PREMIERE PARTIE LE PLAFONNEMENT. 1- rappels I- INDEXATION LES CLAUSES

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1 PREMIERE PARTIE LE PLAFONNEMENT 1- rappels I- INDEXATION LES CLAUSES Les clauses de révision sont inutiles puisque les textes d ordre public L & L du code du commerce fixent les modalités de révision du bail Les clauses d indexation ne sont pas des clauses de révision, mais une modalité particulière de fixation du loyer à caractère périodique et automatique, de réajustement des loyers, selon le paramètre choisit par les parties La loi du 29 décembre 1977 répute non écrite toute clause prévoyant la prise en compte d une période de variation de l indice supérieure à la durée écoulée entre chaque révision. (révision annuelle, variation annuelle, pas davantage). Voir jugements du TGI PARIS du 5 octobre et 27 mai Attention à l indice de référence : si on indexe toujours par rapport à l indice de référence, à partir de la 2 ème indexation, la période de variation de l indice est considérée, par le TGI de PARIS, comme étant supérieure à la durée écoulée entre chaque révision (TGI PARIS 27 mai 2010). Et dans ce cas, c est la clause qui est nulle, donc, plus d indexation automatique (délai de prescription de la clause = prescription de droit commun et non pas prescription biennale Com 2 février 2010). Deux restrictions pour les clauses d indexation : le choix des paramètres est réglementé et le jeu de ces clauses est corrigé par une procédure de révision spéciale. A/ réglementation des clauses d indexation : Interdiction de se référer à l or, à une monnaie, même étrangère Interdiction de se fonder sur le salaire minimum de croissance, Niveau de période des prix et des salaires, Niveau période des produits et services ne revêtant pas une relation directe avec l objet du statut ou de la convention ou l activité même de l une des parties. Il a d ailleurs fallu amender ce texte pour l adoption de l ILC. Est réputé en relation directe avec l objet d une convention relative au bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l indice INSEE du coût de la construction (Code Monétaire et Financier L112-2) L Indice des Loyers Commerciaux : à l initiative d une fédération de commerçant, un accord interprofessionnel avait créé en décembre 2007 un nouvel indice des loyers commerciaux, 1

2 mais il ne pouvait pas s appliquer sans validation législative. L article 47 de la LME a complété les articles L112-2 et L112-3 du code monétaire et financier en reconnaissant toute clause d indexation sur l ILC comme étant en relation avec un bail portant sur des «activités commerciales définies par décret» et en validant l indexation de ces activités sur le niveau général des prix. En effet, l ILC est composé de l indice du coût de la construction (ICC) pour 25 %, de l indice du chiffre d affaires du commerce de détail (ICAV) pour 25 % et de l indice des prix à la consommation (IPC) pour 50 %. L ILC ne se substitue pas de plein droit à l ICC dans les baux en cours, ni même dans les baux à venir. Son champ d application est précisé dans un décret du 4 novembre 2008 (Décret du 4 novembre 2008 relatif à l indice national trimestriel des loyers commerciaux, n (JO du 06/11/2008) ) lequel précise les activités qui pourront en bénéficier. Relèvent de l ILC les activités commerciales, y compris celles exercées par les artisans ; en sont exclues celles exercées dans les locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les platesformes logistiques, et les activités industrielles. L ILC sera calculé et publié trimestriellement par l Insee. L Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires Suite à la saisine du Conseil constitutionnel dans le cadre de la loi de simplification et d amélioration de la qualité du droit, l'ilat a été définitivement validé par une décision du 12 mai Cet indice reprend un protocole d'accord conclu en mars 2009 par plusieurs organisations professionnelles regroupant des locataires-utilisateurs et des propriétaires bailleurs de locaux à usage de bureaux. Il a vocation à être une alternative à l indice du coût de la construction (ICC), et est composé de trois indices : - l indice représentatif de l évolution des prix de la consommation (IPC) pour 50% ; - l indice sur le produit intérieur brut (PIB) pour 25 % ; - l indice du cout de la construction (ICC) 25%. Présenté comme un outil stable, visible et pérenne, il a été mis en place afin de remédier aux fluctuations importantes des loyers des baux commerciaux engendrés par l ICC. Son adoption s est néanmoins révélée difficile puisque le Conseil constitutionnel l avait censuré par deux fois. Une première fois à l occasion de la loi de finances pour 2010, les sages avaient censuré l ILAT en tant que «cavalier budgétaire» (Conseil constitutionnel, 29 décembre 2009, n DC). Puis, une seconde fois à l occasion de la loi relative à l entrepreneur individuel à responsabilité limitée au motif que l ILAT ne présentait «pas de lien direct, ni même indirect avec cette loi» (Conseil constitutionnel, 10 juin 2010, n DC). B/ correction des clauses d indexation 2

3 Si le jeu de la clause entraîne une augmentation ou une diminution du loyer de base de plus de 25 %), le bailleur comme le locataire, peuvent demander au juge d adapter le jeu de l indexation à la valeur locative. Article L du code de commerce, Pas de condition de délai Loyer de base=loyer convenu dans le bail initial ou celui fixé par décision judiciaire lors d une précédente demande de révision (mais pas le loyer résultant du jeu de la clause d échelle mobile). Le juge va fixer la valeur locative, même si elle cette valeur est plus élevée que celle résultant de l indexation Forme : demande de révision par recommandé avec accusé de réception, le loyer sera réajusté à compter de la date de la demande. C/ validité des clauses d indexation uniquement à la hausse II- DROIT AU RENOUVELLEMENT ORDRE PUBLIC Toute clause qui aurait pour effet de faire échec au renouvellement est nulle 3 conditions : * Nationalité * Propriété * Exploitation Doivent être remplies au moment où l une des parties prend l initiative de ce droit au renouvellement 1. NATIONALITE Le statut ne s applique pas aux commerçants étrangers, il faut une filiale en France, soumise au droit français. Depuis 1970, ouvert aux européens Un arrête du 9 novembre 2011 a cependant considéré : «que l'article L du code de commerce, en ce qu'il subordonne, sans justification d'un motif d'intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l'article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l'article 14 de cette même Convention.» 2. PROPRIETE 3

4 Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce, à condition qu il soit titulaire du bail et qu il y ait une inscription au RCS à la date du congé ou à la date de la demande de renouvellent ou à l expiration du bail, sinon, il perd son droit au renouvellement En cas de co- titulaires, il faut qu ils soient tous immatriculés, sauf les époux en biens communs et sauf le co-preneur et l indivisaire non exploitant (si c est un coexploitant, il doit être immatriculé), les époux communs en biens ou les héritiers pour les besoins de la succession. En revanche, en cas de location gérance, le locataire, propriétaire du fonds de commerce donné en location-gérance, n'a pas besoin d'être immatriculé pour bénéficier du statut des baux commerciaux (Cass 3 ème Civ, 15 septembre 2010, ). 3. CONDITIONS D EXPLOITATION a/ exploitation : il n est pas exigé d exploitation personnelle, elle peut être faite par un préposé, un gérant En revanche, il faut une exploitation effective et continue et que le locataire ait rempli ces conditions au cours des 3 années précédent la fin du bail (L du CC) b/ interruption d exploitation Si le preneur a interrompu l exploitation au moment du renouvellement du bail : possibilité de sanction pour refus de renouvellement ; congé sans indemnité pour motif grave et légitime (manque et défaut d exploitation) Arrêt du 16 février 2011 qui a considéré que «la qualité de fonctionnaire est incompatible avec celle de commerçant» et que le bailleur était fondé à refuser le renouvellement dés lors que la preneuse (après cession) était agent d entretien à temps partiel à la Mairie de Bézier. Le locataire peut justifier le défaut d exploitation par un motif légitime (le juge tranchera au cas par cas) ; ex de motif : défaut d entretien de l immeuble par le bailleur ou alors, problème de santé, ramadan En revanche, la sous location totale, même autorisée par le bailleur, ne dispense pas le locataire de son obligation d exploiter personnellement (Cass 3 ème Civ 4 mai 2011). Prévoir dans un tel cas que la sous location totale ne fait pas perdre au locataire principal son droit au renouvellement. En matière de procédure collective et pendant la période d observation (période qui suit le jugement de redressement judiciaire), il peut y avoir suspension d activité 4

5 2- LE LOYER DU BAIL RENOUVELE Contrairement a ce que l article L du code de commerce laisse entendre, le montant du loyer du bail renouvelé n est fixé suivant la valeur locative que lorsqu il n y a pas plafonnement Article L Modifié par LOI n du 4 août art. 47 A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L , le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L du code monétaire et financier, publiés par l'institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans. L : «a moins d une modification notable des éléments mentionnés» aux articles R à R 145-6, le taux de variation du bail révisé est fixé suivant la variation de l indice du Coût de la Construction ou, s il est applicable, celui de l indice trimestriel des loyers commerciaux. Les parties peuvent renoncer au bénéfice du plafonnement (pas d ordre public), mais, cette renonciation doit être exprimée sans ambiguïté. Ex : lorsque le locataire est congédié, avec offre de renouvellement, mais avec loyer déplafonné, si celui-ci fait une contre proposition portant sur un loyer supérieur au plafond, alors il sera présumé avoir renoncé au plafonnement RAPPEL DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA DUREE DU BAIL Les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans échappent au plafonnement. Arrêt du 20 janvier Attention à l erreur matérielle affectant la durée du bail conclu au 1 er janvier : ex : bail de 9 ans, à effet du 1 er janvier 2000 au 31 décembre 2009 = ça fait 10 ans 5

6 Pour les baux de 9 ans, si par l effet de la tacite reconduction, la durée effective devient supérieure à 12 ans, le loyer du bail renouvelé n est plus plafonné (intérêt pour le locataire de demander le renouvellement). En revanche, si le renouvellement intervient après l exercice du droit de repentir du bailleur (refus de renouvellement puis repentir après fixation de l indemnité d éviction), la durée écoulée entre la fin du bail expiré et la date de repentir n est pas une période de tacite reconduction ; le bail a pris fin au congé, donc, il ne s est pas prolongé au delà de 12 ans (sauf s il s était déjà prolongé au-delà de 12 ans à la date d effet du congé). 2-DEPLAFONNEMENTS PREVUS PAR LE CODE DE COMMERCE Le plafonnement ne s applique pas : * aux baux des terrains nus (art 23-7), (si extension conventionnelle), sauf, si constructions ultérieures ou terrains faisant partie d un ensemble (indivisibilité) Les critères d appréciation des loyers sont très larges * aux locaux monovalents (une seule activité, ex : hôtel) affectés a un usage spécifique et dont le changement d affectation ne pourra pas intervenir sans d importants travaux de transformation (ex : maison de repos, caves de champagne, cinéma, garage) Cass. 3 ème Civ. 10 novembre 2010 Le prix du bail est fixé par rapport aux usages de la branche d activité considérée, ou, en l absence d usage à la valeur locative * les baux à usage exclusif de bureaux : loyer déterminé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. * Le bureau : Art 23-9 du décret devenu article R du Code de Commerce. C est un local dans lequel aucune marchandise n est livrée et où est effectué un travail intellectuel qui n est pas nécessairement lié à la réception de clientèle. Ex : conseil, intermédiaire, transaction immobilière Pour les banques, la cour de cassation a admis que l activité de Banque est toujours, par nature, une activité de bureaux. DEPLAFONNEMENTS DE L ARTICLE l Le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné en cas de modification notable d un des éléments de la valeur locative définie aux articles R à R (articles 23 1 à 23 4 du décret) L Art R (23 5) n est pas visé, donc la modification des prix pratiqués n est pas une modification notable entraînant le déplafonnement. 2 Il suffit d un seul élément modifié pour déplafonner mais il faut que la modification soit notable c'est-à-dire significative, importante. 6

7 Il a cependant été jugé qu une addition de petites modifications peut constituer une modification notable. Le texte ne prévoit pas que la modification doive nécessairement être favorable au locataire. Pendant longtemps, la jurisprudence considérait qu une modification défavorable pouvait entraîner le déplafonnement (arrêt du 13/07/1999). Arrêt de la 3 ème Chambre de la Cour de cassation du 22 septembre 2008 : les modifications doivent avoir eu une incidence favorable sur l activité du preneur. Une modification notable peut être invoquée, même si elle a déjà été prise en compte à l occasion d une révision. Il est possible qu il y ait modification irrégulière qui justifie le déplafonnement (si pas d avenant au bail). En revanche, si cette modification irrégulière est alléguée pour le déplafonnement, elle ne pourra pas fonder une demande de résiliation du bail. Arrêts joints 3 Pour déplafonner, il faut que la modification soit intervenue durant le bail expiré (comme pour la révision triennale) ni avant, ni après. Exemple : à Lyon, le classement au patrimoine mondial de l UNESCO est intervenu en 1998 et il ne peut donc pas être invoqué pour déplafonner le loyer si le bail échu a pris effet en Il faut enfin qu elle ait une incidence favorable sur l activité exploitée dans les locaux. Exemple : le classement au patrimoine mondial de l UNESCO est sans incidence sur une activité de coiffure dans le 2 ème arrondissement de Lyon qui n a pas vu ses capacités hôtelières évoluer. La modification doit être favorable à l activité exploitée par le locataire (arrêts du 9 juillet 2008 et du 14 septembre 2011) Pendant longtemps, on a considéré qu il importait peu qu il s agisse d une modification favorable ou pas au locataire (ex : la fermeture d une caserne fait perdre du chiffre au buraliste ; c est une modification défavorable mais elle justifie le déplafonnement, donc la fixation du loyer à la valeur locative, même si celle-ci se traduit par une augmentation du loyer). En effet, le texte ne prévoit pas cela. Mais les arrêts récents (le dernier du 14 septembre 2011 n ) pose clairement l exigence d une «incidence favorable sur l activité commerciale exercée par le preneur». Cependant, un arrêt récent (18 janvier 2012) a considéré, en cas d adjonction d activité, qu il n était pas nécessaire, pour déplafonner, que cet ajout ait eu une incidence favorable sur l activité exercée par le preneur. 7

8 VALEUR LOCATIVE Il n y a pas à faire la moyenne des éléments de comparaison (Cass. 3 ème Civ. 13 juillet 2010) La valeur du droit au bail versé par le locataire ne doit pas nécessairement être intègré dans le calcul de la valeur locative. 3- PROCEDURE DE DEPLAFONNEMENT LE PREALABLE DU CONGE Pour renouveler, il faut préalablement mettre fin au bail et le bail commercial de prend fin que par l effet d un congé ou d une demande de renouvellement. Il faut donc un congé du bailleur par huissier avec offre de renouvellement au moins 6 mois par avance, ou une demande de renouvellement par le preneur pour le terme suivant (obligatoirement par acte extra judiciaire), L145-9 du code de commerce C est toujours un acte d huissier, sinon nullité Les auteurs : Le bailleur ou le locataire En cas d indivision : tous les indivisaires ou avec un mandat voir arrêt joint En cas d usufruit : l usufruitier peut donner un congé seul, mais il ne peut pas renouveler. En outre, en cas de refus de renouvellement, si le nu-propriétaire n est pas associé au congé, l usufruitier supportera seul l indemnité d éviction. Pour un mandataire : il faut un mandat spécial Destinataire : *le locataire *si plusieurs locataires : congé signifié à tous *si preneurs solidairement engagés : congé donné a l un est opposable à l autre, mais, il est conseillé de signifier le congé à chacun des preneurs Délais : le congé doit être donné au moins 6 mois à l avance donc au moins 6 mois à l avance. Le congé est donné, soit pour le terme contractuel, soit si le bail est en période de tacite reconduction, pour le dernier jour du trimestre civil (depuis la loi du 4 août 2008, avant, référence aux usages locaux). 8

9 Un arrêt rendu le 23 juin 2009 avait déjà mis fin à la discussion née de la rédaction (maladroite) de la modification l article L du Code de Commerce après la suppression de la référence aux usages locaux par la Loi LME : le terme d usage (donc, aujourd hui, le dernier jour du trimestre civil) n est préféré au terme contractuel que lorsque ce dernier est dépassé. Le TGI de PARIS juge la même chose. (TGI, Paris, 28 janvier 2010, AJDI 2010, 930) (TGI Paris, 18 ème Ch. 2 ème section, 17 juin 2010, AJDI ) Pour mettre un terme à cette difficulté, il est prévu dans la loi à venir de simplification du droit et d allègement des démarches administratives d intégrer cette précision dans le texte de l article L du Code de Commerce.. Donc, si on est 6 mois avant le terme contractuel pour le bailleur ou dans les 6 derniers mois pour le locataire, le congé est donné pour l échéance contractuelle. Voir doc et jugements TGI PARIS Effet du congé : Il met fin au bail pour la date a laquelle a été délivrée. La rétractation d un congé est impossible, car c est acte unilatéral qui n a pas à être accepté pour produire effet. Voir les effets terribles de cette règle pour le locataire qui a fait délivrer un congé par erreur et qui a, de ce fait, perdu toute possibilité d avoir une indemnité d éviction. Cass. Civ. 3 ème, 30 septembre 2009 Si le congé est donné pour une date prématurée, il n est pas nul mais ses effets sont reportés à la première échéance utile. En cas de congé avec offre renouvellement, si, après sa délivrance, dans les 2 ans, personne ne prend l initiative d engager une procédure conduisant à la conclusion d un nouveau bail, le bail se trouve renouvelé aux conditions de l ancien, notamment au même prix. Rappel : seul le loyer peut être judiciairement modifié. Pas les autres conditions du bail. SAISINE DE LA COMMISSION DE CONCILIATION En matière de déplafonnement à l occasion du renouvellement, il faut saisir la commission de conciliation avant d engager la procédure (donc pas pour les baux qui échappent au plafonnement en vertu d autres textes- baux de plus de 12 ans, terrains nus, bureaux, locaux monovalents). 9

10 Article L Code de Commerce Les litiges nés de l'application de l'article L sont soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées. La commission s'efforce de concilier les parties et rend un avis. Si le juge est saisi parallèlement à la commission compétente par l'une ou l'autre des parties, il ne peut statuer tant que l'avis de la commission n'est pas rendu. La commission est dessaisie si elle n'a pas statué dans un délai de trois mois. La composition de la commission, le mode de désignation de ses membres et ses règles de fonctionnement sont fixés par décret. Mais la Cour de Cassation considère que le défaut de saisine de la Commission de Conciliation n empêche pas le Juge de statuer (saisine donc facultative) Cass 3 ème Civ. 10 mars PRESCRIPTION Les actions se prescrivent en 2 ans à compter de la date d effet du congé ou de la date de la demande en révision pour le loyer révisé. Le délai n est valablement interrompu que par la notification d un mémoire préalable (interrompu signifie point de départ d un nouveau délai de prescription de 2 ans pour saisir le Juge). Attention en cas d incompétence au profit du JLC (Cass. 3 ème Civ, 14 septembre 2011, n ). PROCEDURE SUR MEMOIRE Après le congé ou la demande, la partie la plus diligente établit un mémoire et l adresse à l autre par LRAC ou acte d huissier. Cette notification préalable est indispensable, sinon, la est demande irrecevable. Art 29-1 du décret devenu article R du Code de Commerce pour la forme : ce doit être un mémoire (si ce sont des conclusions, nullité et de ce fait, le délai de prescription n est pas interrompu). Voir arrêt du 14 décembre Une fois le mémoire notifié, un mois après sa réception, la partie la plus diligente saisit le juge des baux commerciaux Cette assignation (ou la notification d un nouveau mémoire) interrompt la nouvelle prescription. 10

11 Le juge peut ordonner des mesures d instructions (expertises) mais il faudra au moins justifier d un motif légitime ; si rien n établit qu il y a motif à déplafonnement et une valeur locative différente du loyer issu de l indexation, la demande d expertise sera rejetée. DROIT D OPTION Une fois le jugement rendu qui fixe le loyer, hormis l appel, les parties peuvent : * Soit accepter le prix judiciaire * Soit se raviser, à charge de payer les frais de procédure (mais seulement celle de la procédure de fixation du loyer, pas nécessairement ceux de la procédure subséquente en fixation du montant de l indemnité d éviction voir arrêt joint) : le locataire en renonçant au renouvellement, le bailleur en refusant le renouvellement demandé (il doit alors payer l indemnité d éviction), Dans le délai de 1 mois à compter de la signification du jugement ; il peut l être avant, voire même avant la saisine du Juge des Loyer Commerciaux (Cass. 3 ème Civ. 23 mars 2011, n ). S il y a exercice du droit d option, le locataire va payer depuis la fin du bail une indemnité d occupation et non un loyer, Pas de formalisme particulier, mais, compte tenu des conséquences, il est conseillé un acte d huissier. Si personne n exerce son droit d option, un nouveau bail doit être établi, conforme à la décision, par le bailleur ; s il ne le fait pas dans le délai d un mois, le jugement tient lieu de bail 11

12 DEUXIEME PARTIE PAIEMENT ET CONSIGNATION DE L INDEMNITE D EVICTION 1 : Date et modalités de paiement de l indemnité d éviction L alinéa 1 er : le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux tant qu il n a pas reçu le règlement de l indemnité d éviction. L indemnité d éviction devient exigible à l expiration du délai de repentir. Passé ce délai, si le bailleur n a pas usé de son droit de repentir, le preneur lui fait signifier par acte d huissier un commandement qui devra reproduire l alinéa 2 de l article L du CC et qui fera courir un délai de 3 mois pour que le bailleur paye. Le bailleur doit payer au locataire ou à un séquestre (conseillé, surtout s il y a des créanciers inscrits) désigné judiciairement ou d un commun accord. Les intérêts au taux légal sont dus en application de l article du Code Civil (à compter de la décision et majoré de 5 points 2 mois après que la décision soit devenue exécutoire). Le locataire devra libérer les lieux au plus tard 3 mois après le versement de l indemnité ou la notification de sa consignation entre les mains d un séquestre. Si le locataire ne libère pas les lieux, il pourra être retenu 1% par jour de retard sur le montant de l indemnité séquestrée (s il n y a pas de séquestre, le bailleur pourra demander des dommages et intérêts mais pas cette pénalité). La pénalité n est due qu après mise en demeure et sauf impossibilité absolue de libérer les lieux (en général, maintien abusif dans les lieux de personnes ayant un droit d occupation, hôtels meublés par exemple). La libération est concrétisée par la remise des clefs du local vide. 2 Indemnité d occupation dans l attente du paiement de l indemnité d éviction Article L du Code de Commerce Possibilité de faire fixer une indemnité provisionnelle (référé expertise). Durant la période de maintien dans les lieux : - les clauses et conditions du bail continuent à recevoir application (et le bailleur pourra se prévaloir d un manquement pour ne pas payer l indemnité d éviction). - mais le locataire doit une indemnité d occupation qui est fixée à la valeur locative, sur laquelle on pratique généralement un abattement de 10 à 20 % pour tenir compte de la précarité d occupation. 12

13 - Et cette indemnité est due à compter de la fin du bail, même lorsque le refus de renouvellement résulte de l exercice du droit d option à l issue de la procédure de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé (Cassation 18 janvier 2011). Si le bailleur ne demande pas (dans les 2 ans de la date d effet du congé) la fixation de l indemnité d occupation, celle-ci est équivalente au dernier loyer. Mais la prescription de 2 ans ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d une indemnité d éviction ( arrêt publié du 23 mars 2011 : cas du bailleur qui refuse le renouvellement sans indemnité d éviction et qui, plus de 2 ans après la date d effet du congé accepte le principe d une indemnité d éviction et demande alors une indemnité d occupation en application de l article L du Code de Commerce). 3 Droit de repentir Article L Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Le bailleur peut, dans un délai de 15 jours à compter de date à laquelle la décision fixant cette indemnité est devenue définitive (si jugement, 15 jours après l expiration du délai d appel, en cas d arrêt, 15 jour après sa date), se soustraire au paiement de l indemnité d éviction en exerçant son droit de repentir. Aucun formalisme n est prévu par les textes, une lettre RAR est valable même reçue par un seul locataire (Cassation 15 juin 2010). L acte d huissier est cependant conseillé (point de départ du bail renouvelé). 2 obstables : - le locataire est parti, - il a déjà reloué ailleurs ou acheté un local, mais pour se réinstaller (pas pour s aggrandir), sans précipitation suspecte. Cette décision est irrévocable (article L ). Même informelle, l expression d un droit de repentir doit donc refléter ce caractère irrévocable ce qui n est pas le cas d un congé avec offre de renouvellement notifié «sous réserve du pourvoi en cassation formé contre un arrêt rendu» (cassation 9 mars 2011). 13

14 Il y a de ce fait renouvellement du bail à compter de la notification du droit de repentir. La période écoulée entre la fin du bail échu et ce nouveau bail est une période d occupation, ce qui entraîne 2 conséquences : - 1 : cette période est sans influence sur la durée de l ancien bail qui a pris fin par l effet du congé ; cela ne peut pas l amener à dépasser les 12 ans du dernier alinéa de l article L : il est du, pendant cette période, une indemnité d occupation, fixée à la valeur locative, avec néanmoins, un abattement pour cause de précarité. Le loyer du bail ainsi renouvelé peut donner lieu à fixation judiciaire. 14