneur les «accepte en l état». Il faut prendre garde à une telle clause qui, selon la jurisprudence, est suffisante pour exonérer le bailleur de toute responsabilité de remettre en état. Si cette clause figure, il est recommandé de vérifier qu il n y a pas de grosses réparations à faire lors de l entrée en jouissance car le locataire ne pourra pas demander au bailler de les effectuer. Destination des locaux Le locataire est tenu de respecter la destination des locaux telle qu elle résulte du bail. Le créateur a donc tout intérêt de la stipuler le plus largement possible. Lorsque le bail comporte une clause «tous commerces» le locataire peut exercer l activité commerciale de son choix dans les locaux. Il est également possible d indiquer quelles activités sont d ores et déjà autorisées / interdites par le bailleur. Répartition des travaux, charges et dépenses Les parties peuvent déterminer librement la répartition des charges. Si rien n est prévu, le preneur est seulement tenu des réparations locatives et de menu entretien énumérées par l article 1754 du Code civil, le bailleur étant en charge des réparations autres que locatives. Toutefois, le bailleur tente souvent de mettre à la charge du preneur les dépenses suivantes: les grosses réparations de l article 606 du Code civil, les réparations conséquences de la vétusté et de la force majeure, les mises en conformité avec toute réglementation applicable (et surtout environnementale), les taxes foncières et taxes sur les bureaux ou locaux commerciaux en Ile de France, l assurance de l immeuble, les frais de gestion locative et technique, et d autres réparations importantes telles que les installations de chauffage, ventilation, climatisation ou encore le ravalement de l immeuble. Il est important de savoir que, pour être valable, le transfert de la responsabilité de ces charges et réparations sur le preneur, doit être expressément indiqué dans le bail, pour chaque type de charge et réparation. 3/5

4 Possibilités de résiliation par le locataire Le bail peut prévoir la possibilité de déroger au principe de la résiliation triennale par le preneur. Par exemple, peut être prévue l impossibilité pour le preneur de résilier pour la première période triennale, ou jusqu à la fin du bail, ou peut être prévue que si le preneur résilie à une échéance triennale il devra payer une indemnité. Dans tous ces cas, la renonciation du preneur à l exercice de son droit ou son acceptation au paiement d une indemnité doit être expresse. S il est juste indiqué que le bail est consenti pour une période ferme de 9 ans par exemple, cela ne vaut pas renonciation expresse du preneur. A l inverse, peuvent être aménagées des facultés de résiliation plus importantes pour le preneur (par exemple, possibilité de résiliation annuelle). Cession Si le bailleur ne peut interdire la cession du droit au bail à l acquéreur du fonds de commerce, il peut en revanche interdire la cession du droit au bail seul (sans fonds de commerce).en outre, en toutes hypothèses, le bailleur peut encadrer les modalités de cession du droit au bail en accompagnant celle-ci de formalités (agrément du bailleur au projet de cession, acte de cession devant être pris sous forme notariée, appel du bailleur à concourir à l acte etc.). Ces modalités sont librement négociables. Sous-location La sous-location est en principe interdite, sauf si une clause du bail l autorise. Si elle est autorisée dans le bail, elle peut être ensuite encadrée dans son champs d application et dans les formalités à respecter. Cet encadrement est librement négociable. 3 Bon à savoir S il existe dans le bail une clause interdite, le locateur peut demander la nullité de la clause en justice dans un délai de 2 ans. Depuis le 1er juin 2006, à tout contrat de bail doit être annexé un état des risques naturels et technologiques si la commune dans laquelle sont situés les locaux pris à bail fait l objet d un plan de prévention des risques naturels et technologiques. L état des risques annexé, pour être valable, doit être daté de moins de 6 mois lors de la signature du contrat. A défaut de respecter cette obligation, le bailleur s expose à ce que le preneur puisse lui demander la résolution du contrat ou la diminution de son loyer. Le bailleur ne peut s opposer à la demande du preneur en vue d obtenir un projet de bail avant toute signature. Muni du projet, le créateur sera alors libre d examiner avec soin toutes les clauses du bail et, le cas échéant, de les revoir avec son conseiller Adie ou avec un avocat si besoin. 4/5

5 Des questions sur votre bail commercial? Contactez Adie Conseil Info au (*), du lundi au vendredi, de 14H à 18H, au prix d un appel local depuis un poste fixe. (*) Service réservé aux clients Le présent document a été préparé avec l aide bénévole de notre partenaire Linklaters LLP dans le cadre du partenariat que nous avons mis en place ensemble depuis Il a été rédigé à l attention exclusive de l Adie. Le présent document ne saurait être utilisé à toute autre fin et ne saurait constituer une présentation exhaustive des thèmes juridiques abordés. Il ne doit pas être distribué en dehors de l Adie. De manière générale, il ne faut pas hésiter à demander conseil ou à s informer auprès d un avocat lorsque la situation l exige. 5/5